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摘要:房地產企業是我國稅收組成中不可或缺的部分，同時也是納稅大戶，做好房地產企業納稅管理對我國稅收工作建設以及房地產企業自身發展都有著積極的意義。根據稅法規定，房地產企業需要按照法律要求繳納土地增值稅，這就要求房地產企業在進行土地增值稅繳納時必須要做好納稅籌劃，避免給企業帶來不必要的麻煩。為此，房地產企業在土地增值稅籌劃時一定要善于運用清算技巧，提高稅收籌劃合理性與科學性。鑒于此，本文將深入分析，房地產企業土地增值稅籌劃及清算技巧，旨在進一步提高房地產企業土地增值稅籌劃風險的防范能力。

關鍵詞:房地產企業；土地增值稅籌劃；清算技巧

一、前言

當前我國社會正處經濟發展新時期，產業結構調整、供給側改革等一系列經濟改革政策穩步推進，在新的經濟發展形勢下房地產企業的經營壓力變得更大，市場經濟對房地產企業的要求也變得更多，任何管理不善、經營風險都能夠導致房地產企業的經營失敗。納稅是房地產企業發展中的一件大事，按照法律有關要求進行繳稅時房地產企業確保經營的前提，所以做好納稅籌劃對房地產企業而言異常關鍵。房地產企業需要先拿地才能夠生成后期的經濟收益，所以必須要繳納土地增值稅，為了確保土地增值稅繳納合法、符合企業需要等，對其進行有效的納稅籌劃勢在必行，然而當前很多房地產企業在進行土地增值稅籌劃時往往因清算技巧上的問題而導致納稅籌劃風險，為房地產企業合理納稅帶來了負面效果。所以，房地產企業尤其要注重對土地增值稅稅收籌劃與清算管理。

二、房地產企業在進行土地增值稅籌劃時應該堅持的原則分析

(一)房地產企業土地增值稅籌劃要懂法、守法房地產企業進行土地增值稅籌劃是稅務機關賦予其的權力，但想要實現這一權力必須要符合法律要求，所以房地產企業土地增值稅籌劃必須要堅持合法性原則，否則將會受到稅務機關的處罰，嚴重的甚至會使企業面臨破產的境地。這就要求房地產企業在土地增值稅籌劃時不僅要守法，更要懂法，只有這樣才能夠在法律規定下做好土地增值稅籌劃工作。懂法意味著房地產企業要掌握有關土地增值稅的相關稅法要求，從而嚴格按照稅法規定來進行土地增值稅的繳納。守法意味著房地產企業在進行土地增值稅籌劃時不能夠違背法律要求，不能夠主動進行逃稅、漏稅等，而這不叫納稅籌劃，這叫有預謀的違法行為，必然會受到法律的嚴厲制裁。

(二)房地產企業土地增值稅籌劃要堅持事先籌劃原則房地產企業土地增值稅繳納是一個系統需要花費時間的一個過程，絕不是一蹴而就的，所以這需要房地產企業在到稅務機關繳納土地增值稅之前做相應的前期工作，也就是事先籌劃。首先，房地產企業土地增值稅納稅事先籌劃有利于房地產企業及時對稅收政策調整、企業財會部門組織結構變化等作出應變，防范出現納稅籌劃風險。其次，房地產企業進行土地增值稅繳納需要前期整理會計資料、核對財務報表、核對會計信息等，需要做好大量的前提準備工作，如果臨時做這些工作的話就容易產生問題與錯誤，從而錯過納稅時機、誘發納稅風險等。由此可見，房地產企業在進行土地增值稅籌劃時一定要遵循事先籌劃原則，從而增強房地產企業土地增值稅籌劃的靈活性與彈性。

三、導致房地產企業土地增值稅籌劃風險的成因有哪些

房地產企業土地增值稅籌劃過程中，如果籌劃不善很容易誘發風險，而造成房地產企業土地增值稅籌劃風險的主要原因可以分為內部成因因與外部成因兩方面。

(一)外部成因造成房地產企業土地增值稅籌劃風險的外部成因主要是指國家稅收政策的變化，首先需要清楚的是，我國稅收政策是根據經濟發展態勢、社會整體運狀況等適時調整的，而不是一成不變的，所以稅收政策不可能長時間保持一成不變，隨著經濟發展需要及社會需要肯定是要做出調整的，而稅收政策調整會打亂企業原有的土地增值稅籌劃步伐，房地產企業也需要對新的稅收政策有一個了解與適應的過程，這期間就很容易使得房地產企業出現土地增值稅籌劃風險，因為不確定因素會大大增加，包括房地產企業對新的稅收政策的了解程度，與稅務機關的溝通機制是否暢通等都是不確定因素。

(二)內部成因房地產企業土地增值稅籌劃風險的主要成因還是和內部成因有關，而導致房地產企業土地增值稅籌劃風險的內部成因有很多，包括房地產企業沒有建立完備的土地增值稅籌劃機制、房地產企業土地增值稅籌劃技術水平低、房地產企業土地增值稅籌劃隊伍水平低等等。如，房地產納稅籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執行者，其能力水平高低將直接影響土地增值稅籌劃是否科學、完善，也是做好土地增值稅籌劃風險防范的關鍵。當前很多房地產企業都忽視了稅收籌劃人員管理與培訓的重要性，并未根據土地增值稅籌劃要求構建完備的納稅籌劃培訓機制、考核機制等，從而導致稅收籌劃隊伍得不到來自房地產企業的幫助。此外，很多房地產企業的稅收籌劃人員都對自身的要求比較低，無論是在思想建設，還是在工作技能建設上都存在問題，從而無法保證土地增值稅籌劃質量。其次，很多房地產企業沒有行之有效的稅收籌劃激勵機制，缺少對稅收籌劃人員的獎懲措施，這也是對其的一種不負責任與放縱，容易讓稅收籌劃人員對工作漸漸迷茫起來。

