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第1篇：房地產管理法范文

第二條  在大連市城市規劃區內實施房地產管理監察，適用本辦法。

第三條  本辦法所稱房地產管理監察，是指各級房地產行政管理部門及其依法設立的房地產監察機構，在其行政管理職權范圍內，對房地產管理法律、法規、規章的執行情況進行監督檢查，并對違法行為依法予以處理。

第四條  公民、法人和其他組織應當遵守房地產管理法律、法規和規章，接受房地產管理監察，有權向房地產行政管理部門及房地產監察機構舉報違反房地產管理法律的行為。

第五條  大連市房地產管理局主管全市房地產管理監察，其所屬的大連市房地產監察大隊具體負責中山區、西崗區、沙河口區和甘井子區內的房地產管理監察。其他各縣（市）、旅順口區、金州區的房地產行政管理部門負責其行政區域內的房地產管理監察，其所屬的房地產監察機構負責具體的房地產管理監察工作，業務上接受市房地產監察大隊的指導。

第六條  房地產監察機構對下列活動進行監察：

（一）房屋及其附屬用地交易；

（二）房屋所有權登記；

（三）房屋（含物業）使用和修繕及裝飾、裝修；

（四）房屋拆遷；

（五）房地產管理費用的收繳；

（六）法律、法規和規章規定房地產管理監察的其他活動。

第七條  房地產監察機構應配備專職房地產監察人員。

房地產監察人員須按《遼寧省行政執法證件暫行管理規定》，申領和使用行政執法證件。房地產監察人員在執行公務時，應統一著裝、佩戴監察標志。

第八條  房地產監察機構及其監察人員在執行房地產管理監察公務時，享有下列權利：

（一）可以進入現場進行調查或者依照法律、法規的規定進行檢查；

（二）可以詢問現場有關人員并錄（攝）像；

（三）可以查閱、調閱或者復制被調查對象的有關資料；

（四）在必要時，可向被監察人下達《房地產監察通知書》，被監察人應在收到通知書之日起十日內據實向房地產監察機構作出書面答復；

（五）可以現場制止違法行為；

（六）可以依法對違法行為所涉及的房屋、施工工具和建筑材料予以查封（扣押）或對證據進行登記保存；

（七）法律、法規和規章規定的其他職權。

第九條  房地產監察人員應秉公執法，不得向他人泄露案情及有關保密資料。與被監察人有親屬關系或者經濟利益關系時，應主動請求回避。

第十條  房地產管理監察案件，屬于違法事實確鑿并有法律依據的，可當場處理。除此之外，按下列程序辦理：

（一）登記立案。對有明確的行為人，有違反房地產管理法律、法規和規章的事實，屬于本部門管轄的，應當登記立案；

（二）調查取證。進行調查或檢查時，房地產監察人員不得少于兩人。在證據可能滅失或者以后難以取得的情況下，經房地產行政主管部門負責人批準，可以先行登記保存，并應在七日內及時作出處理決定。在此期間，被監察人或者有關人員不得銷毀或者轉移證據；

（三）處理。

1、違法事實不清、證據不足的，予以撤銷；

2、違法事實清楚，證據確鑿，應受行政處罰的，依法實施行政處罰；

3、違法行為構成犯罪的，移送司法機關。

第十一條  凡在本辦法第六條所列活動中違反房地產管理法律、法規和規章的行為，應當給予行政處罰的，房地產行政管理部門可以在其法定權限內委托房地產監察機構實施行政處罰。具體按《大連市行政處罰委托規定》辦理。

實施行政處罰，應嚴格執行《中華人民共和國行政處罰法》的規定。

第十二條  房地產監察人員依法執行監察公務時，被監察人不得阻礙、拒絕。

對妨礙房地產監察人員執行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規定予以處罰，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第十三條  房地產監察人員因失職、濫用職權、徇私舞弊等原因，造成違法行為得不到及時糾正和處理，給國家和人民利益造成重大損失的，由房地產行政管理部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第十四條  本辦法由大連市房地產管理局負責解釋。

第2篇：房地產管理法范文

第一條  為加強房地產管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，根據《城市房地產管理法》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本市城鎮范圍內房地產轉讓、抵押、典當、房屋租賃等交易行為和房地產交易和房地產交易管理活動適用本辦法。

第三條  境內外的公民、法人和其他組織，可以依法從事房地產交易。

第四條  房地產交易應遵循平等自愿、等價有償和憑證交易的原則。

第五條  重慶市房地產管理局、重慶市國土局按職責分工負責全市房地產交易管理工作。

區市縣房管部門、國土部門按職責分工負責本行政區域內的房地產交易管理工作。

區市縣人民政府按照有關規定將房產和土地管理確定為一個部門行使的，由該部門統一負責本行政區域內的房地產交易管理工作。

第二章  一般規定

第六條  從事房地產交易的單位或個人，應具備合法的單位證明或身份證明。

作為交易標的物的房地產應具備《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》或《商品房預售許可證》等合法證件。

第七條  下列房地產不得進行交易：

（一）權屬有爭議或權證與標的物不符的；

（二）權證被明令注銷、吊銷或其他原因失去效力的；

（三）屬公告拆遷范圍的；

（四）房屋經鑒定為危房的；

（五）房屋系違法建筑的；

（六）其他依法應限制交易的。

第八條  房地產轉讓、抵押、典當時，房屋所有權與該房屋占有范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押、典當。

第九條  房地產交易應簽訂書面合同，并在合同簽訂之時起三十日內依法辦理登記手續。未經登記的交易合同不能對抗第三人。

交易合同的標準文本，由市房地產管理局統一印制。

第十條  房地產交易價格除法律、法規和本辦法有特別規定外，由交易雙方協商議定。

國有房地產的轉讓和其他依法需要評估的房地產交易，應當由具備資格的專業評枯機構對該房地產先行評估。

房地產交易成交價格明顯低于市場價格的，應按評估價繳納稅費。

第十一條  在房改中享受國家優惠政策的房地產交易，按本市有關規定辦理。

第十二條  房地產交易應依法繳納交易手續費、監證費。收費標準由市房管、國土、物價、財政部門另行制定，報市人民政府備案。

第三章  房地產轉讓

第十三條  房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

第十四條  同幢房屋分割轉讓的，各房地產權利人按相應比例占有土地使用權，但同幢房屋所占有的土地使用權整體不可分割。

第十五條  房地產轉讓，當事人簽訂書面轉讓合同，向房管部門如實申報成交價格，辦理合同登記，并憑登記合同徑直辦理房屋和土地權屬變更登記。

預售商品房應當符合《城市房地產管理法》第四十四條第一款（一）至（三）項規定的條件，并向房管部門申辦預售登記，取得《商品房預售許可證》。

第十六條  以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應按《城市房地產管理法》第三十九條的規定辦理相關手續。

第十七條  房地產現售，轉讓方應出具《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》。

商品房預售，預方應出具《商品房預售許可證》，并將預售合同報房管部門和同級國土部門登記備案。

商品房預售廣告，應注明預售許可證字號。

第十八條  預售商品房所得款項，必須專戶儲存，用于預售商品房工程建設。

第十九條  預購的商品房需轉讓的，應在原合同上背書記載相關事項，并向原登記備案機關辦理變更登記備案手續。

第二十條  房屋拆遷中的房屋所有權人以產權調換形式獲得補償的期房可以轉讓，轉讓時需簽訂合同并到房管部門辦理登記備案手續。

第四章  房屋租賃

第二十一條  房屋租賃是指房屋所有權人作出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。

第二十二條  房屋租賃，出租人和承租人應簽訂書面租賃合同，并向房管部門登記備案。

第二十三條  住宅用房的租賃，應當執行國家和市人民規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃事項。

