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第1篇：低風(fēng)險項目投資范文

Abstract： Aiming at the problems of the large amount of capital demand， long payback period and general lack of development experience in the process of China's endowment real estate investment， the application of support vector machine （SVM） in the evaluation of the investment risk of the pension real estate project is put forward. Combined with the current situation of China's pension real estate development， the evaluation model of investment risk of pension real estate projects based on SVM is established. The results show that the model has high prediction accuracy and fast calculation speed. It can help the pension real estate enterprises predict risks in making investment decision to reduce blindness in the investment and make suitable decisions.

關(guān)鍵詞： 養(yǎng)老地產(chǎn)；風(fēng)險評價；支持向量機(jī)

Key words： pension estate；risk evaluation；SVM

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）11-0040-03

0 引言

隨著人口老齡化程度的不斷加劇，社會化養(yǎng)老日趨主流，而目前我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給不足、類型單一、設(shè)施簡陋且服務(wù)水平低下，難以滿足大多數(shù)老年人的養(yǎng)老需求。如何積極應(yīng)對人口老齡化，解決有限的養(yǎng)老資源與急劇增長的養(yǎng)老需求之間的矛盾，成為社會密切關(guān)注的問題。作為社會養(yǎng)老的一種形式――養(yǎng)老地產(chǎn)，在此背景下應(yīng)運(yùn)而生。

養(yǎng)老地產(chǎn)是我國實現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老相結(jié)合等社會化養(yǎng)老的有效載體和實現(xiàn)形式[1]，大力推行養(yǎng)老地產(chǎn)可以有效地緩解政府的社會保障壓力，解決我國目前所面臨的社會化養(yǎng)老問題。養(yǎng)老地產(chǎn)作為特殊的新興房地產(chǎn)行業(yè)，盡管其發(fā)展?jié)摿薮?，但由于在我國尚處于探索和初步發(fā)展階段，開發(fā)資金需求量大、回收周期長、市場定位不清晰且普遍缺乏開發(fā)全過程的經(jīng)驗，致使面臨的風(fēng)險因素復(fù)雜多樣，給投資者帶來巨大的風(fēng)險損失。要想使養(yǎng)老地產(chǎn)在我國健康有序的發(fā)展，如何規(guī)避其投資風(fēng)險，實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)投資項目盈利成為目前亟待解決的問題。傳統(tǒng)的風(fēng)險評價方法有層次分析法[2]、灰色關(guān)聯(lián)分析[3]、BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)[4]等，但上述方法在實際運(yùn)用中均存在一些不足，已不能滿足養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理的需要。支持向量機(jī)（Support Vector Machine，SVM）建立在結(jié)構(gòu)風(fēng)險最小化原理基礎(chǔ)上，根據(jù)有限的樣本信息在模型的復(fù)雜性和學(xué)習(xí)能力之間尋求最佳折衷[5]，以期實現(xiàn)經(jīng)驗風(fēng)險和置信范圍的最小化，從而獲得良好的統(tǒng)計規(guī)律和更好的泛化能力。與傳統(tǒng)方法相比，其具有很好的棒性和預(yù)測能力，有效地解決了小樣本、非線性的問題。故從養(yǎng)老地產(chǎn)實際出發(fā)，采用SVM方法對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險進(jìn)行評估度量，為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資決策提供一定的支持。

1 養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險因素分析

1.1 養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險因素

1.1.1 項目建設(shè)風(fēng)險

養(yǎng)老地產(chǎn)項目在整體規(guī)劃建設(shè)方面要求很強(qiáng)的專業(yè)性，從項目選址、規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施等各方面必須符合老齡消費(fèi)群體的身體特質(zhì)與心理需求[6，7]，比一般住宅功能更加具體化、細(xì)節(jié)化。養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)風(fēng)險主要包括：選址風(fēng)險、適老設(shè)計風(fēng)險、配套設(shè)施風(fēng)險和區(qū)域規(guī)劃風(fēng)險等。

1.1.2 養(yǎng)老地產(chǎn)市場風(fēng)險

養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個新興的市場，由于老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念并未改變，且對該產(chǎn)業(yè)知識的了解欠缺，尚未被社會真正接受和認(rèn)可，這將直接影響項目的售出量和租賃量，容易給投資者造成損失。養(yǎng)老地產(chǎn)項目市場風(fēng)險主要包括：市場供求風(fēng)險、市場定價風(fēng)險、養(yǎng)老市場認(rèn)可風(fēng)險和市場競爭風(fēng)險等。

1.1.3 政策風(fēng)險

我國支持和鼓勵養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)，近一兩年國家已陸續(xù)出臺不少政策，但土地、稅收、金融等支持政策不夠細(xì)化，并沒有形成一個完整的具有法律效力的鼓勵性實施環(huán)境，最終導(dǎo)致政策不能落實到位，這成為阻礙養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。養(yǎng)老地產(chǎn)政策風(fēng)險主要包括產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、金融政策風(fēng)險、稅收政策風(fēng)險、養(yǎng)老用地政策風(fēng)險等多個方面。

1.1.4 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要指一系列與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)會對養(yǎng)老地產(chǎn)投資項目的市場產(chǎn)生影響的風(fēng)險。造成養(yǎng)老地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的來源較多，主要有融資風(fēng)險、費(fèi)用控制風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險等。

1.1.5 管理風(fēng)險

相對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目，養(yǎng)老地產(chǎn)的管理服務(wù)內(nèi)容更多，工作更繁瑣，管理者經(jīng)驗水平和養(yǎng)老服務(wù)水平的高低，則對運(yùn)營效果具有重大影響。養(yǎng)老地產(chǎn)項目管理風(fēng)險包括養(yǎng)老地產(chǎn)項目管理者經(jīng)驗風(fēng)險、養(yǎng)老服務(wù)風(fēng)險等方面。

1.2 養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系要求科學(xué)、客觀、全面，能夠確切反映影響項目風(fēng)險評價狀況的因素。故基于上述對養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險因素的分析，對其所涵蓋的影響因素進(jìn)行進(jìn)一步的歸納與分類，建立養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系如圖1所示。

2 支持向量機(jī)基本原理

3 基于SVM的養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價

選取已建成的12個典型養(yǎng)老地產(chǎn)項目作為實例分析對象，采用已構(gòu)建的風(fēng)險評價指標(biāo)體系對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險進(jìn)行評價。

3.1 收集數(shù)據(jù)

由于影響?zhàn)B老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的各評價指標(biāo)多為定性因素，故采用專家打分的方法，聽取20位養(yǎng)老地產(chǎn)項目方面的專家意見，并依據(jù)多年的研究經(jīng)驗對各個項目進(jìn)行打分，打分的分值為：0.1，0.3，0.5，0.7，0.9五個等級，依次對應(yīng)風(fēng)險：低，較低，一般，較高，高五個評價等級。打分時由專家充分審核，分析各個項目規(guī)劃、實際運(yùn)行和經(jīng)營狀況，給出各風(fēng)險指標(biāo)的評分值以及項目的風(fēng)險值，匯總整理后，得到養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險專家評估數(shù)據(jù)集。如表1所示，表1中第1列為12個學(xué)習(xí)樣本，U1-U17列表示專家對各風(fēng)險評價指標(biāo)的平均值，最后1列為專家綜合評價值。以體現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的各項風(fēng)險因素指標(biāo)值作為支持向量機(jī)的輸入向量，項目投資風(fēng)險值作為輸出變量，兩者構(gòu)成模型訓(xùn)練集。選取前9個項目的樣本數(shù)據(jù)作為SVM訓(xùn)練樣本集，后三個項目的樣本數(shù)據(jù)作為測試樣本集，用來驗證基于SVM的養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價模型的準(zhǔn)確性。

3.2 確定模型參數(shù)

3.3 結(jié)果分析

將后三個作為測試樣本代入建立的模型進(jìn)行驗證，實際輸出結(jié)果分別為0.4418、0.3918和0.6482，其相對誤差如表2所示。

從訓(xùn)練模型對測試樣本評估的結(jié)果可知，SVM的評價值與專家評價結(jié)果基本一致，相對誤差均在可接受范圍內(nèi)，基本上已能符合實際評估工作的要求，說明利用支持向量機(jī)建立的養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價模型具有良好的適用性且擬合效果較好，可以用來評價養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險，并且大大縮短了運(yùn)算時間。至此，基于SVM的養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價模型已經(jīng)建立起來。對于待投資的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，只需將項目的風(fēng)險指標(biāo)值輸入訓(xùn)練好的模型中，即可得到該項目的風(fēng)險評價值，同時確定相應(yīng)的風(fēng)險等級，而且可以快速批量的進(jìn)行。

4 結(jié)論

以養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險為研究對象，在對風(fēng)險因素進(jìn)行合理分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，建立了基于SVM的養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價模型。并通過實例表明，該模型能夠較好的對養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險進(jìn)行評價，結(jié)果精確且運(yùn)行速度快，能夠提高投資者決策的可靠性，有效的規(guī)避風(fēng)險。支持向量機(jī)與常用的風(fēng)險評價方法相比，減少了風(fēng)險評價過程中的主觀性問題，使評價結(jié)果更為客觀，并且對樣本數(shù)量的依賴性較弱，通過有限樣本的W習(xí)而構(gòu)建的評價模型具有較強(qiáng)的泛化能力和推廣能力。因此，將支持向量機(jī)用于養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價具有一定的實踐意義。

