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第1篇：商品房投資技巧范文

關鍵詞：商品房預售制度;特點;條件;問題;對策

一、 商品房預售制度的歷史及定義

商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。商品房預售最早出現于香港。

1994年中國大陸出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達90％以上。

商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。

二、商品房預售制度的特征

我國是社會主義市場經濟，作為我國最為重要的市場——房地產市場中的一項重要制度，我國商品房預售法律制度所規定的商品房預售，具有五個明顯的特征：

第一，預售的商品房必須是作為商品房項目建設的房屋，而不是政府批準的一些社會福利性房屋，或社會保障性、社會救濟性質的房屋，也不是一些單位內部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特征。

第二，預售的商品房是處于特定狀態的房屋，即必須是已經開工建設，正處于正常的施工建設狀態，但尚未竣工的商品房。不是尚未開工的商品房項目，也不是已經竣工交付使用的商品房現房，更不是早已停工無法繼續施工建設的“半拉子”工程，或時建時停無法預計或確定竣工時間的商品房工程項目。

第三，預售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設狀態。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現實存在。因此，作為正處在施工建設狀態、尚未竣工交付、并非現實存在的房屋提前銷售，是預售的最顯著的特征。

第四，商品房預售的預售人主體是特殊的商品房開發商，必須是具備商品房預售條件的開發企業，即具有法定性和特定性商品房開發企業。而購房人則是社會不特定的主體，任何要購買預售商品房的公民，都可以成為商品房預售的買方。

第五，商品房預售，必須依照有關法律規定，具備必須的條件，尤其是政府有關部門批準的商品房預售許可證，并將有關預售商品房的資料及有關法律規定向購房人公示，即具備法定公開性。

三、商品房預售制度的條件

商品房預售意味著買房人承擔巨大的對方違約的風險，為了保護買房人的利益，國家規定了嚴格的商品房預售條件，以求只讓那些質地優良、有誠信的房地產商能夠運用商品房預售這一杠桿制度。

第一，預售商品房的建設用地，應當是已經交付完全部土地出讓金，取得土地使用權證書的土地。因為，房屋依附于土地，商品房項目的合法開工建設和合法預售，必須以對該土地的合法使用權為前提。

第二，必須持有建設工程規劃許可證。因為我國早已公布并實施了《城市規劃法》，對城市建設工程實行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強制性規范，不是任意性或選擇性的。如果房地產開發商忽視這一點而預售房屋，就會使開發商自己尤其是購房消費者面臨巨大的風險。

第三，按提供預售商品房計算，投入開發建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。關于投入開發建設資金已達到工程總投資25%以上的規定，有兩個意義：一是建設項目已經實際動工，二是開發商必須自己投入一定的資金。無論是投入土地的還是投入具體項目施工工程的，都表明開發商有一定的實力和能力，不能完全依賴購房者的房款資金。防止炒買地皮、炒買項目等投機行為。關于已經確定施工進度和竣工交付時間的規定，則是為了保障商品房預售合同的實際、全面履行，到期能夠向購房者交付房屋。

第四，向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。商品房預售制度，是商品房交易制度中的一項特別規定。從事商品房預售經營，必須持有兩個許可證：即規劃許可證和預售許可證。這更加體現了國家對商品房預售行為的嚴格規范和監督管理的立法意義。

四、商品房預售制度存在的風險

自開始建立商品房預售制度及相關法律、法規公布實施近十年來，我國的商品房預售市場開始走上了規范化管理和健康發展的軌道。但是，由于我國的商品房預售市場起步較晚，有關法律規范還不夠完善，各地方發展不夠平衡，有關地方政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發揮，導致仍有許多地方的商品房預售經營和管理活動還處于混亂狀態，一些房地產開發企業違規經營或鉆營法律空子，造成損害購房消費者合法利益的現象屢禁不止。

首先是交易不公平。我國實行的期房銷售制度，住房還處在建設過程中，購房者就支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。這實際上是以期房銷售的名義，實現了現房銷售的實質，將經營風險轉嫁給了社會。一是購房者支付了全部的房價款，承擔了開發的全部風險；二是開發商占用了購房者的資金，實現了“空手套白狼”的經營模式，而且是購房者承擔了資金利息；三是通過住房按揭把開發風險轉嫁到銀行。

其次是銷售不規范。住房是非標準化產品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質的。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規范的交易方式。再加之我國房地產市場正處在發育階段，法律法規、管理機制和管理功能不健全，房地產交易市場缺乏有效的規范。這種不規范的交易方式為不規范銷售、違法違規銷售提供了可乘之機。我國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、會所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實際不符，將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，并引發了大量的法律糾紛。

第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產業的門檻，開發商的實力、品牌、技術、戰略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項目的成功。結果房地產業聚集著大量的中小房地產商，一些極差的房地產公司也活得很好，而具有實力、品牌、技術、管理的企業的競爭優勢并不明顯。產業沒有形成優勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業經營模式。

第四，我國有關商品房預售的法律制度仍不夠完善。盡管在十年前我國就公布和實施了《中華人民共和國城市房地產管理法》及其《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產開放經營管理條例》等法律法規，但是，作為商品房預售及其市場規范化管理的一項法律制度來講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預售市場發展出現的許多新情況和新問題，更凸現了市場經濟發展變化的超前性與法律法規的滯后性。

