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摘要：隨著我國人力成本的不斷提升，物業管理企業人工成本控制受到企業越來越多的關注，相關理論研究和實踐探索也隨之大量涌現。基于此，本文圍繞物業管理企業人工成本開展研究，深入探討物業管理企業成本控制常見問題及降低人工成本的途徑，希望研究內容能夠給相關從業人員以啟發。

關鍵詞：物業管理企業；人工成本；人性化管理

近年來物業管理企業在人工成本控制方面投入了大量資源和精力，但結合實際調研可以發現，人工成本控制方面的問題在這類企業中仍較為常見，如對人工成本重視程度不足、控制不當、管理方法不科學等。為盡可能解決相關問題，本文將圍繞降低人工成本的途徑開展具體研究。

物業管理企業成本控制常見問題

重視程度不足

現階段很多物業管理企業更多關注的是服務質量，而忽略了對控制人工成本的重視。對優秀的物業管理企業進行分析可以發現，這類企業的管理層大多重視人工成本問題，同時企業內部經驗豐富、專業素質較高的專職成本規劃人員也能夠在人工成本管理中充分發揮作用。但值得注意的是，現階段在我國多數物業管理企業的財務人員中，缺少專門負責成本管理的人員，人工成本核算大多由財務其他崗位的人員兼職，如往來賬核算會計。這類財務人員缺乏人工成本核算的專業知識，且無法保證財務監督工作的嚴格落實。

人工成本控制不當

結合實際調研發現，受近年來我國人力成本不斷上漲的影響，物業管理企業的人工成本也在不斷提升，如果無法給員工提供令其滿意的薪資，人員“跳槽”情況將大量涌現，這使得很多物業管理企業無法權衡員工薪酬與人工成本的關系，人力優化配置不當、人工成本使用效率低下等問題帶來的相關負面影響也需要得到重視。

成本管理方法不科學

在物業管理企業的成本核算工作中，很多企業單純基于建筑面積進行統一測算，忽視其他服務耗費的資源數量和種類，導致成本變動的情況較為常見，這些不準確的成本核算將對人工成本控制帶來負面影響。以保潔、綠化服務成本核算為例，單純按照面積分配計算間接成本無法實現真實成本狀況反映，應綜合水電費、耗材費、人工費、清潔人員耗費時間、清潔面積、清潔次數等開展歸納核算。物業管理企業降低人工成本的途徑

強化對人工成本的重視

為降低人工成本，物業管理企業必須提高對人工成本的重視，這種重視可從兩方面入手。其一，培養節約意識。需結合以人為本的管理理念，強化對員工的業務和道德培訓，保證其能夠做出更大的業績貢獻。其二，加大重視程度。為解決物業管理企業對人工成本控制重視不足問題，企業在管理工作中必須意識到人工成本控制的重要性，明確人工成本對企業發展帶來的深遠影響。具體可結合作業成本法進行相關工作的規劃和安排，以此推進管理理念更新、完善考核機制，保證人工成本控制工作的有效性。同時，還需要關注精簡高效用工觀念的貫徹，從源頭實現人工成本的控制與降低。企業可基于精簡高效用工觀念，優化現有組織機構設置、提升員工工作水平、開展精英化服務人員隊伍建設，引導員工樹立服務意識，既可以讓員工在工作實踐中不斷提高技能、發展自我，又能夠為物業管理企業的人工成本控制提供支持。

開展人性化管理探索

為實現人工成本的降低，物業管理企業還應創新開展人性化管理，提高員工滿意度，努力降低員工流動率，解決物業管理行業普遍存在的招人難和留人難等問題，減少因骨干員工的流失而對企業的正常運營和發展造成嚴重的影響。普遍來講，對于重要職位的人才和骨干員工，物業管理企業至少需要付出4個月的薪金和2個月的時間才能夠找到新的合適人員，隨后還需要耗時3—6個月保證新招募的員工能夠適應具體工作并真正發揮作用，這期間企業的人工成本開支會大幅提升，企業的服務質量也會出現一定下降。在人性化管理探索中，企業需要關注由于人員流失而導致的經營成本增加情況，具體涉及培訓成本、招聘成本、薪酬福利待遇支出成本、生產率損失成本等，同時還需要關注人才斷層的成本，經營管理思想更迭產生的成本，客戶資源、市場信息流失的成本等。對此，企業需強化員工穩定性，提高團隊凝聚力，實現人性化管理，從不同角度降低物業管理企業的人工成本。物業管理企業需要加強對員工生活方面的關注，設法為員工提供更好的生活環境和工作條件，輔以多種形式的文體活動，并通過溝通，及時了解員工思想情況，開展針對性疏導，不斷提升團隊的戰斗力和凝聚力，減少人員流失。此外，企業還應關注每個員工的未來發展，提升人力資源管理的服務意識，組織與新員工的溝通會、團隊拓展訓練、入職培訓，輔以科學完善的員工職業規劃體系建設，使新員工能夠更快更好地適應企業環境和工作崗位。

建立健全成本管理體系

為解決成本管理方法不科學的問題，物業管理企業還應在成本管理體系的建立健全過程中投入更多資源。由于人工成本涉及到的內容眾多，因此必須建立科學完整的成本管理體系。具體可從成本控制標準入手，實現事前成本控制。物業管理企業的日常經營決策可基于該標準預測人工成本，并對未來人工成本的變動情況及如何變動進行預測，人工成本控制決策可由此獲得依據。人工成本的事中控制也極為關鍵，為充分發揮成本控制體系具備的監督、保障、協調等功能，財務人員在發現人工成本與預算費用存在較大差異時，必須深入查找原因并進行優化改進處理。此外，反饋與事后評價也能夠為物業管理企業的成本管理提供支持，對人工成本控制和監督過程中的協調處理方式、相關問題及結果進行反饋，并分析計劃與預算的差異源頭，人工成本控制即可實現更好的改進。整個成本管理體系需嚴格遵循全過程控制、全員參與原則，輔以節約意識，物業管理企業的可持續發展即可更好實現。

尋求政策支持

為實現人工成本控制，物業管理企業應積極尋求政策支持。一般情況下，物業管理企業往往會負責大批下崗失業人員的安置，企業可以此為根據，向政府價格主管部門提出如減免稅收等優惠政策支持的申請，爭取人工成本的降低。值得注意的是，在2020年上半年在肺炎疫情期間，為了人們的生活便利，我國物業管理企業全員均正常作業，政府因此在五險方面了大量的優惠政策，如重慶市的《關于進一步落實疫情防控期間物業行業幫扶政策的通知》，湖南省的《關于應對肺炎疫情促進房地產業穩定發展的政策措施》，合肥市的《關于組織服務住宅小區的物業企業申報疫情防控財政補助的緊急通知》，這類政策涉及的財政補助使得物業管理企業的人力成本負擔大幅減輕，而如何更好享受這類政策，企業必須要提高對相關工作的重視。綜上所述，物業管理企業降低人工成本的推進較為多樣化。本文提到的加強對人工成本的重視程度、建立健全成本管理體系等內容，為控制和降低人工成本提供了方法。為更好推動物業管理企業發展，高科技設施設備的應用、精細化管理的探索同樣需要得到重視。

參考資料：

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[2]姜世廣.如何破“秩序維護成本拖累企業”之局[J].城市開發，2020（13）：60-61.

[3]李紅俠.物業管理企業成本管控研究[J].現代商業，2020（6）：138-139.

作者： 張紅武 單位：廣州市東建物業管理有限公司