第二十四條  以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式了得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當依照有關規定將租金中所含土地收益上繳國家。

第二十五條  出租人應承擔房屋維修責任，承租人應正常使用房屋，因承租人的過錯損害房屋的，應承擔賠償責任。

第二十六條  租賃期內，承租人與他人互換房屋使用權的，必須征得出租人同意，并重新簽訂租賃合同。

第二十七條  租賃期內，出租人需出售房地產的，應提前三個月通知承租人，在同等條件下承租人有優先購買權。非承租人購得該房地產后，原租賃合同對新業主仍具有約束力。

第二十八條  租賃期內，因國家建設需要拆遷的，按國家有關規定辦理。

第五章  房地產抵押

第二十九條  房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

第三十條  房地產抵押，當事人應簽訂書面抵押合同，并按下列規定辦理抵押登記：

（一）凡帶有房屋等地上建筑物及構筑物的房地產抵押，向房管部門申辦抵押登記；

（二）以出讓方式取得且無地上定著物（建筑物及構筑物）的土地使用權抵押，向國土部門申辦抵押登記。

貸款購買房地產并以預購房地產作為抵押物的，應由抵押人（購買者）、抵押權人（金融機構）、擔保人（開發商）共同簽訂房地產抵押貸款合同。

第三十一條  抵押共同共有的房地產，應具備共有人全體成員同意的書面證明；抵押按份共有的房地產，應以抵押人所擁有的份額為限。

第三十二條  同一房地產設定數個抵押權時，其抵押擔保債務之和不得超過該房地產現值。

若干房地產設定同一抵押權時，該抵押權為不可分擔保物權。

第三十三條  已經出租的房地產設定抵押時，原租賃關系繼續有效。

第三十四條  已設定抵押的房地產，抵押人如需對房屋翻建、擴建或改變用途時，必須取得抵押權人的書面同意，對抵押合同的內容作相應變更，并辦理抵押變更登記。

第三十五條  有下列情形之一者，抵押權人可向房管部門或人民法院申請處分房地產，并由其指定的機構進行公開拍賣：

（一）抵押人未依約清償債務的；

（二）抵押人死亡而無繼承人或受遺贈人的；

（三）抵押人的繼承人或受遺贈人拒絕履行清償債務的；

（四）抵押人解散、破產或被依法撤銷的。

第三十六條  拍賣抵押房地產所得價款，依下列順序分配：

（一）支付拍賣該抵押房地產之費用；

（二）支付與該抵押房地產相關的應納稅費；

（三）按抵押順序依次償還抵押人所欠抵押權人的本息及違約金；

（四）余額退還給抵押人。

第六章  房地產典當

第三十七條  房地產典當是指房地產權利人作為出典人將房地產讓與承典人占有、使用，由承典人向出典人支付典金的行為。

第三十八條  房地產典當，當事人應簽訂書面典當合同，并向房管部門登記備案。

第三十九條  房地產典當，應明確典期，典期一般不得超過五年。典期內，典金無息，典物無租。

典期屆滿，出典人可回贖出典物或與承典人協調續典；出典人放棄回贖權的，視為絕賣。

第七章  中介服務

第四十條  中介服務是指為房地產交易各方提供場所、提供咨詢、對標的物進行價格評估、撮合交易、交易等活動，中介服務機構包括依法設立的房地產交易場所、房地產價格評估機構、房地產咨詢機構和房地產經紀機構等。

第四十一條  房地產交易場、所，由市房地產管理局根據市場需要，統籌規劃，合理布局，定點設置，并報經市人民政府同意。

第四十二條  房地產交易場、所的主要功能是：

（一）為交易當事人或交易中介服務機構提供洽談、協商的場地；

（二）提供交易咨詢和市場行情、信息等各種服務；

（三）為政府有關部門提供宣傳房地產政策法規、監督檢查房地產交易活動和辦理房地產登記的場所；

（四）從事房地產拍賣活動。

第四十三條  從事房地產價格評估的機構，必須具備三名以上取得有權機關頒發資格證書的價格評估人員。

第四十四條  開展房地產經紀活動的機構，必須具備三名以上取得有權機關頒發資格證書的經紀人。

取得資格證書的房地產經紀人必須加入一個合法的經紀機構方能開展經紀活動。

第八章  罰則

第四十五條  違反本辦法未按規定辦理房地產交易合同登記的，由登記機關責令補辦登記手續，可并處1000元以下罰款。

第四十六條  預售商品房未取得《商品房預售許可證》的，預售行為無效，并由房管部門責令其停止預售活動，沒收違法所得可并處每平方米50元以下罰款。

第四十七條  未將預售商品房預售款專項用于預售工程建設的，由房管部門責令其限期改正，逾期不改正的，注銷《商品房預售許可證》。

第四十八條  未將預售商品房按期交付使用的，除承擔違約責任外，房管部門可按實際預售商品房欠交付面積處每月每平方米10元以下罰款。

第四十九條  違反本辦法第四十三條、第四十四條規定，未取得資格證書擅自從事交易中介活動的，由有關部門責令其停止活動，沒收違法所得，可并處200元以上至2000元以下罰款。

第五十條  瞞報房地產交易價格的，除依法補交應納稅費外，房管部門可并處瞞報金額三倍以下罰款。

第五十一條  房地產交易合同依法生效后，當事人雙方應自覺履行合同。任何一方不履行或不完全履行的，應當承擔違約責任，并賠償另一方由此遭受的經濟損失。

第五十二條  房地產交易當事人因履行合同發生爭議的，應當協商解決，協商不成的，當事人可依法向仲裁機構申請仲裁或向人民法院起訴。

第五十三條  房地產交易管理人員徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權、索賄受賄的，由所在單位、上級機關或有權機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十四條  妨礙、阻撓房地產交易管理人員執行公務的，由公安機關按照治安管理處罰條例處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十五條  當事人對房地產交易管理機關的行政處罰決定不服的，可依法申請復議或提起訴訟。

第九章  附則

第五十六條  辦理商品房預售登記、房地產交易合同登記，啟用市、區市縣房地產管理局（分局、所）商品房預售登記專用章和房地產交易登記專用章。

第3篇：房地產管理法范文

第一條為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

第二章房地產開發企業

第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。

工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。

第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

（一）營業執照復印件；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三章房地產開發建設

第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回上地使用權。但是，因不可杭力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。

房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業管理的落實情況。

住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

第四章房地產經營

第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。

第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）營業執照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案。

第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買入出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買入提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申情重新核驗。

經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

第五章法律責任

第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。

第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第4篇：房地產管理法范文

【關鍵詞】房地產；估價；稅費；體系；核算

在應用不動產估價三大方法――比較法、收益法、成本法對房地產進行估價時，經常遇到與估價對象密切相關的一些稅費問題，這其中尤以收益法和成本法最為突出。因此，有關房地產開發、經營、轉讓等經濟活動中的稅費問題也就成為房地產估價師在應用收益法和成本法進行估價時的一個突出問題。

一、稅費與房地產估價的關系

我們這里所討論的稅費與房地產估價兩種主要方法――收益法和成本法密切相關。如果把估價對象理解是一種權利，而不僅僅是估價對象實體自身，那么這里所述的稅費就是權利人擁有該項權利或利用該權利創造收益所必須或者應當支出的成本和費用。

所以，如果不能全面掌握房地產估價中的有關稅費并恰當運用，那么可能會造成估價結論的聯疵。

二、與房地產估價相關的稅法體系

稅法是稅收的法律表現形式，稅收則是稅法所確定的具體內容。我國現行稅法體系有七大類：包括流轉稅、資源稅、所得稅、特定目的稅、財產和行為稅、農業稅、關稅。在這七大類稅法中，與房地產估價直接相關的有：流轉稅類：營業稅。