五、商品房預售制度問題的解決

對于事關眾多利益的商品房預售制度該如何解決它存在的問題呢：

第一，要建立和完善對商品房開發企業是否具備商品房預售資格、預售條件的嚴格審查制度。尤其是兩個許可證審查發放制度。嚴格掌握商品房預售的條件，規范商品房預售許可證的審查和發放制度。

第二，要建立商品房預售必須公開事項的監督檢查制度。防止開發商以虛假廣告、名不副實的宣傳資料欺騙購房消費者。

第三，對于購房者來說，要考察房地產開發商的信譽。購房人可通過多種渠道了解房地產開發商的營業執照、規模、工商登記、財務狀況、企業形象、知名度等；是否具有建設工程許可證等五證一照；了解過去的業績，到已完工的小區了解開發商的房屋質量、售后服務、物業管理狀況；了解開發商有無糾紛等情況。

第四，要加大對商品房預售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關法律法規的立法精神和立法本意。地方各級人民政府，尤其是市、縣級政府依法具有房產行政管理和土地行政管理職能的行政執法部門，更應當熟悉和掌握。

第五，購房者要簽好補充協議。由于正式購房合同不能全面、準確地反映當事人雙方的真實情況，買賣雙方往往應根據需要訂立補充協議，即通過補充協議對正式合同內容回以修改、補充。根據《中華人民共和國合同法》的規定，“格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”。所以，補充協議在某種程度上比正式合同更重要。

參考文獻

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版社，2005.

[4] 李艷芳.以案說法：經濟法篇[M].北京：中國人民大學出版

社，2006.

第2篇：商品房投資技巧范文

看看車價一降再降，好多人都熱衷買車。私家車的增多，又凸顯了停車位日益稀缺的問題。所以，車位具有極大的升值潛力。事實證明，一些眼疾手快的投資者前兩年“下注”的車位，如今回報豐厚，價格翻一番是很平常的事。

車位投資之所以比房子還穩健，來自車位區別于房子的特別優勢：車位一不怕“租霸”，二不需要裝修。林小姐于2004年買了一套商品房和兩個車位，當時車位價格在7萬元左右，而現在由于工作原因要將房屋賣掉。并轉讓車位，有人將車位的價格提高到10萬元，她不為所動。對車位市場的看好，讓她決定把租車位作為一種全新的投資。

車位也講地段

投資車位要注意技巧。和買房投資一樣，車位所在的位置(就是地段)是其中最重要的一項。和買房子不同，車位不會因為房子位于地鐵周邊或公交站點密集地區而受惠，相反，通常住在快捷便利交通地點的人，對買車用車的需求比較低。相應地，對車位的需求也比較少。較理想的車位，反而是一些并不臨近地鐵或公交站點的大型中檔社區。

其次，是車位本身的位置，不要以為同一個停車場里的每個車位都有同等價值，正如我們買房時會盡量不選擇最低層或垃圾房旁邊一樣，某些車位的位置也相當不受歡迎。例如貼近上下水管的車位就較少人租用，因為車子可能會蒙受漏水的風險。

再次，是車位與樓盤住宅數目的比例問題。簡單說，A、B小區同為地段相近的中檔小區，如果A小區1000戶，而車位只有200個，那以后隨著生活水平提高，私家車的增多，車位肯定是供不應求的，車位價格上漲也是必然的，而B小區1000戶，車位800個，則這個小區車位的價格肯定沒有A小區上漲得快，要出租也不會如A小區那么搶手。

除此之外，停車場若車道狹窄、柱子較多及車位本身劃得比較窄小，也會成為不利因素，因為較大的車，(如7座的MPV車)或新手都不好停車。反之，如果車位寬敞，處于靠墻的位置就會比較受歡迎。

慎選車位類型

明確長、短線投資車位出租因區域的不同，租金亦不盡相同。例如甲級寫字樓區和生活小區的車位租賃，價值有天壤之別。投資者應明確投資車位的方向，例如投資商務區(如甲級寫字樓)的車位，因流動性大，車位的投資收益會大，適宜長線投資，而生活小區的車位租價不高，回報率相對較低，適合“一買一賣”的短線投資。

產權和面積車位使用年限為40年，目前可以獨立成“證”，投資前要先了解其產權是否清晰(即擁有預售契約或房產證)。關于車位的歸屬一直存在爭議，但能辦理產權的車位不受影響，它可以簽訂正規商品房買賣合同。這部分車庫車位都是經過規劃審批的，在交易過程和歸屬上都沒有問題。另外，車位的測量需分攤公共通道等面積，實用率通常約70％左右。

找小區業主幫忙現在住宅小區的車位銷售大都針對本小區業主。如果投資者相中了某小區車位，不妨想辦法找該小區業主幫忙，因為車庫車位銷售并沒有要求購買者必須與房主同名。

第3篇：商品房投資技巧范文

幾十至上百元：生活用品“沙里淘金”

現在各大拍賣行經常會舉辦民品拍賣會，主要有兩類拍品：一是市民個人委托準備出售的二手貨；二是執法部門的罰沒物資。拍賣標的小至鞋、太陽鏡，大至電熨斗、榨汁機等小家電，拍賣會場常常座無虛席。因為在民品拍賣中往往能“淘”到不少價廉物美的好東西。