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第2篇：低風(fēng)險項目投資范文

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險以及它的基本特征

所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險指的是房地產(chǎn)的開發(fā)商對于房地產(chǎn)的未來抱有太多的希望而忽視了一些客觀條件的影響從而導(dǎo)致所投資的房地產(chǎn)的實際收益與投資商所期望的收益產(chǎn)生了負(fù)偏差的結(jié)果。這不僅包括房地產(chǎn)投資過程中所遭受的損失范圍，還包括由于投資過程中存在著的許多不確定因素而導(dǎo)致的開發(fā)商的直接或間接的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本特征包括:多樣性、綜合性、補(bǔ)償性、變現(xiàn)性與激勵性。對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因可以概括為以下幾個方面:第一，投資的回收周期比較長。一般在三到五年內(nèi)都會收回投資，但置業(yè)投資的回報一般需要等八年到十年才能收回資金;第二，對于房地產(chǎn)的投資效果還應(yīng)該要考慮在組合投資的狀況下投資的風(fēng)險與其收益之間的聯(lián)系。如果對房地產(chǎn)進(jìn)行大量投資，可能造成負(fù)債經(jīng)營轉(zhuǎn)變成債務(wù)危機(jī)。不管是對置業(yè)的投資還是對開發(fā)進(jìn)行投資，所需要的資本基本上都在幾百萬上千萬甚至是上億元。即便在前期就投入了全部資本的百分之三十，這樣也會讓相當(dāng)多的投資者望樓興嘆;第三，由于一些自然條件限制了房地產(chǎn)，這對于建筑物的進(jìn)度、質(zhì)量以及投資的方向都會產(chǎn)生一定的影響和偏差;第四個方面，房地產(chǎn)行業(yè)的變現(xiàn)性比較差;第五個方面，對于房地產(chǎn)的投資需要具有專業(yè)的經(jīng)驗和知識才能行。因為投資房地產(chǎn)所涉及的程序和領(lǐng)域比較多，并且如果直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)還離不開專業(yè)的知識和經(jīng)驗，因此這也就使相當(dāng)一部分人員在投資房地產(chǎn)時受到了限制;第六，房地產(chǎn)投資涉及到相當(dāng)多的政府的相關(guān)職能部門，例如消防、人防等方面。

二、對房地產(chǎn)的投資風(fēng)險加強(qiáng)管理有何重要意義

對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行管理就是在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中采用科學(xué)合理的方法對存在的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測、識別、分析、評價，從中選擇一個最佳的風(fēng)險管理措施，從而保證以較低的耗費(fèi)最大限度地降低風(fēng)險損失，最終獲得較高的安全保障。對房地產(chǎn)項目實施風(fēng)險管理為全面、合理地處置風(fēng)險提供了可能性。并且能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法對各種風(fēng)險對策的成本以及效益加以比較，從而得到對策的最佳組合。房地產(chǎn)的風(fēng)險管理能夠促進(jìn)投資主體的科學(xué)化、合理化，并減少決策的風(fēng)險性。

三、關(guān)于管理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的相關(guān)策略

(一)在對房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的分析的基礎(chǔ)上，積極預(yù)測房地產(chǎn)的需求

從當(dāng)前來看，對于房地產(chǎn)的投資項目進(jìn)行市場分析是當(dāng)今房地產(chǎn)投資活動中的一個不可或缺的重要方面。在對房地產(chǎn)進(jìn)行分析時還少不了導(dǎo)向的分析。這個分析包括了對需求確定性的有關(guān)預(yù)測和分析。當(dāng)前時期我們房地產(chǎn)要對市場有一個較為全面的調(diào)查和研究才行。通過對市場需求的分析，企業(yè)要明確到自身的優(yōu)勢和劣勢。因此，當(dāng)前時期很有必要建立起一個對市場信息進(jìn)行收集的體制機(jī)制，通過多個渠道來收集與市場有關(guān)的技術(shù)、環(huán)境、項目信息以及產(chǎn)品的需求信息等有關(guān)方面的信息進(jìn)而為產(chǎn)品項目的開發(fā)和相關(guān)技術(shù)的改造升級提供第一手較為準(zhǔn)確的資料。借助于科學(xué)論證，在符合實際的基礎(chǔ)上實行單一或者是多元化的經(jīng)營策略。企業(yè)要及時地抓住變化的時機(jī)，避免由于投資項目的絕對化和僵化而造成的風(fēng)險。

(二)在準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)波動周期的基礎(chǔ)上及時選擇入市的時機(jī)

因為房地產(chǎn)周期性波動時市場關(guān)系的運(yùn)動的結(jié)果和方式同時還是宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動的一個很重要的組成部分。所以，房地產(chǎn)的周期也要與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期的波動方向相一致，但是在波動的時間和強(qiáng)度上還是存在一些差異。要依據(jù)房地產(chǎn)周期波動的特點開發(fā)房地產(chǎn)的有關(guān)特征，對于房地產(chǎn)的投資時機(jī)最好選擇在房地產(chǎn)周期復(fù)蘇的前期。對于在不同的時期內(nèi)，不同地區(qū)的房地產(chǎn)的波動周期也應(yīng)該要及時掌握。在處于不完全的市場時，投資者選擇最佳時機(jī)首先要弄清楚宏觀經(jīng)濟(jì)的相關(guān)變化周期，并且還要正確認(rèn)識房地產(chǎn)各個周期的劃分特點和方式。并且能夠及時預(yù)測和了解相關(guān)政策的變化，這樣才能夠認(rèn)真分析出房地產(chǎn)的市場需求類型并預(yù)測它的變化趨勢。

(三)充分利用房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合來降低投資風(fēng)險

一般來說，房地產(chǎn)投資的各個方面相關(guān)性越大，這種組合就越不能降低風(fēng)險;如果它的各方面的相關(guān)性較小，那么這種組合就越能降低風(fēng)險。從風(fēng)險分散的角度上來看，如果處在同一個投資項目中，就要盡量避免替代物業(yè)之間的緊密性和配套性的物業(yè)組合在一起。而對那些非要結(jié)合在一起的配套的物業(yè)應(yīng)當(dāng)只按照物業(yè)的容量來進(jìn)行配套開發(fā)，條件是不能夠超越容量配置。

(四)對于新技術(shù)要準(zhǔn)確預(yù)測，避免由于技術(shù)因素造成的風(fēng)險

必須要加強(qiáng)設(shè)備的安全性。避免因為設(shè)備的損壞而造成的各種事故的處理費(fèi)用和相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用，所以，一定要加強(qiáng)對相關(guān)設(shè)備的定期檢查和保養(yǎng)，在使用的過程中，也要對施工人員灌輸安全意識，特別是對某些精密儀器的定期檢查，避免因計算失誤造成損失。企業(yè)中一定要留住高技術(shù)人才，這樣就能防止建筑生產(chǎn)力的短缺和減少建筑材料的浪費(fèi)，進(jìn)而就能夠?qū)崿F(xiàn)在一定程度上來保證投資項目保質(zhì)保量完成，防止工期浪費(fèi)。

四、結(jié)語

第3篇：低風(fēng)險項目投資范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 項目管理 風(fēng)險管理

房地產(chǎn)投資項目是一個高投入、高風(fēng)險的復(fù)雜系統(tǒng)，其項目決策與實施都需要專業(yè)而系統(tǒng)的項目風(fēng)險管理理論與方法來指導(dǎo)。目前我國房地產(chǎn)投資項目決策大多靠經(jīng)驗和定性的風(fēng)險分析方法, 對房地產(chǎn)投資項目建設(shè)的內(nèi)在規(guī)律、風(fēng)險管理方法的研究不夠深入,項目決策中缺乏專業(yè)而系統(tǒng)的風(fēng)險識別和評估,項目實施中缺乏專門而系統(tǒng)的風(fēng)險管理措施,亟需對房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理方法進(jìn)行系統(tǒng)深入地研究。因此，本文擬對國內(nèi)外房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險的管理的相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，為我國目前的房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險管理提供參考。

一、房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理的重要意義

(l)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理能促進(jìn)項目管理的科學(xué)化、合理化。風(fēng)險管理利用科學(xué)、系統(tǒng)的方法管理和處置各種項目風(fēng)險，有利于減少和消除各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險和決策失誤風(fēng)險，對于項目管理的科學(xué)化、合理化具有重要的意義。

(2)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理能夠促進(jìn)項目建設(shè)的順利進(jìn)行。風(fēng)險管理為項目管理者提供了控制項目風(fēng)險的各種措施，使項目管理機(jī)構(gòu)在進(jìn)行項目的各種管理活動時，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項目建設(shè)的順利進(jìn)行。

(3)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理能夠保證項目目標(biāo)的順利實現(xiàn)。風(fēng)險管理的實施能夠采取有效措施，將項目面臨的風(fēng)險損失控制在最低限度，并能在損失發(fā)生后保證及時地提供措施，從而能夠使管理部門提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項目目標(biāo)的實現(xiàn)。

(4)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理能夠促進(jìn)項目經(jīng)濟(jì)效益的提高。通過實施風(fēng)險管理，以最小的成本達(dá)到最大安全為目標(biāo)，將處置風(fēng)險的各種費(fèi)用分?jǐn)偟巾椖拷ㄖa(chǎn)品或者過程中去，從而減少了費(fèi)用支出，增加項目的經(jīng)濟(jì)效益；同時，房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理的各種監(jiān)控措施也使得各個項目部門有意識地提高管理效率，控制風(fēng)險損失，進(jìn)而提高項目經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

（一）國外研究現(xiàn)狀

風(fēng)險管理可以追溯到第一次世界大戰(zhàn)中的德國，而比較系統(tǒng)的風(fēng)險管理理論則是在美國形成的。從20世紀(jì)30年代開始，項目風(fēng)險管理研究被應(yīng)用于房地產(chǎn)投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個階段，1960年以前，投資風(fēng)險研究主要采用傳統(tǒng)的財會分析方法；1960年以后，引入管理方法，創(chuàng)立了工程管理科學(xué)方法，增強(qiáng)了解決實際問題的能力。