資源稅類：城鎮土地使用稅。

所得稅類：企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅。

特定目的稅類：固定資產投資方向調節稅、城市維護建設稅、土地增值稅、耕地占用稅。

財產和行為稅類：房產稅、城市房地產稅、印花稅、契稅。

三、收益法房地產估價涉及稅費的核算

采用收益法對房地產進行估價時，概括地講，所涉及的稅費有：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、土地使用稅（費）、土地增值稅、印花稅。租賃管理費、保險費、土地收益金和所得稅。

在房地產估價中如何確定上述稅費，主要根據估價對象、收益途徑以及價值定義來判斷。

1、出租性收益應當考慮的稅費及其確定方法

（1）營業稅：其法律依據是1994年1月 l日起施行的《營業稅暫行條例》和 2001年 1月 1日起施行的財政部國家稅務總局通知，前者適用于單位出租房地產的經濟行為，后者適用于個人出租房地產的經濟行為。兩者的稅基均為租金收入，納稅義務人也均為取得租金收入的出租人，所不同的是稅率有所差別：前者為5%，后者為3%。

（2）城市維護建設稅：其法律依據是《城市維護建設稅暫行條例》，稅基為營業稅額，稅率為：城市市區7%、郊縣城鎮5%、農村1%。

（3）教育費附加：其法律依據是《征收教育費附加的暫行規定》，稅基為營業稅額，稅率不分城市市區。郊縣城鎮和農村統一為3%。

（4）房產稅：其法律依據是《房地產稅暫行條例》和221年1月1日起施行的財政部國家稅務總局通知，前者適用于單位出租房地產的經濟行為，后者適用于個人出租居民住房的經濟行為。兩者稅基均為租金收入，稅率分別為12%和4%。

（5）土地使用稅（費）：其法律依據是《城鎮土地使用稅暫行條例》，其計稅（費）的基準為實際使用土地的面積，稅率由土地所在地的省級或市級人民政府規定。

（6）印花稅：其法律依據為《印花稅暫行條例》，其稅基為租金收N，稅率為 0. l%。

（7）所得稅：其法律依據為《企業所得稅暫行條例》和《個人所得稅法》，其稅基均為應稅所得，對于企業單位有33%、27%、18%、15%等多檔比例稅率，個人出租適用的稅率為10%。

2、產權售讓性收益應當考慮的稅費及其確定方法

（1）營業稅：其法律依據是《營業稅暫行條例》，稅基為銷售房地產的銷售收入，稅率為5%。

（2）城市維護建設稅：其法律依據是《城市維護建設稅暫行條例》，稅基為營業稅額，稅率為：城市市區7%、郊縣城鎮5%、農村1%。

（3）教育費附加：其法律依據是《征收教育費附加的暫行規定》，稅基為營業稅額，稅率不分城市市區。郊縣城鎮和農村統一為3%。

（4）印花稅：其法律依據為《印花稅暫行條例》，其稅基為銷售合同金額即銷售收入，稅率為0.03%。

（5）土地增值稅：其法律依據為《土地增值稅暫行條例》，稅基為售讓取得的增值額。稅率為差額累進稅率，分別為30%、的院、50%和60%四個檔次。

（6）土地收益金：其法律依據為《城市房地產管理法》，計算范圍僅限于劃拔土地上的房屋出售和轉讓。通常情況下是房地合一進行估價，估價結果再扣減“補交地價”。

（7）所得稅：其法律依據為《企業所得稅暫行條例》，其稅基均為應稅所得，對于企業單位有33%。27%、18%、15%等多檔比例稅率。

所得稅應當作為收益法（包括由收益法演變的其他方法）在計算凈現金流量或凈收益的扣除項目，理由簡述如下：首先，所得稅是國家以“法”的形式載明經濟行為發生的主體之一必須向國家盡的義務，因此，從現金流量的概念來講，必定是現金的流出。其次，無論是“出租房地產取得租金收入”途徑，還是“售讓房地產取得銷售收入”途徑，從收益法估價理論的角度看，不僅僅是房地產的自然屬性，更重要的是一種“權利”，前者是分期讓渡房地產的使用權，后者是一次性讓渡房地產的所有權。

由于所得稅對不同納稅主體，可能會出現稅率上的差別，因而，同一宗房地產、不同的人或單位擁有它，導致估價結果會不同。這不是說收益法本身有不嚴謹的地方，只能說應用收益法進行估價時的復雜性不像應用市場法那么直觀。

四、用成本法估價所涉及到的有關稅費

1、與取得土地使用權有關的稅費

（1）通過征用農地取得的土地使用權，有農地征用費，其法律依據為《土地管理法》。《土地管理法》第四十七條規定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。”第二款“征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。第三款“被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。”第四款“征用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。”第五款“依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。”第六款“國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。”

（2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的土地使用權，有城市房屋拆遷安置補償費，其法律依據為《城市房屋拆遷管理條例》。該條例第二十。條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。”

（3）通過向政府或市場購買取得的土地使用權，由購地者承擔的稅費有交易手續費和契稅，前者由當地有關部門制定標準，后者根據《契稅暫行條例》。稅基為成交金額，稅率為3-5%。

2、與房地產建設有關的稅費分成兩個部分

第5篇：房地產管理法范文

第一條  為加強本市房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產中介活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱房地產中介服務，是指為房地產轉讓、抵押和租賃等活動提供信息、咨詢、或策劃的有償服務行為。

