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第1篇：土地利用總體規劃概念范文

基本農田和基本農田保護區有密切聯系：基本農田和基本農田保護區同樣都是主要由耕地構成，都要實行嚴格保護，基本農田一般都位于基本農田保護區內，基本農田保護區的土地絕大部分都屬于基本農田。同時，二者又有區別：基本農田是地塊概念，必須落實到具體地塊，一般由鄉鎮土地利用總體規劃具體落實，劃定到地塊;基本農田保護區則是區域概念，基本農田保護區內以基本農田為主，但并非都是基本農田，除了基本農田外，還可能有少量零星的一般耕地、其他農用地、建設用地、未利用地等，基本農田保護區一般由縣市級土地利用總體規劃確定。

【法律依據】

《國土資源部辦公廳關于印發市縣鄉級土地利用總體規劃編制指導意見的通知》

縣級土地利用總體規劃，應結合土地用途區確定，劃定基本農田保護區;鄉級土地利用總體規劃，應將縣級規劃劃定的基本農田保護區進一步落實到地塊。

（來源：文章屋網 ）

第2篇：土地利用總體規劃概念范文

關鍵詞：城市 土地規劃 可持續 發展

一、 土地利用規劃與城市規劃的關系

幾十年的社會主義建設中，土地利用總體規劃中的城市用地顯得很重要，現代化城市的建設和發展需要很多的土地，國家相關部門雖然嚴格控制城市的建設用地，但是城市土地規劃往往只是從城市的建設和發展出發，不把全局的土地資源供需考慮在內，土地利用總體規劃對城市用地規劃沒有起到限制作用，城市建設的用地不合理地擴張，侵占了耕地，給生態環境造成了破壞。

1.土地利用規劃與城市規劃

城市用地包括兩個方面，一是城市區域內已經被建設、被利用的土地資源，二是已經被有關部門批準，列入了城市規劃的區域范圍之內，有待于開發、建設的土地資源。另外，需要指出的一點就是，按照我國城市規劃法中所規定的城市區域內的所有非建設的用地，象山石、樹林、池水等占用的那部分土地資源，也屬于廣泛意義上的城市用地。

改革開放以來，我國社會主義建設高速發展，土地利用的總體規劃與城市規劃的關鍵性和重要性日益凸顯。土地利用規劃和城市規劃既有兼容性，互有側重又互為彌補，同時還具有矛盾性。它們在規劃法律依據、指導思想、理論依據上有矛盾之處，給社會主義建設的發展帶來了一些困難。

2.矛盾性：供需矛盾、過分擴張

現在我國建設用地規劃把人均建設用地指數作為標準，好像很合理，實際上忽略了很多因素，比如區域與城市之間的關系、城市中建設用地急劇擴張的原因等等，從而直接或者間接地影響了建設用地規劃管理的效果。

3.兼容性：互有側重、互為彌補

從社會主義建設的全局來看，土地利用的總體規劃與城市規劃都是區域規劃的組成部分之一，二者雖然側重點不同，但是它們是互相補充、缺一不可的兩部分。

土地利用總體規劃的立足點是一個地區乃至一個國家的遠景發展和統籌發展，側重點不僅是科學分析城市用地的范圍和規模，還有保證城市用地和其他用地的平衡、保護地球自然資源，注重整體性原則和堅持可持續發展。

二、發達國家城市土地利用規劃的啟示

西歐各國的城市化水平較高，極大地帶動了國民經濟和社會各項事業的發展，這當中，土地利用規劃的作用功不可沒。通過借鑒國外先進的土地利用規劃理念，對我國傳統的城市土地利用總體規劃在研究方法上產生了一定程度的影響。具體體現在以下幾個方面：

1.強調生態優先的發展策略

針對城市生態環境質量不斷下降的狀況，應進行城市的合理容量和城鎮建設的生態適宜性研究，在建設和保護的地區之間，建立起土地要素合理流動的市場化配置資源的機制，從而達到控制環境容量小的城市，發展環境容量大的城市的戰略目的；同時應將城市土地利用規劃區范圍內的用地劃分為城市化發展促進地區、城市化發展控制地區及非城市化發展地區三部分，通過生態限制因素的分析，確定不可建設區及控制發展區的范圍。在編制土地利用規劃中，必須分析各種土地利用結構對環境影響，并提出相應的改善措施，以求將土地利用對環境的破環減少到最低限度。

2.強調區域觀念

城市的土地利用不能就城市論城市，隨著經濟全球化進程的加速，城市不再是孤立的封閉單元，而是處于區域的循環甚至國際交流圈中。土地利用規劃的編制應著眼于本地區、更大的區域甚至全世界，從區域經濟、大型基礎設施等方面來分析城市土地利用的重要性及土地利用發展的優勢和制約條件。規劃編制中應包含以下幾個方面的內容：應提出基于區域合作精神，超越行政區劃的土地空間發展模式；針對城市社會經濟高速發展這―特征，從國家發展戰略的高度，結合區域經濟的發展，對城市的土地利用的規模、發展方向、區域基礎設施布局等提出相關建議；通過研究當前國際國內背景下區域關系格局，分析城市發展的優勢及存在問題，將區域合作的組合城市作為城市發展的目標之一，并提出相應的土地利用空間結構重整策略。

3.強調與社會、政治、經濟的緊密結合

城市發展的內在動力是社會、經濟的發展。城市土地利用規劃必須進行城市社會、經濟發展的研究，才能保證其科學性。以新經濟時代的到來、全球經濟一體化和中國加入WTO對城市社會經濟發展的影響為研究的切入點，緊密結合宏觀區域經濟競爭的要求，對城市經濟發展與城市發展戰略選擇關系的歷史、現狀與未來進行分析和展望，從社會、政治、經濟等各個方面（特別是從城市高速成長這一特征出發）對城市的土地利用進行分析，提出構造適應知識經濟的未來發展的土地利用規劃新理念，以求在區域合作、中心城市建設、居住適宜性、歷史傳統保護等方面及相應的土地利用空間重整策略的編制上注重與城市社會、經濟發展的緊密結合。

4.強調理論與實踐的結合

第3篇：土地利用總體規劃概念范文

【關鍵詞】土地；用途分區管制；立法

引言

土地用途管制是國家為保證土地資源合理利用，通過編制土地利用規劃、依法劃定土地用途分區，確定土地使用限制條件，實行用途變更許可的一項強制性管理制度。土地用途管制最早起源于德國，1875年德國柏林政府采用分區的方法減少交通通勤成本。1916年紐約市政府制定土地區劃，限制其建筑密度、容積率及空地率等[1]。我國目前土地用途分區管制尚處萌芽階段，僅作為土地利用總體規劃或城市規劃的一項規劃內容存在，并未上升到法令的高度[2]。這就導致土地用途分區管制的有效監管難以在土地利用效率方面深入下去，進而影響土地用途分區管制目標的實現，因而加快土地用途分區管制單獨立法研究就顯得非常必要。