對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究，大多集中在風(fēng)險分析與防范、風(fēng)險衡量、投資組合和風(fēng)險決策等領(lǐng)域。如Wurkzebach在其《現(xiàn)代房地產(chǎn)》一書中，概括了房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險，詳細(xì)探討了美國商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險可能受到克林頓經(jīng)濟(jì)政策和新稅法實施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產(chǎn)投資分析與應(yīng)用》一書中，分析了房地產(chǎn)投資行為，在此基礎(chǔ)上，提出了一些適用于房地產(chǎn)投資的理論。并且，在充分考慮房地產(chǎn)投資可能受到融資情況、貨幣時間價值等因素和外部投資環(huán)境等因素對其產(chǎn)生影響的情況下，提出了房地產(chǎn)企業(yè)投資的戰(zhàn)略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產(chǎn)決策的投資分析》一書中研究了不同類型房地產(chǎn)投資的收益及決策問題，提出了一些房地產(chǎn)投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產(chǎn)組合管理手冊》一書中研究了房地產(chǎn)投資組合問題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險識別、評價和防范等方面做了大量研究工作。

另外，隨著決策理論真正成為一門學(xué)科，層出不窮的研究成果逐漸將現(xiàn)代決策理論嫁接到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資技術(shù)之上，現(xiàn)資決策技術(shù)應(yīng)運(yùn)而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產(chǎn)投資基本原理》一書中強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險與回報的關(guān)系，主張定性與定量相結(jié)合的綜合風(fēng)險決策，并提出了房地產(chǎn)投資決策的五項原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產(chǎn)投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國學(xué)者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產(chǎn)投資決策分析》中，定性地介紹了房地產(chǎn)投資存在的主要風(fēng)險因素，討論了傳統(tǒng)的風(fēng)險調(diào)整方法和敏感性分析方法，并把房地產(chǎn)風(fēng)險的概率分析方法定義為“現(xiàn)代風(fēng)險分析方法”。在此方法中，他認(rèn)為風(fēng)險應(yīng)該表示為偏離預(yù)期值的概率。(3)國外房地產(chǎn)投資決策強(qiáng)調(diào)定性與定量分析相結(jié)合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產(chǎn)投資決策五原則為:房地產(chǎn)投資分析為系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險與回報緊密相連、最優(yōu)投資應(yīng)以財富最大化為目標(biāo)、房地產(chǎn)環(huán)境分析必不可少，房地產(chǎn)投資分析是一種風(fēng)險分析。

目前，發(fā)達(dá)國家商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)研究已經(jīng)比較成熟，相關(guān)學(xué)者和專業(yè)機(jī)構(gòu)從不同角度對商業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險與收益進(jìn)行了探索。如Thomas 和Jackson 通過運(yùn)用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型分析和預(yù)測了英國的租金水平。Gregory H. Chun 對銷售額與租金水平兩者之間的關(guān)系進(jìn)行了研究。

（二）國內(nèi)研究現(xiàn)狀

20世紀(jì)80年代后期，項目風(fēng)險管理的知識被介紹到我國，應(yīng)用于大型土木工程項目的管理中。目前，將項目風(fēng)險管理應(yīng)用于我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究剛剛起步，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的研究主要是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風(fēng)險經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》，陳佑啟等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理及經(jīng)營決策方法》，杜海鵬主編的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產(chǎn)項目投資》，李啟明等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產(chǎn)投資分析》，胡曉龍主編的《房地產(chǎn)投資與分析》等。對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應(yīng)用在建設(shè)項目風(fēng)險分析中。除此之外，其他大部分研究房地產(chǎn)的書籍都只是順帶提及風(fēng)險的問題。

由于房地產(chǎn)在我國近幾年才引起人們的重視，國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對投資者投資要點的分析等方面，如:租金回報率與投資回報率的區(qū)別和未來增值空間的判別、租金回收風(fēng)險的考慮等。運(yùn)用的方法主要是從其他行業(yè)借鑒的，如運(yùn)用混沌經(jīng)濟(jì)模型控制房地產(chǎn)投資，對房地產(chǎn)投資目標(biāo)選擇模型的研究，用正態(tài)分布圖像法計算房地產(chǎn)投資凈現(xiàn)值風(fēng)險等。

三、關(guān)于現(xiàn)有房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理研究的評述

我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)起步較晚，關(guān)于房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理，尤其是在企業(yè)這個微觀層面上的研究還較少，現(xiàn)有文獻(xiàn)大都是側(cè)重于風(fēng)險識別、風(fēng)險評估或者風(fēng)險調(diào)控中的某一個方面進(jìn)行分析或評價，三個方面研究相互之間的聯(lián)系還不夠緊密，主要表現(xiàn)在以下幾方面:

(l)割裂了風(fēng)險識別的特征聯(lián)系，并且缺少對風(fēng)險發(fā)生機(jī)理的深入分析。

目前，國內(nèi)許多有關(guān)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的識別研究內(nèi)容大都是對投資風(fēng)險的某些特征，如對風(fēng)險來源、風(fēng)險可控性等各種具體風(fēng)險管理特征的介紹。由于對投資風(fēng)險關(guān)注的側(cè)重點不同，如此分類只是針對性質(zhì)相同的某一類房地產(chǎn)項目進(jìn)行風(fēng)險識別研究，這就割裂了各個風(fēng)險特征之間的聯(lián)系。許多文獻(xiàn)中對“風(fēng)險(驅(qū)動)因素”和“風(fēng)險后果”兩個概念之間的關(guān)系也缺少深入的分析，從而導(dǎo)致對風(fēng)險發(fā)生機(jī)理缺乏研究。

(2)風(fēng)險識別與風(fēng)險評估之間聯(lián)系不夠緊密。

房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險的評估離不開評估指標(biāo)體系的構(gòu)建。目前國內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)中許多評估指標(biāo)體系都是以定性方法分析建立的，指標(biāo)體系往往比較廣義，針對特定房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險進(jìn)行識別并經(jīng)過嚴(yán)密論證尤其是實證研究指標(biāo)體系不多，造成投資風(fēng)險識別與風(fēng)險評估之間聯(lián)系不夠緊密。

(3)風(fēng)險調(diào)控缺乏充分的先期研究支持。

房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險識別、評估的最終目的是對風(fēng)險進(jìn)行調(diào)控。風(fēng)險調(diào)控的措施也應(yīng)該建立在對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險特征全面識別的基礎(chǔ)上。而目前國內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)針對具體房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的識別不夠，缺少對投資風(fēng)險因素和投資風(fēng)險后果之間發(fā)生機(jī)理的分析，同時風(fēng)險評估與風(fēng)險識別之間聯(lián)系不夠緊密，因此，許多風(fēng)險調(diào)控提出的方法和措施大都是建立在對房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險定性分析基礎(chǔ)上的政策性建議。

參考文獻(xiàn):

[1]李群.房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2011，8

第4篇：低風(fēng)險項目投資范文

【關(guān)鍵詞】風(fēng)險管理；房地產(chǎn)；投資決策

眾所周知，作為我國目前一項高投入、高回報行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)同時也蘊(yùn)含著極高的風(fēng)險，重視并研究房地產(chǎn)開發(fā)活動中存在的風(fēng)險因素，是理論界和實業(yè)界所面臨的重要課題。房地產(chǎn)投資決策階段是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中第一個重要階段，直接關(guān)系到整個項目的能否順利開展以及開展后成功還是失敗，其風(fēng)險研究和管理不容忽視。本文結(jié)合桂林某商貿(mào)中心項目的前期運(yùn)作經(jīng)驗，在此對房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段風(fēng)險分析和管理作簡單的探討，僅供交流。

一、桂林某商業(yè)中心項目概況

桂林某商業(yè)中心位于桂林市臨桂新城區(qū)，計劃用地50畝，擬建設(shè)超大型建筑一棟，集寫字樓、商業(yè)、酒店、商務(wù)公寓功能，成為桂林市又一標(biāo)志性建筑。

二、項目前期投資決策階段風(fēng)險的識別

1.開發(fā)區(qū)域風(fēng)險方面

政治環(huán)境方面，我們國家長期保持了長治久安的局面，國家政策穩(wěn)定，社會安定團(tuán)結(jié)，因此戰(zhàn)爭、工潮、社會動蕩、政府不穩(wěn)定等因素的發(fā)生概率很小，本項目不構(gòu)成風(fēng)險因素。另外社會環(huán)境方面，社會穩(wěn)定，本項目在這方面的風(fēng)險因素也比較小。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，增加了開發(fā)商的資金成本，同時也引起各種建筑材料成本上升，以及勞動力和管理費(fèi)用的上升，增加了項目的開發(fā)成本，從而降低了開發(fā)商的預(yù)期收益。但從保值的角度會刺激房地產(chǎn)的需求，這對開發(fā)商來說是有利的，但對真正的消費(fèi)者來說要付出更多的資金，此時便要看消費(fèi)者有效需求的能力了。所以通貨膨脹增長，對本項目是有風(fēng)險影響的。

