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第1篇：房地產企業審計報告范文

關鍵詞：房地產；審計；步驟；重點

一、房地產公司審計的重要性

房地產公司審計是指報表使用人委托第三方對房地產公司管理層編制的財務報表進行獨立審計并對報表公允性發表意見的過程。其重要作用主要有以下幾個方面：

1.會計師事務所通過審計所出具審計報告能夠從專業性的角度對財務報表公允性給予意見。管理層提供的財務報表是否嚴格按照企業會計準則及相關會計制度編制，會計處理是否規范，注冊會計師通過審計，采用一定的技術手段，可以對其是否公允發表獨立意見。

2.增加管理層提供的報表的公信力。有個別房企管理層為了績效考核或達到其他目的而故意粉飾財務報表。為了使報表使用者能夠充分信任管理層提供的財務報表并在投資或經營決策中參考報表中提供的財務信息，經注冊會計師對進行獨立審計后的財務報表可以增加報表的公信力。

3.促進管理層加強管理，本著公平公正的原則編制財務報表。由于房地產企業資金占用金額大，開發產品的生產周期長，經常引入各種類型的戰略合作者，而不同利益主體對項目的關注點不同，加之房地產項目本身成本歸集對象較為復雜，完工產品的確認條件與其他企業截然不同，行業財務從業人員專業素質的參差不齊及管理層對財務工作的重視程度不一，導致一些房企提供的財務信息質量不高。通過審計提出并解決問題可以督促管理層重視且加強財務報表的編制工作。

二、房地產公司審計工作的步驟及方法

1.做好審前準備工作。第一，近些年國家出臺了非常多的關于地產市場的調控、指引性文件及對相關財政稅收方面的規定，審計前應充分掌握這些制度及文件并考慮可能對公司的影響：第二，了解公司股東背景、股權架構及公司團隊核心人員情況，對公司文化理念及經營方針有初步大致的了解：第三，與被審計單位負責人及各部門進行充分溝通，了解公司的戰略發展方向、項目基本情況、項目開發流程、營銷及回款策略，特別是要了解公司財務核算、內控制度、稅收及現金流管控等體系。第四，收集被審計單位證件及項目資料及清單，包括公司章程、股東會決議及政府部門頒發的三證等。項目的基礎資料包括規劃設計方案、土地使用權證、建設規劃許可證、建設工程許可證、施工許可證等政府部門批復的方案、證件等。第五，在收集上述資料的基礎上，了解項目的開發進度，工程施工情況，開盤及銷售去化程度以及資金回籠及融資情況等，并根據公司規模具此判斷出企業核算中有可能出現的漏洞及確定審計重要性。第六，簽訂審計業務約定書。

2.現場審計階段。第一，對被審計單位會計報表進行大致梳理分析，索取上年度審計報告（如上年度非本事務所審計），確定重點審查科目及重要審計事項，第二，對重點科目如收入、成本、期間費用等發生額進行抽查，特別是大額經濟事項采用從原始憑證到報表及從報表到原始資料（正查法及逆查法）等技術手段核查其完整性及真實性。第三，對資產負債表重大往來科目采用發函詢證等技術手段核查其真實性。第四，對重大經濟事項如經濟合同簽訂進行檢查，檢查其定價是否符合市場公允價格，詢價、審批及簽訂流程是否符合公司制度規定等。第五，檢大經濟事項的會計核算是否符合企業會計準則的規定，如收入的確定、成本的分攤及結轉、資本化與費用化的劃分是否正確等。第六，檢查稅務處理是否正確，特別是每年度的所得稅匯算清繳及完工項目土地增值稅清算等。

3.編制工作底稿及出具審計報告。第一，根據審計現場的工作成果編制詳細的工作底稿，底稿索引清晰，便于查詢。第二，根據檢查中發現的錯誤及被審計單位是否愿意調整等綜合因素并結合重要性，判斷出具審計報告意見類型。第三，獲取被審計單位承諾函并報主任會計師同意，出具審計報告。

三、房地產公司審計工作的重點

1.收入的確認。房地產開發產品在滿足竣工備案、交付業主使用、辦理產權證三個條件之一時即需確認收入，但由于平時稅務機關對房地產企業實行預售時按較低毛利率計算預繳所得稅，待結轉收入時進行匯算清繳，故導致一些企業為緩交稅款而故意延遲結轉收入。此時，審計人員應重點檢查銷售合同確定房屋交付時間且登錄政府房產部門網站查看小區公示情況，必要時需進入現場實地查看是否有業主實際人住等，確保被審計單位確認收入時間正確。另外，由于目前很多開發企業開發的車位不具有辦理產權條件，故開發企業在車位完工后銷售車位使用權，而這部分業務實際上屬于出租收入，但很多企業長期掛賬其他應付款，導致少結轉收入并漏繳稅款，對此部分業務，審計人員應重點審計規劃批復上車位情況并結合賬上其他應付款展開審計，以確認企業是否有租金未確認收入問題。