四、探討房地產企業土地增值稅籌劃風險成因的解決對策

(一)房地產企業要及時做好對稅收政策的解讀工作首先，房地產企業的稅收籌劃部門要與稅務機關建立良好的溝通機制，方便房地產企業及時了解稅務機關的政策頒布情況，也方便稅務機關對房地產企業的納稅管理，要進一步建立稅務機關與房地產企業之間的稅務信息共享機制。其次，提高房地產企業稅收籌劃人員度稅收法律法規的重視程度，要求稅收籌劃人員在進行土地增值說籌劃之前，一定要做好對相關稅法的掌握工作，避免因對稅法理解不徹底而誘發土地增值稅籌劃風險。最后，按照土地增值稅相關規定，房地產企業在將自身建設的住宅項目進行出售時，將按照增值額有沒有超過20%就不用繳納增值稅，所以房地產企業可以按照土地增值稅中的這條規定來合理的進行稅收籌劃。

(二)進一步提高房地產企業稅收籌劃隊伍能力水平提高房地產企業土地增值稅籌劃風險的防范能力，必須要做好稅收籌劃隊伍的管理與培訓，進而保證房地產企業土地增值稅籌劃質量。首先，從房地產企業角度出發，房地產企業要進一步完善有關稅收籌劃隊伍的培訓機制、考核機制、績效激勵機制等。如，進一步完善房地產企業稅收籌劃培訓機制，房地產企業可以通過內部培訓與外部培訓相結合的方法來提升稅收籌劃人員的能力水平，在內部制定完善的培訓計劃，定期組織稅收籌劃人員進行相關技能培訓，對有條件的房地產企業來說，可以經常組織稅收籌劃隊伍去專業培訓機構或者高校進行培訓。此外，房地產企業需要重視對稅收籌劃人員在信息化技術掌握及運用方面的能力培訓。其次，從稅收籌劃人員角度出發，稅收籌劃人員必須要認清本職工作對房地產企業納稅管理發展的重要性，加強自我要求與自我學習能力，在日常工作中積極去嘗試、積極去交流，不斷提高自身的稅收籌劃水平，為房地產企業做好土地增值稅籌劃以及自身的發展鋪平道路。

五、分析房地產企業土地增值稅籌劃清算技巧的選擇

(一)房地產企業要合理選擇土地增值稅計算方式房地產企業在進行項目開發的過程中，通過利用利息數值進行土地增值稅計算的方式有兩種，兩種不同的土地增值稅計算方式的選擇對房地產企業的稅收籌劃影響是不同的。第一種計算方式：根據房地產企業取得土地使用權所支付的金額與開發成本之和的百分之五以內計算扣除，這種土地增值稅計算方式主要適用于，房地產企業無法按照項目計算分攤利息的情況下以及不能獲取金融機構證明時使用。第二種土地增值稅計算方式為：房地產企業在進行土地增值稅計算時可以根據實際情況扣除利息，但必須要做到扣除的金額不得超過我國商業銀行貸款同類同期貸款利率計算的金額。由此可見，這兩種房地產企業土地增值稅計算方式對房地產的規定是不同的，當然最后對房地產進行稅收籌劃的影響也是不同的，這就要求房地產企業要根據自身土地增值稅納稅的實際需要及企業需要來合理的進行區分與選擇。

(二)房地產企業要選擇合適的清算時機目前我國房地產企業土地增值稅清算主要采用預征率清算方法，在預征率清算方法下，要求房地產企業要依照預征率將獲得預售資格之后，得到的房產項目銷售收入作為計稅依據來進行納稅，房地產企業要在達到項目清算條件下針對土地增值稅進行匯算與清繳。因此，房地產企業要學會科學的選擇清算時間，從而把握對自身有利的清算時機。這也就意味著，當房地產企業項目小于土地增值稅率平衡點時一定要提前進行清算。由此可見，房地產企業一定要選擇合適的清算時間來進行清算，從而確保自身在清算過程中更具有主動性，從而保障房地產企業利益不受損失。

(三)進一步提高房地產企業土地增值稅清算技巧土地增值稅清算對房地產企業土地增值稅籌劃管理有很重要的意義，所以一定要提高清算技巧。房地產企業在進行土地增值稅清算過程中如果按照四級累計稅率來進行土地增值稅清算，則會增加房地產企業的納稅負擔。這是因為房地產企業土地增值稅清算對于收益較高的區域，需要通過對房地產市場的實際情況來進行清算，所以如果不是普通住宅或住宅在房地產市場行情較好情況下，則房地產售價需要高于土地增值稅免稅的臨界點，也就需要繳納增值稅。所以，房地產企業要根據稅收規定、房地產市場要求等通過合理的清算技巧來進行納稅。六、結語本文重點分析了房地產企業土地增值稅籌劃風險以及如何提高清算技巧，希望對廣大房地產企業開展土地增值稅籌劃有所幫助與參考。

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作者：林增梅 單位：東營勝宏地產開發投資有限公司