我國學者對土地用途管制的研究主要集中在以下幾方面：（一）國內外土地用途管制的制度比較研究。陸冠堯等采用文獻資料法和比較分析法，歸納出其共性，為中國大陸羽翼未滿的土地用途管制提供一定的啟示[3-5]；（二）土地用途管制效益分析與評價。王萬茂（1999）從土地用途管制的產生和由來等方面進行闡述與探討[1]；張全景則采用虛擬變量模型進行了定量研究[6]；（三）土地用途管制的規劃學思考。李俊梅等從規劃學角度提出實施土地用途管制的規劃要求[7]。此外，四川省國土資源廳（2002）也從規劃角度闡述了土地用途管制與土地利用總體規劃的關系[8]。

綜上，以往的研究很少涉及到立法層面，基本是從制度，效益等方面進行論證分析。本文擬從立法角度，對土地用途分區管制的法權基礎、立法依據及必要性進行探討，由此提出相應觀點和建議。

1、土地用途分區管制的法權基礎

當代世界主要法系是大陸法系和英美法系。

在大陸法系國家，對土地所有權的公法限制成為了規劃法權的主要依據。早在1764年，普魯士誕生了《土地公法》，首次建立了國家土地法中公共意識高于所有權意識的思想，要求對土地使用權加以約束，這既有民法上的私法約束，也有公法上的約束[1]。

在英美法系國家，絕對所有權概念是不存在的，只存在財產權概念。財產權是由多項權力組成的權力束，統治權作為政府對私有財產使用的控制權利，如同公民私有財產權力，是一種自然權利。公民選擇政府并賦予它管理社會的權利，即統治權。但是，統治權也要受憲法約束，防止權利濫用。

綜上可見，無論是哪種法系國家，從本質上講，分區管制立法的權利基礎都是國家統治權。

2、現行土地用途分區管制的立法依據

據2004年通過的《中華人民共和國憲法修正案》，國務院行使職權大致可分為：（一）行政組織領導權；（二）一般行政管理權；（三）國防建設；（四）外交行政事務；（五）性行政特權,包括部分地區的、管制等權[9]。土地用途管制即是行使這一行政特權。可見，我國土地用途分區管制的根本法律依據是《憲法》。

其次，2004年修訂的《中華人民共和國土地管理法》明確規定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護”。因而從法律意義上講，《土地管理法》是土地用途分區管制的直接法律依據。除以上兩項重要法律依據外，我國《城市房地產管理法》亦做了相關約束。此外，《水法》、《基本農田保護條例》等也就特定部門對土地利用做出了行政意義上的規定，同樣構成了土地用途管制的法律依據。

3、土地用途分區管制單獨立法的必要性

長期以來，我國實行分級限額審批的用地管理制度，審批權大都集中在市、縣，作為相對獨立的利益主體，它在本區經濟利益推動下，大量征地、出讓土地等，一方面導致農地大量向非農地轉移，使人地矛盾加劇；另方面，不合理的土地開發使土地資源遭到破壞，面對嚴峻形勢，國家提出對農地和非農地實行嚴格的用途管制制度，以達到土地資源均衡配置、高效利用的效果。但目前的分區管制只在相應的法規中有所提及，僅作為其一項附屬內容而存在，效力低下，因為它本身并不屬于法的范疇，只是一種具有法律效力的依據性文件。若改變此種狀況，一條有效途徑便是土地用途分區管制單獨法令化，即把它納入法律、法規系列。

3.1土地利用規劃要求用途分區管制單獨立法

目前土地利用規劃基本上只有總體規劃一個層次：上至全國，下到一個鄉，均做總體規劃。雖從內容形式上分析，我國城市、土地利用總體規劃中都有類似分區規劃內容，但作為嚴格意義上的用途分區管制法，仍未真正建立。如何解決立法本身技術障礙，最切實有效可行的方法，就是規劃體系多層次化和總體規劃內容詳細化，即要把具備立法條件的層次剝離出來，單獨立法[5]。

就我國而言，分離的意義在于[10]：一是節約經費；二是總體規劃內容涵蓋太多，使規劃質量得不到保障，加上時間限制，執行效果不佳；三是符合條件的層次單獨法令化，不至于因包含在總體規劃中使得整個規劃的法律效力難以提高。

第4篇：土地利用總體規劃概念范文

一、“兩規”協調主要問題辨析

1.1 研究對象

本次研究廣義的對象為土地利用總體規劃和城鄉總體規劃（本文統稱為“兩規”）。

本次研究具體的對象為《峽口鎮土地利用總體規劃》和《峽口鎮城鎮總體規劃》，研究的重點為峽口鎮“兩規”之間的銜接與協調。

1.2 “兩規”異同點

1.2.1 “兩規”的差異

“兩規”分屬土地行政管理部門和城鄉規劃行政主管部門負責組織其編制和實施管理。這兩個行政部門基于其行使職能的需求，形成了各自獨立的規劃技術標準體系、編制技術和實施途徑。“兩規”主要在功能界定、具體內容、標準體系和行政權力這四方面存在差異。

1.2.2 “兩規”的共同特征

“兩規”出了在以上四點存在明顯差異外，在“兩規”的剛性與彈性、基礎性與地域性、階段性與長期性等三方面存在明顯的共同特征。

1.3 “兩規”矛盾與負面效應

由于“兩規”各自存在的差異較大，使得“兩規”在實際操作實施中彼此存在矛盾，也造成了土地資源的粗放與浪費、耕地質量和數量得不到保障、城鎮建設空間發展無序、政策嚴肅性得不到保障以及生態環境的嚴重破壞等一系列負面的影響。

1.4 “兩規”的求同趨勢

近年來，“兩規”在編制部門合作、用地分類標準調整和技術體系銜接方面存在一些求同的趨勢。也為日后“兩規”充分的銜接奠定了基礎。

二、“兩規”協調實施評價和協調機制

2.1 “兩規”協調的要素

2.1.1 “兩規”協調的邊界

“兩規”協調的重點在于確定好規劃的邊界范圍。村鎮居住空間與城市地區的差異之處在于：以生態空間為基底，建成區作為斑塊分散分布其中，鎮建設用地與外部生態環境互為依托。鎮總體規劃指導鎮建設用地空間內部結構和布局，鎮土地利用總體規劃指導鎮建設用地空間與生態空間的有機協調。

2.1.2 “兩規”協調的時間節點

“兩規”協調的時間節點貫穿于“兩規”編制和實施的整個過程。首先，進行“兩規”發展規模、用地布局和建設時序等核心內容的專題研究報告；其次，依據研究報告成果指導編制“兩規”；最后，通過研究報告建議的協調機制來指導具體城鎮建設中涉及“兩規”交叉的實施操作。

2.1.3 “兩規”協調的時空關系

“兩規”協調的核心內容隨著時間、空間的變化而改變。鎮總體規劃的約束效力主要集中在鎮區建成區并向逐漸減弱，鎮土地利用總體規劃的約束效力則主要集中在農村地區并向鎮區方向逐漸減弱。隨著時空的推移，城鎮建設用地的擴大，鎮總體規劃的約束效力范圍逐漸擴大，鎮土地利用總體規劃約束效力范圍則逐漸減小。