第三條  凡在本市市區范圍內從事房地產中介服務的機構和個人，應當遵守本辦法。

第四條  房地產中介服務活動應遵循合法、公平、自愿、誠實守信的原則。

第五條  廣州市國土局房地產管理局是本市房地產中介服務工作的行政主管部門（以下簡稱市房地產主管部門），負責本辦法的組織實施。

廣州市房地產中介管理機構依規定的權限負責日常管理工作。

第二章  中介服務機構

第六條  從事房地產中介業務，應當設立房地產中介服務機構和具備房地產中介資質，并按下列程序辦理：

（一）向市工商行政管理部門申辦名稱核準手續；

（二）向會計師事務所辦理驗資證明；

（三）向市房地產主管部門申請辦理資質證明；

（四）憑驗資證明、中介資質證明等文件資料向市工商行政管理部門申領營業執照；

（五）在領取營業執照之日起30日內，持營業執照副本等文件資料，到市房地產主管部門備案，并向地方稅務部門辦理稅務登記。

第七條  房地產中介服務機構按其自有流動資金、中介執業人數、經營業績等條件分為三級：

（一）一級機構的自有流動資金不得少于100萬元，持有《房地產中介服務人員執業證》的人員不得少于10人，從事房地產中介業務不得少于2年，有從事中介活動的相應業績。

（二）二級機構的自有流動資金不得少于50萬元，持有《房地產中介服務人員執業證》的人員不得少于6人，從事房地產中介業務不得少于1年，有從事中介活動的相應業績。

（三）三級機構的自有流動資金不得少于30萬元，持有《房地產中介服務人員執業證》的人員不得少于3人。

自有流動資金、中介執業人數達到一、二級房地產中介資質條件，但從事房地產中介業務年限和業績未達到相應標準的，其資質可定低1個等級。

房地產中介服務機構的資質等級，由市房地產主管部門負責審定。

第八條  房地產中介服務機構按資質等級承擔相應的中介業務：

（一）一級機構可為房地產轉讓、抵押和租賃等活動提供信息、咨詢、、策劃服務；

（二）二級機構可為房地產轉讓、抵押和租賃等活動提供信息、咨詢、服務；

（三）三級機構可為房地產轉讓、抵押和租賃等活動提供信息、咨詢、（不含預售商品房代銷）服務。

第九條  房地產中介服務機構應按核準的業務范圍從事中介服務活動，不得超越核準的資質等級承擔業務。

第十條  市房地產主管部門應每年對房地產中介服務機構資質進行年度審核，并評定相應資質等級，年審不合格的，不得從事房地產中介業務。

第三章  中介服務人員

第十一條  房地產中介服務人員執業，應當取得市房地產主管部門核發的房地產中介服務人員資格證和執業證。

第十二條  具有房地產中等專業以上學歷或者同等專業水平，以及高等院校其他專業專科以上學歷的人員，經市房地產主管部門培訓、考核合格，發給房地產中介服務人員資格證。

房地產中介服務人員資格證的有效期為3年。

第十三條  申請領取房地產中介服務人員執業證的，應當提交下列文件：

（一）申請書；

（二）身份證明；

（三）房地產中介服務資格證；

（四）申請人與其所在房地產中介機構簽訂的勞動合同；

（五）在房地產中介服務機構見習滿1年的證明。

第十四條  有下列情形之一的，市房地產主管部門不予頒發房地產中介服務人員執業證：

（一）無民事行為能力或限制民事行為能力的；

（二）具有國家機關公務員身份的；

（三）被吊銷房地產中介服務人員執業證書的；

（四）法律、法規規定的其他情形。

第十五條  市房地產主管部門自收到申請之日起30日內，對符合規定條件的，發給房地產中介服務人員執業證，不符合規定條件的，不予頒發房地產中介服務人員執業證，并書面通知申請人。

第十六條  房地產中介服務人員應當在1個房地產中介服務機構執業，不得同時在2個或2個以上房地產中介服務機構執業。

第十七條  市房地產主管部門對房地產中介服務人員執業證進行年度審核，年審合格的方可繼續執業。

第十八條  房地產中介服務人員的資格證、執業證由房地產主管部門統一印刷。

房地產中介服務人員資格證、執業證不得偽造、涂改、轉讓、轉借。

第四章  中介業務

第十九條  房地產中介服務人員承辦業務，由其所在中介服務機構統一接受委托，并應與委托人簽訂書面中介服務合同。

房地產中介服務人員不得以個人名義接受委托。

第二十條  房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：

（一）當事人姓名或者名稱、住所；

（二）中介服務項目名稱、內容、要求和標準；

（三）合同履行期限、方式；

（四）酬金數額和支付方式、時間；

（五）違約責任和糾紛解決方式；

（六）當事人約定的其他內容。

房地產中介服務合同應使用統一文本。

第二十一條  房地產中介服務機構不得將受托的房地產中介業務轉讓給其他中介服務機構，但因故不能履行確需轉讓的，應經委托人同意方可轉讓。

按前款規定轉讓的房地產中介業務應報市房地產主管部門備案，轉讓方不得收取中介服務費。

第二十二條  不能履行房地產中介服務合同的，不得收取中介服務費，已收取的應予退回，部分履行的，減收中介服務費。因委托人過錯造成的除外。

第二十三條  房地產中介服務機構應按國家的規定明碼標價，收取房地產中介服務費時應開具發票。

房地產中介服務機構應按稅務主管機關的規定進行納稅申報，依法繳納稅費。

第二十四條  房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄和業務臺帳。業務記錄和業務臺帳應當載明業務活動中的收入、支出等費用，以及有關的其他內容。

第二十五條  房地產中介服務人員可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場，委托人應予以協助，提供全面、真實的相關資料。

第二十六條  房地產中介服務機構房地產租售廣告，應當在廣告中載明中介機構的名稱、地址、資質等級證號，不得夸大、虛假廣告。

第二十七條  提供房地產中介服務不得有下列行為：

（一）提高中介服務收費標準；

（二）提供虛假材料、隱瞞真實情況；

（三）允許他人以自己的名義從事房地產中介服務業務；

（四）為禁止轉讓的房地產提供中介服務；

（五）索取委托合同以外的酬金或其他財物；

（六）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

（七）法律、法規禁止的其他行為。

第五章  法律責任

第二十八條  有下列行為之一的，由市房地產主管部門給予處罰：

（一）違反本辦法第六條規定的，責令停止違法中介活動，沒收違法所得，并可處以5000元以上、20000元以下的罰款。

（二）違反本辦法第九條規定的，沒收違法所得，并可處以5000元以上、10000元以下的罰款。

（三）違反本辦法第十一條、第十八條第二款規定的，責令其停止違法執業，沒收違法所得，并可處以1000元以上、5000元以下的罰款。

（四）違反本辦法第十六條、第十九條規定的，予以警告，責令其停止中介活動，情節嚴重的，取消房地產中介服務執業證。

（五）違反本辦法第二十六條規定的，予以警告，降低其房地產中介資質等級直至取消房地產中介資質。

（六）違反本辦法第二十七條第（二）項、第（三）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項規定的，予以警告，責令限期改正，沒收違法所得，并可處以2000元以上、10000元以下的罰款；情節嚴重的，還應降低中介服務機構的資質等級直至取消房地產中介資質。

第二十九條  違反本辦法涉及工商、物價、稅務管理的，由相關部門處理。

第三十條  房地產中介服務人員違法執業或因過錯給中介當事人造成經濟損失的，應當承擔賠償責任，觸犯刑律的，移送司法機關依法追究其刑事責任。

因當事人的過錯，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，應當承擔賠償責任。

第三十一條  房地產中介服務管理人員玩忽職守、徇私舞弊的，由所在單位或其上級主管部門給予行政處分；觸犯刑律的，移送司法機關依法追究其刑事責任。

第六章  附  則

第三十二條  凡未取得房地產中介資質的中介服務機構，自本辦法施行之日起150日內，必須按本辦法的規定辦理房地產中介資質審批手續。

第6篇：房地產管理法范文

房地產合同管理辦法

目 錄

第一章 總 則

第二章 房地產抵押權的設定

第三章 房地產抵押合同的訂立

第四章 房地產抵押登記

第五章 抵押房地產的占用與管理

第六章 抵押房地產的處分

第七章 法律責任

第八章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了加強房地產抵押管理，維護房地產市場秩序，保障房地產抵押當事人的合法權益)根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》，制定本辦法。

第二條 凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產抵押活動的，應當遵守本法。地上無房屋(包括建筑物、構筑物及在建工程)的國有土地使用權設定抵押的，不適用本辦法。

第三條 本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產以轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

第四條 以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。

第五條 房地產抵押，應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。

第六條 國家實行房地產抵押登記制度。

第七條 國務院建設行政主管部門管理全國城市房地產抵押管理工作。省、自治區建設行政主管部門負責管理本行政區域內的城市房地產抵押管理工作。直轄市、區(縣)人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責管理本行政區域內的房地產抵押管理工作。

第二章 房地產抵押權的設定

第八條 下列房地產不得設定抵押：

(一)權屬有爭議的房地產;

(二)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;

(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產;

(五)被依法查封、扣押，監管或者以其他形式限制的房地產;

(六)依法不得抵押的其他房地產。

第九條 同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人。抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。

第十條 以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產。但抵押當事人另有約定的除外。

第十一條 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。

第十二條 以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。

第十三條 國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的;應當符合國有資產管理的有關規定。法律、法規有規定的除外。

第十四條 以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關備案。

第十五條 以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，企業章程另有規定的除外。

第十六條 以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外。

第十七條 有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，其設定的抵押期限不應當超過該企業的經營期限。

第十八條 以具有土地使用年限的房地產抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。

第十九條 以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。

第二十條 預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。

第二十一條 以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。

第二十二條 設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，也可以由房地產評估機構評估確定。法律、法規另有規定的除外。

第二十三條 抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險償還的第一受益人。

第二十四條 企業、事業單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續有效，其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行原抵押合同。

