房地產行業企業所得稅納稅籌劃思考
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房地產開發公司是支撐我國經濟發展重要企業，隨著市場競爭越來越激烈以及政府調控等問題，導致我國房地產企業生存環境不宜樂觀。另外，房地產企業建造周期長，投資數額較高，市場行情不確定等情況，使其具有復雜性與多樣性兼容的特點。當前我國對房地產企業設置的稅收項目較多，導致企業所得稅的比重極大。為此，房地產企業要提升自身生存能力，就要采用行之有效的企業所得稅納稅籌劃方法，以促進房地產行業經濟效益的最大化和經營的安全，實現其長遠發展。
(一)收入核算不完整。許多房地產企業領導人員違背收入確認原則，并在日常經營過程中使用客戶房屋預交款對企業進行建設。然而，這種預交款項目不能當作企業收入，且存在較大的交易風險。另外，有些房地產企業還在收入方面存在遺漏特殊形式的問題。一些房地產企業會將房地產建筑中的空閑之地當作停車位等進行租賃，并將這些收入當成其他人付款，所得資金款項則被當作小金庫，企圖減少地產企業所需要上交的企業所得稅。另外，在收入核算中，經常存在會計準則執行力度不到位，甚至在工作中沒有充分考慮到相關的稅收政策，進而影響到稅收工作的質量，甚至會出現違法違規納稅的情況。(二)成本核算不合規格。有些房地產企業在民房拆遷過程中，對拆遷補償款不能予以真實上報。在拆遷時有的房地產企業會實施自行拆遷，由于拆遷戶屬于自然人，不能提供拆遷補償發票，導致拆遷費用不能精準核對，這時就會有房地產企業擅自調整補償拆遷費用，從而降低企業成本。有些房地產企業在工程前期投入比較大，常常會在項目還沒有完工時，就會分給拆遷戶補償款，并支付基礎設施建設等相關費用，而不是采用分期支付的方式，從而無形中增加企業成本，提高企業稅前抵扣費用。(三)納稅籌劃人員不專業。在房地產企業財務運行過程中，稅收籌劃屬于策劃活動，需要較為專業的籌劃人員，并對國家制定稅收政策了如指掌。但是在實際操作過程中，大多數房地產企業并沒有充分意識到納稅籌劃的重要性，并沒有設置專門的納稅崗位與人員，通常都是企業財務人員進行納稅籌劃工作，而財務人員根本不懂得把握企業所得稅相關籌劃細節，無法充分發揮納稅籌劃作用。一些納稅籌劃人員的專業水平不高，缺乏對現行稅務政策的分析，再加上企業所得稅對扣除項目的規定、對企業所得稅優惠政策的使用和利用等方面不到位，會直接增加企業的納稅金額，增加企業的稅務負擔。
二、房地產行業企業所得稅納稅籌劃探析
(一)收入納稅籌劃。房地產企業在通常都是通過工程分期開發與推遲完工時間等形式實現收入納稅籌劃。在房地產企業項目開放前期通常都屬于虧損狀態。這種情況下房地產企業不要繳納所得稅。項目工程中期房地產企業會有大量的資金利潤，這時房地產企業就需要向國家繳納一定數額的所得稅。倘若房地產開發項目收入過于集中在某一月份，那么房地產企業應繳納大量的企業所得稅，從而為房地產企業造成極大的資金壓力，以及無法彌補的精神損失。而推遲完工籌劃則是依照國家相關法律法中所提到的:房地產企業倘若沒有完工，就會計稅利率的方收取企業所得稅。但是房地產企業一旦竣工之后，國家就會依照預售或者是實售對房地產企業征收相關稅收。為此，房地產企業可以通過延遲完工的方式緩解資金壓力。(二)準予扣除項目納稅籌劃。在房地產企業中固定資產占有極大的比例份額，企業需要縮減折舊年限，減少企業所得稅壓力。通常企業在實施相關的折舊年限時應依照企業以往經驗進行折舊。為此，房地產企業應依照國家稅法規定通過折舊年限納稅籌劃來實現縮短折舊年限。當前我國稅法并沒有明確提出預計殘值的數額，為此，房地產企業在納稅籌劃中添加實施預計凈殘值。房地產企業在融資過程中要進行納稅籌劃，房地產企業首先要與金融機構進行貸款，有效降低貸款信息。倘若企業真的資金周轉困難向非金融機構進行借款，可以依照分散費用項目在稅前予以扣除，而利息支出籌劃是通過當前計稅時扣除法。企業在當年出現虧損以后，能夠向未來5年進行結轉，但是結轉期限不能超過5年。這就需要房地產企業在未來5年時內進行科學合理的規劃，并對5年之內的稅前利潤予以合理預測。將當年虧損金額擴大到最大限度。只有這樣房地產企業才能擁有稅收收益。通常降低企業所得稅應納稅所得額的主要方式:一是增加扣除;二是提高免稅收入;三是推遲收入確認。(三)利用稅收優惠納稅籌劃。房地產企業納稅籌劃人員必須明確在研發費用過程中產生的資本化以及費用化，懂得二者之間的差異和區別。倘若房地產企業構成無形資產，就無法實施全額扣除，這就需要納稅籌劃人員依照無形資產攤銷進行予以處理。通常房地產在初期都處于虧損狀態，企業要盡量將開發費用予以資本化。當房地產企業處于盈利狀態時需要將開發費用轉變成費用化，這樣就可以增加企業稅前扣除金額。此外，企業應積極做好最新稅務政策的分析，在此基礎上做好納稅籌劃工作，充分利用稅務優惠政策，進而保證納稅籌劃的有效性、合理性，降低企業稅務負擔。企業對環保、安全生產以及節能節水等設備購買以后，企業可以免除當年納稅額的10%，倘若當年不足抵免的，應在以后的5年內進行結轉抵免。一旦企業所購買的環保專用設備在5年予以轉賣出租，該企業就要停止各項稅收優惠。如果企業同時購買三種類型以上的環保設備就可以享受本年稅收最低值。由于房地產企業在建筑初期需要投入較大的資金，這時企業會處于虧損狀態，應得稅的數額就會比較少，倘若房地產企業想要享受國家某項稅收政策時，其實房地產企業并沒有在優惠稅收中得到實惠。倘若企業下半年開始動工，那么房地產企業就要延遲到下一年進行確認收入，這樣房地產企業就能在第二年享受完全稅收優惠。
三、結語
房地產企業實施納稅籌劃的主要目的就是為了減稅務支出，加大企業資產流動性，其主要前提就是必須依照國家相關法律予以有效實施。由于房地產企業所處的市場環境不同，企業自身發展情況也大不相同，房地產企業必須依照自身發展形勢，根據當前國家相關政策，選擇合法的稅務處理方式，并根據市場當前現狀予以修正，以此達到最佳納稅籌劃結果。房地產行業企業所得稅納稅籌劃過程中，應嚴格按照相關稅務法律依法籌劃，同時應發揮出稅收優惠政策的優勢，切實降低稅務負擔。
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作者:李光忠 單位:河南仁和置業有限公司
