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一、“營改增”政策對房地產開發企業財務的積極影響分析

首先，“營改增”政策的實施，有可能一定程度上降低房地產開發企業的稅務負擔。由于房地產開發企業的項目開發成本較多，涉及到土地、建筑安裝、政府規費、拆遷安置、供電配套、規劃設計、裝修裝飾、園林綠化、廣告宣傳、銷售、財務費用等較多的成本支出項目。在“營改增”政策實施以后，如果這些成本支出內容能夠全面的進行抵扣，形成完整的抵扣鏈條，將會有效降低房地產開發企業的稅負。特別是，如果國家政策允許房地產開發企業以土地專用收據等作為抵扣憑證，則可以有效的解決房地產開發企業的進項稅抵扣問題，這對于降低房地產開發企業的稅負優勢明顯。其次，“營改增”政策在一定程度上可以提高房地產開發企業的資金流動性。對于房地產開發企業而言，企業經營發展的命脈就是資金問題這也是企業財務風險出現的根源，房地產開發企業必須具有較強的融資能力以及現金流才能實現自身的正常運轉。因此，很多房地產開發企業在營銷上大多采取期房銷售的形式，這就要求在預售收入的當期就要按照5%的稅率繳納相應的營業稅，資金支出數額較大。而房地產開發企業實施“營改增”以后，由于對于房地產項目土地購置、前期工程等業務在前期階段會產生較大的進項稅，因此在商品房的預售階段，一般無需繳納或只需繳納較少的增值稅，這非常有利于減少企業的資金支出，確保企業資金流的充足。最后，“營改增”政策有利于提高房地產開發企業的財務核算水平。在“營改增”政策實施以前，房地產開發企業的稅率主要是營業稅，按照銷售額乘以5%稅率，稅務業務處理的非常簡單。但是在房地產開發企業的營改增政策實施以后，需要房地產開發企業準確核算進銷項，進項稅中還涉及17%、11%、6%等不同的稅率，對于房地產開發企業的財務核算提出了更高的要求。這就要求房地產開發企業的財務部門必須提高自身的財務核算水平，尤其是必須及時對銷售、工程招投標等環節提出合理的涉稅建議，進而降低房地產開發企業的稅負成本。

二、房地產開發企業“營改增”對財務的不利影響

第一，稅負同樣有增加的的風險。房地產開發行業屬于資本密集型企業，利息成本占總成本的比重很大，利息成本能否成為抵扣成為稅款抵扣的難題之一。如果房地產開發企業銷項稅率設定為11%，由于國家在土地出讓金、相關規費等方面的進項稅抵扣上，仍然沒有出臺相關的政策，就會造成房地產開發企業的進項稅抵扣不足，必然造成企業稅負的增加。第二，增值稅專用發票的獲取具有一定的難度。對于“營改增”政策而言，降低房地產開發企業的稅負關鍵就在于獲取增值稅專用發票，但是房地產開發企業支付土地出讓金，國土部門一般開具財政監制專用票據，但是能不能作為進項稅抵扣的憑證，仍然是未知數。此外，在房地產項目建設中，對于一些公共配套設施等政府規費，在房地產項目投資成本中所占的比例相對較高，但是這些政府規費的票據能否作為進項抵扣，同樣存在較大的不確定性，這也造成了房地產開發企業稅負升降的不確定性。第三，“營改增”政策實施前的業務抵扣問題。由于房地產開發企業的項目建設工期一般比較長，“營改增”后出現試點前開發項目未完工情況將會很普遍。如果工程設備和材料采購等發生在試點前，因當時無法取得增值稅專用發票，也就沒有進項稅額可抵扣；而收入發生在試點后，需要按增值稅稅率計算銷項稅額，這就會造成稅負的增加。如何解決這些問題，需要房地產開發企業積極的制定相應的應對策略。