第三章 房地產抵押合同的訂立

第二十五條 房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。

本文來源于查字典，轉載請保留此標記，謝謝!第二十六條 房地產抵押合同應當載明下列主要內容：(一)抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所;(二)主債權的種類、數額;(三)抵押房地產的處所，名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;(四)抵押房地產的價值;(五)抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;(六)抵押期限;(七)抵押權滅失的條件;(八)違約責任;(九)爭議解決方式;(十)抵押合同訂立的時間與地點;(十一)雙方約定的其他事項。

第二十七條 以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的預購房屋合同。

第二十八條 以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：(一)《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號;(二)已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額;(三)已投入在建工程的工程款;(四)施工進度及工程竣工日期;(五)已完成的工作量和工程量。

第二十九條 抵押權人要求抵押房地產保險的，以及要求在房地產抵押后限制抵押人出租、轉讓抵押房地產或者改變抵押房地產用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。

第四章 房地產抵押登記

第三十條 房地產抵押合同自簽訂之日起三十日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。

第三十一條 房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。

第三十二條 辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗廠列文件：(一)抵押當事人的身份證明或法人資格證明;(二)抵押登記申請書;(三)抵押合同;(四)《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其它共有人同意抵押的證明;(五)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;(六)可以證明抵押房地產價值的資料：(七)登記機關認為必要的其它文件.

第三十三條 登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日作出是否準予登記的書面答復。

第三十四條 以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后,由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。

第三十五條 抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起十五日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。因依法處分抵押房地產而取得土地使用權和土地建筑物、其它附著物所有權的,抵押當事人應當自處分行為生效之日起三十日內，到縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。

第五章 抵押房地產的占用與管理

第三十六條 已作抵押的房地產，由抵押人占用與管理。抵押人在抵押房地產占用與管理期間應當維護抵押房地產的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的規定監督、檢查抵押房地產的管理情況。

第三十七條 抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人。經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

第三十八條 因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人;抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。

第三十九條 抵押人占用與管理的房地產發生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并應當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足,或者直接向保險公司行使求償權。抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債務的擔保。

第六章 抵押房地產的處分

第四十條 有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產：(一)債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的;(二)抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的;(三)抵押人被依法宣告解散或者破產的;(四)抵押人違反本辦法的有關規定;擅自處分抵押房地產的;(五)抵押合同約定的其他情況。

第四十一條 有本辦法第四十條規定情況之一的，經抵押當事人協商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產，協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟.

第四十二條 抵押權人處分抵押房地產時，應當事先書面通知抵押人;抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人;在同等條件下，共有人或承租人依法享有優先購買權。

第四十三條 同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償.

第四十四條 處分抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

第四十五條 以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。法律、法規另有規定的依照其規定。

第四十六條 抵押權人對抵押房地產的處分，因下列情況而中止：(一)抵押權請求中止的;(二)抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務，并經抵押權人同意的;(三)發現被拍賣抵押物有權屬爭議的;(四)訴訟或仲裁中的抵押房地產;(五)其它應當中止的情況。

第四十七條 處分抵押房地產所得金額，依下列順序分配：(一)支付處分抵押房地產的費用;(二)扣除抵押房地產應繳納的稅款;(三)償還抵押權人債權本息及支付違約金;(四)賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害;(五)剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。

第七章 法律責任

第四十八條 抵押人隱瞞抵押的房地產存在共有、產權爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應當承擔由此產生的法律責任。

第四十九條 抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其它方式處理或者處分抵押房地產的，其行為無效;造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。

第五十條 抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產發生爭議的，可以協商解決;協商不成的，抵押當事人可以根據雙方達成的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁;沒有仲裁協議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。

第五十一條 因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍，抵押人違反前述第三十八條的規定，不依法清理債務，也不重新設定抵押房地產的，抵押權人有權向拆遷主管部門申請保留追償債務權利，并可以向人民法院提起訴訟。經拆遷主管部門批準，拆遷人應當暫緩向抵押人發放拆遷補償費或者拆遷安置房地產權登記證件，直至法院作出判決為止。拆遷期限屆滿，若法院尚未作出判決，經縣級以上房屋拆遷主管部門批準，拆遷人可以依法實施拆遷，并辦理證據保全。

第五十二條 登記機關工作人員玩忽職守、濫用職權，或者利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章 附 則

第五十三條 在城市規劃區外國有土地上進行房地產抵押活動的，參照本辦法執行。

第7篇：房地產管理法范文

現將《廣州市房地產交易管理辦法》頒發給你們，請遵照執行。

廣州市房地產交易管理辦法

第一章  總  則

第一條  為加強房地產交易管理，保障房地產權人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及其有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱房地產交易是指以出售、預售、拍賣等形式轉讓與受讓房地產的行為。

第三條  凡在本市市轄區范圍內從事房地產交易的單位和個人，應當遵守本辦法。

第四條  廣州市國土局、房地產管理局是本市房地產交易的行政主管機關（以下簡稱市房地產主管機關），負責本辦法的組織實施。

廣州市房地產交易所（以下簡稱市交易所）在本辦法的授權范圍內，負責房地產交易管理工作。

第五條 房地產交易應遵循合法、公平、自愿、誠實信用的原則。$房地產交易實行價格評估，具體辦法按《廣東省房地產評估條例》和國家有關規定辦理。

第六條  房地產交易，房屋所有權與其合法占用的國有土地使用權應同時轉移，辦理權屬變更登記。

第二章  房地產出售

第七條  房地產出售，交易雙方必須到市交易所辦理交易登記手續。不能親自辦理的，應出具委托書，由人辦理。

第八條  房地產出售，交易雙方應向市交易所如實申報成交價格，不得瞞報或作不實的申報。

交易雙方申報的價格，低于評估價格的，以評估價格計算稅費；高于評估價格的，以申報價格計算稅費。

第九條  按份共有的房地產，共有人有權將自己的份額部分出售，但在交易前應提前90日書面通知其他共有人。在同等條件下，其他共有人具有優先購買權。

共同共有的房地產，權利人出售自有的部分房地產時，須出具其他共有人同意出售的證明書。能分割的應允許分割出售；不能分割的，須經協商共同出售。

第十條  出售租賃的房地產，產權人應提前書面通知承租人，告知其在同等條件下具有的優先購買權。承租人應自接到書面通知之日起30日內予以書面答復，逾期不答復的，視為放棄優先購買權。

第十一條  在同等條件下，按共有人、抵押權人、承租人、其他優先購買權人的順序享有房地產優先購買權。國家另有規定的從其規定。

第十二條  下列房地產不得出售：

（一）依法限制產權轉移的；

（二）權屬不清的；

（三）國有土地使用權被依法收回的；

（四）經行政主管機關公告拆遷的房屋；

（五）國家規定的其他房地產。

第十三條  具有下列情形之一的房地產，必須按規定辦理有關手續后，方可出售：

（一）未經產權登記的；

（二）經改建、擴建的房屋，未辦理產權變更登記的；

（三）產權人死亡，繼承人未辦理產權變更登記的；

（四）房地產設定的他項權利未注銷的；

（五）法律、法規規定的其他情形。

第十四條  具有下列情形之一的房地產視為出售，必須辦理房地產交易登記手續：

（一）以房地產出資，并已轉為合資企業擁有的；

（二）以土地使用權與他人合作開發房地產，并以產權分成的；

（三）以房地產作價入股的；

（四）以房地產抵債的；

（五）收購、合并或分立企業時，房地產轉移為新的權利人的；

（六）法律、法規規定的其他情形。

第十五條  行政、事業單位出售房地產的，應出具縣級以上人民政府授權的主管部門的審批文件。

屬于政府直管的公房，應由市房地產主管機關審批；屬于系統自管公房的，由國有資產主管部門審批。

第十六條  房地產出售，交易雙方應當簽訂書面合同。合同的條款，以及變更與解除等，依照《廣東省城鎮房地產轉讓條例》第十四條、第十五條的規定辦理。

第十七條  以行政劃撥方式取得國有土地使用權的，出售房地產時，出售人應補交土地使用權出讓金。補交土地使用權出讓金的標準，依照本市人民政府的規定執行。但國家另有規定的除外。

