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［摘要］為貫徹落實黨中央、國務院關于完善土地二級市場的決策部署，根據原國土資源部《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的試點方案》（國土資發[2017]12號），促進土地要素流通順暢，創新交易模式，建立符合城鄉統一建設用地市場要求，在當前的實際情況下，急需建設土地二級市場在線交易信息管理系統，以建立土地使用權轉讓、出租、抵押的有形市場，方便用戶和了解土地轉讓、出租信息，集土地交易與審批于一體，提高土地成交率與政府辦事效率。

［關鍵詞］土地；在線交易；管理系統

1系統概述

1.1方案背景

為貫徹落實黨中央、國務院關于完善土地二級市場的決策部署，根據原國土資源部《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的試點方案》（國土資發[2017]12號），以建立國有建設用地使用權有形交易市場為目標，利用網絡科技，促進土地轉讓、出租的交易效率，完善交易機制，創新交易模式，建立符合城鄉統一建設用地市場要求，結合臨沂實際，急需建設土地二級市場信息管理系統，以建立土地交易的網上有形市場，方便用戶查閱土地交易信息，擴大交易覆蓋面，提高土地成交率，創新交易模式。

1.2方案概況

1.2.1系統建設目標集網上交易、審批為一體，建立土地轉讓、出租、抵押的網絡平臺，為用戶建立土地交易、出租的有形市場，建立審核審批平臺，方便用戶交易，提高效率，增強交易安全。在系統建設中，需滿足如下幾個內容。土地供求信息公示是核心，用戶在信息平臺上可以轉讓、出租土地使用權信息，有需求的用戶可以方便地在土地供給平臺上找到自己需求的信息。集交易與審批于一體是關鍵。強化服務意識，優化交易流程，降低交易成本，防范交易風險。

1.2.2系統建設的具體功能根據系統建設的目標，系統建設的具體功能主要包括國有建設用地轉讓、出租、抵押數據與不動產數據的數據接口的對接、相互調用數據；土地轉讓、出租、抵押業務辦理過程中產生的數據信息系統的建立；數據庫的更新維護等幾部分。1.2.2.1數據庫建設首先包括單位（個人）在該信息系統的轉讓、出租等信息。第二，包括土地購買、簽訂轉讓合同等信息。第三，包括抵押登記的數據信息管理。第四，交易審查審批資料庫的建設以及與不動產統一登記數據庫實現有效對接。1.2.2.2土地二級市場信息管理系統建設本系統應當主要分為土地轉讓、土地出租、土地抵押、掛牌競價、數據統計分析、日志管理、系統管理七大模塊，能夠比較完備地管理土地轉讓、出租、抵押信息。

2必要性和可行性

2.1現狀與差距

現在土地市場買賣雙方脫節，想轉讓土地的找不到買方，有需求想購買的找不到賣方。另外現在一般土地行政主管部門尚未建立土地轉讓、出租、抵押管理工作的管理系統，在審查、審批工作中，層層收繳資料，形成文字紙質檔案，報送各級領導審批，效率非常低下，不能滿足現有信息化的要求。

2.2項目建設的必要性

自然資源信息化建設的目標之一就是通過現代化的電子手段，通過建立網上交易平臺，集網上交易、審批為一體，建立土地交易有形市場，方便用戶信息獲得，提高交易效率，保障交易安全，簡化審批程序，提高工作效率。

2.3項目建設的可行性

著眼于當前土地轉讓、出租、抵押等資源管理現狀，結合我市實際，采取先進的信息化技術，建設一套完善的土地網上交易信息管理系統。我單位在之前的工作當中積累了豐富的經驗。

2.3.1人員方面通過以前地理信息系統建設、土地誠信系統建設、批后監管信息系統建設等，我單位鍛煉和培養了一大批適合現代信息技術建設的人才，對于計算機技術的運用以及各類信息系統的應用，水平和經驗都有了大幅度地提高，對于系統的運用和掌控都有很高的水準。通過長時間的實踐探索，我們對于系統建設的目標和條件都已了然于胸，我們相信能夠對土地交易信息平臺的建設準確定位并能夠把握、掌控。

2.3.2技術條件通過多年的自然資源和規劃方面的各類自然資源信息系統的建設，積累了大量的、豐富的技術儲備、人才儲備，軟、硬件的建設都具備了較高的水準；通過研討會、社會調研、以及對公眾需求的深入細致的了解，通過對當前土地交易當中出現各類問題的分析，我們對于土地線上交易信息管理系統的框架結構、目的需求都有了深入細致地了解。

