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一、價值鏈與業務鏈互融背景

(一)企業基本價值鏈

企業與其他員工、顧客、供應商以及相關行業產生的、可以創造價值的經濟活動，其總和就是所謂的價值鏈。企業任何一項生產經營活動都是價值鏈上的一環，企業的價值鏈也是反映企業經營狀況的載體。因此，對企業來說，管理好價值鏈上的每個環節、優化價值鏈程序將影響到企業整體的經營成本。企業生產經營活動的目的是為了給顧客提供優質的產品和服務，但同時也要承擔產品或勞務產生的成本費用。企業要想在經營活動中獲取更多利益，需要在提升服務質量的基礎上盡可能控制成本消耗，為企業創造更大的利潤空間。而價值鏈在這一部分發揮的作用就是對企業所有業務活動進行增值和成本的核算，通過對業務整合實現利潤最大化。

(二)企業業務流程管理內涵

業務鏈是企業項目實施過程中所要經歷的所有環節，主要包括四個流程，即市場營銷過程、產品開發過程、產品銷售過程、生產交付過程。企業業務流程管理也就是對業務鏈上的各個環節進行梳理，一方面是為了指導員工的工作，另一方面也要對業務的關鍵節點進行調整和優化，促進業務鏈循環暢通。業務流程管理不僅是對某項業務進行梳理，其面向的是企業的經營目標。通過對業務流程的規劃和管理，能夠促進企業內部各個部門之間，甚至行業與行業之間的合作。

(三)價值鏈與業務鏈的聯系

從本質上來講，業務鏈就是為了滿足市場和客戶的需求而進行的一系列有秩序、有組織的經營活動。從一定程度上來講，業務鏈的優化過程也就是價值鏈的優化過程，二者都立足于客戶，通過服務客戶獲取企業發展的優勢力量，推動企業可持續發展。以房地產企業為例，企業通過初步規劃和投資這一業務環節，使投資土地增值；到項目管理流程活動時，企業又通過資金的投入進行施工活動，建造房屋建筑；最終，企業通過營銷環節對房屋進行銷售，增加房屋的價值。因此，房地產企業價值鏈中價值的獲取是通過業務鏈中業務流程的傳遞積累實現的，二者之間有著密切的聯系。

(四)價值鏈與稅收再造的聯系

基于價值鏈的稅收再造就是企業通過對自身業務流程的改造和組織結構的重建，與具有優勢的企業進行合作，并通過對科學技術手段的利用來保證企業價值鏈的同步運營，運用法律相關的專業知識對價值鏈和稅負進行整體籌劃，使企業的價值最大化。

二、房地產企業的管理特點

(一)管理特點

基于房地產行業的發展現狀以及其業務的復雜性，房地產企業的管理特點主要表現在以下幾點：

1.房地產企業的組織結構比較復雜

由于房地產企業都是以某個項目展開的經營活動，因此，大型的房地產企業都是具備三級結構的集團性企業，包括集團公司、區域公司、項目公司。

2.房地產項目開發周期較長

一般情況下，一個項目的開發時間在兩年至三年，而一些大型的工程項目開發周期可能長達十年，項目實施過程中的風險也是不可控的。

3.房地產項目對資金需求量大

大部分房地產企業初期的投資建設都需要向外部機構進行信貸和融資，但銷售資金受到項目周期長的影響，回籠速度比較慢，因此企業對資金的管理控制在房地產企業中非常重要。

4.房地產企業業態呈現多元化

當前，房地產企業的業務不再局限于房屋銷售，也開始涉及到租賃、物業、商業等，給企業帶來經濟來源的同時，也增加了企業的管理難度。

(二)管理重點

1.對現金流的管控

房地產企業是資金密集型產業，對資金的需求量比較大。要實現房地產企業的長效發展，必須對企業內部的現金流量進行管控，保證企業現金量能夠在企業中循環流通，避免資金鏈斷裂給企業造成風險。

2.對成本的控制

當前土地資源與實際需求的供需矛盾造成土地價格翻倍，以及企業在工程建設過程中所消耗的資金都是房地產企業項目投資的重要部門。企業要想在銷售環節獲取更多利益，必須在土地購置和施工建造環節控制成本。

3.對項目實施過程的管理

基于房地產項目開發周期長的特點，房地產企業在進行項目管理時不能再以年度為管理周期。要不斷確認企業的經濟狀況和戰略目標，制定以月為單位的管理方案，及時對施工過程進行監督把控。

三、房地產企業價值鏈與業務鏈融合背景

(一)房地產企業價值鏈

房地產企業的價值鏈主要分為基本活動和輔助活動

1.基本活動主要包括

1)投資決策，即項目可行性的研究；2)規劃設計，即對建筑風格和環境的設計；3)項目管理，包括工程招標、工程建設、竣工驗收等；4)市場營銷，即房屋銷售；5)售后服務，主要是指物業管理。