2.2“兩規”協調的層面

2.2.1 行政層面協調

由于“兩規”有共同的規劃對象，所以在具體城鄉建設活動中土地行政主管部門和規劃行政主管部門有交叉和共同作用的職權，應從“兩規”的規劃編制開始做好銜接工作，以便在規劃實施中能更好的配合。

2.2.2 法律法規層面協調

“兩規”雖然分屬兩個不同部門，但兩者各自的法律法規均屬于國家主干法法律體系。在各自規劃編制中應共同遵守《土地管理法》和《城鄉規劃法》，對其他各自的法規規章也應該積極銜接。

2.2.3 技術層面協調

“兩規”技術層面協調包括基礎數據統一、規劃技術平臺的對接。如今，“兩規”技術軟件之間已經實現對接，主要是ArcGIS和AutoCAD間的文件轉換。通過“轉出”功能，或者“通用轉換器”工具，將用地邊界圖、空間管制邊界、規劃建設用地分類圖等土地利用規劃圖的GIS文件轉換為CAD文件，也可以通過“導入”功能，將城鎮總體規劃圖導入到GIS，進行比對分析。

三、峽口鎮“兩規”協調規劃方案

3.1 城鎮規模預測

相對于峽口鎮土地利用總體規劃，峽口鎮城鎮總體規劃人口規模預測基礎數據更完善、方法更妥當，人口規模預測較為準確，且有省級中心城鎮人口適宜規模這項硬性指標的校核，所以本研究將沿用峽口鎮城鎮總體規劃預測的人口規模，即近期鎮區和鎮域人口規模分別為3萬、5萬，遠期鎮區和鎮域人口規模分別為6萬、7萬人。

3.2 城鎮建設用地發展方向和用地選擇

上一輪城鎮總體規劃根據自然條件、人工環境、規劃及政策性因素等多個方面進行考慮，對用地條件、區域基礎設施建設狀況、現狀城鎮發展條件、產業發展基礎等進行綜合分析，明確了峽口鎮今后的發展方向。確定為峽口鎮區近期宜向南、西發展，遠期宜跨江向北發展。

本研究堅持了原總體規劃大致的發展方向并作出微調，確定峽口鎮今后發展方向為近、遠期宜向西、向南發展，遠景可以考慮跨江向北發展。

3.3 “兩規”協調規劃思路

堅持和優化城鎮總體規劃確定的城市發展方向、空間結構、城鎮布局和重大基礎設施安排，并以此為指導，堅決執行上級政府下達的土地利用總體規劃指標，并以此為載體，同步實現規劃建設用地和基本農田任務的落實。

在此基礎上，分兩個層面展開規劃編制和實施操作工作，通過“結構化”處理，形成導向化方案，指導“兩規”協調；通過“精細化”處理，形成操作化方案，指導近期操作部署工作。同時，對原有峽口鎮“兩規”提出優化提升建議，并依托土地利用總體規劃動態管理和評估機制，優化規劃體系框架，建立“兩規”階段性協調機制，實現“兩規”的階段性動態平衡。

3.4 “兩規”協調規劃方案

3.4.1 導向化方案

（一）土地利用空間的“結構”控制

如前文所述，“兩規”在工作內容上各有側重，本研究將“兩規”分別側重的要素進行提煉，對土地利用進行“結構化”處理，形成城鄉建設用地、耕地、園地、林地、水域等用地，在圖紙上以面狀結構表達，確保城鄉土地利用空間規模適宜、結構合理，并且對“兩規”的后續修編有指導作用。

（二）土地利用空間的分類管制

本研究在導向化方案階段引入空間管制概念，以加強對城鄉用地的分類管制，實現空間與資源、環境協調，在原來劃定城鄉建設用地規模邊界、城鄉建設用地擴展邊界和禁止建設用地邊界的基礎上，增加劃定城鄉建設用地彈性邊界，對應“一類有條件建設區”和“二類有條件建設區”。將用地空間劃分為 “允許建設區”、“一類有條件建設區”、“二類有條件建設區”、“限制建設區”和“禁止建設區”五類。

3.4.2 操作化方案

（一）“三線一點”的操作化方案

“兩規”協調的指導操作性方案體現為“三線一點”的控制和落實，是提高“兩規”協調操作性、保證各自實施有效性的關鍵內容之一。

“三線”的控制包括規劃建設用地控制線、產業區塊控制線和基本農田保護控制線。其中，產業區塊控制線和基本農田保護線是城鎮總體規劃和土地利用總體規劃分別重點關注而需要進行確定的控制線。

（二）“三點一線”的控制要求

“三線”控制方案注重操作性，偏重于近期。近期根據各控制線實際運行要求，分別實行剛性管制，遠期由于發展條件可能發生變化，只提出彈性控制的要求。“一點”的落實是指近期重點項目選址的建議。

3.5 “兩規”協調實施保障和工作方法

為了使“兩規”在修編階段到具體實施階段能充分協調，減少兩者矛盾帶來的負面影響，應在工作方法上進一步明確“兩規”空間職權范圍，建立“兩規”動態修改機制，完善“兩規”利益補償機制，以便“兩規”在全階段的實現充分對接，推動城鄉建設有序發展。

四、相關用地指標研究

城鄉建設用地作為約束性指標，強化對包括城鎮、獨立工礦和農村建設用地在內的城鄉建設用地總規模的控制。其規模在江山市土地利用總體規劃和峽口鎮土地利用總體規劃中進行了明確的控制。我們在滿足城鄉建設用地規模控制的前提下，對能夠調整用地指標和新增用地指標的相關政策進行梳理研究。

（1）對返回地指標的產生與使用，衢州市的政策與江山市的相關政策。返回地指標作為國家征用農村集體土地而返還農村用于二三產建設的用地指標，該指標由征地項目產生，指標落實到村里，指標的具體定量可以有江山市政府制定方案，具有較高的機動性。

（2）對于用地指標整理，主要研究批而未供用地，在建設用地面積不增加，農用地面積不減少，耕地實現占補平衡的前提下，將某一經合法批準的地塊的建設用地計劃指標調整區位到另一地塊使用的行為。這個方面主要是調整用地空間分布，異地盤活用地指標，使得土地利用總體規劃和城鎮總體規劃在空間布局上更加協調，在建設時序上更加統一。

（3）土地流轉指標主要是由于農村土地綜合整治和城鄉建設用地增減掛鉤等相關政策產生，是在城鄉建設用地規模總量不變的條件下，通過農村土地綜合整治而產生的新增指標。

第5篇：土地利用總體規劃概念范文

【關鍵詞】土地總體規劃；可持續利用；評價原則

土地利用總體規劃是以合理安排現有的土地資源、確保土地資源的可持續利用為目的。具體講，就是以國民經濟和社會發展計劃為依據，將土地作為主要規劃對象，充分實施對土地資源的合理開發、利用和保護。

對土地利用進行可持續性評價，從邏輯上講，首先應該研究什么樣的土地利用是可持續的，即如何確定土地可持續利用的標準：然后研究用什么樣的尺度來衡量可持續性，即如何構建土地可持續利用評價的指標體系：最后選擇合理的綜合評價方法對土地利用進行評價。