政策環(huán)境方面，進(jìn)入“十二五”以來，特別是2012年以來，我國經(jīng)濟(jì)工作總基調(diào)仍是“穩(wěn)中求進(jìn)”，作為國家三線城市，隨著桂林城市化進(jìn)程的加快與房地產(chǎn)市場發(fā)展的不斷深入，桂林房地產(chǎn)市場仍處于上升階段。但是，隨著近幾年國家不斷對產(chǎn)業(yè)政策、住房政策、稅收政策、金融政策等方面加以完善，如國家國土資源部對國有土地進(jìn)行了徹底的清查，相繼下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)土地交易的價格規(guī)范文件。2001年5月國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》，明確各級政府必須嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃、市規(guī)劃和土地利用年度計劃，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地供應(yīng)總量；2001年6月，國土資源部下發(fā)《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》，要求各地建立健全若干土地市場基本制度；2002 年8 月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出通知，要求嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌制度； 2003年6月，國土資源部頒布《協(xié)議出讓國有土地所有權(quán)規(guī)定》，要求協(xié)議出讓必須公開計劃、公開信息、公開申請、地價評估、結(jié)果公開。嚴(yán)格的土地政策使桂林商業(yè)中心項目在土地獲取方面存在一定的風(fēng)險，因此土地政策的風(fēng)險是存在的。同時，為控制近年來房地產(chǎn)業(yè)過熱，國家2009年以來多次出臺相關(guān)政策，這些政策更加細(xì)化，著重調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，控制房價，抑制投機(jī)、投資需求，將細(xì)化方面的內(nèi)容重點落實。所有相關(guān)政策的出臺，都是為了阻止房地產(chǎn)價格快速上漲，造成桂林某商業(yè)中心項目在政策環(huán)境方面存在較大的風(fēng)險。但實際上，相關(guān)政策的出臺，也是穩(wěn)定了市場的健康發(fā)展，從而也降低了房開公司的開發(fā)投資風(fēng)險。

2.開發(fā)園區(qū)類型風(fēng)險方面

桂林某商業(yè)中心項目存在許多不確定性風(fēng)險包括：

⑴開發(fā)模式復(fù)雜

本項目本身是一種專業(yè)性強(qiáng)、資金密集度高、利潤高、風(fēng)險高的產(chǎn)業(yè)，必須擁有專業(yè)的開發(fā)管理水平，整合外部眾多的社會資源，才能實現(xiàn)期望利潤水平。因此，本項目開發(fā)模式復(fù)雜，為項目的具體運(yùn)作造成一定的困難。

⑵經(jīng)營收益的不確定性

由于桂林本地居民消費(fèi)能力相對有限，造成了桂林市房地產(chǎn)市場上大面積商鋪的租售情況疲軟，整個市場還需要等待時機(jī)，中心的預(yù)期收益存在很多不確定因素。

⑶場址的建設(shè)用地和房屋作為資產(chǎn)注入項目公司的不確定性

由于項目追求社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的平衡發(fā)展，項目公司雖然有物業(yè)收入保障，但前期的收益水平比較低，投資回收期不短，用場址的建

設(shè)用地和房屋作為資產(chǎn)注入項目公司，涉及評估、國有資產(chǎn)處置、經(jīng)營性建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓等諸多不確定因素，存在風(fēng)險。

3.開發(fā)時機(jī)風(fēng)險方面

據(jù)統(tǒng)計美國房地產(chǎn)業(yè)的周期大約為18-20年，香港約為7-8年，日本約為7年，我們國家的房地產(chǎn)周期目前還沒有準(zhǔn)確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但以桂林某商業(yè)中心房地產(chǎn)項目開發(fā)兩年期的時間計算，桂林市的市場仍將保持穩(wěn)定的投資消費(fèi)需求，因此，在這方面的風(fēng)險因素也較少。

綜上所述，桂林某商業(yè)中心房地產(chǎn)項目在前期投資決策階段的風(fēng)險主要是受政策環(huán)境方面和通貨膨脹方面影響較大，其他方面影響比較小。

三、項目投資決策風(fēng)險規(guī)避的對策和建議

1.做好經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)測

房地產(chǎn)發(fā)展周期與gdp有密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)周期可以以宏觀經(jīng)濟(jì)周期為核心和依據(jù)，并按市場發(fā)育程度及各時期的主導(dǎo)因素再做具體的軌跡波動。主要表現(xiàn)為:房地產(chǎn)業(yè)稍后于宏觀經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入復(fù)蘇期；房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入繁榮期、衰退期；房地產(chǎn)業(yè)的蕭條期長于宏觀經(jīng)濟(jì)周期；房地產(chǎn)業(yè)周期的波峰高于波谷低于宏觀經(jīng)濟(jì)周期。

2.做好可行性論證

做好可行性研究是投資決策中的重要環(huán)節(jié)，可行性研究即對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會等全面調(diào)查研究，對方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，比較評價項目的經(jīng)濟(jì)效益，論證其可行性，主要包括對項目的經(jīng)濟(jì)評價預(yù)估、市場預(yù)測、價格預(yù)測、收集各種物業(yè)價格作為參考。

3.做好信息的收集分析和預(yù)測工作，培養(yǎng)市場化的各類專業(yè)人才

建立企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，研究國家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策，對本地區(qū)各個區(qū)域的規(guī)劃、土地、項目、適宜項目情況，做準(zhǔn)確、及時的分析，為企業(yè)經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。積極培養(yǎng)會經(jīng)營、懂管理、知法規(guī)的適應(yīng)市場需要的高級管理人才，盡可能避免投機(jī)、政策、擔(dān)保等風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該有強(qiáng)烈的風(fēng)險意識，重視投資可行性的研究，應(yīng)該對國際國內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)形勢和社會發(fā)展趨勢以及各項產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃有全面而正確的分析。還應(yīng)該充分了解項目投資所在地的各項基本情況以及房地產(chǎn)各類物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及未來發(fā)展趨勢。只有這樣才能通盤考慮，正確決策，盡可能減少整個投資項目的開發(fā)風(fēng)險。

4.做好投資收益的控制

國內(nèi)外的實踐證明，在進(jìn)行投資決策之后，設(shè)計階段對項目的造價影響最大，影響可能性在75%～95%；在施工圖紙設(shè)計結(jié)束的時候，影響造價的可能性為35%～75%；而在施工開始之后，其影響只有5%～10%。由此可見在項目決策之后收益控制的關(guān)鍵在于設(shè)計階段。在設(shè)計階段的造價控制主要內(nèi)容有：優(yōu)選設(shè)計單位和設(shè)計方案；利用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和價值工程優(yōu)化設(shè)計方案；將經(jīng)濟(jì)指標(biāo)盡可能量化。

綜上所述，房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程必然伴隨著各種風(fēng)險，開發(fā)企業(yè)必須從決策階段開始就要實行動態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項目風(fēng)險管理，采用各種風(fēng)險防范的措施，主動性的控制風(fēng)險，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險的能力和提高企業(yè)的盈利能力，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]蓋倫e.格里爾著.龍勝平，張鍔，梁超群譯.房地產(chǎn)投資決策分析[m].上海:上海人民出版社，2005.

[2]趙世強(qiáng).房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理[m].北京:中國建材工業(yè)出版社，2003.

第5篇：低風(fēng)險項目投資范文

    1.1創(chuàng)業(yè)投資項目的物元分析

    物元是可拓學(xué)中對事物進(jìn)行綜合評價重要工具,我們可以給定事物的名稱U,關(guān)于它特征C的量值為V,以有序三元R=(U,C,V)組作為描述事物的基本元,簡稱物元。創(chuàng)業(yè)投資項目的發(fā)展,必然會受到風(fēng)險的制約和影響。由上文對風(fēng)險因素的分析得知風(fēng)險并不是單一的,來自很多方面,并且由于項目自身的特點,不同項目風(fēng)險的種類、大小也是不同的。因此,結(jié)合物元矩陣,我們可以把創(chuàng)業(yè)投資的項目的風(fēng)險作為我們要描述的事由物U,具體的風(fēng)險用cn(第n種風(fēng)險)表示,風(fēng)險的大小用vn(第n種風(fēng)險的量值)表示。從而可以建立n維物元矩陣來描述創(chuàng)業(yè)投資項目風(fēng)險狀況,進(jìn)而對其測度,確定創(chuàng)業(yè)投資項目風(fēng)險的大小。

    1.2創(chuàng)業(yè)投資項目風(fēng)險綜合評價物元模型的建立

    創(chuàng)業(yè)投資項目經(jīng)典域物元的確定。設(shè)創(chuàng)業(yè)投資項目風(fēng)險評價指標(biāo)有n(本文n=5)個,即為M1,M2,…Mn,以這部分指標(biāo)為基礎(chǔ),根據(jù)國內(nèi)外相關(guān)的文獻(xiàn)并結(jié)合專家的意見,將創(chuàng)業(yè)投資項目風(fēng)險定量的分為m個等級,并把它們進(jìn)行定性、定量的物元描述,得到以下綜合評價物元模型———創(chuàng)業(yè)投資項目的“經(jīng)典域”。

    2創(chuàng)業(yè)投資項目風(fēng)險的可拓測度方法

    在建立了創(chuàng)業(yè)投資項目物元模型后,需要對待評項目的風(fēng)險水平進(jìn)行評價。我們可以利用可拓集合的相關(guān)理論和方法[12-15],首先把實變函數(shù)中距離的概念拓廣為“接近度”的概念,作為定性描述擴(kuò)大為定量描述的基礎(chǔ);然后依據(jù)“接近度”概念建立待評創(chuàng)業(yè)投資項目的物元矩陣與經(jīng)典域物元矩陣的風(fēng)險關(guān)聯(lián)度函數(shù);最后根據(jù)風(fēng)險關(guān)聯(lián)度函數(shù)確定待評創(chuàng)業(yè)投資項目的風(fēng)險等級大小。創(chuàng)業(yè)投資項目風(fēng)險接近度的確定為了對待評創(chuàng)投項目的風(fēng)險大小、風(fēng)險等級進(jìn)行評價,需要計算待評物元模型與經(jīng)典域物元模型的接近度。在可拓學(xué)中,接近度的計算方法有多種,一般要根據(jù)指標(biāo)的特點來對方法進(jìn)行選擇。

