我國房地產投資信托稅收政策探討
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摘要：房地產投資信托是房地產證券化的一種創新型投資產品。近年來，這類產品在美國、澳大利亞和新加坡等國家發展十分迅速，投資規模越來越大，回報率也不斷攀升。但相比之下我國雖有類似產品，但發展十分緩慢，研究發現稅負較重是阻礙其發展的重要原因。建議我國借鑒國外成功經驗，制定專門的稅收法律法規，分環節減少稅負，采取多種措施鼓勵投資者長期持有。
1引言
房地產投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，以下簡稱“REITs”）指的是借助專業的管理機構對投資于房地產的社會分散資金進行管理運用，以達到房地產證券化的一種新式投資類型。房地產投資信托的重要特點之一是稅負較輕,稅收優惠驅動是美國REITs產生、發展和創新的原動力。我國已經有許多學者對國內REITs的發展模式進行了細致地研究，研究結果均顯示我國的稅收優惠政策的空白是牽絆其發展的主要原因之一。
2我國REITs發展的稅收瓶頸
REITs的設立和運行均受到稅制的約束，所以運行起來十分困難，這也嚴重影響了REITs的推出。首先，購買房地產的公司應按交易金額征收契稅和印花稅。其次，公司在獲得利潤時需繳如下六種稅：①訂立合同時需繳納0.1%印花稅；②依法繳納房產稅；③繳納土地使用稅；④依法繳納稅金及附加；⑤出售資產時，繳納土地增值稅；⑥繳納25%企業所得稅。最后，公司持有物業階段需要繳納印花稅、稅金及附加和土地增值稅。REITs的稅收優惠政策仍處于空白狀態，不合理的稅收待遇嚴重阻礙了REITs的發展。
3美國REITs稅收政策及啟示
3.1美國REITs稅收經驗
REITs起源于1960年的美國，當前發展規模最大、研究成果最豐富的必屬美國。美國稅法對于REITs有著優惠的政策，即：REITs以分紅的方式分派給投資者的部分免征所得稅，投資標的資產可免繳房產稅，財產買賣雙方免繳轉讓稅。本國居民按照35%左右的稅率征收所得稅；境外投資者繳納30%預提稅，但是稅務增長法案對這部分稅收進行了很大程度地減少和免除。
3.2啟示
在對REITs進行稅收立法時，要依從“導管原則”，信托財產的盈利由所有人承擔納稅義務，受托人只需要按其傭金數額和法定稅率繳納稅款。信托財產在受益人和受托人之間轉移并不構成納稅責任，租金收入應分配給受益人，受益人承擔納稅義務，受托人僅就收取的手續費等負擔納稅義務。
4我國REITs稅收立法的政策建議
由于各國的具體經濟狀況、稅制和REITs發展狀況和階段都各不相同，針對我國經濟發展水平和經濟周期及REITs屬性的基礎上，本文建議進行以下幾點可行性改進。
4.1制定專門的稅收優惠政策
稅收優惠政策是各國REITs發展的保障和動力，我國應該制定專門的一套稅收優惠政策，單獨設立一套完整的稅收規則。我國可以學習歐美國家經驗，在REITs這一層面上免征所得稅，同時制定專門的法律對其進行嚴格的限制，使其在國家可控的范圍內有序運行。
4.2避免重復征稅
首先，REITs設立時應對財產轉移免征增值稅，REITs運行過程中的轉讓行為所產生的所有流轉稅都應該免除。其次，在存續期間，受托人管理、運營財產，先根據稅法規定代扣代繳稅款，然后將已納稅款列入管理費用，在計算利潤時單獨核算并扣除，最終由受益人納稅。受托人作為管理機構，根據稅法有關規定，以收取的手續費為納稅基礎繳納所得稅。最后，在終止時產權歸還沒有真實納稅實質，應免征流轉稅。
4.3稅收優惠向投資者傾斜
制定一系列明確針對所得稅和資本利得稅的稅收政策，能夠在很大程度上延長投資者持有REITs的期限。在國外許多國家為了提高REITs二級市場的流動性，免征印花稅，對所得稅也視情況的不同給予一定程度的減免，我國在鼓勵投資者長期持有該產品時，可以借鑒股票分紅的征稅政策，給持有期限較長的投資者的分紅收益給予較大程度的稅收優惠，以進一步提升REITs投資期限。我國可以對外國投資者實行減稅政策，以此來吸收全球資金，促使REITs發展。
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作者:彭田田 單位:山東財經大學