阿惠經常注意報紙上的拍賣公告，遇到自己感興趣的就去參加。一次，她去了一場罰沒物資拍賣會，拍賣的270多件拍品“包羅萬象”，其中有短袖襯衫、攝像機、手機、文件夾、毛巾、化妝品等各類產品。太陽鏡以每副1.5元起拍，短袖襯衫每件5元起拍，如此低價自然吸引了不少買家競相舉牌。經過3個多小時的角逐，阿惠為自己添了一副時髦的亞藍色太陽鏡，給男朋友買了一件短袖襯衣，還拍下了電吹風、豆漿機等生活小電器。阿惠說，像這種罰沒物資的起拍價一般較低，可以在會上淘到自己滿意的商品，而且價格比外面低50%以上，非常劃算。

而小林不但經常在拍賣會上為自己淘得可用的東西，她還更為精明地把些價低質優的東西拍下后轉賣出去，或是放到朋友的小店里出售，轉轉手就能賺到錢。她說，經常光顧拍賣會，真是受益不少。

競拍建議：

1.留意報紙、地方網站上的拍賣公告，注意廣羅信息，不要錯失機會。

2.對于不少人來說，民品拍賣會其實也可以成為“賣舊貨”的好地方。自己有些東西放著沒用，扔了可惜，委托拍賣行拍賣既處置了東西，又使之變現，可謂兩全齊美。

一千元至幾千元以內：慧眼挑得電器家具

如果你準備在拍賣會上投資千元至幾千元以內，那么，各種家具、電器是你的主要競拍目標，比如攝像機、電視機、空調、電腦、家具等。

琳子想買一臺液晶顯示屏的電腦，市場售價8000多元。在一個朋友的指點下，琳子去了拍賣會，最終以4000元拍下了一臺，感覺滿意極了。阿剛在拍賣會上淘到了一臺家用攝像機，比市場價格便宜60%。到拍賣會上去買電器、家具，已成為越來越多的人的選擇。

競拍建議：

1.在看到拍賣公告或得知拍賣消息后，先到商場等地了解自己感興趣的家具、電器的售價等情況，并大致確定自己競拍的最終心理價位。

2.拍賣會正式舉行之前，提前到拍賣現場，仔細了解拍品的型號、起拍價、有無瑕疵等問題，并大致了解哪些拍品是“熱門競拍物”。

3.如果是拍得后自用，要想清楚拍品是否與自己的需求相符；若轉手賣出，則要看拍品是否屬當下較受歡迎的型號，并最好先找到寄售的商店。

數萬元及以上：拍賣會上尋找實惠房

立宏在成都市一拍賣行舉行的一次商品房拍賣會上喜笑顏開―――他以低于市價30%左右的價格買到一套實惠房子。作為新的買賣住房的交易方式，房地產拍賣越來越受到人們的關注。而參加商品房拍賣，開辟了房產投資的新渠道，也成為尋找實惠房的最佳途徑之一。

與傳統的置業方式相比，房地產拍賣最大的一個好處在于價格實惠，通常比市場售價低20%甚至更多。進行拍賣的房地產并不是因為質量問題“處理”的房產。而且專場拍賣會的主辦機構依據法規都會對房屋的質量、權屬進行審核，并將瑕疵記錄在案。一方面拍賣機構有義務向競買者說明房地產存在的瑕疵，并提供專業咨詢；另一方面，權屬不完善的房地產是不能夠進入拍賣程序進行拍賣的。這些無疑為購房者提供了質量保障。

房地產拍賣雖然是個新鮮事物，但并不比購買商品房、二手房手續繁瑣。通常拍賣會前會舉辦現場看房咨詢，當自己選中標的后只需交納一定保證金，簽訂一份競買合同便可以參加競拍。如果競拍成功，拍賣公司在你的委托下代辦有關交易過戶、產權辦理及抵押貸款等有關手續，不需購房者費心。如果不成功，拍賣公司會如數將保證金退還給競拍者。

競拍建議：

1.提前進場探虛實。拍賣行一般會提前一周公告拍賣信息，一旦認準了標的房產，最好能夠提前到場，大致了解到哪些競買人想競買哪些標的，哪些屬于熱門標的，大概的競爭對手有多少，基本的市場認可價有多高。這樣，在拍賣時一方面可以避免過分集中，為所謂的熱門房支出高價；另一方面，可以觀察競爭對手的動作表情，從而判斷是否搶先舉牌，做到有的放矢，減小開支。

2.冷門房產要留心。去拍賣行淘金還有一些偶然途徑。由于拍賣行的規模有大有小，拍賣公告的宣傳也有強有弱，因此有時拍賣會競買者很多，有時拍賣會競買者則很少。而這種情況拍賣行控制不了，因此充分利用這些波峰波谷就尤其重要。一般來說，如果某場房產拍賣會競買人很少，房產標的的買氣就很弱，成交價格就會很低。就可以以較低的價格及時吃進。

3.與朋友結伴去淘房。拍賣在房產拍賣會上，經常會有些買家頻頻出擊，一下子吃進數套被拍房產，往往會成為眾人關注的中心，因此也容易被人鉚上較勁，一些本來競爭力不強的房產也容易被炒高，這種場面是很多精明買家所不愿意看到的。所以，在有數套中意房產的拍賣會上，最好和幾個朋友結伴而行，每人瞄準一套房子，互不競價，等拍下來了才用自己的名字簽署成交協議。

理財專家提點：拍賣會上競買的3個建議

一、仔細看樣，定好心理價位?？礃邮歉傎I活動順利進行的的第一個步驟，在觀看拍賣樣品過程中，應對物品的真偽、成色、規格等細細觀察。如果發現與拍品目錄不符或有未注明的瑕疵，可即時向拍賣行提出詢問，然后決定是否參與競買。拍品上標有參考價，可與市場同類檔次的價格相比較后，確定自己競買的最高出價，即“心理價格”。