第6篇：低風(fēng)險項目投資范文

[關(guān)鍵詞] 投資銀行 有限合伙制 公司制 杠桿 問題

一、引言

長期以來,美國絕大多數(shù)獨(dú)立投行采用有限合伙制組織形式，投資者作為有限合伙人承擔(dān)大部分注冊資本,但是不直接參與投資與決策，經(jīng)營層作為普通合伙人,出一部分資金作為注冊資本,對經(jīng)營損失承擔(dān)無限責(zé)任。但是隨著金融產(chǎn)品的不斷發(fā)展合資本市場的膨脹,在擴(kuò)充資本金合釋放無限責(zé)任的雙重動機(jī)下,獨(dú)立投行開始由合伙制向股份制轉(zhuǎn)變，至1999年高盛完成了公開上市發(fā)行,有限合伙制的投資銀行已全部消失。公司制下的投資銀行,傾向于過度投機(jī),成為次貸危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

二、公司制下經(jīng)營層股東的問題

投資銀行的高資產(chǎn)負(fù)債率產(chǎn)生了經(jīng)營層股東的問題。由于投資風(fēng)險項目對于經(jīng)營層股東向上的收益無限,而虧損時損失的僅僅是自己的股本，這收益與風(fēng)險的不匹配促使經(jīng)營層股東過度投機(jī)。

舉例說明：假設(shè)一個高負(fù)債,高杠桿公司它的負(fù)債為300,它的權(quán)益為10，如今它在兩個互斥的項目中做出選擇。 這兩個項目一個風(fēng)險高,一個風(fēng)險低。 假設(shè)結(jié)果只有兩種情況：成功或失敗。 高風(fēng)險項目成功的概率為50%,收益為100,虧損的概率為50%, 損失為100，風(fēng)險低項目成功的概率為50%, 收益為10，虧損的概率為50% 虧損為10。

這樣在投資高風(fēng)險項目的時候,成功時,公司價值增加為410, 權(quán)益的價值變?yōu)?10,而負(fù)債的價值仍為300。此時股東的收益為100,比率為1000%，而債權(quán)人的收益仍為固定的利率。當(dāng)項目失敗時, 公司價值變?yōu)?10,公司面臨破產(chǎn), 權(quán)益的價值為0,股東的虧損為10,比率為100%,而債券的價值為210，此時,債權(quán)人的虧損為90,比率為42.86%。

在投資相對低風(fēng)險項目的時候， 成功時, 公司的價值為320， 權(quán)益的價值變?yōu)?0,股東收益為10,收益率為100%,債權(quán)人的收益仍為固定收益,當(dāng)項目失敗時,公司價值變?yōu)?00，權(quán)益變?yōu)?, 股東損失為10,比率為100%債權(quán)人的損失為0。

在這個例子中,對于股東,失敗時,他兩個項目帶給他的損失均為100%,高風(fēng)險項目的更多損失由債權(quán)人承擔(dān)。但是,成功時,高風(fēng)險項目帶給他的收益是1000%,而低風(fēng)險項目帶給他的收益僅為100%。在如此巨大的收益差異下,經(jīng)營層股東傾向于投資高風(fēng)險的項目，這相當(dāng)于用債權(quán)人的錢,冒風(fēng)險,尋求高收益。

但是, 如果這個企業(yè)是合伙制,對經(jīng)營損失承擔(dān)無限責(zé)任, 情況就不同了。在上面這個例子中，無論項目成功還是失敗, 債權(quán)人的收益都為固定的利率，而股權(quán)人投資高風(fēng)險的項目成功時,收益率為1000%,失敗時損失也為1000%.股權(quán)人投資低風(fēng)險的項目,成功時收益率為100%，失敗時損失仍為100%。這促使經(jīng)營層股東在選擇項目投資不得不權(quán)衡風(fēng)險和收益,謹(jǐn)慎考慮，從而避免了經(jīng)營層股東的過度投機(jī)。

三、選擇: 去杠桿或無限責(zé)任制

前文所論述的問題,只有在資產(chǎn)負(fù)債率高,財務(wù)杠桿高的公司才會發(fā)生。只有高資產(chǎn)負(fù)債率,股東才能夠用別人的錢,不顧及風(fēng)險,尋求高收益,過度投機(jī).在低資產(chǎn)負(fù)責(zé)率時,投資損失都由股東權(quán)益承擔(dān),不會發(fā)生此類問題。避免這個問題的發(fā)生,有兩種方式,一種是加強(qiáng)監(jiān)管,去杠桿；一種是讓參與投資的股東承擔(dān)無限責(zé)任。

前一種方式似乎得到了認(rèn)可。9月21日,美國聯(lián)邦儲備委員會宣布，華爾街風(fēng)暴中幸存的兩大投資銀行，高盛集團(tuán)和摩根士丹利公司獲準(zhǔn)向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)型。但是,加強(qiáng)監(jiān)管,去杠桿能有效防范風(fēng)險嗎? 筆者并不認(rèn)同。

首先,來自外部的監(jiān)管存在信息不對稱問題。內(nèi)部人信息更多, 監(jiān)管遠(yuǎn)比逃避監(jiān)管困難。轉(zhuǎn)型為商業(yè)銀行的前投行, 仍然僅承擔(dān)有限責(zé)任，在收益無限,風(fēng)險有限的巨大利益驅(qū)動下, 轉(zhuǎn)型為商業(yè)銀行的前投行,仍然可能使用種種方式逃避監(jiān)管。

即使對轉(zhuǎn)型后的前投行監(jiān)管非常嚴(yán)密，對于整個市場來說, 監(jiān)管仍然可能存在疏漏。這樣,高風(fēng)險的業(yè)務(wù),以及從事高風(fēng)險投資的人才很可能會向這些監(jiān)管疏漏的地方轉(zhuǎn)移， 這樣, 整個市場的風(fēng)險并沒有降低， 金融危機(jī)再次發(fā)生的可能性仍然很高。比如,在美國不受美國證監(jiān)會監(jiān)管的對沖基金(hedge fund)便很可能成為高風(fēng)險業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)移地。

更進(jìn)一步說, 如果此次各國政府救市成功，在很短時間內(nèi)恢復(fù)金融市場的生機(jī)與活力,重塑投資者信心。那么投行的高風(fēng)險業(yè)務(wù)向其它地方轉(zhuǎn)移的可能性更大，政府有力的救市,會造成投資行業(yè)的道德風(fēng)險，這相當(dāng)于政府給予了投資業(yè)擔(dān)保，投資業(yè)認(rèn)定最后政府會為他們買單,便會更肆無忌憚地進(jìn)行高風(fēng)險投資。

綜上所述,筆者認(rèn)為單純的監(jiān)管并不是防范過度投機(jī)的有效方法,讓投機(jī)者承擔(dān)無限責(zé)任,為自己的投機(jī)負(fù)責(zé),才能從根本上解決投機(jī)過度的問題。有限合伙制對于高風(fēng)險行業(yè)相對于公司制是更有效的組織形式。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：低風(fēng)險項目投資范文

【關(guān)鍵詞】債務(wù)成本 博弈論

一、文獻(xiàn)綜述

企業(yè)資本結(jié)構(gòu)包含兩大板塊：權(quán)益資本和債務(wù)資本，這兩類資本代表了兩種性質(zhì)不相同的對企業(yè)收益和資產(chǎn)的索取權(quán)。通過相關(guān)財務(wù)學(xué)的知識我們知道，一般情況下，企業(yè)基于稅盾效應(yīng)、負(fù)債相機(jī)治理作用、緩和效應(yīng)而引入負(fù)債，在權(quán)益資本和債務(wù)資本并存的資本結(jié)構(gòu)下，必然會產(chǎn)生一種股權(quán)問題之外的新的問題——債務(wù)問題。

通過文獻(xiàn)綜述，研究發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)學(xué)術(shù)界對股權(quán)問題的研究已經(jīng)相對比較成熟，無論是理論研究、實證研究還是博弈論角度的研究。而關(guān)于債務(wù)問題的研究則相對比較薄弱，有學(xué)者從理論角度對債務(wù)成本的概念和成因做了一些闡述，另外有學(xué)者通過實證數(shù)據(jù)分析研究了影響債務(wù)成本的因素，但是，對比股權(quán)問題的研究，對債務(wù)問題的探討在許多方面還處于空白，是欠深度、欠全面的。

債務(wù)成本形成的原因主要體現(xiàn)為以下兩個方面：

第一，資產(chǎn)替代引致的債務(wù)成本。資產(chǎn)替代就是指公司股東先利用風(fēng)險較小的項目來發(fā)行債券或向銀行借款融資，而后改變?nèi)谫Y用途將借來的資金投資于風(fēng)險較大的項目。對負(fù)債率比較高的企業(yè)來說，股東和經(jīng)理們有強(qiáng)烈的動機(jī)將資金投資于高風(fēng)險的項目，因為，如果項目成功，股東將獲得大部分收益而債權(quán)人只能獲得固定利息，如果項目失敗，按照有限責(zé)任制原則，債權(quán)人可能無法收回本金，損失大部分由債權(quán)人承擔(dān)。

第二，投資不足引致的債務(wù)成本，對負(fù)債率較高的企業(yè)，股東和經(jīng)理將不愿意投資那些實際上能夠增加公司價值但預(yù)期絕大部分收益由債權(quán)人享有的投資項目，負(fù)責(zé)削弱了企業(yè)投資的積極性，導(dǎo)致投資不足，這種行為實際上不利于公司價值的增加，最終對股東和債權(quán)人都沒有好處。

