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摘要：近年來，我國經濟繁榮發展，促進城市化進程的加快，房地產行業的蓬勃興起，城市里興建了大量的住宅小區及辦公等設施，潛在大量的物業管理服務需求，物業管理服務行業將迎來輝煌時期。近段時間內部分國內外大型物業管理服務公司的迅速崛起并占領國內的物業管理市場，為客戶提供專業優質的物業管理服務。物業管理企業是一個以服務為中心的特殊行業,從表面上看公司管理的是“物”,但是實質工作管理的卻是“人”。物業管理具有管理項目分布分散、管理內容復雜多樣、成本發生面廣且形成點多，以及監控線長、進行24小時服務、監管困難等特點。與此同時，物業管理服務公司在快速發展的同時管理服務成本也逐漸增加，甚至會發生入不敷出的情況，這已經嚴重的威脅到企業的生存發展。如何進一步強化物業管理服務企業的成本管控過程，掌控物業管理服務企業的成本控制方法，把握收支平衡，實現盈利，必將對物業管理服務行業產生深遠的影響。要做好物業公司的成本管控，需要從全流程進行控制，包含事前控制、事中控制和事后控制。

關鍵詞：物業管理公司；成本管理；成本控制

在物業管理公司在為客戶提供物業管理服務的過程中會發生人工、設備維修等各項成本支出，如果不能合理、全面的進行控制和管理，必將增加公司的物業管理成本，降低企業在行業中的競爭力。物業公司只有在激烈的競爭中選擇合理的方法對成本加強控制,完成控制目標,最終實現微薄的經濟利益。下面本文將針對物業公司成本管控的事前控制，事中控制，事后控制等三個方面進行細致闡述。

一、事前成本的控制

事前成本控制在物業管理公司成本管控的整體工作中具有舉足輕重的作用，是物業管理公司成本管理的重要部分。首先，物業管理公司在進行經營決策和成本決策中，需要參考事前項目費用指標，為成本管理工作提供明確的奮斗目標。具有事前成本控制標準后，后面的工作才會具有很強的針對性，從而減少盲目性，增強預見性。這樣物業管理公司在建立成本責任制后，可使成本控制的工作達到事半功倍的效果，從而有效做好物業公司的增收降耗工作。通常情況下物業管理公司在開展業務之前，為使成本費用開支與企業經營管理目標相適應，相關管理人員需要先分析影響物業管理成本的各種因素，并在成本控制方面建立有效的年度財務預算、水電費的定額管理以及職工薪酬預算與績效考核管理相結合的管理控制等一系列內部管理制度，保證在成本控制上取得較為卓越的成效。物業管理公司在完善管理制度的基礎上,為縮減不必要的成本支出，還要結合各部門功能的不同，對相關的成本支出項目進行摸底調查，掌握各種材料的實際消耗情況。物業公司先編制一個費用指南，再制定各個項目的費用指標，從整體上控制所有費用的支出，最后將先制定的各個大項目成本支出控制目標分解到各個責任部門。在月初，各站點上級管理部門負責人要根據本月的經營情況會同費用的歸口管理部門，依據季度費用預算以及各月具體情況，對下屬站點確定不同的費用控制指標。同時將所有的成本和期間費用支出納入相關職能部門的職權范圍，并制定出一套適應公司管理實際情況的分級管理責任制度。物業公司在以利、權、責相互結合的原則建立分級責任制的時候，要給予下屬相關部門、單位一些經濟權限和利益，這樣能夠促使其有能力做好本單位的責任成本工作，還能使其擁有一定的自主權，不會受到其他部門的控制和干涉，讓工作的開展更加符合實際，操作方法更具靈活性。物業公司還可以給予下屬項目單位壓縮流動資金定額的權限，使其有效減少利息的支出；給予下屬項目單位上交多余勞動力的權限，以有效減少本單位的薪資支出；給予下屬項目單位制定獎金分配標準的權利，以有效提高員工工作的積極性，也利于費用指標的完成,為企業創造更大的價值。最后，物業管理公司通過制定出相關的管理辦法，以激勵制度和獎罰制度作為輔助管理，把硬指標和硬任務都公開化，可以讓廣大的一線員工都參加到物業的成本管理中。通常情況下物業公司的下屬項目機構都是綜合管理部門，公司的財務部門要對這些下屬項目機構進行費用的監督和審核，把綜合平衡工作做好。