第4篇：商品房投資技巧范文

為什么？原因不外乎兩個：在國際上，美國即將進入加息周期，新興經濟體都面臨著資產價格重估，動蕩不可避免;在國內，改革進入深水區，央行逐年降低廣義貨幣M2增速的態勢非常明顯。雖然會有降準、減息等舉措，但整體上經濟增速將繼續減慢。

換句話說，未來兩年是中國經濟調整最關鍵的年份，當然也是最困難的年份，在這樣的時候投資需要非常小心謹慎。下面我們看看投資陷阱都有哪些：

房子

這里主要是指三四五線城市的房子。

從2014年開始，中國房地產市場已經進入高度分化時期。在經濟總量最大的30來個城市，由于公共資源優越，能持續吸引外來人口，因此房價仍然存在上漲動力。尤其是一線城市，雖然沒有取消限購，但在今年四季度都出現了明顯回暖跡象。

而絕大部分三四五線城市，房地產已經徹底“熄火”，這些城市要么人口嚴重流失，要么增長緩慢，但都集中建設了體量龐大的商品房和非商品房，根本無法消化（當地家庭往往擁有多套住房）。如果你在這些中小城市的新區、郊區貿然買房，那跟掉入陷阱沒有任何區別。將來即便出現嚴重通脹，都無法拯救這些房子，因為它們根本沒有任何用途。未來的出路，就是拆了賣廢品，所以其價值就是廢品價。

股市

中國股市將來肯定會有波瀾壯闊的大牛市，但需要滿足以下前提條件：改革和經濟轉型獲得重要進展，產生能取代房地產的新的支柱行業;IPO注冊制改革完成，證券市場真正做到了執法必嚴、違法必究。沒有這些條件，牛市就是假的，是打激素的，是坑人的。

2015年是中國經濟轉型的重要年份，是人民幣計價資產面臨美元加息考驗的重要年份，但一波以“穩增長”為目標的行情已經被發動起來。2015年股市將怎樣走，充滿了懸念。如果IPO注冊制改革被延緩，一波政策牛市也許會短暫出現;但如果改革按照既定節奏進行，那么當前行情已經接近尾聲?？傊?，2015年的股市非常難做，結構性機會低于2014年，股民弄不好就落入陷阱。

P2P

2015年也許是互聯網金融野蠻生長的最后一年，預計從這一年開始監管將逐步規范、到位。隨著大資金逐步介入，行業競爭將更加激烈。預計將有一大批P2P網站倒閉，一批老板跑路。因此，投資者在選擇這類產品的時候需要謹記以下原則：在自己所有投資資金中，P2P投資不要超過三分之一。購買P2P產品的時候，注意分散投資，至少分投到三個網站。每家網站，需要考察其股東背景、經理人資質，以及公司的信譽。風險承受能力比較低的投資者，最好不碰這類產品。

民間借貸

民間借貸的風險比P2P還高，所以許諾的回報也比P2P高。2015年將是中國民間借貸風險集中爆發的一年，此前安陽、邯鄲、神木等地民間借貸風險已經陸續被引爆。如果你還有資金放在這個領域，最好撤出來。所謂君子不立于危墻之下，民間借貸就是當前最大的“危墻”。

信托產品

從2014年出現問題的信托產品來看，主要投向集中在煤炭、房地產等領域。煤炭的黃金10年已經結束，產能過剩、價格下滑，所以出現了比較集中的違約現象。房地產信托產品的違約才剛剛開始，估計未來兩年會集中爆發。三四五線城市房地產項目風險都比較大，尤其是這些城市的商業地產項目，千萬要小心。

手機病毒

隨著智能手機和互聯網理財方式的普及，我們的財運越來越多跟手機發生聯系。以前的電話詐騙，騙子要跟你通上話才能行騙。未來他們主要通過技術手段入侵你的手機，可以在瞬間轉走你半生的積蓄。所以，熟練使用各種安全工具和技巧，保護自己的財產，越來越重要了。

死守傳統

移動互聯網對傳統行業的全面整合，將從2015年開始全面展開。也就是說，經濟領域正在經歷改朝換代般的巨變。在這樣的時代，如果你固守傳統，不思變革，無異于坐井觀天、自困愁城。有傳統行業的資深人士向我抱怨，說自己從業20多年，混到企業中層，但現在收入不比快遞員高多少。為什么會有今天？就是因為太懶、太不思進取，用微信上流行的說法，未能關閉自己的“等死模式”。你要是甘愿等死，是沒有人能拯救的。

盲目創新

“等死模式”固然悲催，但似乎比“找死模式”好一些。在大變革的年代，往往會有一些人或者企業，在沒有充分想清楚的情況下，貿然跟自己熟悉的行業、商業模式決裂，轉入全新的、未經驗證的領域，想賭把大的。我們都知道，當年一窩蜂做博客的企業，都已經死了;一窩蜂做團購的企業，也消亡了99%;將來互聯網金融，也將“一將功成萬骨枯”。盲目創新，其實風險更大。

跟國內的老板吃飯，酒酣耳熱之際，一個重要的節目就是聽他們吹噓，跟哪個領導認識，跟誰誰的兒子、女婿是朋友。說白了，他們企業的核心競爭力就是這些所謂的“人脈”。這些“人脈”假如是真的，那么到底是自然形成的，還是買來的，我想你懂的。在反腐敗不斷深入的2015年，繼續玩的老板們，等待他們的到底是財運還是陷阱，真的很難說。

