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我國小區規模普遍較大，一個小區分期建設，有各自單獨的區域且包含眾多物業類型的現象十分常見，關于物業管理區域劃分的爭議也因此頻繁發生。物業管理區域的劃分直接影響到小區業主所享有的權利范圍以及小區的實際治理情況，如何正確認識其劃分依據與標準對物業服務企業和業主來說都意義重大。鑒于此，本律師將從不同法院對同一小區物業管理區域的劃分給出不同認定結果的兩則案例出發，來對該問題進行分析與討論。

律師分析：

通過上述兩個案例可以看到，兩個法院之所以會對同一小區的物業管理區域劃分給出不同的認定結果，關鍵原因在于，案例一中的法院直接根據小區的臨時管理規約中對物業管理區域所作的約定進行判斷，而案例二中的法院則依據《哈爾濱市物業管理條例》的相關規定，從小區的規劃設計以及是否可以自由通行的角度來進行判斷。針對如何確定物業管理區域的劃分，本律師根據自身理解分析如下：首先需要厘清兩個問題，一是物業管理區域由誰負責劃分，二是物業管理區域的劃分標準為何。《物業管理條例》第九條規定，“物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”國務院在《物業管理條例》中并未明確規定負責物業管理區域劃分的主體以及具體的劃分標準，而是將制定具體實施辦法的權力授予給了地方。

關于物業管理區域劃分的職責探討

考察各地關于物業管理的相關規定，不難發現，目前我國各地基本上都規定由房地產行政主管部門負責物業管理區域的劃分或是對其進行核準，一般的流程設定為建設單位在出售房屋前，向當地房地產行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請，主管部門在規定時間內進行劃分或核定。如《四川省物業管理條例》第八條規定，“縣級人民政府房地產行政主管部門應當根據建設單位或業主委員會的申請，以土地使用權證確定的用地范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備的管理與維護和社區建設等因素劃定物業管理區域”；《上海市住宅物業管理規定》第九條規定，“區房屋行政管理部門負責核定物業管理區域”。在得到行政主管部門劃分或核準的結果之后，建設單位在房屋出售時，應通過圖紙、合同約定等方式向買受人明確物業管理區域的具體范圍。如《江蘇省物業管理條例》第八條規定，“新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門備案，并將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。”若有小區尚未進行物業管理區域的劃分或是根據實際需求需要重新調整物業管理區域的，根據目前各地的規定負責劃分的權力主體也仍然是房地產行政主管部門。基于此，物業管理區域的劃分應由當地行政主管部門進行認定，屬于行政部門的職責范圍，法院不應在處理民事糾紛案件中自行就該問題做出判斷。如果相關當事人對行政主管部門的劃分有異議的，可向法院提起行政訴訟，在行政訴訟的程序中再由法院來審查其劃分行為的合理性。

關于物業管理區域劃分的標準探討

關于物業管理區域的劃分標準，各地在《物業管理條例》中提到的“共用設施設備、建筑物規模、社區建設”等因素的基礎之上，對劃分時需要考慮的事項予以進一步的細化和補充，總體上都要求主管部門從便于管理服務和方便業主生活的角度出發來進行劃分。在確定物業管理區域時應該綜合考量小區的建設情況、建筑物規模、共用設施設備的管理與維護、社區布局等多方面的因素，如果配套共用設施設備的使用、管理和維護不能分割的，即使可以成為獨立、封閉的區域，也不宜劃分為多個物業管理區域。以本文提到的兩個案件為例，據了解該小區的高層區與別墅區并未單獨配置物業管理用房，從實際管理與業主生活便利的角度出發也不宜分成兩個物業管理區域。同時該小區的規劃指標，如容積率、綠化率、車位配比都是按照一個小區進行整體配比的，如果人為的將其分開，會導致部分業主不能按照原規劃享受小區的配套公共設施設備，有失公平。從劃分標準來看，物業管理區域的確定屬于現實中比較復雜的問題，涉及到小區配套指標、公共設施設備是否能分開管理、維護等專業性問題的判斷，也應當由掌握專業知識與技能的行政主管部門來進行認定，不宜由法院進行主觀判斷。

對兩個法院不同裁判思路的探討

具體到上述兩個案例來看，在處理此類對是否為同一物業管理區域有爭議的糾紛案件時，應當以行政主管部門的劃分或核準結果為依據來進行判斷。案例中的兩個法院均想從涉案小區的高層區與別墅區同屬一個物業管理區域，還是兩個單獨的物業管理區域入手，以此來論證物業服務企業為高層業主發放通行卡，讓其進出別墅區的行為是否合理。《哈爾濱市物業管理條例》第二十三條的規定，“建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持建設用地規劃許可證和建設項目規劃設計圖紙，向區、縣（市）物業行政主管部門提出劃分物業管理區域的書面申請。區、縣（市）物業行政主管部門應當自受理申請之日起十五日內，在征求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的意見后進行劃分，并告知建設單位。”根據該規定，當地物業管理區域的劃分由區、縣（市）物業行政主管部門負責，但前述兩法院在進行認定時均未就當地物業管理行政主管部門對涉案小區物業管理區域的劃分結果進行調查與核實，反而是依據小區的臨時管理規約以及《哈爾濱市物業管理條例》中明確的劃分標準自行作出判斷，裁判思路的合理性值得商榷。案例一中法院提到的涉案小區臨時管理規約雖然對物業管理區域的具體范圍作出了約定，但法院仍應進一步去求證該約定是否與物業管理行政主管部門根據開發商的申請所給出的最終劃分結果一致再作結論。案例二中法院同樣也忽略了當地劃分物業管理區域的職權應由物業管理行政主管部門行使，法院在認定相關事實時應當以主管部門所作的劃分為依據，而不是由主審法官去進行主觀判斷。同時該案法院簡單的以高層區與別墅區在圖紙上用圍墻隔開，現實中也可以做到獨立出行，就認定此二區域為不同的物業管理區域，缺乏一定的合理性，未對建筑物規模、共有設施設備的使用、管理等其他重要因素予以綜合考慮。據了解，涉案小區的高層區與別墅區僅用柵欄隔開，也未配備各自單獨的物業管理用房，而且其他的共用設施設備也是將其視為一個整體進行布置和配備的，無法滿足高層區的住戶或是別墅區的住戶獨立進行使用，根據相關劃分標準，認定屬同一物業管理區域更為恰當。綜上所述，根據目前我國的相關規定物業管理區域的劃分由各地具體授權的行政主管部門負責，所作的劃分應綜合考慮小區的建設情況、建筑物規模、共用設施設備的管理與維護等方面的因素，如果在實務中遇到對是否屬于同一物業管理區域存在爭議的情況，應當以前述行政主管部門的劃分或核準結果為判斷依據。

作者：宋安成 衛依娜 單位：上海市錦天城律師事務所高級合伙人