二、事中的成本控制

事中成本控制是現代企業成本的核心，在企業成本控制系統中起著保證、促進、監督和協調等重要作用。事中成本控制是管理者在基礎管理制度之下對計劃的執行過程進行監督、檢查，發現偏差時及時采取糾偏措施的活動。事中成本控制是完成計劃任務和實現組織目標的有力保證，合理的控制方法是及時解決問題、提高組織效率的重要手段。事中成本控制是落實成本控制的具體關鍵環節，也是物業管理企業成本控制的重點內容。物業管理企業在成本控制過程中，要履行有效的內部管理制度，加強規范管理，通過企業內部管理制度和規范的約束，提升企業工作效率，掌控物業管理企業的成本控制方法，執行有效的控制措施，保障企業事中成本控制效果。

1.執行部門管理責任措施。物業管理公司分級的責任制度就是要明確各歸口職能管理部門成本控制方面的權限與責任，充分調動員工積極性，把成本計劃中所規定的各個經濟指標，都按照內容和性質進行分解，利用分級歸口的方式予以控制。此外，物業管理公司還要明確相關單位的責任，出現問題時能夠找到相應的責任人。做到上述這些方面，物業公司就能建立上下統一，眾橫交錯的成本控制體系，也就有利于企業的長久發展。物業管理公司在經營過程中，每一步都需要進行成本控制，而且成本控制目標還需要層層落實，下面就以某物業公司某小區雙層機械車位成本控制為例進行分析（具體詳見表1），希望有一定的參考價值。從上面的列表中可以看出，物業管理部門進行設備購置、使用之前，提前做好購置、維護管理計劃，例如列明設備購置、使用時點，具體的控制措施，同時把責任和任務都配給具體負責人，實行責任具體化，從而降低設備的購入、維保成本。

2.制定成本支出控制方法。

2.1加強材料費用控制。在材料費用的控制方面，物業公司主要需從以下兩方面進行控制：材料消耗量控制和材料價格控制。在材料消耗量的控制方面，要求物業公司在日常中必須嚴格控制材料的消耗量，避免濫用材料，材料的供應部門必須按照工作項目，專人負責材料的使用和領取。為此，物業公司內部首先要制定出內部的標準材料消耗限額，然后建立限額發放、使用制度，各站點按照不同限額，在規定期間內領用材料，以此來降低限額消耗量，這樣能有效控制總支出。其次，物業公司要控制物業各個站點使用材料的總量，測定各種材料的使用定額，有效降低材料的總使用定額。為達到控制目標，相關定額制定人一定要到一線收集歷史資料，分析各站點材料使用情況的真實性，由此能夠更好的做出材料總量判斷，避免不必要的浪費，縮減材料使用總量定額。

2.2加強人工成本支出控制。物業企業在日常運營中會有很大的資金用在人工成本方面，如果在管理過程中很好的控制住人工成本，在一定程度上就能降低物業管理費的支出情況。物業公司想要控制人力資源成本，必須先了解各類工作人員的構成明細，為較好控制公司的成本支出，必須保持服務品質不變的前提下，根據小區面積、新舊程度以及入住率合理控制人員編制。通常情況下，物業管理服務企業的職能部門設置都較為精干，同時輔以信息化的管理方式來精簡公司部門。物業管理公司會依據所管理小區的實際情況、企業發展階段、部門性質、業務特征、崗位分類、任職能力、工作繁簡度等方面進行綜合考量，用以下幾種方法減少人工成本。

（1）對于一些專業技術不強的崗位，將管理人員盡量壓縮，比如采取一人多崗的模式，有效減少人員的定編。

（2）通過加強技防改造和配備先進設備等措施來減少人工成本的投入。比如在沒有封閉的小區新建圍欄、在人流較大的出入口安裝攝像頭等科學技術管理替代人工管理，以有效降低秩序維護人員的數量。

（3）對專業性強的技術工作，物業管理企業應盡可能的通過委托外包服務來完成，比如如電梯年檢、空調的維護、鍋爐維修、外墻清洗等項目。為合理配備相應人員工作范圍、工作量和定編數量，完善組織形式，不同部門的管理者在年初一定要編制好人工成本的全年預算,合理降低人力成本，提高人均管理面積及效能。

2.3加強水電費支出控制。在水電費支出控制方面，各個部門要配合上級部門做好材料、能源計量表，對重點部位沒有安裝計量設備的必須及時安裝計量器，這樣對水電消耗才有客觀的評判。在用電量控制方面，物業公司如想讓所在轄區在保障照明不變的前提下調低用電定額，對于需要24小時開啟的燈具，可安裝具有節電器的日光燈,對于其他公共照明，則建議大量采用LED照明燈，節能效果非常明顯；另外，也可以通過升級技術，比如傳統的供水系統一般是先由市政自來水進入地下水箱間，然后變頻輸送到各家各戶，耗能較高。如果利用無負壓加壓泵技術對這些供水系統改造，能降低40～70%能耗。