3需求分析

3.1概述

土地網上交易市場管理，主要是針對市場交易主體各項業務信息的、審查監管，建立土地交易有形市場。通過建立土地交易有形市場，方便用戶高效快捷地獲得用地信息及完成土地交易。通過深入調查了解，按照法律法規的規定程序，根據現有工作程序，建設本交易管理系統應當具備下列基本功能。土地轉讓、出租、抵押信息的管理維護。提供土地轉讓、出租兩個平臺。提供用戶求購、求租需求信息平臺。網上審查、審批功能。土地轉讓、出租、抵押等應予存檔的紙質檔案資料，經掃描成為電子檔案，上傳本系統并進行綜合收集管理，以及各類綜合、統計報表功能。根據用戶的性質、單位內部職責分工、行政、管轄區域劃分等因素劃分不同級別、不同范圍的操作權限。向社會公眾提供各類轉讓、出租、抵押等信息查詢功能。根據法定辦事程序、業務辦理權限以及用戶性質，應當將系統設計劃分為以下七個主要模塊：土地轉讓、土地出租、土地抵押、掛牌競價、數據統計分析、系統管理、日志管理七大模塊。

3.2土地轉讓模塊

土地轉讓模塊以宗地的屬性與圖形資料以及交易信息為主要數據來源，其主要功能如下。用戶注冊信息管理。轉讓方轉讓信息管理。轉讓信息審查管理。受讓方購買信息管理。交易雙方網簽轉讓合同管理。交易信息審查審批管理。上傳紙質文件的電子掃描件管理。審批時限預警功能。各類信息導入與導出功能。土地受讓方的購買管理達成買賣意向后，受讓方在已的擬轉讓宗地信息下點擊“我要買”，轉讓方發起網簽轉讓合同，經受讓方確認后，提交后臺審核。后臺審核不合格，退回修改；后臺審核合格準予通過審核，系統自動賦予轉讓合同編號。系統預先編輯好了轉讓合同標準文本，可直接打印。系統提供數據導出功能，可將轉讓合同導出打印。

3.3土地出租模塊

土地使用權的出租模塊，基本和土地轉讓模塊的功能設計一致，不再贅述。

3.4土地抵押模塊

該模塊以土地抵押所需提交的權屬證書、抵押合同等抵押所需文件資料以及抵押宗地的詳細信息為數據來源。主要功能如下。用戶注冊信息管理。抵押人和抵押權人網上簽訂抵押合同管理。抵押合同審查審核管理。上傳抵押登記文件資料掃描電子件管理。審批時限提示功能。土地轉讓、出租、抵押等信息的導入與導出功能。各類交易信息的查詢與統計功能。以下介紹土地抵押模塊的核心功能。抵押雙方注冊登錄系統，抵押權人發起網上簽訂抵押合同，合同填寫后，將抵押登記所需文件資料制作電子版上傳系統，抵押人審核無誤后，確認提交審核。系統后臺審核合格后，審核通過，繳費發證。審核不合格的，駁回改正并說明原因。系統同樣設計了數據導出功能。

3.5掛牌競價模塊

掛牌競價有兩種模式。第一，同一宗地，有兩個及以上的意向購買者，系統自動轉入掛牌競價模式。第二，屬于國有資產的土地轉讓，按法律、法規等規定需要公開轉讓的，直接采用掛牌競價模式。掛牌競價模塊的核心功能。用戶在掛牌競價模塊完善宗地信息。通過系統通知用戶競價的注意事項，公告。用戶上傳競買電子資料，如競買保證金發票、競買資格資料等，網上審查合格后，確認并通知用戶資格。用戶在規定時限內網上報價競買。到期后，價高者得。到期后仍有繼續加價者，系統通知用戶現場競價的時間地點。成交后，系統自動生成成交確認書等所需的文件資料，并可直接打印輸出。

3.6數據統計分析模塊

數據的統計和分析是自然資源管理的重要環節，可為政府的決策提供重要依據，因此數據的統計分析功能是至關重要的。這就要求信息系統必須設計強大、實用、易上手的查詢、數據統計分析以及定制功能，并且根據用戶需求，提供給用戶簡潔明了的、友好的操作界面以及強大的查詢、綜合數據報表等功能。

3.6.1各類數據報表的查詢與定制功能所有數據報表均可截取不同日期、不同轄區進行綜合查詢和統計，報表的查詢結果可直接導出。

3.6.2系統提醒功能系統提醒功能，在日常管理工作中是至關重要的。比如各地政務服務中心以及政府各職能部門，為提高服務質量以及辦事效率，每一項行政管理事項都向公眾公布了辦理期限，在即將到期前向辦事人員進行提醒與預警是非常必要的。信息系統平臺，自動監測辦理事項的到期時限、各類必辦業務的處理，都在即將到期前發出提醒信息，如審查審批期限即將到期、有用戶登錄系統咨詢、用戶辦理業務申請、業務退辦審批等提醒。

3.7系統及日志管理功能

系統管理功能是在整個信息系統平臺的后臺運行，對整個系統而言，一個具有強大定制功能、方便用戶修改、操作、界面簡潔以及富含邏輯運用的系統管理模塊是至關重要的。日志管理主要記錄用戶在系統平臺的所有操作的痕跡，是對辦事人員的履職監督。

4結語

土地在線交易信息系統的建設，是國家推動信息化建設以及提高政府行政效率、便民利民的迫切要求，因此對該系統的建設進行初步的探析是很有必要的。

參考文獻

[1]原國土資源部.關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的試點方案.（國土資發[2017]12號）.

作者：楊安全 單位：臨沂市自然資源和規劃局