1.土地利用總體規劃的目的與任務

土地利用總體規劃是依據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和環境保護的要求、土地供給能力以及各項建設對土地的需求，對一定時期內一定行政區劃范圍的土地開發、利用和保護所制定的目標和計劃，是對區域內的土地利用進行的總體戰略部署。土地利用總體規劃的目的是協調區域社會經濟發展和環境保護對土地的需求，以取得最佳的社會、經濟和環境效益。

國家、省、地級土地利用總體規劃的主要任務是在對轄區內土地資源的利用現狀、潛力及各種用地需求量進行綜合分析研究的基礎上，確定規劃期內土地利用的目標和方法：協調部門用地矛盾，統籌安排各業用地，逐級分解規劃的各類用地控制指標，重點確定城鎮用地規模控制指標，落實重點建設項目用地和農田保護區等重要土地用途區的布局，提出實施規劃的政策措施。省級規劃要實現省域內耕地總量動態平衡，地級規劃要重點安排好城鄉接合部的土地利用，確定城鎮建設用地的范圍。縣級土地利用總體規劃的主要任務是根據上級規劃的要求和本地土地資源的特點，分解落實土地利用的各項指標，劃分土地用途區，重點劃定城鎮、村鎮建設用地區、獨立工礦區、農業用地區等，為土地用途轉用規劃許可提供依據。

2.土地可持續利用評價的意義

土地可持續利用評價，就是針對土地利用的持續性所做的評價，是一種針對土地利用現狀的前瞻性評價。土地資源可持續利用評價是可持續發展思想在土地評價領域中的具體化，涉及土地持續利用的內涵、目標與評判標準，是土地持續利用研究從理論到實踐、從概念到實際操作的核心環節。具體而言，土地持續利用評價即是在應用可持續發展思想的基礎上，依據土地持續利用的內涵與目標，選取一定的評價指標，將與土地利用有關的自然環境、經濟、社會各個方面的因素聯系起來，針對一定的土地評價單元，對其土地利用方式進行定性、定量評價，以此來衡量該土地利用方式在一定時間段內的穩定性和發展性，即土地資源利用的持續性。

3.土地可持續利用評價的體系

土地可持續利用評價是在可持續發展思想指導下，對土地利用的現狀和發展趨勢進行評判，既要體現出“代內”公平，也要體現出“代際”之間的公平，除了要考慮土地利用對環境的影響反作用于人類的問題．還要考慮土地利用過程中對其他生物的影響。因此，土地可持續利用評價是對土地利用全過程、全方位的評價。

而從土地可持續利用評價方法的角度而言，對土地利用進行可持續性評價既包含建立評價指標體系、指標量化、確定指標閽值、確定指標權重，以及進行綜合評價的全過程，也包含對可持續性的理解，即確定可持續利用的標準等內容。

4.土地可持續利用評價的原則

4.1綜合性原則

土地可持續利用評價是對土地利用系統的綜合評價，一方面要全面地考慮影響土地可持續利用的因素，另一方面要選擇適當的方法對眾多的因素加以有效的綜合，得到對土地可持續利用客觀、全面的評價。目前不同學科、不同部門的學者對可持續性的認識還存在一定的差異，在指標的選取和指標權重的確定時，經濟學家偏重于土地利用的經濟可行性，注重的是利潤或投入產出率等方面的評價指標，自然環境學者強調水土質量的保護，注重水土質量方面的評價指標，土地資源學者注重的是資源有效性、土地退化和資源利用效率方面的評價指標：社會學者注重社會公平與效率方面的評價指標。因此，應用多學科的觀點來選擇土地可持續利用評價的指標，以及對這些指標進行綜合的評價是十分重要的。

4.2層次性原則

一方面，由于土地利用的自然資源條件和社會經濟條件的區域性，土地利用系統本身表現出一定的層次性，用單一的評價指標對所有不同層次、不同類別的土地利用系統進行評價有失科學性，因此。還需根據一定的尺度分異原則，區分不同的土地利用系統，針對不同系統影響土地利用的要素選取評價指標，確定指標閩值，在對土地利用各層次目標進行評價的基礎上，得出整體的評價。另一方面，衡量土地利用可持續性的指標體系也具有層次性。構建土地可持續利用的評價指標體系是在可持續利用的總體目標下，區分出土地可持續利用的不同準則，在各準則下根據各土地利用系統的特點選取不同的評價因素，最后是支持評價因素的指標，從而構成土地可持續利用評價的指標體系。

4.3區域性原則

土地可持續利用評價是針對特定區域、特定土地利用系統的評價。不同區域的資源環境條件、社會經濟、文化背景，以及土地利用的特點都存在著巨大的差異，因此土地可持續利用評價必須針對特定的區域進行。

4.4傳統方法與現代方法相結合原則

傳統的評價方法簡便易行，具備初等數學知識和一定的工作經驗就可以進行各種分析，結果簡單明了，實用性強，但是難以全面和深刻地反映系統的本質。現代方法利用遙感技術在采集數據上快速、宏觀、準確的特點獲取和量化評價指標，應用高等數學知識，借助電子計算機強大的分析功能對土地利用進行綜合評價。這些方法的綜合運用，使土地評價計算手段先進、迅速，有利于分析復雜的系統，能比較全面而深刻地揭示系統的結構、功能、效益及各種經濟變量間相互聯系及其發展變化的規律。因此兩者結合可以收到取長補短的效果，用現代方法可以補充和加強傳統方法的評價能力．用傳統方法可以檢驗現代方法評價結果的可靠性和實尉性。

4.5科學性與可操作性兼顧原則

評價涉及指標體系的建立、指標的量化與標準化、指標權重的確定和綜合評價。指標的選擇應以公認的科學理論為依據，各類指標在反映土地可持續利用目標上應有明確的定義，數據來源準確，處理方法科學，指標的量化與標準化規范。指標權重的確定合理，綜合評價科學。但土地利用系統復雜，缺乏全面地反映土地利用變化的數據。因此，指標的設置要注意指標數據的可得性，而且指標要具有可測性和可比性，在對指標進行量化與標準化、確定權重、綜合評價等過程中既要考慮評價的科學性也要考慮評價的可操作性。

第6篇：土地利用總體規劃概念范文

關鍵詞：土地規劃; 剛性; 柔性 ;矛盾

Abstract: Rigid and flexible land-use planning is the identity of opposites, this article from many aspects of the land use planning of rigid and flexible combination of original.Key words: land use planning; rigid; flexible; contradiction

中圖分類號：F301.23文獻標識碼： A 文章編號：2095-2104（2012）07-0020-02

土地利用規劃的剛性，是指土地利用規劃為了合理利用各類用地，認真貫徹落實我國的基本國策而具有的固定性和強制性。土地利用總體規劃的柔彈性，是指土地利用規劃為了適應未來經濟和社會發展的不確定性，而表現出來的靈活性和可變性。在規劃的編制和實施中，需要探索“剛性”與“柔性”相結合的方式，以增強規劃的應變能力。

