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一、主要的會計核算與管理方法

（1）會計年度

自公歷1月1日起至12月31日止。

（2）記賬基礎和計量原則

記賬基礎為權責發生制，計量方法為歷史成本法。

（3）存貨核算方法

存貨按房地產開發產品和非開發產品分類。房地產開發產品包括已完工開發產品、在建開發產品、出租開發產品和擬開發產品。非開發產品包括原材料、庫存商品、低值易耗品。存貨以成本與可變現凈值孰低計量。各項存貨按實際成本計價。低值易耗品在領用時按一次性攤銷或分期攤銷。年末，在對存貨進行全面盤點的基礎上，對存貨遭受毀損、全部或部分陳舊過時或銷售價格低于成本等原因，預計其成本不可收回的部分，按單項、按其可變現凈值低于成本的差額提取存貨跌價準備。房地產開發產品的可變現凈值是指單個開發成本、開發產品在資產負債表日以估計售價減去估計完工成本及銷售所必需的估計費用后的價值。已完工開發產品是指已建成、待出售的物業；出租開發產品是指本集團意圖出售而暫以經營租賃方式出租的物業，出租開發產品在預計可使用年限之內（12.5—25年）分期攤銷；在建開發產品是指尚未建成、以出售為開發目的的物業；擬開發產品是指所購入的、已決定將之發展為出售或出租物業的土地。項目整體開發時，全部轉入在建開發產品；項目分期開發時，將分期開發用地部分轉入在建開發產品，后期未開發土地仍保留在該項目。公共配套設施按實際成本計入開發成本，完工時，攤銷轉入住宅等可售物業的成本，但如具有經營價值且開發商擁有收益權的配套設施，單獨計入“出租開發產品”或“已完工開發產品”。

（4）固定資產及在建工程

固定資產指該集團為生產和經營管理而持有的、使用期限超過一年且單位價值在人民幣2000元以上的資產。固定資產以成本減累計折舊及減值準備記入資產負債表內。在建工程以成本減去減值準備記入資產負債表內。在有關建造的資產達到預定可使用狀態之前發生的與購買或建造固定資產有關的一切直接或間接成本，包括在購建期間利用專門借款進行購建所發生的借款費用（包括有關借款本金和利息的匯兌損益），予以資本化。在建工程在達到預定可使用狀態時轉入固定資產。本集團對固定資產在預計使用年限內按直線法計提折舊，即固定資產原值減去預計殘值后除以預計使用年限。已計提減值準備的固定資產計提折舊時，按照固定資產原價減去累計折舊和已計提減值準備的賬面凈額以及尚可使用年限重新計算確定折舊率，未計提固定資產減值準備前已計提的累計折舊不作調整。

（5）收入確認原則

收入是在經濟利益能夠流入該集團，以及相關的收入和成本能夠可靠地計量時，根據下列方法確認：①銷售商品收入。銷售商品在將商品所有權上的重要風險和報酬轉移給買方，不再對該等商品實施繼續管理權和實際控制權，與交易相關的經濟利益能夠流入企業，相關的收入和成本能夠可靠地計量時，確認營業收入的實現。房地產銷售在房產完工并驗收合格，簽訂了銷售合同，取得了買方按銷售合同約定交付房產的付款證明時（通常收到銷售合同金額20%或以上之定金或/及已確認余下房款的付款安排）確認銷售收入的實現。②物業出租。物業出租按與承租方簽訂的合同或協議規定按直線法確認房屋出租收入的實現。③提供勞務。提供勞務以實際已提供的勞務確認相關的收入，在確認收入時，以勞務已提供，與交易相關的價款能夠流入，并且與該項勞務有關的成本能夠可靠計量為前提。物業管理在物業管理服務已提供，與物業管理服務相關的經濟利益能夠流入企業，與物業管理服務有關的成本能夠可靠地計量時，確認物業管理收入的實現。④利息收入。利息收入是按借出資金本金、貨幣資金存款和適用利率計算，并以時間為基準確認。

（6）所得稅

所得稅采用應付稅款法核算。當期所得稅費用預售房款部分按照國稅（2006）31號文在扣除項目期間費用后按照20％計算利潤率后再按照當期應納稅所得額及適用稅率計算，其他收入按照應納稅所得額乘以適用稅率計算。