三、面對“營改增”政策房地產開發企業的應對策略分析

第一，依據“營改增”政策要求明確財務及稅務管理的重點。房地產“營改增”以后，很有可能會造成房地產開發企業項目建設施工成本的增加，因此，企業財務管理部門應該進一步的強化自身的納稅意識，特別是要確保在房地產項目建設過程中保證原材料的采購以及勞務接受等環節，必須取得相應的增值稅專用發票，以便于進行后期的抵扣；其次，全面加強對項目建設決算的管理，尤其是與施工企業決算的過程中，必須要確保能夠及時足額的取得相應的發票，避免由于拖延造成稅務籌劃的被動；緊接著，還應該進一步的強化自身的會計核算工作，不斷地提高會計核算質量，確保實現賬目、原始依據合法合規齊全，發票抵扣合理，并盡可能的提高會計核算的及時性。同時，在“營改增”政策實施以后，由于房地產行業的稅負根據分析可能會出現一定程度下降，隨之也可能會帶動造成房地產價格的下降，因此房地產開發企業應該注意避免大量的采購原材料以及捂盤惜售的現象，以免在房地產行業市場出現競爭劣勢。第二，解決好房地產開發企業的期初稅款抵扣相關問題。當前在房地產市場營銷上，越來越多的企業采取了精裝修的營銷策略，在“營改增”大的稅制改革背景下，房地產開發企業應該充分利用這些營銷策略。同時，也應該在增值稅進項稅抵扣以及土地增值稅等方面做好準備工作，重點是做好增值稅發票的收集、整合以及整理，以確保在房地產開發企業實施“營改增”以后期初增值稅進項稅額抵扣可以順利實施。第三，進一步完善房地產開發企業內部的財務管理以及稅務控制制度。這是企業應對“營改增”政策實施后的重要措施。特別是在“營改增”政策實施以后，房地產開發企業的財務管理出現了賬務處理更加復雜、增值稅專用發票風險更加嚴峻。因此，企業應該完善自身的財務管理，尤其是強化成本管理，加強對各項成本發生憑據的管理，這不僅僅是房地產開發企業賬務處理的依據，同時也是企業所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據；其次，房地產開發企業應該完善合同管理，由于不同的付款方式對于房地產開發企業的納稅義務也會產生相應的影響，因此必須在合同中對這些問題進行明確。第四，提前做好相應的財務核算準備。為了避免由于“營改增”政策對房地產開發企業造成不利影響，首先，應該對房地產開發企業的會計賬戶設置進行相應的調整，特別是在“進項稅額”、“減免稅款”、“已交稅金”、“轉出未交增值稅”、“銷項稅額”專欄、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣進項稅額”等相應的科目對房地產開發企業的會計業務進行處理。此外，房地產開發企業應該確保會計處理的正確性，重點是全面的提高增值稅專用發票的管理水平，強化對增值稅專用發票的認證管理，以免由于不能抵扣進項稅造成自身進項稅抵扣的風險。第五，提高房地產開發企業的稅務籌劃管理水平。在“營改增”的政策背景下，房地產開發企業應該及時的對自身的經營流程進行梳理，全面掌握房地產開發企業中可以依據進項稅抵扣的方式來減輕納稅負擔的項目，進而合理的制定稅務籌劃方案，特別是積極地采取一些外包企業產品和項目來幫助實現房地產開發企業的稅費轉移；其次，當前國家正全面的清理規范稅收等優惠政策，房地產開發企業應該根據自身的實際情況，避免享受的合法稅收優惠政策被清理。此外，當前我國增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率，因此在項目的核算過程中，應該注意對涉及的混業經營項目分開核算，以盡可能的采用較低稅率，最大程度的降低企業的稅負成本。第六，進一步提高房地產開發企業的財務管理水平。適應“營改增”政策以后對企業財務管理工作帶來的影響，房地產開發企業應該積極的采取措施進行應對。首先，應該完善財務管理部門的設置，整合房地產開發企業的財務部門與稅務部門等，共同制定“營改增”的應對措施。同時房地產開發企業應該對自身“營改增”前后的業務運行進行差異分析，發現銷售、供應鏈、結算及發票管理、會計處理、內控制度、業務流程、計算機系統等方面的增值稅風險點，制定系統完善的應對策略。此外，應該加強對房地產開發企業財務管理流程的優化，特別是完善房地產開發企業的增值稅會計核算制度及流程，發票及申報管理及流程、定價策略以及增值稅的主要稅務以及會計處理等工作流程。

四、結語

房地產行業的“營改增”，將會對房地產開發企業的財務管理、經營模式、市場行為等產生巨大的影響，要求房地產開發企業在進行財務管理以及稅務處理中，必須充分考慮到“營改增”政策實施后的新的形勢分析，并有針對性的完善房地產開發企業的財務管理措施，以確保房地產開發企業的長遠穩定發展。

作者：畢雪超 單位：山東省萊蕪市廣廈集團有限公司