規劃目標立足長遠，藍圖與綠圖協同公平

規劃作為人類的一項社會活動，是人類有目的的改造和利用自然與創建人為環境的具體行為。規劃既是對未來行動結果（目標）的預測，也是對實現這種結果的行動的預先安排，并且是在針對目標達成的行動過程中不斷趨近目標的所有努力。規劃在行動過程中總是不斷地趨近未來預測的目標，因此被稱為“藍圖規劃”。土地的可持續利用與發展是土地利用規劃所追求的最終目標，而土地可持續利用規劃是指在特定時期和地域條件下，對土地資源進行開發、使用、保護與治理，并通過一系列合理的利用組織，協調人地關系及人與資源、環境自然的關系，以滿足當代人與后代人生存發展的需要，即所謂的“綠圖規劃”。綠圖規劃源于1987年荷蘭人克拉波爾斯和蔗普提出的社會系統“綠圖設計”思想。這種設計只為使用者設計好“骨架”，內容由使用者針對變化的環境不斷加以充實、完善，使規劃成為一個持續發展和發展的過程。其目標是既要保持系統原來的功能，又使它具有彈性。

二、控制指標需剛性與柔性并存

目前，我國土地利用總體規劃是按照行政管理層次，采取“自上而下、上下結合”的方法編制，主要的土地利用指標自上而下的分析下達，采取層層控制，逐級細化的指標控制方法。但是，由于指標控制采用的土地分類方法與土地利用分區方法有很大不同，若處理不當，容易出現指標和布局不夠協調、規劃缺乏柔性的問題。在上一輪的土地利用規劃修編中，土地利用指標被分成控制性指標和指導性指標。控制性指標主要包括耕地保有量、基本農田面積、建設占用耕地控制量、城鎮建設用地規模等。控制性指標是硬性指標，即剛性指標，不能隨意增減，不容突破。而指導性指標主要包括生態退耕面積、開發復墾整理補充耕地面積、建設用地總規模等指標。指導性指標屬于非硬性指標，即彈性指標。所謂彈性指標體系，應不僅局限于有關的耕地指標，除了建設用地占用耕地指標、耕地增減指標外，還應包括基本農田保護率、人均耕地占有量、人均糧食占有量、人均GDP、糧食總產量、城市化水平、人均建設用地占有量、人均綠地、單位產值（或國民收入）占地率、森林覆蓋率等多項指標。彈性指標還表現在各項控制指標值應確定上下幅度，限定波動空間，譬如為了進一步增強土地規劃數量上的柔性，在建設用地占用耕地數量和建設用地總規模指標中設立機動指標。

三、“活性用地、彈性控制區”需預留

第7篇：土地利用總體規劃概念范文

【關鍵詞】土地利用 規劃 問題 對策

中圖分類號：P285.2+3 文獻標識碼：A 文章編號：

一、前言

通過進行土地利用現狀變更調查, 掌握土地分布現狀和土地利用動態, 是土地管理部門行使土地管理職能的重要基礎工作。土地利用現狀信息的管理、更新和應用效率, 是土地管理工作水平的標志之一。傳統的土地詳查靠手工完成, 其成果為紙質圖件、表格實體, 案卷數量龐大, 查詢、檢索不便, 變更調查的配套圖件編制更為困難, 相關業務( 如土地利用規劃) 對土地利用現狀信息的應用受到制約。如何有效地利用計算機技術, 提高土地利用現狀信息管理與應用的效率和科學性, 已成為土地管理再上新水平的重要環節。

二、城市土地利用與城市規劃的相關性

研究我國當代城市土地利用與城市規劃, 需要對當前城市規劃學術實踐, 有一個綜合性的認識。現代城市土地利用與城市規劃雖有區別, 但卻密不可分。概而言之, 在建設實施過程中, 土地利用是在城市規劃指導之下進行的, 并隨著建、構筑物和城市空間實體的漸次建成和充實, 而越來越增多其相對獨立性的具體活動內容, 諸如土地招標、拍賣、出讓、轉讓、租賃、抵押等地產經營管理, 包括地權、地籍、估價、收益、分配等具體業務。但在規劃階段, 土地利用卻是城市規劃的基本內容。當然,城市規劃除了土地利用這項基本業務外, 其涵蓋遠比土地利用更深更廣; 它在我國, 已成為確定城市規模和發展方向, 實現城市的經濟和社會發展目標, 合理進行城市建設的基本指導文本和藍圖, 簡言之,就是城市開發建設管理的龍頭。城市規劃除了要確定城市土地利用功能和各項利用圖文指標之外, 還要上承區域和城市經濟、社會、文化發展的驅動, 下覆城市空間內各項設施的統籌安排。

三、我國城市土地利用中存在的問題

近年來, 隨著我國城市化步伐的逐步加快, 我國在城市土地利用方面存在的問題日益暴露出來, 主要表現在以下幾方面。

1、城市用地規模擴張過快, 用地供需矛盾尖銳目前全國共設有660 個城市, 兩萬多個建制鎮, 2005年我國的城市化率達到43%, 大體上每年增長一個百分點; 而全國城市土地面積2000年為2. 24萬平方公里, 2003 年達到2. 83 萬平方公里,2004年全國城市建成區總用地面積約3 萬多平方公里, 年均增長8%左右, 遠遠超過城市化的速度。并且, 一些地方在城市建設過程中, 以產業園、軟件園、物流園、大學城等多種形式, 大量圈占土地, 占用了不少耕地, 導致土地資源透支, 難以在數量上滿足日益增長的城市用地需求。

2、城市已占用土地利用效率低下

在城市用地大規模外延擴張的同時, 我國城市 已占用土地的利用效率卻非常低下, 絕大多數城市建成區內或多或少都有一定數量的閑置或廢棄地。據國家有關部門統計, 目前全國城市有閑置土地、空閑土地、批而未供土地近400萬畝, 占建設用地的7. 8%, 城市人均用地面積明顯高于亞洲近鄰國家和地區, 例如去年北京市經清理后, 仍有占而未用土地144平方公里, 按建設用量10年也用不完。同時,城市中存在住宅建設項目用地、商服建設用地等各類建設用地的容積率普遍偏低、工業建設項目用地的投資強度、產出水平低下等現象, 遠遠達不到集約用地的要求。

3、城市用地結構比例失調

我國城市用地結構不合理主要體現在城市中工業用地比例過大, 商業服務業及市政環境用地比例過小。目前我國城市工業用地占城市用地比重一般在20% - 30%之間, 遠遠高于建設部關于工業用地占建設用地的比例控制在15% - 25% 之間的規定,而發達國家城市工業用地比例一般不超過15% 。此外, 全國城市人均道路廣場用地、綠地、市政公用設施與國外綜合性城市相比低5 - 10個百分點 。城市的工業用地比重過大, 影響了土地的價值收益率及城市商務中心功能的發揮, 有礙城市經濟的協調發展。

四、對現行土地利用總體規劃的幾點建議

樹立正確的規劃觀, 強化規劃意識區域經濟的可持續發展是土地利用總體規劃的總目標, 其具體目標至少應該包括: 區域經濟快速增長( 如GDP) 、關系國計民生的資源保護( 如耕地、基本農田) 、合理的用地結構和優良的生存環境, 要加強與科研院所和大學院校的合作, 加強各項專題研究。