二、債務(wù)成本的博弈模型

債務(wù)問題的本質(zhì)是股東和債權(quán)人之間的沖突，即是股東和債權(quán)人之間的博弈，因此博弈理論應(yīng)該可以被用于解釋債務(wù)成本的基本構(gòu)成。首先，股東確切地知道債權(quán)人的收益函數(shù)，這是因為債權(quán)人收取事先協(xié)定的固定的利息，而債權(quán)人對企業(yè)項目的風(fēng)險狀況、資信、現(xiàn)金流量、經(jīng)營管理水平、歸還貸款的可能性卻不能完全了解，只能通過企業(yè)遞送的財務(wù)報表和其他渠道獲取這些信息，同時債權(quán)人對企業(yè)具體使用資金的情況無法完全監(jiān)督，因此，股東—債權(quán)人之間的博弈是不完全信息的博弈。另外，債權(quán)人發(fā)放貸款在前，股東運(yùn)用資金在后，因此，他們之間的博弈是一種動態(tài)博弈。最后，不管企業(yè)將資金運(yùn)用于高風(fēng)險項目還是低風(fēng)險項目，企業(yè)對項目成功與否都是不確定的，因此，他們之間的博弈還是不完美博弈?？偟膩碚f，股東—債權(quán)人之間的博弈是一種不完全信息不完美動態(tài)博弈。下面將從博弈論的角度著重討論由資產(chǎn)替代引致的債務(wù)成本，由投資不足引致的債務(wù)成本同理可以得到，在本文中將不做具體討論。

（一）一種簡單情形的博弈模型

1.一些假設(shè)

忽略簽訂債務(wù)合同時的協(xié)商成本、監(jiān)督股東行為的監(jiān)督成本和項目失敗時時的清算

成本；（2）企業(yè)的項目資金完全依靠負(fù)債得到，股東不出資；（3）認(rèn)為低風(fēng)險項目成功的概率更大，且一旦項目失敗，項目殘值更大。（4）債務(wù)期限為一期。

2.符號解釋和說明

B：債務(wù)本金 R：債務(wù)合同中約定的到期本息

Ed：低風(fēng)險項目成功時股東得到的凈收益

Eg：高風(fēng)險項目成功時股東得到的凈收益，Ed

h、h’：低風(fēng)險、高風(fēng)險項目失敗時債權(quán)人得到的項目的殘值，h’

p：低風(fēng)險項目成功的概率

q：高風(fēng)險項目成功的概率 p>>q

根據(jù)以上假設(shè)我們可以得到如下博弈樹：

首先，企業(yè)決定是否向債權(quán)人借款，若企業(yè)決定借款來為項目籌集自己，則企業(yè)會粉飾自己的財務(wù)狀況、投資方向來獲得債權(quán)人的信任，而債權(quán)人對于企業(yè)真實的財務(wù)狀況、投資方向是不清楚的。博弈進(jìn)入第二階段，債權(quán)人決定是否發(fā)放貸款，債權(quán)人會考慮到企業(yè)并非一定將資金用于低風(fēng)險項目。在博弈的第三階段，當(dāng)企業(yè)得到貸款時是投資于低風(fēng)險項目還是高風(fēng)險項目則取決于企業(yè)在兩種情況下的期望收益。

企業(yè)投資低風(fēng)險項目的期望收益：；企業(yè)投資高風(fēng)險項目的期望收益：。債權(quán)人在低風(fēng)險項目下的期望收益：；債權(quán)人在高風(fēng)險項目下的期望收益：。

因此，在這個博弈中，

激勵約束：>

參與約束：

>B且>B

>0且>0

一般情況下，由于高風(fēng)險項目的收益Eg遠(yuǎn)大于低風(fēng)險項目的收益Ed，因此，激勵約束通常無效，也就是說，企業(yè)在獲得貸款后一般會進(jìn)行資產(chǎn)替換，此時，由于q非常接近于0，在既定的貸款利率下，

（二）擴(kuò)展情形的博弈模型

在前面分析的基礎(chǔ)上，我們對博弈模型進(jìn)行擴(kuò)展。

1.一些假設(shè)

企業(yè)與債權(quán)人簽訂債務(wù)合同時有協(xié)商成本，債權(quán)人在項目實施期間需付出監(jiān)督成本，項目失敗后進(jìn)行項目清算時有清算成本；其余假設(shè)與簡單情形下相同。

2.符號說明和解釋

上文中的符號在下面的討論中均適用。

De、Db：由企業(yè)、債權(quán)人承擔(dān)的協(xié)商成本

Fe、Fb：由企業(yè)、債權(quán)人承擔(dān)的清算成本

S：企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)替代行為未被債權(quán)人發(fā)現(xiàn)的概率

為了保證信貸資金的安全，債權(quán)人與企業(yè)在簽訂債務(wù)契約時會相互協(xié)商，在債務(wù)合同中加入各種限制性條款和保證條款來防止股東的侵害債權(quán)人利益的行為，在擬定這些條款時必然會發(fā)生諸如律師費(fèi)、會計師費(fèi)等費(fèi)用，構(gòu)成上面所說的協(xié)商成本De+Db。同時，在項目運(yùn)行過程中，為保證債務(wù)契約中的條款被企業(yè)實施，債權(quán)人要付出一定的監(jiān)督成本T，一旦企業(yè)被債權(quán)人發(fā)現(xiàn)進(jìn)行資產(chǎn)替代行為，企業(yè)會受到懲罰，并為之付出成本K。當(dāng)項目失敗后，股東和債權(quán)人為了評估項目的殘值將付出清算成本Fe+Fb。

該種情況下的博弈樹如下所示：

在這種情況下，企業(yè)投資低風(fēng)險項目的期望收益：

企業(yè)投資高風(fēng)險項目的期望收益：

債權(quán)人在低風(fēng)險項目下的期望收益：

債權(quán)人在高風(fēng)險項目下的期望收益：

在該博弈模型中，激勵約束：>

參與約束：

>0且>0 >B且>B

當(dāng)我們考慮協(xié)商成本、監(jiān)督成本和清算成本時，將得到的期望收益與簡單情形下的期望收益相比較，很顯然有，

三、從博弈模型看降低債務(wù)成本的策略

從上面的分析可以看出，債務(wù)成本的存在不僅損害了債權(quán)人的利益，實際上也降低了股東的價值。債務(wù)成本雖不能完全消除，但是通過一些措施仍然可以避免企業(yè)的資產(chǎn)替代行為，最大限度地降低債務(wù)成本。

為了使激勵約束>成立，應(yīng)該盡可能降低s、De、Fe，同時增大懲罰力度，即增大K。通過完善法律制度、加強(qiáng)信息披露制度建設(shè)、加快信用制度建設(shè)以及建立完善的償債保障機(jī)制和債權(quán)人法律救濟(jì)機(jī)制，構(gòu)建良好的外部環(huán)境，可以有效降低De；同時，債權(quán)人通過債務(wù)合并等方法也可以降低De、Fe。債權(quán)人通過增大監(jiān)督力度、將信貸資金安全與信貸人員利益掛鉤等方法提高監(jiān)督效率，降低s，同時，在債務(wù)合同中增大懲罰力度，增大K值。當(dāng)s、De、Fe顯著降低，K顯著提高時，>成立，激勵約束有效，企業(yè)基于理性人假設(shè)會放棄資產(chǎn)替代行為，這時，不僅債務(wù)成本之二，由債權(quán)人和企業(yè)承擔(dān)的監(jiān)督支出和約束支出顯著降低，而且債務(wù)成本之一，由于債務(wù)對企業(yè)投資決策的影響而導(dǎo)致的機(jī)會財富損失也得以避免。

參考文獻(xiàn)

[1] 張維迎.博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].上海：上海三聯(lián)書店出版社，上海人民出版社，1996.

第8篇：低風(fēng)險項目投資范文

關(guān)鍵詞：投資;風(fēng)險;評估

1項目投資風(fēng)險評估的基本理念及評估的內(nèi)容

因為有自然、政治、經(jīng)濟(jì)政策等相關(guān)不確定性的外部環(huán)境因素影響，投資行為都具有一定的風(fēng)險。在經(jīng)濟(jì)學(xué)的層面上，投資風(fēng)險評估就是對投資項目實施過程中可能發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)先的識別、估計，從而對使投資方對整個投資項目的風(fēng)險水平能夠進(jìn)行合理評估的過程。評估項目投資可能存在的不確定性風(fēng)險，量化項目投資的風(fēng)險是企業(yè)在項目投資決策之前的一項重要工作。

2投資風(fēng)險評估的流程與方法

2.1投資風(fēng)險的評估

投資風(fēng)險的評估流程：（1）投資風(fēng)險的初級認(rèn)識。（2）投資風(fēng)險評價指標(biāo)體系的引入。（3）投資風(fēng)險指標(biāo)權(quán)重值的組合。（4）投資風(fēng)險指標(biāo)價值的再分配。（5）投資風(fēng)險評價模型的建立與求解。投資風(fēng)險評估過程包括認(rèn)知過程和決策過程，是科學(xué)決策的前提條件，對研究對象潛在投資風(fēng)險的識別，是項目投資風(fēng)險評估的基礎(chǔ)工作，建立評估指標(biāo)體系、確定評估指標(biāo)權(quán)重值、確定評估指標(biāo)標(biāo)值的重要環(huán)節(jié)，構(gòu)建和求解項目投資風(fēng)險評估模型是重點。

2.2投資風(fēng)險評估的探索

2.2.1投資風(fēng)險的評估指標(biāo)

投資風(fēng)險的評估指標(biāo)見表1。根據(jù)美國NewYorkUniversity企業(yè)研究中心對100多家專業(yè)性風(fēng)險投資公司進(jìn)行投資評估的決策所作的調(diào)查，幾個考查要素里，第一為“企業(yè)家自身奮斗的天賦”；管理者能力、產(chǎn)品市場前景以及投資回報率等也是投資者進(jìn)行投資風(fēng)險評估的關(guān)鍵指標(biāo)。表2列出了該項調(diào)查反應(yīng)的前3個評估決策考查因素。

