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一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題。

1.資金預(yù)算管理制度不完善，投資行為盲目。

就目前的實(shí)際情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于資金管理沒有形成一個(gè)充分的認(rèn)識，資金預(yù)算的管理水平也不夠完善，同時(shí)缺少對企業(yè)在項(xiàng)目投資和經(jīng)營中的資金控制，導(dǎo)致了成本超支的現(xiàn)象存在。根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)來看，有的企業(yè)制定了資金管理的制度，但是由于人員對此不夠重視，使得這種管理制度形同虛設(shè)。

2.融資形式單調(diào)。

融資是每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金成本的必要手段，但是我國目前很多中小型企業(yè)，都沒有能力通過發(fā)行債券和股票的方式來獲得資金，融資方式還停留在傳統(tǒng)的銀行貸款或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款上，而銀行的利率常常會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，非銀行金融機(jī)構(gòu)的利率往往在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上有較大的上浮，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)更高、償還貸款的壓力過大。

3.資金管理意識淡薄，管理模式落后。

上文中提到，很多房地產(chǎn)企業(yè)建立了資金管理制度，但由于種種客觀原因讓制度形同虛設(shè)，影響了企業(yè)資金的合理利用。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建設(shè)某一工程不能很好地控制成本，企業(yè)在項(xiàng)目成立時(shí)設(shè)立一個(gè)單獨(dú)的銀行賬戶，未進(jìn)行資金集中管控，使資金分散，不容易被全面掌握，導(dǎo)致資金使用效率降低。這種落后的資金管理方式，也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)形成賬外循環(huán)資金。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式的具體內(nèi)容

1.資金的預(yù)算管理。

資金的預(yù)算管理是資金管理的前提，在具體實(shí)施中，房地產(chǎn)企業(yè)要確定整個(gè)企業(yè)的現(xiàn)金流和開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、開發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配等內(nèi)容，企業(yè)應(yīng)該通過不同的資金預(yù)算形式來達(dá)到資金流和非項(xiàng)目資金的平衡，便于資金的統(tǒng)籌使用。建立完善的資金預(yù)算制度，能夠有效提高資金的使用效率，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該配合企業(yè)的工作目標(biāo)，共同編制資金預(yù)算計(jì)劃的建立。這個(gè)預(yù)算計(jì)劃包含資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩方面內(nèi)容，其中資金預(yù)算支出是核心，應(yīng)根據(jù)企業(yè)既定的成本大綱進(jìn)行資金預(yù)算，并按照確定的預(yù)算安排使用資金。

2.資金的使用管理。

房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用管理要包含四個(gè)方面的內(nèi)容：第一個(gè)方面就是土地獲取資金的支出，包括了土地的投標(biāo)、競標(biāo)等所支付費(fèi)用；第二個(gè)方面是建筑安裝方面的支出，包括了房地產(chǎn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建筑、裝修和景觀規(guī)劃方面的支出；第三方面就是營銷資金的支出，包括了房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷和推廣等費(fèi)用的支出；第四方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目從預(yù)售開始的各項(xiàng)稅費(fèi)支出。企業(yè)資金的使用管理，就是指企業(yè)在資金集中使用的不同階段，憑借資金的預(yù)算來合理使用資金，在資金使用管理的過程中，即要注意控制資金的風(fēng)險(xiǎn)，又要注意提高資金的使用效率。

3.資金的監(jiān)督管理。

一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要想合理使用資金，并且掌握資金的使用狀況，就要不定期地對資金的使用狀況進(jìn)行檢查，通過財(cái)會(huì)部門提供的報(bào)表來審核資金使用是否合理。同時(shí)，企業(yè)的管理者還可以通過專項(xiàng)檢查來發(fā)現(xiàn)資金在使用過程中發(fā)生的深層次問題，尤其是在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工前的工程結(jié)算與款項(xiàng)支付、房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售后的銷售收款等環(huán)節(jié)要格外注意。加強(qiáng)資金的監(jiān)督管理，就要建立獎(jiǎng)罰制度，對資金管控執(zhí)行較好的項(xiàng)目及人員要給予獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，積極開展企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，實(shí)現(xiàn)對資金整體情況的內(nèi)部控制。

三、加強(qiáng)資金管理內(nèi)部控制的措施

1.科學(xué)安排資金的收入和支出。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施需要大量的資金，如果管理工作不到位，就會(huì)造成資金成本的超支，不利于工程項(xiàng)目的成本控制。合理協(xié)調(diào)收入和支出，是加強(qiáng)資金管理的必要前提。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)一個(gè)工程時(shí)，所有的資金要等到項(xiàng)目預(yù)售才開始收回，而在開發(fā)前是要通過銀行的貸款等融資手段來籌措資金。房地產(chǎn)企業(yè)要想最終償還所有的貸款，就要在資金的使用過程中明確每一筆款項(xiàng)的流向，拒絕一切不合理的開支。

2.加強(qiáng)資金計(jì)劃分析和預(yù)算管理。

資金的計(jì)劃分析是指執(zhí)行資金的計(jì)劃后，把資金具體的情況和原計(jì)劃值相對比，發(fā)現(xiàn)偏差，找出存在的問題，并制定具體的解決措施。而資金的預(yù)算管理則是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的必要環(huán)節(jié)，預(yù)算制度的完善能為企業(yè)提高資金使用效率打下良好的基礎(chǔ)。資金的預(yù)算分為年度預(yù)算和月度執(zhí)行預(yù)算兩個(gè)方面，平衡房地產(chǎn)企業(yè)的資金總預(yù)算，是預(yù)算管理中最重要的工作內(nèi)容。

3.加強(qiáng)資金管理信息化平臺建設(shè)。

現(xiàn)代社會(huì)是信息化的社會(huì)，眾多行業(yè)都利用了信息化的手段來提高管理質(zhì)量。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和內(nèi)部控制中，資金管理信息化平臺的建立，有利于管理企業(yè)內(nèi)部的資金收入和計(jì)劃的情況，對企業(yè)的資金進(jìn)行統(tǒng)一的計(jì)劃管理，分析出企業(yè)的可用資金金額、長短期資金收支情況及須外部籌措資金，從而實(shí)現(xiàn)了企業(yè)一體化的管理，有助于提高資金的使用效率。

四、結(jié)論

我國在經(jīng)歷了金融危機(jī)的打擊之后，對于房地產(chǎn)開發(fā)的活動(dòng)更加趨于理性化，國家政府也加強(qiáng)對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。但是即便如此，在房地產(chǎn)的市場中仍然存在著許多客觀因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)企業(yè)資金使用不合理的現(xiàn)象，要想改變這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過加強(qiáng)資金管理和提高內(nèi)部控制的水平，才能從根本上保證企業(yè)的正常運(yùn)作和資金的使用效率，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。

作者：劉澤芬 單位：信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所昆明分所