1、建立合理的規劃指標體系, 提高實用性

我國是一個人多地少、土地資源緊缺的國家,土地是人們賴以生存和發展的重要資源, 在市場機構發育滯后的法制建設還不完備的今天, 實行計劃指標控制仍不失為一種有效的規劃手段。例如, 基本農田保護指標、建設占用耕地指標和土地開發復墾整理指標都是限制耕地減少、補充耕地數量, 努力達到耕地總量動態平衡的強制性指標。一是開展土地利用更新調查, 確保規劃指標基數的準確性。二是規劃指標的指令性與指導性結合, 保證規劃指標既有剛性又有彈性，三是建立規劃指標( 如建設占用耕地指標、基本農田保護指標和耕地保有量指標等) 與各地經濟指標( 如GDP、固定資產投資額等) 、人口數量、城市規模等的對應關系, 以增強指標確定的科學性。四是超前預測規劃期內經濟高速增長的用地需求, 確定科學合理的規劃指標, 防止只顧眼前、不顧長遠, 強調保護、忽視發展現象的發生。

建立規劃管理信息系統, 提高科學性指標體系確定以后, 對土地資源的空間布局,要運用GIS 等先進技術進行。首先按照國土資源部統一的標準, 建立規劃基礎土地利用現狀數據庫, 然后根據城鎮體系規劃、環境保護規劃、農業資源開發規劃等規劃資料, 以及相關部門的用地需求資料; 通過計算機編制規劃圖并與指標體系中的數據進行對比調整, 確保圖形和數據的相互一致,實現土地資源定點定位、定性定量的全部數字化。同時, 建立土地利用總體規劃管理信息系統, 將規劃實施過程中每個地塊土地利用變化的信息錄入計算機信息系統, 有助于加強對規劃實施的動態監測管理和分析評價。

堅持統籌規劃原則, 實現綜合協調功能

依法做好相關規劃的協調與銜接, 是規劃修編的重要內容。在城郊結合區域, 如何確定建設用地預留區域、邊界及其走向, 首要考慮的就是規劃的協調性。從土地利用規劃的角度看, 對城市或城鎮僅僅劃分建成區和規劃區是不夠的, 應該在概念上有所拓展和延伸, 在土地利用規劃的層面可將城市( 鎮) 劃分為/建成區、建設區、準建設區、發展區、控制區, 實行分區控制, 分類指導。強化規劃的實施管理, 提高應用性一是進一步確立規劃的法律地位, 確保規劃實施的嚴肅性和連續性，從而進一步強化政府對經濟發展的宏觀調控功能。二是完善規劃管理體制和編制方法。一方面必須將土地利用總體規劃的編制和執行情況, 納入各級政府國民經濟發展計劃的重要內容; 另一方面實行規劃公示制度和聽證制度, 提高土地利用規劃的公眾參與度和實施透明度。在規劃的修編過程中,通過聽證形式汲取社會各界對規劃修編的建議和意見。規劃修編完成后, 將規劃的主要內容向社會公示, 讓全社會自覺執行規劃和監督規劃的執行。三是加強年度土地利用計劃管理。規劃必須依賴年度計劃付諸實施, 土地利用年度計劃的科學、合理與否, 很大程度上決定了規劃實施的穩定性、科學性和嚴肅性。因此, 土地利用年度計劃必須根據國民經濟發展水平和有關經濟指標, 實行分類指導, 合理確定, 不能一刀切。四是運用經濟手段調控規劃實施。對經濟發展確需占用耕地的, 除采取政策措施控制, 嚴格規劃管理外, 還可以發揮經濟杠桿作用, 用市場手段調控對農用地的占用。土地利用年度計劃內占有耕地的, 實行平價政策; 當國家下達的土地利用年度計劃用完需要調劑或追加計劃的, 實行議價或高價政策, 除按照法定程序申請追加計劃指標外, 高額征收占用農地調節基金, 運用市場手段對建設用地總量進行調控和引導。各類項目用地盡量選址在建設區, 對選址在發展區或控制區的, 同樣征收占用農地調節基金, 對建設用地的空間布局進行調控和引導。

結論

我國對已占有的城市建設用地控制較弱, 導致城市土地利用效率低下, 土地利用的集約程度遠遠低于國外發達城市水平。這就要求我國要從根本上轉變土地資源的利用方式, 針對當前在城市土地利用規劃方面存在的問題, 從系統的角度加強、完善土地利用規劃功能, 使之與城市的發展方向、發展速度相協調, 促進土地資源的節約與集約利用。

【參考文獻】

[ 1] 黃鵬, 盧靜. 國外城市土地利用規劃的啟示. 現代城市研究,2004 ( 8) : 53 - 56

[ 2] 畢凌嵐, 黃光宇. 對現行城市土地利用規劃的生態反思. 城市規劃匯刊, 2003( 5) : 52 - 58

第8篇：土地利用總體規劃概念范文

關鍵詞：城市化；耕地保護；土地利用；集約利用

中圖分類號：[Z-0018] 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2012）-06-0035-1

1 我國城市化進程中的土地利用存在的問題

隨著我國城市化的加快，在對土地的利用過程中由于一系列的原因，使得目前的土地利用存在很多問題，下文筆者就從以下幾個方面來對存在的問題進行分析。

1.1 城市土地利用粗放,浪費嚴重

近年來，我國的城市人均用地水平偏高，但是由于城市土地利用粗放，使得我國的土地利用效率卻十分低。城市用地增長速度高于城市人口的發展速度，造成了嚴重的浪費。此外，我國城市建筑的容積率較低，這說明我國城市現在的土地利用效率還比較低。另外，由于受城市土地利用利益分配機制不合理、制約手段不得力、政策引導不到位等因素的影響，土地資源利用粗放、浪費的現象很突出:一些地方片面追求經濟增長指標，為要政績，不惜以犧牲耕地資源為代價，盲目招商引資上項目，擴大城市規模，無視土地規劃,違規設立各類開發區、經濟園區、大學城,造成耕地閑置浪費。

1.2 城市土地利用結構不合理

由于我國各個地區的發展不平衡，各地區城市的總體規劃落后，從而造成部分城市土地利用結構不合理，利用效率低，黨政軍機關、大專院校、工業等單位占據著城市的中心區和高地價區，城市土地的級差地租得不到體現，從而導致城市土地產出率低。另外，還體現在工業倉儲用地比重偏大，城市綠化用地和交通用地比重偏小，造成城市生態環境差。目前，城市土地使用制度發生了改變，但還存在土地利用上的雙軌，城市土地的真實價格還沒有得到體現，土地使用稅征收標準過低，這不僅不能使過去不合理的土地利用空間結構得到調整，反而加劇了這種不合理性。

