小區物管問題對策研究
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1．1物業管理費的繳納問題
從物業管理出現的那一天起，物業管理費的繳納問題就一直困擾著物業從業人員。分析其中原因應該是兩方面的。一是業主對物業管理缺乏認識。業主認為繳納了物業管理費，那么物業服務企業就應該對房子全權負責，這使得物業管理企業無形之中承擔了很多原本不屬于企業的義務。大多數人認為物業就是搞搞綠化、維護治安、維修一下設施等低資本的服務性工作，根本不需要什么經費，因此拒絕繳納物業費。二是物業服務企業自身管理服務不到位。物業服務企業為追求利潤，巧立名目收取各種不該有的物業費，使得業主對物業失去信心；物業服務企業員工素質不高，對于業主提出的問題不能及時解決甚至置之不理，使業主不愿交納物業費。
1．2開發商的遺留問題
從多數的物業管理糾紛中可以看出，很多的糾紛并不是物業服務企業的問題，而是由于房屋質量差，園區環境宣傳與實際不符等開發商的遺留問題。開發商為了促進房屋的出售，不切實際的宣傳房屋的質量好，小區的環境最適宜人居住。等到人們入住，出現墻面裂縫，墻皮脫落等問題時，開發商早已人去樓空，這部分責任業主只能強加到物業企業身上。但是，由于房屋維修費很高，物業服務企業根本無力解決，以至于業主對物業產生不滿的情緒，其主要的方式就是拒交物業費。再者，由于現在很多的物業企業與房地長企業是“父子關系”，物業對于開發商的問題遮遮掩掩，也容易造成業主不滿的情緒。
1．3政府對物業服務企業的監管不到位
物業管理涉及面很廣，物業管理的順利進行，需要有政府部門的監督與管理。但是，由于物業管理是一門新興行業，因此無論在法律，還是在政策制度方面，政府都還沒有建立相對完善的體系。以至于出現業主大會、業主委員會成立的相關規定不完善，物業行政主管部門沒有相應的處罰權，監督物業收費制度不健全，處理物業投訴無法可依等現象。使得物業管理暫處于無監管狀態，不利于物業管理行業的健康發展。
1．4物業管理法制不健全，政策體系不完善
目前物業管理行業缺乏國家權威性的物業管理法律，使得物業管理活動的責任主體法律地位不明確、法律關系不清楚、權利義務不清楚等，導致現行的住宅小區物業管理體制存在很多的弊端，以至于物業管理活動中不斷有矛盾產生。因此，建立正確、公正、符合實際的物業管理法律，是解決物業矛盾糾紛的必要手段，是實現物業管理行業健康發展的基本前提。
2解決住宅小區物業管理問題的相關對策
2．1轉變業主觀念，提高其物業管理有償服務意識
物業管理企業是微利運營的企業，物業管理費是其重要的收入來源，是物業服務企業服務質量的重要保證。政府要加大宣傳力度，通過各種形式的宣傳，提高業主對物業管理有償服務的意識。充分發揮行業協會的作用，盡可能多的把條例的主要規定讓大家閱讀。從而使業主對物業管理的相關法規有更多的了解。多辦一些宣傳、咨詢活動，提高業主的自我管理意識。同時，也應該明確物業管理收費名目，加強對物業管理行業亂收費的監管，促進業主與物業管理企業之間的相互理解。
2．2抓好隊伍建設，全面提高物業從業人員素質
在城市住宅小區居民高質量生活的要求下，物業從業人員必須學會運用科學化的管理和先進的維修技，為社區人員提供一個高效、優質、舒適的生活環境。因此，物業公司應該加大力度，注重對人才的培養。根據不同的工作性質，為員工提供有針對性的業務培訓和技術培訓。公司員工必須帶證上崗，以利于公司的考核及業主的監督。企業自身應創出自己的品牌，樹立良好的企業形象，提高企業的核心競爭力。
2．3完善物業管理法律、法規體系
沒有規矩不成方圓，為保證物業管理工作的正常開展，必須加強物業管理的立法工作。明確政府物業主管部門的職責分工，明確對物業管理指導與監督的地位；完善物業管理法律與國家其他相關法律法規的互相銜接，使物業法律成為國家法律體系不可缺少的一部分；對于已出臺的物業法律法規，應結合相關地方特性，抓緊制定出相關的規章制度和行為規范。為了使物業管理工作有序、健康的開展，也為了使物業管理政府部門、物業管理企業及廣大業主有法可依、有法可循，物業管理相關的法律、法規體系必須盡快完善。城市住宅小區物業管理作為一門新興的行業，雖然在其發展的過程中存在著種種難題。但我們依然相信隨著社會的不斷發展，城市居民對物業管理認識的不斷提高，物業管理必然能突破各種困境，邁向一個新階段。