第十八條  房地產出售，交易雙方應按下列規定繳納稅費：

（一）契稅，由購買人（包括外國人和外國企業購買房地產的）按交易總額的6％繳納。

華僑和港、澳、臺同胞以僑匯、外匯購買房地產，及其在境內的投資企業（包括獨資、合資、合作企業）以僑匯、外匯購買房地產的，減半征收契稅。

（二）印花稅，由交易雙方各按交易總額的萬分之五繳納。

（三）交易管理費，交易雙方各按交易總額的千分之五繳納。

交換房地產的，根據交換差價按前款規定繳納稅費。

第十九條  出售的房地產發生增值的，應依照國家的稅法規定，由出售人繳納增值稅。

第二十條  享受國家、企事業單位補貼購買的房屋，需要出售的，應按國家和省、市的有關規定辦理。

第三章  商品房預售

第二十一條  商品房預售，是指具有法人資格的房地產開發公司（以下簡稱開發企業），依法取得國有土地使用權經過開發，將正在建設的各類房屋預先出售的行為。

第二十二條  開發企業預售商品房前，應持下列證件，向市房地產主管機關申領預售商品房許可證：

（一）開發資質證書、營業執照；

（二）預售商品房的建設工程規劃許可證、建筑施工合同、建設用地平面四至圖；

（三）國有土地使用權出讓合同、建設用地批準文書；

（四）投入開發建設資金達到預售商品房工程總投資的25％（不含土地使用權出讓金和前期開發費），或者預售商品房的基礎工程已完成，并已確定施工進度和竣工、交付使用日期的證明。

（五）在本市商業銀行開立代收商品房預售款的賬戶；

（六）向境外預售的、還應提交市外經貿主管部門的批準文書。

第二十三條  市房地產主管機關自受理開發企業申請預售商品房之日起10日內進行實地勘查，經審查符合條件的，核發預售商品房許可證。

開發企業領取預售商品房許可證后，方可預售商品房。進行預售廣告宣傳的，應載明預售商品房許可證號碼，并應執行國家有關法律、法規的規定。

第二十四條  開發企業預售商品房，必須與預購人簽訂預售預購合同。

合同內容包括：預售人、預購人名稱或姓名，預售商品房的地點、位置、建筑結構、樓層面積、單元號碼、配套設施，裝修標準、售價、交付使用時間，保修措施，違約責任、糾紛解決辦法以及其他需約定的條款。

第二十五條  交易雙方簽訂預售預購合同后，開發企業應在30日內持合同文書向市交易所辦理審核、登記手續。凡未經審核、登記的商品房預售行為無效。

開發企業不得為商品房預購人非法辦理轉讓更名手續。

第二十六條  開發企業在商品房竣工驗收后30日內，應向市房地產主管機關申請確認產權。

未售出的商品房可領取房地產權屬證明書；已售出的商品房，由開發企業統一為預購人領取房地產權屬證。

第二十七條  預售、預購商品房應按規定預征稅費。

第四章  房地產拍賣

第二十八條  從事房地產拍賣活動的機構必須取得市房地產主管機關核發的房地產拍賣資格證后，方可向工商行政管理部門申領營業執照。

第二十九條  下列房地產可以委托拍賣機構拍賣：

（一）依法沒收或強制收購需拍賣的房地產；

（二）人民法院裁定、判決需拍賣的房地產；

（三）因抵押處分需拍賣的房地產；

（四）因清償債務需拍賣抵債的房地產；

（五）法律、法規規定的其他情形。

第三十條  委托拍賣房地產，委托人應事先持拍賣委托書、房地產權屬證書和其他有效證明文件，向市房地產主管機關提出申請，經審查批準后，拍賣機構方可接受委托，組織拍賣。

拍賣本辦法第二十九條第（一）、（二）項規定的房地產，委托人申請拍賣時，還應提交行政決定書或司法協助通知書。

第三十一條  委托拍賣房地產，拍賣機構可以收取手續費，具體收費標準按《廣東省拍賣業管理暫行規定》辦理。

第三十二條  委托拍賣房地產，委托人應與拍賣機構簽訂委托拍賣合同。

合同內容包括：拍賣人、委托人名稱或姓名、地址；拍賣標的物的名稱、地點、位置、面積、使用年限及用途；拍賣標的物交付時間、方式、拍賣手續費、價款的支付方式；拍賣時間、程序、中止和終止的條件；合同有效期限、違約責任以及其他需要約定的條款。

第三十三條  房地產拍賣，由拍賣機構在拍賣30日前公告。$公告的內容應包括：拍賣標的物的產權性質、拍賣標的物的基本情況、拍賣時間和地點、競買人的條件、應付的保證金，市房地產主管機關批準拍賣的文件名稱、文號，以及其他需要公告的事項。

第三十四條  競買人須在拍賣7日前，向房地產拍賣機構提交下列證明文件：

（一）個人身份證明；

（二）企事業單位的營業執照或政府批文；

（三）法定代表人證明書和法人授權委托書；

（四）資信證明；

（五）其他有關證明文件。

房地產拍賣機構對競買人進行資格審查后，合格者發給競買證書，并收取保證金。

第三十五條  競賣人交納的保證金可以抵交所競得拍賣房地產的部分價款；未競得拍賣標的物的，保證金由拍賣機構于拍賣結束后7日內返還未競得者。

第三十六條  房地產拍賣機構應在公告確定的時間、地點依照法定程序進行拍賣。在拍賣成交后的5日內，競得人應與委托人簽訂房地產拍賣轉讓合同，并應按規定將成交價款匯入房地產拍賣機構的銀行帳戶。競得人不能即時清結的，應交付成交額20％的定金，并自拍賣成交之日起60日內付清成交價款。

第三十七條  競得人付足全部成交價款，方可領取所競得標的物的房地產權屬證書。

第三十八條  在房地產拍賣中，凡出現競買報價低于標的物的保留價（評估底價）時，房地產拍賣機構有權宣布其報價無效，或中止拍賣競價，但委托人無保留價格的除外。

第三十九條  房地產拍賣機構依法收取的拍賣成交價款，除按規定代扣繳有關稅費外，剩余的價款應全額交還委托人。

第四十條  委托拍賣人、競得人與房地產拍賣機構之間產生糾紛的，由當事人協商解決，協商不成的，可依法申請仲裁或向人民法院起訴。

第五章  罰  則

第四十一條  違反本辦法第十二條規定出售房地產的，買賣行為無效；有非法所得的，沒收非法所得；并處以非法交易總額10％以下罰款。

第四十二條  違反本辦法第十三條規定出售房地產的，責令其補辦有關手續、補繳應納稅費，并處以交易評估價總額5％以下罰款。

第四十三條  違反本辦法的規定，未辦理交易登記擅自出售房地產的，應責令補辦登記手續，補繳應納稅費，并處以交易評估價總額5％以下的罰款。

第四十四條  有下列行為之一的，由市房地產主管機關責令停止預售，有非法所得的沒收非法所得，并按商品房銷售總額5％以上，10％以下處以罰款；情節嚴重的，吊銷《商品房預售許可證》。

