住房維修基金管理論文
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1.對住房維修基金重視程度的弱化
對住房維修基金重視程度的弱化，主要原因是受政府對其宣傳力度的限制。雖然自1998年以來，住房維修基金成為我國法律所保護的基金項目已有十多年了，然而在現今，依然有許多人不清楚住房維修基金到底是什么、有什么用，更不了解住房維修基金對其切身利益的重要影響。鑒于這種情況，大部分住戶在繳納住房維修基金時不理解、不情愿，不僅給代管部門的工作流程帶來一定的麻煩，也不利于住房維修基金監督機制的擴展。
2.對住房維修基金管理層面的弱化
對于住房維修基金管理層面的問題，主要包括三個方面：
（1）繳納問題。由于國家并未針對住房維修基金管理方面制定諸如繳納標準、繳納方式、拖欠懲罰措施等相關的法律政策與法律規定，從而造成了個體住戶及開發商的拖欠或侵占現象。例如，開發商受利益驅使，強制性的侵占住房維修基金，在代管人員進行查收時，又利用諸多理由拒絕繳納，這不僅損害了個體住戶的經濟利益，也很大程度上成為住房維修基金安全管理層面的障礙。
（2）管理問題。首先，住房維修基金是按照一定比例的分配，是歸屬于全體業主共有的大額資產。同時，由于住房維修基金所涉及的領域較為寬廣，在代管部門進行管理時，容易出現非法挪用或不按手續私自使用等現象，這無形中降低了住房維修基金的安全系數，同時也是造成群眾與開發商、群眾與政府代管部門產生矛盾的關鍵之一。
（3）使用效率問題。住房維修基金雖有一定的增值功能，但發展至今許多住房維修基金仍處于托管狀態，這不僅造成了大額基金的閑置與積壓，也很大程度上阻礙了住房維修基金的增值效益。尤其在近些年，代管部門及業主對于基金的如何使用存在較大的分歧，且沒有明確的使用標準，致使大額住房維修基金成為國民經濟的資金負擔，不利于其實質性使用價值的充分發揮。
3.對住房維修基金監督力度的弱化
首先，代管部門的監督力度問題。住房維修基金是一筆大額資金款項，關聯著較大范圍的資金鏈條，然而大量基金處于托管狀態，無形中增加了住房維修基金的安全障礙。同時，法律法規中也并未明示對住房維修基金的具體使用標準、使用規范及與其相對應的管理措施，這也給貪污腐敗行為提供了可趁之機。其次，個體住戶的監督力度問題。這跟上文中提到的對住房維修基金重視程度的弱化有著連帶關系。
二、住房維修基金管理中的問題的解決方案
1.加大宣傳力度，提升重視程度
對于住房維修基金國民弱化現象，政府必須采取有力措施及時改進，這不僅關系到個體住戶的切身利益，也關系到代管部門的社會形象與社會信譽。例如，代管部門可以合理運用傳播資源，與媒介進行有效對接，如可以利用地方電視臺、地方報紙、網絡以及一切可以使用多媒體交互傳播的資源作為媒介通道，將住房維修基金的使用、管理、監督等重要性向住戶公示，提升個體住戶對住房維修基金的重視程度。
2.完善法律制度，強化管理措施
為有效解決住房維修基金在管理層面出現的繳納問題、管理問題、使用效率問題，首先要完善相應的法律法規制度，優化住房維修基金法律效應的同時，提升了其法律權威。通過完備的法律體系與規定，保證住房維修基金的專款專用，從而保護業主在物業范圍內的公有財產不被侵占[2]。這不僅是對業主個人財產安全的法律維護與保障，也是對住房維修基金合理法律程序的改進與更新，既有利于促進基金管理和諧，也有利于環節代管部門與個體業主所產生的資金矛盾與糾紛。其次，利用法律手段加強住房維修基金的管理措施，對基金的如何使用、如何管理、如何繳納等進行明確規定，從而有效避免開發商鉆取法律漏洞而獲取的資金利益。再者，對于處于托管狀態的住房維修基金必須安排專業的人員進行看管，并開展經濟學家、代管部門代表及住戶代表三方意見討論，為高效提升住房維修基金的增值力度與使用效率出謀劃策。這樣不僅有利于使閑置的住房維修基金通過合法、合理的手段運作起來，也有利于為業主的資金投資構建有效保障。
3.優化監督機制，增強安全保障
降低行政管理部門對住房維修基金使用的行政干預，將其關注的重點轉移到管理與監督上面來，并著力培育業主自治管理機制，建立業主、業委會、主管部門多層面的監管制度[3]。這不僅對住房維修基金管理提供了代管部門與個體業主的雙重安全保障，也有利于提升其公眾關注力度與監管力度，在有效維護自身利益的同時，也優化了對住房維修基金的監督機制。
三、結語
有效管理住房維修基金，不僅有利于保障業主個人資產的真實與安全，也有利于提升住戶所按比例分攤的住房維修基金的增值程度；有效管理住房維修基金，不僅有利于完善住房維修基金的管理模式，使基金可以更合理、有序的進行分配與使用，從而達到造福于民的目的，也有利于拓展住戶對住房維修基金的監督職能與力度，為其安全有效的使用創設雙重保障。
作者：俞斌斯 日古楞 單位：新疆精河縣房地產管理所