1.3 地方政府對城市用地保護的態度消極

我國的主要的一些用地主體包括國家、地方政府、以及相關的用地單位在對土地的利用的占有比例中，地方政府占據明顯優勢。土地對于農業雖然具有重要的地位，但對經濟發展的帶動作用卻很微弱，在以GDP作為衡量地方官員政績主要指標之一的考核機制下，地方政府為了實現領導任期間的目標，不顧環境資源承載力和經濟條件，說服土地管理部門和農民盡可能地實現耕地的非農化，盲目擴大城市建設規模。地方政府發展經濟的熱情與耕地保護持消極態度的矛盾，與嚴格執法的矛盾目前十分突出，地方政府在發展地方經濟、上項目上往往只強調自身情況的特殊性，把局部利益放在全局利益之上，在資源利用上急功近利，不惜違法。

2 我國城市化過程中土地利用對策

2.1 節約和集約利用城鎮土地

基于我國國情和目前經濟發展階段，城市化進程重點戰略應走內涵式城市化之路，實施資源節約型的城市化。重視城市發展的內涵，提高環境質量，提高土地利用的集約度和利用效率，促進舊城改造，有序推動城市化進程，增強土地資源對經濟建設和可持續發展的保障能力；在保護耕地和節約用地的前提下，科學合理地制定各類城鎮用地的規模與標準，這樣才能科學合理地控制城市用地的規模，提高土地利用效率；加強土地整理，對城市內未利用的閑置土地、區內零星的棄耕地、低利用率土地，用行政管理與市場調控相結合的方法進行整理開發，通過控制存量建設用地，儲備可盤活的城市建設用地，積極實現土地利用由分散到集中、由粗放到集約的轉變。

2.2 強化政府對耕地保護的責任,規范政府行為

現實中耕地隨意被占用、建設無序等現象的發生，既有政府管理不力的原因，又有政府行為不規范的因素，同時也體現了土地管理體制中存在缺陷和問題。由于土地農用的利益低，如果完全由市場機制進行配置，那么耕地就會不斷地被轉為建設用地。要從征地和供地兩方面規范政府行為，改變目前一些地方政府從當地利益出發，為建立政績而以地生財、競相出讓土地的做法。規范政府的征地行為，要嚴格規定各級政府的征地權，杜絕各級政府以公共利益為借口濫用征用權，同時提高征地成本，保障被征地農民的合法權益；同時要求各級政府嚴把土地供應關，完善土地的有償使用制度，嚴格執行招、拍、掛，增強土地出讓的透明度，減少土地出讓中的出租、尋租行為。

2.3 完善土地產權制度

保護耕地是保證農業穩定發展、糧食生產能力提高、實現社會和經濟長期持續發展的關鍵，而保護耕地，從根本上依賴于有效的土地產權的設置和安排，依賴于土地產權制度的建設。隨著商品經濟的發展，我國現行的土地產權制度已呈現出某些局限性。

參考文獻

[1] 夏早發.關于土地利用總體規劃的幾點思考.新世紀土地問題研究[C].2012.

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[3] 王筱明,吳泉源.城市化建設與土地集約利用[J].中國人口.資源與環境,2001,(S2).

第9篇：土地利用總體規劃概念范文

關鍵詞：建設用地集約利用潛力；城鎮利用強度；農村居民點整理

中圖分類號： F301.3 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2010）-12-0060-2

上輪土地利用總體規劃實施以來，隨著工業化、城鎮化的快速推進，各項建設用地快速擴張、粗放利用的現象十分突出，建設占用耕地普遍超過預期控制指標。自1986年我國開展第一輪土地利用總體規劃以來，對建設用地集約利用研究主要集中在對存量建設用地的集約利用現狀評價和潛力分析[1]上。本研究嘗試從土地利用總體規劃的角度，以廣西賓陽縣為例，對建設用地集約利用潛力測算進行實證研究，并根據賓陽縣建設用地集約利用潛力來源，提出相對應的集約利用挖掘途徑，以試圖為提高我國土地利用總體規劃的科學性和實用性，為建設用地集約利用潛力開發提供一定的理論和方法支持。

1 建設用地集約利用潛力內涵

1.1 建設用地集約利用潛力內涵

建設用地集約利用潛力是一個學術界爭議很多的概念。綜合來說建設用地集約利用潛力是一個相對概念，是建設用地利用過程中如何最大化發揮其經濟、社會、生態等價值的一個過程，具體潛力的測算是相對的，與特定的生產關系和社會經濟發展水平有關。

本研究從土地利用總體規劃的角度出發，以賓陽縣為例，筆者認為縣域建設用地集約利用潛力等同于城鄉建設用地的集約利用潛力，即城鎮工礦用地集約利用潛力和農村居民點整理潛力。

1.2 建設用地集約利用潛力測算的一般方法

在土地利用總體規劃中，測算建設用地集約利用潛力常用的一般方法主要有人均指標法、調查法等、定性分析定量測算法。

1.2.1 人均指標法人均指標法依托于建設用地的國家標準，它是現狀建設用地與國家規定的人均建設用地標準所形成的理論用地面積的差值。如計算公式（1）所示:

S = S0- Bi?P0 （1）

式中，S :建設用地集約利用潛力；

S0:現狀建設用地面積；

Bi:第i級人均用地標準；

P0：現狀人口數據。

1.2.2 調查法 調查法又分完全調查法和抽樣調查法。完全調查法是指對研究區域內的閑置、批而未用、廢棄工礦等建設用地進行地毯式調查，將調查的結果匯總即為集約利用潛力；抽樣調查法則是選取能代表研究區域內建設用地閑置浪費情況的典型鄉鎮或行政村作為樣點，調查建設用地內部閑置浪費的土地面積，計算出土地閑置率，以此測算建設用地潛力。如計算公式（2）所示:

S = S?a （2）

式中， S:現狀建設用地；

a:土地閑置率。

1.2.3 定性分析定量測算法 定性分析定量測算法是指通過對影響建設用地集約利用的自然、社會、經濟、文化等因素進行定性分析，將建設用地潛力區域按照不同的集約利用模式劃分成不同的潛力等級或者分區類型[2]，進而采用相應的數學方法進行測算，如依據建筑容積率、社會投資能力等測算建設用地集約利用潛力。

2 案例研究――賓陽縣建設用地集約利用潛力研究

2.1 賓陽縣概況

賓陽縣位于廣西中南部，南寧市東北部，地處北緯22°54′-23°37′與東經108°32′-109°15′之間。縣域地貌類型以中低山丘陵為主，自然資源豐富，人文自然景觀眾多，是傳統的農業大縣；交通便利，經濟發展迅速，商貿流通業發達，在廣西經濟發展中起著承東啟西，南北交流的重要作用；近年來城鎮化發展迅速，城鎮主要沿主要干線公路布局，農村居民點在中部和背部山前平原區相對集中，其余零星布局。行政轄區總面積 230849.27hm2，其中建設用地15741hm2，占土地總面積的比重為6.68%。2005年縣域總人口約99.76萬，其中城鎮人口23.94萬人，城鎮化率為24%。