（一）未領取預售商品房許可證而預售商品房的；

（二）擅自涂改預售商品房許可證的；

（三）為商品房預購人非法辦理轉讓更名手續的；

（四）其他違反商品房預售管理法律、法規規定的。

第四十五條  未取得房地產拍賣資格證從事房地產拍賣活動的，其拍賣行為無效；有非法所得的，沒收非法所得；并由市房地產主管機關處以非法拍賣價總額10％以下的罰款。

第四十六條  除本章規定由市房地產主管機關處罰的以外，其余處罰由市交易所決定和執行。

第四十七條  當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定書之日起15日內，向作出行政處罰決定機關的上一級機關申請復議，也可以直接向人民法院起訴。期滿不申請復議、不提起訴訟又不執行處罰決定的，作出處罰決定的機關可以申請人民法院強制執行。

第四十八條  房地產交易管理工作人員或拍賣機構工作人員以權謀私、貪污受賄的，由其上級主管機關予以行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第六章  附  則

第四十九條  房地產交易的各類合同文書，由市房地產主管機關按照國家規定的契約文本統一印制。

第8篇：房地產管理法范文

建設部關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定

根據《城市房地產管理法》和《城市房地產中介服務管理規定》（建設部第50號令），為促進房地產市場健康發展，規范房地產價格評估行為，提高房地產價格評估的專業技術水平，現就房地產評估機構資格等級管理中的若干問題，規定如下：

一、房地產價格評估機構的設立

申請設立房地產價格評估機構、必須具備一定數量的房地產估價專業人員和規定的注冊資本，由當地縣級以上地產管理部門進行審查，經審查合格后發給《房地產價格評估機構臨時資格證書》，再行辦理工商登記。并在領取營業執照后的一個月內，到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案，一年后可申請評定房地產價格評估機構資格等級。

二、房地產價格評估機構資格等級分類

房地產價格評估機構實行一級、二級、三級制度。根據其專業人員狀況、經營業績和注冊資本進行評定，其中注冊資本不作為各地政府房地產管理部門設立的事業性編制的房地產價格評估機構評定等級的條件。各等級的具體條件如下：

（一）一級

①注冊資本100萬元以上；

②有七名以上（不包括離退休后的返聘人員和兼職人員，下同）取得《房地產估價師執業資格證書》并登記注冊的專職房地產估價師；

③專職房地產估價專業人員（包括注冊房地產估價師和取得房地產估價員崗位證書的房地產估價員）占職工總數的70％以上；

④從事房地產價格評估業務連續四年以上；

⑤每年獨立承扣價標的物建筑面積10萬平方米以上或土地面積3萬平方米以上的評估項目5宗以上；

⑥以房地產價格評估為主營業務。

（二）二級

①注冊資本70萬元以上；

②有五名以上取得《房地產估價師執業資格證書》并登記注冊的專職房地產估價師；

③專職房地產估價專業人員（包括注冊房地產估價師和取得房地產估價員崗位證書的房地產估價員）占職工總數的70％以上；

④從事房地產價格評估業務連續三年以上；

⑤每年獨立承擔估價標的物建筑面積6萬平方米以上或土地面積2萬平方米以上的評估項目5宗以上；

⑥以房地產價格評估為主營業務。

（三）三級

①注冊資本40萬元以上；

②有三名以上取得《房地產估價師執業資格證書》并登記注冊的專職房地產估價師；

③專職房地產估價專業人員（包括注冊房地產估價師和取得房地產估價員崗位證書的房地產估價員）占職工總數的70％以上；

④從事房地產價格評估業務連續二年以上；

⑤每年獨立承擔估價標的物建筑面積2萬平方米以上或土地面積8千平方米以上的評估項目5宗以上。

三、各級資格房地產價格評估機構的營業范圍

一級機構可從事各類房地產價格評估。可以跨省、自治區、直轄市從事評估業務。

二級機構可從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。可以在其注冊地的省、自治區、直轄市區域內從事評估業務。

三級機構可從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。可以在注冊地城市區域從事評估業務。

臨時資格機構的營業范圍根據其資金和人員的相應條件確定，可在其注冊地城市區域內從事評估業務。

四、房地產價格評估機構資格審批程序

一級由當地縣級以上房地產管理部門推薦，報省、自治區建委（建設廳）初審，初審合格后報建設部審批，頒發資格等級證書。

二級由當地縣級以上房地產管理部門推薦，報省、自治區建（建設廳）審批，頒發資格等級證書。并抄報建設部。

三級由當地縣級以上房地產管理部門推薦，報省、自治區建委（建設廳）或其授權的部門審批，頒發資格等級證書。

直轄市區域內房地產價格評估機構的申報和審批，按建設部第50號令《城市房地產中介服務管理規定》執行。

五、房地產價格評估機構資格申報材料

申請房地產價格評估資格的機構應向當地房地產管理部門如實提交以下材料：

（一）房地產價格評估機構資格申請書及其主管部門的證明文件；

（二）工商登記營業執照復印件；

（三）機構的組織章程及主要的內部管理制度；

（四）固定經營場所的證明；

（五）注冊資本驗資證明；

（六）法人代表及負責人的任職文件；

（七）專業技術人員的職稱證書、任職文件及聘任合同；

（八）經營業績材料；

（九）重要的房地產評估報告；

（十）當地房地產管理部門規定的其它文件。

六、房地產價格評估機構資格等級升降及取消評估資格

（一）房地產價格評估機構資格等級實行動態管理，根據機構的發展情況進行等級調整，每二年評定一次，重新授予資格等級證書。

（二）在本規定頒發之前成立的房地產價格評估機構，其等級根據目前狀況評定；本規定頒發之后成立的房地產價格評估機構，其等級從臨時資格開始。

臨時資格的最長期限為二年，并不得再次申請臨時資格。

（三）資格等級的評定與年審工作結合進行，機構年審的情況是評定資格等級的依據之一。

對于年審不合格的機構，可以由等級評定初審部門提出降低其資格等級或取消評估資格意見，報審批部門批準后執行。

（四）申請升級的評估機構，應根據申請的等級在年審前半年將所需材料報相應的初審部門，初審部門在年審后將初審意見上報有關審批部門。

第9篇：房地產管理法范文

（1）房地產開發項目投資持續快速增長。2002年全區房地產開發項目投資總額為14.71億元，占全市14.75%，比2001年增長20.87%，高于全市增幅近9個百分點，經濟拉動效果顯著。其中，住宅項目完成投資9.77億元，增長25.9%，占房地產開發投資總額的66.41%；辦公樓、寫字樓項目完成投資0.68億元，占4.59%；商業營業用房項目完成投資3.59億元，占24.42%；其他項目完成投資0.67億元，占4.58%，投資結構進一步優化，產業帶動作用增強。

（2）商品房銷售供給兩旺。房地產市場隨著開發投資的快速增長，商品房銷售市場一直保持旺盛態勢。2002年全區房屋開發面積210.81萬m2，占全市總開發量的l5.02%，比2001年增長15.01%，高于全市增幅11個百分點。新開發面積96.3l萬m2，占全市的16.54%，與2001年基本持平。年竣工商品房面積70.46萬m2，占全市的12.4%，比2001年下降27.55%.其中，住宅竣工面積44.37萬m2，占全市的9.97%，比2001年下降34.41%.因土地政策的影響，房地產開發面積有一定下降，2003年1~6月份房地產開發面積為50.6萬m2，比2002年同期下降6.3%.但隨著建設用地的調整到位、土地報批周期的縮短，特別是區域城市化進程的加快，青島開發區房地產業發展后勁依然強勁。

（3）個人購房比例逐年上升。2002年房屋銷售面積為55.86萬m2，占全市的11.78%，比2001年增長23.09%，其中，住宅銷售面積為46.51萬m2，增長12.61%.