2.2.2投資評估考慮因素風(fēng)險投資家是將管理能力

（Management）排在首位，同時對財務(wù)的管理、權(quán)益的比例、企業(yè)的發(fā)展階段也是要考慮的關(guān)鍵要素。在定性的闡述評價標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)之上，TyebjceandBruno（1984年）利用問卷調(diào)查法和因素分析方法建立項目風(fēng)險評估模型。因此認(rèn)為對預(yù)期收益影響第一的是市場吸引力，第二是產(chǎn)品的獨(dú)特性，管理素質(zhì)和環(huán)境威脅抵抗素質(zhì)對預(yù)期風(fēng)險有影響，兌現(xiàn)能力對兩者沒有影響。2.2.3風(fēng)險投資的評估方式及頻率風(fēng)險投資的評估方式及頻率見表3。

3煙臺石油化工碼頭項目投資風(fēng)險的掌控

運(yùn)用因果分析方法對煙臺石油化工碼頭投資風(fēng)險相關(guān)因素進(jìn)行探索，根據(jù)具體的風(fēng)險來源提出對應(yīng)的防范建議，期望投資企業(yè)能夠變事后風(fēng)險補(bǔ)救轉(zhuǎn)為事前防范。

3.1煙臺石油化工碼頭投資風(fēng)險之因果分析

按照因果分析法的基本理論，深入探究煙臺石油化工碼頭投資的風(fēng)險因素和風(fēng)險因素之原因所在，充分顯現(xiàn)這些原因因子并篩選出影響較大的原因因子，根據(jù)具體的投資風(fēng)險因素之原因因子提出正確的防范建議與應(yīng)對措施。

3.2煙臺石油化工碼頭投資風(fēng)險之防范對策

3.2.1市場規(guī)模化風(fēng)險之防范

近年來由于相關(guān)行業(yè)市場競爭加劇，石油臨港工業(yè)對化工碼頭增值服務(wù)能力以及產(chǎn)業(yè)鏈上下游延展能力提出更高要求。為了滿足臨港工業(yè)發(fā)展需要并控制石油化工碼頭的投資風(fēng)險，煙臺石油化工碼頭需借港口開發(fā)建設(shè)的契機(jī)，提高港口對大型化工工業(yè)、出口型加工業(yè)的引進(jìn)和集聚作用，促進(jìn)石油化工產(chǎn)業(yè)以及各種相關(guān)資源往港口和周邊地區(qū)集聚，引導(dǎo)臨港石油化工產(chǎn)業(yè)往規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化之路發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)與港口良性互動的局面，進(jìn)而升級煙臺市的工業(yè)化進(jìn)程以及區(qū)域生產(chǎn)力布局。

3.2.2技術(shù)風(fēng)險

石油化工碼頭之技術(shù)和實施風(fēng)險發(fā)生的機(jī)率高低，關(guān)鍵要素包括實施人員專業(yè)程度高低、技術(shù)是否成熟與實施的難度，這也是石油化工行業(yè)自身具有的特殊性、復(fù)雜性、危害性決定的，石油化工碼頭投資行為天然具有相對的風(fēng)險性。因而，聘任專業(yè)技術(shù)與實施人員才可以把煙臺石油化工碼頭技術(shù)和實施風(fēng)險防范工作做好，首先可通過招投標(biāo)方式保證從設(shè)計、技術(shù)實施上達(dá)到石油化工碼頭項目建設(shè)的準(zhǔn)確性、專業(yè)性、科學(xué)性，其次要做好詳細(xì)設(shè)計，在實施過程中加強(qiáng)審核跟蹤工作，防范和消除設(shè)計、實施過程中的可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題；再次，制定關(guān)于煙臺石油化工碼頭項目建設(shè)相關(guān)控制目標(biāo)，保證控制目標(biāo)在技術(shù)上合理，在實施上可行，從而充分調(diào)動設(shè)計和技術(shù)實施單位的工作積極性和能力。

3.2.3財務(wù)風(fēng)險

煙臺石油化工碼頭項目所需建設(shè)資金數(shù)額很大，建設(shè)信貸資金比重大，投資企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也相應(yīng)增大，若財務(wù)管理工作不善必將直接導(dǎo)致項目建設(shè)延遲竣工以至停工。因而，需做好煙臺石油化工碼頭財務(wù)風(fēng)險之防范，需提高財務(wù)管理人員專業(yè)技能，使財務(wù)人員對財務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識能力，能確保資金的使用和管理，明確利益分配各方責(zé)、權(quán)、利的分配比例；同時學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)的石油化工碼頭財務(wù)管理的理念，完善內(nèi)部控制的規(guī)章，防范財務(wù)管理中出現(xiàn)漏洞，保證項目建設(shè)運(yùn)營資金高效、完整、安全使用。

3.2.4融資風(fēng)險

煙臺石油化工碼頭項目融資方式較少、具有不確定性，主要有銀行信貸及自籌資金等方式籌集用于技術(shù)改造項目與基礎(chǔ)項目投資的資金，假如銀行貸款利率、信貸政策發(fā)生了比較大的變動，就會造成煙臺石油化工碼頭資金運(yùn)作過程中出現(xiàn)融資的困難。為了防范金融風(fēng)險，煙臺石油化工碼頭投資方需要采取多種融資渠道和策略，包括自由融資、設(shè)立專項基金、銀行信款、外國融資、發(fā)行股票和債券、企業(yè)間的合資等方式，在確保煙臺石油化工碼頭項目建設(shè)資金運(yùn)行基本正常的條件下，盡量分散項目建設(shè)融資風(fēng)險。

4結(jié)束語

投資風(fēng)險評估的指標(biāo)一般為定性指標(biāo)，研究使用的數(shù)據(jù)信息都是依賴專家們的個人經(jīng)驗，數(shù)據(jù)信息缺少準(zhǔn)確性、完整性的研究，且還未考慮有的專家學(xué)者在認(rèn)知方面以及個人偏好上的局限性引起的結(jié)果偏差，如何彌補(bǔ)這些不足將是今后探討和深入研究的方向。

作者:楊曙光 單位:中國石化齊魯分公司煉油廠生產(chǎn)調(diào)度科

參考文獻(xiàn)

第9篇：低風(fēng)險項目投資范文

關(guān)鍵字體育產(chǎn)業(yè)風(fēng)險投資

風(fēng)險投資對于中國人來說，已經(jīng)不是一個新鮮事物。眾多的創(chuàng)業(yè)者利用風(fēng)險資本開創(chuàng)出了自己的一片廣闊天空。例如我們眾所周知的新浪網(wǎng)、阿里巴巴網(wǎng)站的成功。風(fēng)險投資無疑為力圖創(chuàng)業(yè)者或者小規(guī)模企業(yè)提供了一條便捷有效的融資渠道。然而，在許多次的創(chuàng)業(yè)大賽中，鮮有體育投資項目中的。個中原因，除了體育投資項目選取了其他的融資方式外，在爭取風(fēng)險投資的進(jìn)入時忽視了應(yīng)該注意的事項也是其中原因之一。體育產(chǎn)業(yè)投入水平較低，存在資金短缺問題；體育領(lǐng)域內(nèi)存在許多具有發(fā)展?jié)摿Φ暮庙椖?，迫于資金壓力而無法上馬。風(fēng)險投資是企業(yè)融資的渠道之一，在我國存在大量的資金沉淀，資金短缺的體育投資項目可以向風(fēng)險投資尋求融資機(jī)會。

1體育產(chǎn)業(yè)投入水平低

1.1體育產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中比重小

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，1997年，我國體育產(chǎn)業(yè)的增加值為156.37億元，1998年為183.56億元，占GDP比重的0.2％，而發(fā)達(dá)國家同時期的這一比例在1％~3％之間。從這一角度看，我國的體育產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重偏低。

1.2相對于不斷增長的體育消費(fèi)需求水平而言，體育產(chǎn)業(yè)的投入水平低

依據(jù)配第一克拉克定律，一個經(jīng)濟(jì)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)將從第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)順次發(fā)展。我國目前整體國民經(jīng)濟(jì)處于工業(yè)化的中期階段。由于地區(qū)的不均衡發(fā)展，有的地區(qū)如京津唐、長江三角洲、珠江三角洲地區(qū)，已經(jīng)步入工業(yè)化的后期階段。隨著經(jīng)濟(jì)的日趨發(fā)展，人們對體育消費(fèi)的需求也將增加。從目前的狀況看，體育投入的規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人們對體育消費(fèi)的需求。

1.3在競技體育舉國體制下，相對于重點項目而言，非重點項目和群眾體育投入水平低

舉國體制是以國家利益為最高目標(biāo)，動員和調(diào)配全國有關(guān)的力量，攻克某一項世界尖端領(lǐng)域或國家級特別重大項目的工作體系和運(yùn)行機(jī)制。舉國體制有利于集中力量辦大事。但是對于一些非重點項目、偏冷項目、觀賞性不強(qiáng)的項目，資金不足現(xiàn)象尤為突出。群眾體育是體育事業(yè)的一個重要方面。在政府主導(dǎo)的投資體制中，群眾體育相對于體育行政部門而言，則是不屬于本部門份內(nèi)該管的事。體育行政部門在精神上支持群眾體育的發(fā)展，但是要把本已緊張的資金投入到跨部門、跨系統(tǒng)、收效慢的群眾體育上，是不大可能的。所以，資金短缺對群眾體育投資而言是任何時候都存在的。

隨著體育改革的深入和體育市場的逐步完善，一些體育投資項目應(yīng)抨棄“等靠要”這種計劃經(jīng)濟(jì)下的殘留思想，主動到資本市場中尋求機(jī)會，以緩解資金短缺問題。

2體育投資項目通過風(fēng)險投資進(jìn)行融資的作用

2.1風(fēng)險投資存在大量的資金沉淀

風(fēng)險投資是指專業(yè)資產(chǎn)管理組織將籌集到的資金投入到創(chuàng)建時間不長、但成長很快，且具有較大發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，以期獲得高額投資收益，或?qū)ξ瓷鲜械木哂袧撛谠鲋禉C(jī)會的中小型企業(yè)的一種中長期投資。