第5篇：商品房投資技巧范文

一、房屋范圍有章法，既不擴大也不縮小

稅法規定，獨立于房屋之外的建筑物不征房產稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要并入原房屋原值計征房產稅。這就要求我們在核算房屋原值時，應當對房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分。

所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風避雨，可以供人們生產、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。根據這個定義，我們可以區別于其他的獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產，不征房產稅。與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施，是指暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線，電梯、升降機、過道、曬臺等等。由于附屬設備和配套設施往往不僅僅為房產服務，稅法同時規定了具體界限：“附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒聯接管算起?！?/p>

關于房屋中央空調設備是否計入房產原值的問題，財稅地字[1987]28號文件規定，新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產入帳，單獨核算并提取折舊，則房產原值不應包括中央空調設備。關于舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入帳，不應計入房產原值。

二、核算地價有技巧，圍繞“相關”找歸屬

無形資產準則第21條規定，“企業進行房地產開發時，應將相關的土地使用權予以結轉。結轉時，將土地使用權的賬面價值一次計入房地產開發成本?！痹撘幎ú粌H適用于房產開發企業開發的商品房，對非房地產企業自行建造自用的房屋同樣適用。

根據《企業會計制度》第47條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本；企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。這里應當注意，一次結轉的土地使用權賬面價值只是指與在建工程相關的土地。

這里的“相關”應當理解為“對應”或“配比”。企業應當以對應房產占用的土地面積按比例結轉，對于非房產占用土地（如場地），應當予以攤銷。

例如，某企業于2002年3月1日征用100畝（66666.66平方米）土地，支付土地出讓金500萬元。企業按50年攤銷。2002年6月份，動用5000平方米（長100米，寬50米）

興建一號廠房。相關賬務處理為：

1.取得土地使用權時：

借：無形資產——土地使用權5000000

貸：銀行存款5000000

2.2002年3月、4月、5月，每月應攤銷：5000000/50/12=8333.33（元）

借：管理費用——無形資產攤銷8333.33

貸：無形資產——土地使用權8333.33

3.2002年6月初，“無形資產——土地使用權”賬面余額為：5000000－8333.33×3＝4975000（元）

應結轉至在建工程金額為：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）

借：在建工程——一號廠房373125.03

貸：無形資產——土地使用權373125.03

4.本月應攤銷額＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）

借：管理費用——無形資產攤銷7708.33

貸：無形資產——土地使用權7708.33

第6篇：商品房投資技巧范文

論文關鍵詞：房地產開發企業主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產開發企業納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優惠政策；其次是選擇適用適當的會計政策，盡量降低營業額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。

1房地產開發企業營業稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。營業稅是房地產開發企業的主要稅種之一，貫穿于企業經營的整個過程。營業稅以營業額為計稅依據，營業額是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款及價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術水平有限，采用合作建房方式與丁企業聯合開發此房產。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式。根據營業稅法的規定，兩種不同的合作建房方式將產生完全不同的納稅義務：(1)“以物易物”方式。丙企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業稅為6億元，丙應納的營業稅為3000萬元。(2)“合營企業”方式，丙企業以土地使用權、丁企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。

2房地產開發企業房產稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產計稅余值征收，稱為從價計征，房產稅依照房產原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據，按1.2％的稅率計算年應納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按12％的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉變為“自營”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開發了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應繳納房產稅：500X12％=60(萬元)。

方案2：A公司將該商場轉為固定資產，并到工商行政管理部門去變更營業執照，增加附營業務餐飲業，然后與H先生簽訂承包經營合同，年承包費500萬元。此時，該房產屬于自營性質，可以按賬面原值從價計征。根據《固定資產》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發產品結轉為固定資產的有關稅費問題，則應繳房產稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)?？梢姡悍桨?巧妙地將出租行為轉變為承包經營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產稅，比方案1少繳納房產稅47.40萬元。

3房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。增值額是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入?？梢詫⒀b修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額?？梢约哟髮@林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開發一住宅小區，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預計總收入35000萬元，預繳營業稅及附加1960萬元，總開發成本20800萬元(不含銀行費用)。

方案1：直接按現狀進行開發與銷售，則；

①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)

②增值額=35000－29000=6000(萬元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：

①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)

②增值額=35000－29260=5740(萬元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。

可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導致增值率低于20％，從而節約了土地增值稅1800萬元。

第7篇：商品房投資技巧范文

關鍵詞房地產產品策略價格策略促銷策略渠道策略

改革開放以來，隨著城市住宅制度改革的不斷深化和土地有償使用制度的實施，房地產業作為一個獨立的經濟產業在我國迅速發展起來。我國房地產市場已經逐漸呈現從“賣方市場”向“買方市場”的轉變，這就要求房地產行業要與市場營銷策略相結合。

1房地產商品的特點

房地產是房屋和土地財產的總稱，又稱不動產。其特征與土地特征密切相關。它既屬于生產要素又屬于生活消費品，所以對于消費者來說購買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費。就房地產這一特殊商品而言，它具有以下特點：

（1）固定性。也稱不可移動性，房地產項目一旦落成，其位置、結構便固定下來，難作大的改動。

（2）組合性。土地和房屋的組合：每個房地產項目都包括房產與地產、房屋與土地兩個部分。消費品和投資品的組合：房地產既有使用價值又有投資價值，隨著發展，房地產商品的使用價值會減少，但投資價值卻會因某些特定因素而升值。