2.2 城鎮工礦用地集約利用潛力

對于賓陽縣城鎮工礦用地集約利用潛力的實現擬從兩方面來考慮，一是存量獨立工礦用地集約利用潛力；二是城鎮用地強度集約利用潛力。

2.2.1 存量獨立工礦用地集約利用潛力 存量獨立工礦用地集約利用潛力是由于市場發育不完善和政府失靈造成的，其存在的根源是絕對的[3]，可以通過實地調查加以確認，擬采用調查法對其進行測算。依據賓陽縣“三項整治”調查結果顯示，賓陽縣存量獨立工礦用地集約利用潛力主要來源于獨立選址工業用地中的閑置地，閑置總量為144.46hm2。規劃期，若將這些閑置獨立選址工業用地都充分利用，存量獨立工礦用地集約利用潛力為144.46hm2。

2.2.2 城鎮用地強度集約利用潛力 城鎮用地強度集約利用潛力與城鎮規模、結構、布局和經濟社會發展水平有關，所表示的潛力是相對的，是在特定社會生產力發展水平下的一個理想值。因此，本研究認為賓陽縣城鎮用地集約利用潛力測算，可將人均指標法和容積率法兩種方法測算的結果加權平均，得到的結果更加接近真實值，更能體現規劃的科學性和可操作性。

（1）人均指標法。賓陽縣2005年城鎮用地2004.21hm2，人均城鎮用地79.37m2/人，處于《城市標準》規定的人均建設用地Ⅱ級標準水平（詳見表1）。

2005年賓陽縣城鎮人口25.25萬人，規劃期，賓陽縣城鎮用地強度集約利用潛力若依照Ⅱ級標準值下限75.1m2，根據公式（1）測算，結果可以節約用地約107.93hm2。即按照人均指標法測算，規劃期賓陽縣城鎮用地強度集約利用潛力為107.93hm2。

（2）提高容積率法。城鎮用地集約利用潛力按照提高建筑物容積率計算，反映的是通過對低效利用的城鎮用地進行追加投入，從而提高單位城鎮用地產值的集約利用過程。如計算公式（4）所示：

S=S0×（Ri- R0）/ R （4）

式中，S ：為潛力規模；

S0：為現狀城鎮用地面積；

R0：為現狀城鎮用地平均容積率；

Ri：為達到合理集約利用水平時的容積率。

相關調查分析顯示，賓陽縣現狀城鎮用地平均容積率為0.54[4]。隨著賓陽縣經濟的快速發展，參考《南寧市賓陽縣城市總體規劃（2005-2025年）》的功能定位及發展要求，研究認為，規劃期內，賓陽縣城鎮用地通過更新改造平均容積率達到0.57是可行的。據公式（4）計算，可得集約利用潛力規模約105.48hm2。

（3）城鎮用地強度集約利用潛力。城鎮用地強度集約利用潛力取人均指標法和提高容積率法測算結果加權平均值，為106.7hm2。

2.2.3 城鎮工礦用地集約利用綜合潛力 綜上所述，規劃期，賓陽縣存量獨立工礦用地集約利用潛力為144.46hm2，城鎮用地強度集約利用潛力為106.7hm2，那么城鎮工礦用地集約利用潛力則為251.16hm2。

2.3 農村居民點整理潛力

農村居民點用地整理潛力是相對于一定的土地整理標準而言的潛力，受到研究區域社會經濟、資源稟賦、政策以及社會文化等多種因素的制約。

目前，我國測算農村居民點整理潛力的方法較多，各有優略。為了保證規劃的科學性和可操作性，本研究擬采用調查法和基于社會投資能力的定性分析定量測算法測算其整理潛力。

根據《賓陽縣土地整理復墾開發規劃（2001-2010年）》實地調查，賓陽縣農村居民點整理潛力為1052hm2，預計新增耕地241hm2。多方綜合，確定規劃期賓陽縣農村居民點用地整理潛力基于全社會投資能力的測算公式，如計算公式（6）所示：

（6）

式中：Y――整理潛力；

C――土地出讓金純收益；

t――新增耕地每公頃投資

a――新增建設用地有償使用費

b――耕地開墾費

2.3.1 土地出讓金 根據財政部、國土資源部關于印發《用于農業土地開發的土地出讓金收入管理辦法》的通知（財綜[2004]49號）精神，各省市、自治區土地出讓金用于土地開發的比例為土地出讓金平均純收益的15%。根據賓陽縣近幾年土地出讓金收益情況，預計到2010年土地出讓金平均純收益約1.18億元，到2020年約3.55億元。

2.3.2 新增建設用地有償使用費 《土地管理法》規定，新增建設用地土地有償使用費專項用于農業土地開發。根據全國新增建設用地有償使用費標準及等級，賓陽土地有償使用費征收標準為10元/m2，按照新增建設用地土地有償使用費地方留成規定，地方可留用70%。

2.3.3 耕地開墾費 根據《廣西壯族自治區耕地開墾費征收使用管理辦法》規定，賓陽縣征收標準為12元/m2。

2.3.4 新增耕地每公頃投資 根據賓陽縣農村建設用地整理的經驗，新增耕地每公頃投資額約75萬元。

綜上所述，2005-2010年全縣農村居民點可整理潛力為31.61hm2，通過整理后凈增耕地24.62hm2；規劃2005-2020年全市農村建設用地整理總面積95.09hm2，通過整理后凈增耕地74.08hm2。如表2所示：

表2 賓陽縣農村居民點整理現實潛力目標 （單位：hm2、%）

2005-2010年整理潛力 2005-2020年整理潛力

待整理面積 增加耕

地面積 增加耕

地系數 待整理面積 增加耕

地面積 增加耕

地系數

建設用

地整理 31.61 24.62 77.90% 95.09 74.08 77.90%

3 建設用地集約利用挖掘途徑

3.1 建立土地儲備制度，盤活存量建設用地

當前，賓陽縣土地市場建設尚不完善，大多數工業用地出讓仍以市場化程度較低的協議出讓方式為主，土地的社會價值沒能完整體現，開發商以較低的價格獲得土地，刺激了工業用地粗放利用的行為。所以要加強土地市場建設，提高土地資源配置中市場機制的作用份額。制定科學的年度供地計劃和宗地供應方案，對上述儲備土地以招、拍、掛的形式進行公開出讓，使出讓土地盡可能與真實值接近，促進建設用地的集約利用。

3.2 推進舊城改造和農村居民點整理

舊城區建筑容積率低，農村居民點布局分散是建設用地低效利用的主要表現形式之一，在土地管理制度相對薄弱的廣大農村，制定完善的政策措施和加大資金投入，建立鼓勵農村土地整理的激勵機制，對農村居民點進行綜合整治。

3.3 提高工業用地投入產出率，進一步提高工業項目用地標準

根據縣域經濟發展狀況及土地集約節約利用目標，對工業項目用地標準一般每兩年調整一次，不斷提高工業用地的投入產出率。同時，積極鼓勵企業對現有工業項目加大投資力度，提升生產技術水平。對原出讓或劃撥的存量工業用地，在符合城市規劃、不改變原有用途的前提下，經批準在原用地范圍內新建、改建、擴建工業項目，且投資強度、建筑容積率等指標符合自治區、南寧市規定，其增加建筑面積部分不再補繳土地出讓金。建立工業企業效益評價機制，對土地利用效益突出的企業予以獎勵，對土地有閑置情況的企業不能享受相關優惠政策。

參考文獻

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