2.4在控制其他直接成本費用方面，由于各項其他費用項目的性質不同，處理的方法須也不同，物業公司需選定合理的控制方法，比如對已有定額的項目可按照定額進行監督控制，對沒有定額的項目可按照預算進行控制。當物業公司在執行節約各項成本的具體方法過程中，物業公司還必須要求所有員工嚴格履行崗位職責，如在工作中發現問題或想到有利于降低成本的舉措，要及時提出并告知上級領導，把企業當做自己的家一樣去經營,最終實現合理控制成本的目的。

3.對事中成本支出進行全過程監督管理。當物業管理公司確定節約成本的具體方法后，需要對成本支出的全過程進行監督，避免出現違規違紀問題，確保控制方法落實的有效性。第一，要挑選業務骨干成立監督管理部門，管理成員必須了解各個部門和各個崗位的實際情況，以及目前所存在的問題，清楚在以后的監督管理中，掌握監督管理的重點。第二，要建立完善的監督管理機制，讓監督機制具體化，責任個人化，對每名成員當月或本年度的具體工作都分配清楚，設定的崗位目標也要明確，同時事先明確沒有完成任務的懲罰方式，然后由部門負責人監督執行，提高大家工作的積極性。監督管理部門要成為物業公司降低成本的先鋒，在保證本部門各項成本最低的情況下，對成本管理的各個環節都進行監督，發現問題立即上報直屬領導，必要時可將問題和責任人在公司公開，引以為戒，提高每名物業工作人員對成本管理的重視度。全過程監督管理就是把各個環節的節約成本措施具體化，跟蹤落實化，避免出現上有政策下有對策的不利情況。

三、對事后成本的控制

在事后控制中，分析注意力通常集中于結果上。對執行的結果進行成本考核和成本分析,找到實際業績與控制目標的差異，采取相應的措施防錯糾偏，是矯正后續活動的起點。

1.建立正式的成本報告控制系統。編制成本報告對物業公司的成本控制非常重要，在編制報告的內容時，一定要和崗位責任制以及成本責任制進行掛鉤，管理人員可以對比控制標準和實際消耗量，對責任人以及責任單位的工作質量進行檢查，從根源上分析問題的原因，這樣才能得到真實的數據，有利于以后的工作開展。

2.對成本差異情況進行調查分析處理。當設定成本控制目標后，相關的責任人看到其現狀和目標的差距，卻未能發現問題的根源，也沒有想到具體的解決辦法，責任人則應及時向上級管理部門匯報。上級管理部門要和下屬具體部門一同進行分析和探討，研究、確定解決問題的措施，以便在后續工作中實施、落實，在措施實施期間公司還需要安排專人予以監督，保證解決措施的落實效果。除此之外，在解決措施實施后，物業公司最后還要分析公司所得到的經濟效益，探討其是否達到有關的目標，并從中吸取教訓，為以后解決和控制該問題打下基礎。

3.考核獎懲機制.沒有規矩不成方圓，獎勵和懲罰機制是激勵員工工作的最好辦法。企業要把責任成本指標歸入到考核當中，不同部門有不同的需求，可結合需求的不同制定不同的激勵措施。在對一線普通員工進行激勵時，可以使用提高或降低工資待遇的辦法；對于中層領導而言，主要進行整體的業績考核，或者予以口頭批評，精神獎勵等，必要情況也要進行物質獎勵；對于高級領導而言，主要的還是進行精神層面的鼓勵和批評。當獎勵懲罰機制和每一個員工的工作職責和工作任務相互掛鉤后，員工負責的工作若出現問題，會在第一時間反饋到本人及時處理。管理人員則需要做好績效記錄，在每個月結束后，各個部門領導要對所有員工進行考核，對出現問題的員工要進行適當的批評和懲罰，而工作表現優異的員工要及時進行精神、物質獎勵，從而提高員工的積極性，讓每個員工都有明確的工作目標和良好的工作狀態，為公司打造一個積極向上的團隊奠定基礎。

四、結語

物業管理公司的全面成本管理十分重要，在物業管理企業中，通過加強內部管理制度與規范的建設，提升全面成本管理控制效果，從而促進企業的發展。經過分析發現，物業公司成本控制主要分為事前成本管理、事中成本管理及事后管理管理，這三部分成本管理在企業成本控制中十分重要。物業公司通過全面成本管理，讓責任核算細致化，準確化和有效化，完善費用控制核算制度，可以確保各項費用支出的合理性、真實性，降低企業運營中的成本支出，從而提高物業管理企業的成本控制效率，為企業發展做出保障。

參考文獻：

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[2]涂小寶.淺談總承包單位項目成本控制與管理[J].現代物業，2013，(6)：96～97.

作者：朱麗彬 單位：中鐵六局集團北京鐵路建設有限公司