（3）差異性。在房地產市場上沒有完全相同的兩件產品，因為它不僅受到開發商、物業類型、建筑設計的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產的交通、日照、周邊環境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使房地產有區位優劣之分。

（4）稀缺性。這是由土地的自然屬性決定的，因為土地具有不可再生性。

（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地產具有保值增值的特性。

（6）使用周期長。某一項目工程建成通常要2～3年的時間，甚至更長，而產品建成后，一般可使用50年以上。

（7）耗費資金大。房地產售價昂貴，往往要花費人們很多年甚至是一輩子的積蓄。所以購買者在選購住房時慎之又慎，對物業的質量、價格、配套設施、小區環境等許多方面都要進行細致的比較。

2房地產營銷策略的應用

房地產商品有其自己的特征，使得房地產市場營銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。

2.1產品策略（product）

隨著人們生活水平的提高，對住房的要求已不再只是能遮風避雨的“鋼筋加水泥的叢林”，而是更多的追求其個性化和獨特性。這就要求開發商通過對產品的名稱、物業、文化、自然環境等方面進行精心設計來體現其差異性，做到“人無我有、人有我優、人優我奇”，從而贏得更多的消費者。

（1）名稱。給房地產商品取一個好聽的名字不僅能給人好的第一印象而且還能引發美好的遐想。比如，金馬公司開發的“羅馬花園”，其名稱就是追求一種異國的浪漫和古典的高雅。

（2）物業。提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。為此，開發商要采用現代化的新材料、新技術，使物業具有智能化和現代化的格局。

（3）文化。房地產開發商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的文化氛圍，這些都是在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

（4）借助自然環境。開發商一般只注重對小區環境進行人為的建設，而忽略了借助自然環境，比如借助天然的河流、現有的綠地等，既能使小區環境更具特色和自然性，而且還能在經濟上節省人為造勢的費用。

另外還要注意產品創新。產品創新主要包括產品開發、更新速度及產品質量和水平，可劃分為高科技型、綠色環保型、社會保障型、設計綜合型。

2.2價格策略（price）

房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節?？茖W合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發商的生存和發展具有積極意義。

（1）定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有成本導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價?？傊?，在制定價格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。

（2）定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法；二是折扣優惠。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以通過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5～10%的折扣優惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預付定金的辦法，然后余額在一個規定的期限內分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產業，一些房地產公司和銀行開展了樓宇按揭業務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

2.3促銷策略（promotion）

房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：

（1）人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的信息，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優點在于，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。

（2）廣告。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產廣告訴求的重點有地段優勢、質量優勢、環境優勢、教育優勢、交通優勢、開發商的聲譽等。每個開發商都應根據自己樓盤的具體情況選擇適當的廣告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

（3）公共關系。房地產公關是指房地產開發商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區公眾、社團公眾、政府公眾、內部公眾等的關系。這可以通過具體的活動來實現，如召開新聞會、進行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，或通過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

（4）營業推廣。這是一種利用短期誘因誘導消費者購買、鼓勵房地產商和企業推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內設施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優惠折扣。

2.4渠道策略（place）

目前我國房地產行業中，房地產營銷渠道大致可以分為直銷、經紀以及近幾年興起的網絡營銷。

（1）直銷。它是指房地產開發商通過自己的營銷人員直接向潛在顧客推銷自己產品的行為。直銷的優勢在于可以節省一筆委托的費用，同時它對營銷人員的經驗、素質要求很高。

（2）委托推銷。它是指房地產開發商委托房地產推銷商來推銷其房產的行為。委托商可以是企業商，也可以是個人商。前者是指由多人組成的具備法人資格的機構，后者是指中介的個人，即經紀人。

（3）網絡營銷。這是房地產業借助網絡進行有效營銷的一種手段。利用互聯網可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，且圖文并茂，效果比較好。目前，國內出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網、中房網等。隨著電子商務的發展，網絡營銷應用在房地產業上將具有更大的發展潛力。

3結語

綜上所述，結合房地產商品本身的特點，房地產營銷策略大致可分為以上幾個方面。目前我國房地產業正處于一個嶄新的發展階段，房地產營銷是其一個重要的方面，所以營銷策略對房地產行業而言有著很重要的現實意義。

參考文獻

1陶婷.略談房地產營銷策略[J].外國經濟與管理，1994（8）

2劉艷.淺談房地產營銷策略[J].沈陽干部學刊，2005（6）

第8篇：商品房投資技巧范文

關鍵詞：城市規劃,房地產開發,科學發展觀, 可持續發展

Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.

Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

引言：隨著中國城市化快速來臨和科學發展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現代化城市發展的最終目標, 城市規劃與房地產開發經營協調發展則是實現這一目標的現實選擇。因此,在科學發展觀的指導下,尋求促進城市規劃與房地產開發經營協調發展的有效途徑,已經成為當前城市建設工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規劃與房地產開發協調發展的內在機制，對于探求協調發展的有效路徑具有重要理論和現實意義。

1.城市規劃對房地產用地開發強度的影響

1.1 城市建設用地的開發強度

受到其使用性質和對周圍環境的要求以及周圍建筑物、構筑物對其制約關系等的影響。城市規劃可對確定建設用地的開發強度起到指導作用。通過制定開發地段的控制性詳細規劃，并根據城市空間景觀要求和環境要求以及群體之間的關系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術經濟控制指標，明確各類用地的最大開發強度，以限制開發過密的傾向，保證良好的生活居住環境質量。這對于實現城市土地利用、城市產業發展和居民生活質量提高相一致的城市規劃目標，是非常重要的。

1.2房地產開發對城市規劃作用的內在機制

近年來，城市建設逐步引入了房地產開發機制，房地產開發企業逐漸成為城市建設的重要力量，扮演著城市發展者的重要角色。隨著城市化快速發展期的來臨，城市建設和城市發展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設，促進城市布局結構的完善，加快城市舊區的更新和新區開發，以保證城市規劃的有效實施，必須重視和研究房地產開發對城市規劃的作用機制。

1.3．房地產開發對城市經濟發展的影響

一般而言，在城市經濟發展過程中，房地產開發可以帶動或影響許多產業的發展，從而加強或改變城市的性質，由此帶來城市規劃的改變。房地產開發對城市經濟發展的作用，主要表現以下兩方面：一方面，產業關聯作用。房地產開發通過后向、側向和前向關聯效應帶動國民經濟其他產業的發展。后向關聯是指帶動為房地產建筑提供各種原材料的產業。側向關聯是指帶動與房地產開發相關的建筑業和城鎮公用公共事業的發展。這兩類產業與房地產的開發具有直接關聯效應。房地產開發的前向關聯是指為國民經濟各部門特別是工業與城市第三產業中的許多服務性行業提供場地、空間和建筑物。

從城市規劃的不同分類對房地產開發的指導來看。房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設，也要接受城市規劃的指導，納入到城市統一規劃之中。但是，城市規劃是有層次的，各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。

1.4 城市總體規劃對房地產開發的指導

主要體現在三方面：指明房地產開發用地的方向和地段；確定房地產業的開發規模、時序和步驟；安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。分區規劃的指導作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區、片區、組團的劃分，大致框定各居住區、片區、組團的用地范圍和人口規模；指明各居住區、片區、組團的建筑及用地容量控制指標。詳細規劃對房地產開發的指導性、控制性更強，規定各地塊建筑密度、容積率等控制指標，規定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導，或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。

2. 城市規劃和房地產開發的關系

1)城市規劃對房地產開發起著規范和管制作用。城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃, 服從規劃管理。因為在市場經濟條件下, 房地產開發商由于受到自身利益的驅使, 往往只考慮到自己的經濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現在具體的開發過程中就是房地產開發商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規劃對房地產開發行為進行規范和管制。

2)城市規劃影響房地產開發的效益。

影響房地產開發效益的因素很多, 城市規劃就是其中的主要因素。城市規劃通過影響地價從而影響房地產開發的效益。城市的性質、職能、規模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規劃決定的。

3)城市規劃指導和促進房地產開發。

由于城市規劃是一個城市在比較長的一段時間內的發展藍圖。因此, 城市規劃都是建立在詳細調查和科學論證的基礎上的, 具有一定的前瞻性和指導性。

4）從城市規劃的不同分類

對房地產開發的指導來看房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設, 也要接受城市規劃的指導, 納入到城市統一規劃之中。但是, 城市規劃是有層次的, 有總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃, 后二者又統稱為詳細規劃。各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導,或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。

2 城市規劃和房地產開發的協調發展

2. 1 城市規劃應加強對房地產開發的管理

必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想, 物質準備按照規劃進行開發建設,而且能影響房地產開發的投資方向、策略, 促進房地產業健康發展。各城市應根據各地的實際情況,以市場經濟為前提,以《城市規劃法》為依據, 制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規, 使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規劃行政主管部門的職能意識。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。

2. 2 房地產開發要符合城市規劃

房地產開發要符合城市規劃, 就要配合政府宏觀調控和規劃,不能違規操作。其次, 在政府的領導下, 小區規劃、建筑風格定位、產品定位、產品配套等方面, 也要結合市場以及城市規劃、城市發展定位、城市的人文文化和風土人情。

2. 3 重視市場需求, 促進城市運作

現代城市規劃除了注重其系統功能, 形象功能,商業功能, 居住功能,交通及其基礎設施等常規功能外,還應重視其經營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經營效益。由于城市規劃及建設目標的實現與房地產開發密切相關,對一些重要的城市中心區建設工程項目, 應注意規劃部門與房地產商的協同與配合。

2. 4 符合城市需求, 達到可持續發展

將項目開發與城市運營結合起來, 自覺圍繞城市的總體發展目標,獲得可持續發展,而且房地產開發要與城市的規劃、發展相一致。這個城市發展需要什么, 就做相應的開發。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區的發展需求,也要符合片區消費的需求。

2. 5 城市規劃應具有彈性

現代城市規劃應具有一定的彈性。由于市場及環境是在不斷變化中的, 為適應這種變化,提高經營效益在總體規劃布局不發生重大改變的前提下, 局部應具有一定的可調性, 這樣可促進城市與環境也應注重創新, 特別應考慮具有地方的資源優勢和支柱產業特點民族風特色結合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規劃指導下的房地產開發經營公司,也必須構建不斷創新的經營理念, 以獨特的環境文化,經營文化, 經營技巧的運作手段提升自身的核心優勢, 增強自身競爭能力。