2.輔助活動主要包括

1)采購，對開發過程中一切外部資源的購置；2)技術開發，包含高新技術、先進設備等；3)人力資源管理，對勞動力進行合理配置；4)企業基礎建設，一般包括法律政策、財務管理等。

(二)房地產企業業務鏈

房地產企業業務鏈主要分為基本業務流程和管理支持流程。

1.基本業務流程主要包括

1)投資決策流程由市場調研、立項研究、可行性分析和土地獲取這四個環節組成；2)規劃設計流程由項目定位、方案設計、施工圖設計這三個環節組成；3)項目管理流程由項目結算、計劃編制、項目驗收、項目施工這四個環節組成；4)市場營銷流程由市場調研、營銷方案、廣告方案、方案調整這四個環節組成；5)物業管理流程由物業招標、物業接管、物業維修和日常管理這四個部分組成。

2.管理支持流程主要包括

1)辦公室日常管理流程，由后勤+管理、行政事務管理、文書管理、檔案管理和物品采購管理組成；2)人力資源管理流程由人事管理、績效考核、員工培訓、薪酬管理、員工招聘組成；3)財務管理流程由費用報銷、支付管理、融資管理和成本計劃四個部分組成。

(三)價值鏈分析下房地產企業業務流程梳理

1.投資決策流程

投資決策流程是由房地產部門的投資開發部主導的，通過市場調研和投資立項后，對項目可行性進行研究，最終以獲得土地使用權為流程的最后環節。在這一過程中，該流程所涉及的部門也非常多，例如在項目機會研究環節中需要工程部研究項目可行性，銷售部研究銷售前預測，還需要財務部門對項目風險進行預估。

2.規劃設計流程

規劃設計流程是由設計部門主導的，對立項后的項目進行方案設計、施工圖設計等，在這一過程中，工程部和市場營銷部要對方案定位提出專業性指導方針，成本部要負責制定招標文件以及工作，還要參與方案設計與修改。規劃設計流程的關鍵在于方案和審圖，需要多方參與，尤其是成本部門可以從設計之初就對成本進行控制。

3.項目管理流程

項目管理流程是由企業工程部主導的，工程部門主要負責對施工隊的管理，包括施工進度以及建筑質量的監督。在這一流程中，工程部門要依據施工單位的實際工作情況定期制定進度報表，提交給成本部門進行審核，財務部門準備資金，監理部門對報告進行驗收。

4.市場營銷流程

市場營銷流程的主導部門是銷售部，以營銷方案為核心，主要參與部門有項目部、工程技術部和財務部。營銷方案的確定需要項目部提出實施工程方案，工程技術部提出實施技術方案，財務部門提出實施資金方案，最終對方案進行變更和調整，經過二次審核后再確定方案。

四、房地產企業運用管理會計的主要目的

(一)促使企業更加及時高效地做出決策

由于房地產行業是一個高風險、高回收的行業，對資金需求量大、資金回籠期長，企業的管理層在進行決策的時候需要財務部門為決策提供科學的信息數據，協助企業管理層一同決策。管理會計作為一種新型的會計工具，可以為房地產企業的各個項目決策提供詳實的分析資料，綜合考慮當前的經濟環境，以企業的戰略目標為指導方向，幫助管理層透徹的分析各個項目方案的利弊，促使企業決策的高效和科學。

(二)有效控制房地產企業運營的各個過程

房地產企業項目實施周期比較長，而風險客觀存在于項目實施各個環節中，因此需要管理會計對項目實施過程進行監督指導。管理會計的工作要貫穿項目實施的全過程，保證事前預測、事中控制和事后監督，指導運營各個流程要按照事前制定的目標進行。一旦項目實施偏離了目標就需要及時調整和改進。此外，企業還可以以管理會計為核心，制定成本管理方法、全面預算管理制度等，保證管理會計的職能作用完全發揮。

五、價值鏈與業務鏈互融視角下管理會計在房地產企業中的應用

(一)完善房地產企業會計體系

1.建立經營決策平臺

房地產企業的經營決策平臺主要指的是全面預算管理體系，根據房地產企業的特殊性，經營決策平臺主要包括年度預算、項目周期預算、土地預測、盈利預測和現金流預測。其中，項目年度預算和項目周期預算是基于項目完成時間和進度設置的，既要有年度的目標，也要制定每月的完成計劃，促進施工隊伍提高施工效率；土地預測是由于市場上可開發的土地資源越來越少，土地價格也越來越高，且企業購置土地的程序也越來越復雜。房地產企業提前預測土地購置的時間和成本有利于項目實施；盈利預測和現金流預測主要是針對企業的資金回收和資金存有量這兩方面，降低企業運營過程中的財務風險。這幾個模塊在房地產企業經營決策平臺都是不可或缺的部分。