（4）空置房大量減少，空置率下降，保持在合理區間。從商品房空置面積看，據統計，空置房得到了進一步消化，全區2002年空置商品房面積為24.09萬m2，占全市的22.97%，比2001年下降了16.33%.從以上數據可以看出，近幾年青島開發區房地產投資快速增長，供求兩旺，發展基本上是健康的。

2、青島開發區房地產市場能保持購銷兩旺的成因

為什么青島開發區房地產市場能保持購銷兩旺的好勢頭呢？可以從經濟、城市化、改革、政策、企業和環境六個方面來分析其成因。

（1）經濟因素。社會經濟良性發展，居民收入快速提高。2003年1~10月份，青島開發區國內生產總值為172.3億元，增長31.8%.其中，第一產業增加值為2.8億元，增長3.7%；第二產業增加值為111億元，增長26.5%；第三產業增加值為58.5億元，增長46.3%.全區國民經濟快速發展和人民收入快速提高，為房地產市場快速發展提供了可靠的發展基礎。

（2）城市化因素。城市化進程加快是房地產業發展的內在動力。青島的城市建設日新月異，近年來，抓住國家實施積極財政政策、擴大內需的機遇，結合九五計劃所確定的發展目標和任務，重點進行主城和輔城的新區開發建設和重要基礎設施的建設，舊區重點進行棚戶區改造和用地調整置換，初步形成環膠灣發展組團的雛形，為實現遠期規劃奠定良好基礎。青島市委、市政府已確定了“以發展港口、海洋和旅游經濟為主的特色經濟，將青島的經濟發展中心向青島開發區全面轉移”的戰略決策，提出“挺進西海岸，構建青島經濟發展重心”的戰略目標，這無疑說明青島開發區將是城市和經濟發展重中之重。

（3）改革因素。住房制度改革進展順利。開發區人對住房是商品的觀念確立得比較早，商品房較早地為老百姓所接受。出售公房、建立住房公積金制度等房改措施，使城市居民進一步形成了新的住房消費觀念，也為房地產市場的發展提供了最初的物質基礎——啟動資金和消費者。

（4）政策因素。各級政府制訂出臺的相關政策，特別是國家住房金融政策的放寬，是促進住房成為新的經濟增長點和消費熱點的強大支撐。除了已經出臺的相關政策外，先后還出臺了購房入戶等一系列吸引外來居民投資和居住的優惠政策。

（5）房地產企業因素。主要有：

①房地產開發企業機制靈活。這幾年青島開發區房地產經濟中民營經濟成份快速增長，激活了整個房地產市場的運行機制。房地產開發公司憑借靈活的機制、一絲不茍的作風和優良的銷售業績，在市場競爭中取勝，成為全市的品牌房地產公司。

②房地產企業各方面素質比較強。全區房地產企業經理平均年齡為44.5歲，年齡結構較好；高級職稱占20.2%，中級職稱占62.9%；研究生學歷占2.6%，大學本科學歷占37.5%，大專學歷占49.5%.

③房地產企業實施“注重品質、追求品牌”戰略。建設一批現代化、規模化、園林化、智能化、高檔次示范住宅小區，如青島開發區的天泰陽光海岸、千禧龍花園、東方花園、海韻嘉園、石雀小區等，質量已成為房地產企業的生命線。

（6）環境因素。一是全國各大名牌企業紛紛落戶青島開發區，建立自己的工業園。二是保稅區的建設日趨完善，港口西移，前灣港工程不斷擴大，進出口業務量增加。如2003年1~9月份，青島市進出口總值（不含中央、省公司）為126.7億美元，比2002年同期增長26.4%.其中，出口總額73.2億美元，增長22.8%；進口總額53.5億美元，增長31.7%，極大地推動了開發區房地產事業發展。

3、青島開發區房地產業未來發展趨勢分析

目前，青島開發區房地產市場的投資需求與消費要求都比較旺盛，支撐房地產發展的6個重要因素將依然起到重要作用。

3.1各項有利政策分析

一是國家將實行繼續擴大國內需求、實現經濟穩定較快增長的政策。二是青島市委、市政府已確定的戰略決策和戰略目標，各大名牌企業落戶青島開發區進行現代化建設，國民經濟將保持快速增長。三是住房貨幣分配將逐步推開。四是從2003年起全區將按照“統一規劃、合理布局、多元整合、組團開發”的方針，逐年將尚未實施舊村改造的近100個村莊整合為20個居住區。2003年重點啟動建設5個示范居住區，規劃總建筑面積800萬m2，其中，拍賣區商品房建筑面積500萬m2，建設周期為3~5年，每年的住宅開發面積至少100萬m2.

3.2全區住宅需求總量預測

2002年底青島開發區居民的人均住房建筑面積還不足25m2，房地產業發展空間依然很大。特別是隨著全區招商引資工作的進一步深入、示范居住區工程的全面啟動、海灣大橋立項待建以及大煉油項目的全面引入和迎2008年奧運因素的影響，都將極大地刺激住房消費的持續增長。預計全區房地產在今后10年內仍然呈現快速發展趨勢，并繼續成為經濟發展的支柱產業。

2005年前青島開發區經濟發展預測增幅為30%，2010年計劃城市化水平為85%、城區人口為60萬人，而目前全區城市化水平不到60%、城區人口不足35萬人，以每年新增人口3萬計算，平均每年需新增住房面積至少100萬m2.特別是大煉油、北海船廠、前灣港等大型區外項目的引入，以及山東科技大學、石油大學等高校的成規模遷入，都將極大地帶動商品住宅的縱深消費。根據以上分析，只要整體經濟環境不變，正視問題，政策得當，未來三五年全區房地產業將繼續保持持續、快速發展。改善住房條件的要求也成為拉動房地產需求的主要原因之一。調查顯示，中國城鎮居民對住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出要在兩三年內換購住房；已購公房用戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環境，再加上還有不少的居民愿意將購房作為一種投資，囤房待沽。由此計算，青島開發區住房潛在需求量還相當大。按照2002年底全區城鎮人口35萬人、人均增長10m2住房面積計算，就需要增加住房近350萬m2住房面積。房屋租賃加大了對房地產市場的需求。2003年區內將新增人口3萬余人，如果按照40%的人需要承租商品房、每人10m2計算的話，約需承租12萬m2.

3.3房地產開發存在的問題

在房地產持續趨熱的情況下，一定要保持清醒頭腦，要冷思考。當前存在的主要問題有：

（1）供應結構不盡合理，房價上漲過快。從2000年開始青島開發區商品房價格每年上漲15.6%，高房價偏離了居民的實際購買能力，制約住房消費的持續增長。房價的持續上升也增加了住房貨幣化改革的難度。

（2）房地產企業行為不規范，存在不少隱患。違法和違規銷售商品房、商品房面積“短斤缺兩”問題和虛假廣告問題時有發生，房地產投訴較多。

（3）投資擴大，風險意識不足。近幾年房地產發展被看好，吸引了不少企業涉足房地產行業，全區已擁有房地產開發企業99家，其中，四級以上資質企業僅為41家，年開發量在1萬m2以下的企業占70%以上。此外，由于當前投資渠道較少，有些人看到前段時期買房投資的人賺了錢，也紛紛加入投資房地產的行列。

總之，為了防止房地產開發中出現泡沫現象，應做到：一是要十分珍惜房地產市場發展的好勢頭，堅持以人為本，以需求為中心，增大產業規模、提高集約化程度，使房地產市場持續地發展。二是要房地產開發經營行為規范，企業形象有待于進一步提升，房地產企業下一輪競爭將是實力和品牌的競爭。三是要整頓規范房地產市場秩序，加強法制建設，加大執法力度，依法查處房地產市場中的違法、違規行為，促進房地產市場健康、持續地發展。

參考文獻：