目前，我國風(fēng)險資本在總量上已經(jīng)達(dá)到100億元人民幣，但真正發(fā)揮作用的資金僅有12億左右。在100億的風(fēng)險資本中，具有政府背景的風(fēng)險投資資金占90％，私人資金占2％，外來風(fēng)險投資資金占8％，所以，大量的私人資金（如居民存款）、基金（如養(yǎng)老保險基金）未能加入到風(fēng)險投資行列中來。

在我國，對于風(fēng)險投資的認(rèn)識上存在一個誤區(qū)：認(rèn)為風(fēng)險投資是從屬于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的，是只為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化服務(wù)的。如風(fēng)險投資公司的業(yè)務(wù)主要集中在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，有89％的風(fēng)險投資公司選投了在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心的高新技術(shù)項目。這種認(rèn)識背離了風(fēng)險投資的本性。誠然，高新技術(shù)企業(yè)的產(chǎn)品通常具有較高的產(chǎn)品附加值，利潤空間較大，理所當(dāng)然，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是風(fēng)險投資活動的主舞臺。然而，風(fēng)險投資的最終目的是以其富裕的資金和專業(yè)化的管理參股被投企業(yè)，通過被投企業(yè)的培育成功，獲取高額資本回報（而不是穩(wěn)定獲取成長利潤），然后功成身退。所以，應(yīng)該說，哪里有發(fā)展空間，哪里就有風(fēng)險投資的影子。

目前，風(fēng)險投資在我國存在著大量的資金沉淀。

2.2引入風(fēng)險投資對體育產(chǎn)業(yè)的影響

2.2.1風(fēng)險投資的進(jìn)入可以加速體育資產(chǎn)證券化步伐

體育產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)的證券化有利于增加我國體育產(chǎn)業(yè)資本市場融資工具的可選擇性，可以使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款和透支，同時降低了籌資成本，有利于提高我國體育產(chǎn)業(yè)資本市場的運(yùn)作效率。

如果風(fēng)險投資進(jìn)駐體育產(chǎn)業(yè)，必定會迫使體育產(chǎn)業(yè)走資產(chǎn)證券化的道路并加快其步伐。

2.2.2風(fēng)險投資的進(jìn)入有利于體育產(chǎn)業(yè)內(nèi)部理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系

我國體育產(chǎn)業(yè)尚處于由計劃向市場轉(zhuǎn)變的階段，產(chǎn)權(quán)不明晰是處于這一階段中的企業(yè)的通病。

風(fēng)險投資以其提供的資金入股，被投資企業(yè)以其有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)入股。這種無形資產(chǎn)包括范圍極廣，可以是專利、技術(shù)訣竅，也可以是一個創(chuàng)新的點子，甚至包括創(chuàng)業(yè)者的個人能力。風(fēng)險投資在一開始就要求被投資企業(yè)有清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，否則，后面的合作將難以為繼。

2.2.3風(fēng)險投資的進(jìn)入有利于加強(qiáng)體育產(chǎn)業(yè)內(nèi)部管理的科學(xué)化

市場機(jī)制下現(xiàn)代化企業(yè)的基本特點之一是管理科學(xué)。體育要走產(chǎn)業(yè)化的道路，必須堅持科學(xué)管理的原則。

風(fēng)險投資給被投資企業(yè)帶來的附加價值之一是參與管理。風(fēng)險投資基金管理者（也稱為風(fēng)險投資家）都具有豐富的管理經(jīng)驗。據(jù)調(diào)查，有2/3的風(fēng)險投資家有大型企業(yè)高層管理背景，另有1/3的風(fēng)險投資家有金融背景。被投資企業(yè)可以利用風(fēng)險投資的直接參與管理來加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理，還可以有效利用風(fēng)險投資家的專長、經(jīng)驗和網(wǎng)絡(luò)關(guān)系來克服不同階段的困難而不斷順利發(fā)展。

3體育投資項目贏得風(fēng)險投資應(yīng)注意的事項

體育投資項目是指通過向體育領(lǐng)域投資獲取利潤回報的項目，如體育休閑項目、體育競賽項目。

成功獲得風(fēng)險投資并能使項目順利實施的注意事項可以從三個階段來分析，即策劃階段、撰寫商業(yè)計劃書階段和簽約階段。

3.1策劃階段，注意理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系

體育投資產(chǎn)權(quán)是指進(jìn)行體育投資的投資者對投資對象擁有的各種權(quán)利，包括所有權(quán)、行為權(quán)、索取權(quán)。在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，所有權(quán)、行為權(quán)、索取權(quán)存在著相互作用、相互影響的互動關(guān)系，它們最終共同決定了產(chǎn)權(quán)的運(yùn)行效率，其中任何一方存在著不科學(xué)、不合理、不公正的一面，就會傷害產(chǎn)權(quán)主體的積極性和創(chuàng)造性，進(jìn)而損害產(chǎn)權(quán)的運(yùn)行效率。在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，體育投資項目從選項到投資，全部由政府統(tǒng)一包辦，投資項目無論盈利還是虧損，均由政府獨(dú)家承擔(dān)，體育事業(yè)所需資金全部來自國家財政支出。所以體育投資主體單一。隨著國家政治體制和經(jīng)濟(jì)體制各方面改革的逐步深入，體育改革也邁開了步伐。體育投資主體從一元化向國家和社會二元化轉(zhuǎn)變。所以，現(xiàn)有體育資產(chǎn)很多為國有產(chǎn)權(quán)，在委托關(guān)系中，存在出資人缺位現(xiàn)象和很高的人風(fēng)險。

3.2撰寫商業(yè)計劃書階段，注意設(shè)計一份出色的商業(yè)計劃書

商業(yè)計劃書是對投資項目的背景、基本狀況、盈利能力、發(fā)展前景等方面的真實表述和客觀預(yù)測。經(jīng)過商業(yè)計劃書的篩選，一般只有5％的項目能進(jìn)入風(fēng)險投資家的調(diào)查階段。所以商業(yè)計劃書的設(shè)計是贏得風(fēng)險投資的至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。

一份完整的商業(yè)計劃書包括以下內(nèi)容：

摘要：簡要闡述產(chǎn)品理念。

產(chǎn)品及經(jīng)營理念：讓讀者清晰地看到你要進(jìn)入的領(lǐng)域、所經(jīng)營的產(chǎn)品，以及在整個商業(yè)背景下該產(chǎn)品的定位。

市場機(jī)會：回答產(chǎn)品有什么市場機(jī)會。

競爭分析：讓讀者知道此商業(yè)計劃建立在現(xiàn)實的基礎(chǔ)之上，它表明了計劃成功的阻礙，并設(shè)計出克服它的方法。

個人經(jīng)歷與技能：告訴讀者項目發(fā)起人或者創(chuàng)業(yè)者是否有能力使該業(yè)務(wù)獲得成功。

市場導(dǎo)入策略：說明如何啟動新計劃。

市場發(fā)展措施：所需技術(shù)及其他設(shè)施。

市場增長計劃：將表現(xiàn)如何使該業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展。

市場退出策略：萬一我們的計劃失敗，出現(xiàn)了我們不愿看到的局面以致于需要退出市場，我們也會盡量減少損失，不至于血本無歸或名聲掃地。

法律法規(guī)：新業(yè)務(wù)是否在法律許可的范圍內(nèi)開展、我們的產(chǎn)品是否合法、在這個領(lǐng)域是否存在相關(guān)的規(guī)定等等，

資源（人力及技術(shù)）配備：我們在資源配備上要有多大的投入，如何得到這些資源。

資金計劃：這部分將說明新業(yè)務(wù)所需要的資金投入。

近期規(guī)劃：獲得投資后，近期工作安排。

體育投資項目其產(chǎn)品多為服務(wù)性產(chǎn)品，在設(shè)計商業(yè)計劃書時，一定要把盈利模式和成長途徑交代清楚，避免給人留下空洞虛無的印象而被淘汰掉。

3.3簽約階段，注意管理權(quán)限的分配

風(fēng)險投資的最大特點是參與管理。在合同設(shè)計時，風(fēng)險投資家一般會要求在企業(yè)處于不同的境遇下管理權(quán)限要發(fā)生變動：當(dāng)企業(yè)運(yùn)行狀態(tài)良好時，風(fēng)險投資家的管理權(quán)限較??；當(dāng)企業(yè)處于危機(jī)狀態(tài)時，風(fēng)險投資家的管理權(quán)限變大，甚至?xí)侀_創(chuàng)業(yè)者，接管企業(yè)。作為項目設(shè)計人或者創(chuàng)業(yè)者當(dāng)然不愿意將自己辛苦培育的企業(yè)雙手奉送他人。所以，在設(shè)計合同時，應(yīng)注意巧妙避開管理權(quán)限的變動條款。

風(fēng)險投資為規(guī)避風(fēng)險，一般選擇分階段注入企業(yè)。如果在第一階段，投資項目業(yè)績較差、或者市場前景黯淡、或者技術(shù)已經(jīng)落后，那么風(fēng)險投資將會終止后續(xù)投資，并進(jìn)入清算程序。如果是由于管理不善導(dǎo)致投資項目表現(xiàn)較差，那么風(fēng)險投資家將會接管企業(yè)，同時，股價換算比例也將向有利于風(fēng)險投資家的方向發(fā)展。所以，體育投資項目爭取風(fēng)險投資不是一錘子買賣，而是一個多階段的動態(tài)過程。項目發(fā)起人應(yīng)抨棄“臨陣磨槍”的思想以及“只要把錢拿到手就好辦”的想法，而應(yīng)該努力把項目做好，以贏得后續(xù)投資，獲得最后的雙贏結(jié)局。

參考文獻(xiàn)

1盛立軍.風(fēng)險投資———操作、機(jī)制與策略[M].上海：上海遠(yuǎn)東出版社，1999