2.建立運營監控平臺

運營監控平臺指的是企業的管理會計報告系統，通過一些技術手段將企業運營產生的數據中選取有效數據納入計算機數據庫，為企業的經營決策提供信息數據。首先需要企業建立一套完整的分析指標庫，對項目方案進行層層分析；其次，企業要建立數據倉庫，協助企業全面整合運營數據；最后，企業還要建立信息溝通平臺，加速信息共享和傳遞，最終成功建立運營監控平臺。

3.建立成本管控平臺

成本管控平臺是基于運營監控平臺而建立的，其中包含三個方面：其一，將含量指標與項目目標相結合，指導設計部門在方案設計之初就考慮到降低成本的問題；其二，對于同一項目建造標準的差異性，需要建立單方指標庫，合理控制單方造價；其三，材料采購是項目實施的重要環節，企業要依據市場建立材料價格庫，有效控制材料價格。

4.建立稅務風險管理信息化平臺

稅務管理信息化建設的主要內容包括稅務信息管理、稅務事項管理、稅務風險管理、數據分析功能以及交流功能。企業可以從把握稅務管理目標出發，協調企業與成員之間稅務的制度管理和稅務事項的管理等問題，減少稅務管理的復雜性；其次，企業要結合自身的經營情況，系統性地區分不同稅種的信息，在企業管理層與執行層之間設置信息化交流平臺，并進行操作實驗，保證稅務管理信息化平臺的有效性；最后，企業要根據系統選擇合適的軟件，若現有的ERP系統已經趨于完善，就在ERP系統上擴展稅務模塊，并將新舊系統進行對接，但如果企業業務多元化，經營范圍廣泛，則需要選用單獨的軟件進行管理。

(二)加強營運資金管理

管理會計對企業營運資金進行管理是指通過一定的手段加快企業運營現金流資金的流動速度，在降低運營成本的同時，提升資金使用率。房地產企業加強營運資金管理主要包含以下幾個方面：第一，加快應收賬款回收效率，合理控制采購存貨量，保證企業內部現金流加速流通；第二，要強化企業的信用管理能力，充分運用金融工具加速現金回流；第三，加強商業信用管理能力，保證賒銷的安全性。

(三)選擇合適的管理工具

1.作業成本法

作業成本法也就是ABC成本法，企業依據項目的經濟、技術等特征，運用數理的方法對消耗資源進行考核和計量，最后對資源進行合理分配。房地產企業運用作業成本法重點關注項目成本的計算，通過確定相關因素對成本的影響計算作業成本，開展項目成本管理工作。

2.本量利分析法本量利分析法是對成本、數量和利潤的分析，其最終目的是提升企業利潤效益。房地產企業運用這一方法是以房地產銷售量為核心，通過對上述三者之間的關系進行界定和分析計算保本銷售量。同時，本量利分析法還能為企業的決策提供參考信息。

3.標準成本法

標準成本法是以預先制定的標準成本為基礎，在項目實施過程中以實際發生的成本與標準成本進行對比，并分析差異結果，將結果反饋給成本管理中心。房地產企業運用標準成本法主要包含在施工前對項目成本制定一個統一標準，施工后核實實際產生的成本數目，與標準成本進行對比，對差異成本進行會計處理，最終通過改進施工方式或調整資源配置對成本進行管理和控制。

4.變動成本法

變動成本法是指在常規的成本計算時對變動成本和固定成本進行分析，并進行成本損益計算的一種方式。其中，變動成本要作為生產成本的構成要素，固定成本要作為非生產成本的期間成本，也就是說在最終核算的時候只核算變動成本就可以了。房地產企業運用這一方法時要將成本進行劃分，以變動成本法為依據編制成本損益報表，為企業的決策提供財務數據支持。

(四)對企業進行績效管理

房地產企業在進行績效管理時通常采用平衡計分卡的形式，將企業的經營績效細分為四個方面，再對應企業的戰略目標，促進企業快速發展。平衡計分卡的劃分主要以以下四個維度為基準：

1.財務

財務具體指企業的運營能力、企業的盈利情況、企業的償債能力以及企業的可持續發展能力等。

2.運行

運行具體指企業的業務運行流程、企業技術創新情況以及企業的售后服務情況等。

3.客戶

客戶具體指客戶滿意度、市場占有率、客戶購買力等。

4.學習與成長

學子與成長主要是指企業的成長和員工的成長，即企業整體的創新能力、員工的滿意度、員工工作的狀態等。房地產企業通過平衡計分卡對整個企業的經營業績和員工進行考核，將經營業績與員工的績效聯系在一起，形成了從部門到個人的深度考評。此外，企業還可以針對員工建立激勵機制，督促員工的工作積極性，促進員工和企業共同進步。

六、結束語

房地產行業的競爭在當前已經進入到白熱化階段，企業想要在當前激烈的競爭中占有一席之地必須不斷創新管理手段，更新管理方法，以價值鏈和業務鏈為融合背景，將管理會計引入到企業的財務管理中，提升企業的財務管理水平，降低企業遭遇風險的概率，為企業的發展創造更廣闊的空間。

作者：馬利穎 單位：北京京鐵房地產開發有限公司