結語：城市規劃與房地產開發協調發展的內在機理應該是：城市規劃從總體上對城市開發和建設進行有序的安排，對房地產業開發活動起著最直接、最具體、最有影響的調控作用；房地產開發作為城市規劃的落腳點和得以實施的執行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現著城市規劃，進而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現城市規劃和房地產開發的共同目標符合科學規劃的房地產開發項目得以完滿實施取得經濟、社會和環境效益時，政府獲得最佳政績，開發商獲得最佳業績。房地產開發按城市規劃的指導而進行才能使得城市建設有條不紊的建設,實現科學發展的觀念。

參考文獻：

第9篇：商品房投資技巧范文

一、不斷自覺加強學習，努力提高業務素質

今年以來，全股同志都能自覺加強業務學習，并依托工作崗位職責不斷學習提高，通過觀察、摸索、查閱資料和實踐鍛煉，反復學習有關法規，不斷豐富業務知識，掌握工作技巧，認真履行各項職責，為促進我縣房地產和物業管理行業健康發展做出了應有貢獻。

二、認真履行各項職責

1、根據市房管局文件精神，對全縣資質以內的開發企業和物業企業進行了10年度優秀房地產開發企業、物業管理企業及先進會員單位和先進工作者優秀評選推薦工作，并按要求向市局上報了相關材料。

2、根據縣政府【2011】6號文件要求，結合我縣居民住房狀況、發展目標，在主管局長的帶領下編制了（XX—2020年）住房建設用地計劃及住房建設規劃圖。

3、準確及時做好全縣房地產開況統計報表的上報工作

根據市局對房地產開況的有關要求，我們每月深入到英泰、大民地產、財富天下及我局開發公司等開發公司就計劃投資、建筑戶數、建筑面積、房屋價格等方面進行了認真細致的調查了解，并對相關數據進行認真核對，每月都能按要求及時準確上報市局。

4、加強商品房預售許可證和住宅建設審批書的發放管理工作，按照有關規定嚴格把關。截止目前，全年共發放預售許可證 份，總計 套，總建筑面積 m2;另補辦香花

5、針對局物業管理公司入住龍城花園后的配套遺留問題，及時和開發公司、物業公司進行了溝通和協調，要求開發公司按照物業管理條例等法律法規進行配套，解決了公測、垃圾桶等配套設施，安裝了電子監控設備，達到了居住標準。

6、根據市房管局宛房（2011）138號文件要求，在局辦公室等部門的配合下，我們對全縣XX年以來房地產業發展情況進行了大調查。在統一協調的基礎上，同時尋求在各相關部門工作的親朋好友幫忙，先后深入到統計局、稅務局、土地局、財政局、城建局、規劃局等部門，就開發及物業服務企業發展情況、中介及房屋測繪機構情況、總開發規模及面積、經濟適用住房建設情況、建設用地及房地產業稅費繳納情況等方面的數據進行了認真細致的調查收集，并對相關數據進行了認真匯總和核對，按要求及時準確完成了共15份報表的上報工作。

7、認真處理各類物業管理投訴事件

按照構建“平安、和諧社區”的要求，我們堅持以維護轄區穩定與和諧作為物業管理工作的出發點和落腳點，堅持服務群眾的根本宗旨，采取實地調查走訪取證等多種實事求是的工作方式，密切關注物管企業的動向，主動關心物管項目的運作情況，發現問題及時指導、協調，力爭緩解和化解矛盾。例如今年7月21號，我縣遭遇暴雨襲擊，造成大民地產“美景楚都”住宅小區部分地下室進水，一些業主存放的地毯、電器等貴重物品、、、

8、認真做好住宅小區綜合驗收工作

10月份以來，根據《城市房地產開發經營管理條例》的要求，和局執法大隊等單位一起對全縣住宅小區進行了綜合驗收。經排查對不合格小區下發了整改處罰通知書，為營造良好居住環境、構建和諧淅川、樹立房管局形象做出了應有貢獻。

三、主要存在問題

1、物業管理服務不規范。少數物業管理企業服務不規范，存在無資質服務現象。

2、業主委員會和業主大會運作不規范以及業主的意識有待提高。全縣物業管理小區都沒有成立業主委員會，民主決策的作用得不到充分發揮。

存在上述問題的主要原因，是市場機制和物業管理企業制度尚未建立健全。經我們調查，住宅小區自建、自管以及根本無人管理的現象較普遍。部分物業管理企業在進行經營活動中未經招投標，或經營過程中隨意制定物業管理費，造成市場的混亂和不穩定。同時因市場的不成熟，物管企業資質、服務人員、設備設施管理參差不齊，造成服務意識不高、專業技能不精、管理制度不規范，對物業管理有關法律、法規領會掌握不透徹，這些都容易導致小區管理矛盾激化而引發糾紛，影響著全縣住宅小區的和諧與穩定，是制約物業管理工作發展的重要因素。

四、明年工作打算

針對我股情況和今年工作中存在的不足，在新的一年里打算主要做好以下幾個方面的工作：

（一）繼續加強商品房預售許可證和住宅建設審批書的發放管理工作，按照有關規定嚴格把關，不符合條件的決不發證。

（二）加強對物業管理法律法規的宣傳

加大《物權法》及新修改的《物業管理條例》在轄區內的宣傳力度，加強對業主的正面引導，幫助群眾樹立正確、理性的物業服務觀和消費觀。

（三）加強指導，努力建立物業管理新機制

對全縣管理不規范的住宅小區，我們將幫助推廣市場化管理模式，引進服務質量高、管理體制完善的物業企業進入小區管理。以加速建立物業管理的新機制。

（四）做好業主委員會成立指導工作