2.成本的結轉。房產開發企業開發產品周期較長，成本歸集對象較為復雜，完工產品確定及結轉與其他企業截然不同，正確的審計房產企業成本在不同核算之間分攤是否正確、完工產品與未完工產品之間分攤是否正確、已銷產品與未銷產品之間分攤是否正確，不僅牽涉到企業結轉成本的正確性，而且也直接影響到存貨余額的正確性。第一，應根據企業開發產品、開發成本、預付賬款、預收賬款等賬簿反映的成本歸集對象與企業提供的國有土地出讓合同、建設用地規劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售證、開發產品竣工備案材料等進行核對，以檢查其相互匹配性：第二，根據企業提供資料，通過詢問財務人員、現場檢查等方式確認企業已結轉成本是否真實完工：第三，要求企業提供銷售臺賬、銷售合同及已完工產品未售情況，核查企業所有已銷及未銷產品樓盤、房號、面積等資料：第四，核查開發產品及開發成本科目，根據企業所提供資料，檢查企業成本在不同歸集對象之間分攤是否正確，是選用占地面積法、建筑面積法還是其他分攤方法并是否一直沿用：第五，檢查主營業務成本及存貨科目，重點關注企業是否區分已銷產品及未銷產品，結轉成本是否正確。

3.資金的往來情況。由于房地產企業開發周期較長，房屋預售后產生大量的現金流，而此時房屋建設尚處于施工前期階段，后續尚需大量的資金投入，但開發商此時由于擁有大量的現金余額，常常會以股東借款的形式將此部分資金借出用于其他項目。為項目的后續建設留下一定的資金隱患。審計人員應重點檢查企業的現金流情況，對大額的股東借款進行跟蹤審計，檢查其手續是否健全、合法，是否有同意借款的股東會決議，借款的期限、利率等是否有規定，如會計年度末未歸還，企業是否向稅務部門申報利息稅金。最重要的是確定股東的還款來源，以確保后續工程順利完工。

4.預收賬款的審計。房地產企業由于其開發的特殊性，銷售與結轉收入的間隔時間較長，很多企業為調節利潤，往往在會計年度末將不具備結轉收入的預收賬款轉入主營業務收入，虛增當年利潤，在下一個會計年度轉回，隨意的調節企業各年度的利潤。審計人員應重點關注預收賬款科目的發生額及余額，對結轉收入的預收賬款重點檢查其是對應的房屋竣工備案情況、交付使命情況，確保其結轉收入的正確性。

5.應收賬款審計。企業房屋交付后，未交清購房款會記入應收賬款科目，如企業存有大量應收賬款余額，應進行重點審計。重點審計應賬賬款清單中所列購房合同，必要時可對購房業主進行詢證，以證明是否為真實有效的客戶以及客戶產生違約的可能性。

6.代建及配套工程的審計。企業在與政府簽訂土地出讓合同時，合同中一般會要求企業進行一些配套設施或代建工程建設等。稅法要求此類工程產權如未明確表示無償轉讓政府或為業主使用，應按公允價值視同銷售確認收入，結轉成本，而大多企業只是將此類工程直接進行成本，逃避稅收，應進行重點審計。

四、房地產公司審計過程中需注意的問題及建議

（一）需要注意的問題

1.房地產企業由于其行業的特殊性，政府監管力度非常之大，各種批文及需辦理的證件較多-而審計人員如只注企業的財務資料如憑證、賬簿，則很難發現企業的各種違規則操作，不能發現企業的潛在經營風險。

2.房地產企業由于開盤時預收款較多，而流轉稅是根據預收款繳納，很多企業為了緩交稅金-而將預收賬款放在其他應收款科目，逃避稅款入庫。

3.賬外風險。很多企業將未銷售的房屋向金融機構辦理抵押貸款，在未解除抵押的情況下又將房屋對外銷售。

（二）建議

1.對企業取得的各種政府批文及在政府部門辦理的相關證件仔細研究，并與企業各個開發節點及賬務處理相核對，檢查其開發、銷售、財務核算等與此類證件的匹配程度，防范企業違規開發及不按規定進行賬務處理的行為。

第2篇：房地產企業審計報告范文

關鍵詞：房地產；會計信息質量；新會計準則

一、引言

房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中著舉足輕重的地位。經過十幾年的發展，我國房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變；銷售方式也由過去單一的現銷到現在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現時的房地產企業的會計處理等問題帶來新的挑戰。

在面對我國房地產企業會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產企業會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經濟不斷發展，越來越多的內地房地產企業通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標準的會計準則，提高會計信息質量是我國企業走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監會為適應我國經濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業提供的會計信息質量己經得到了極大的提高。與其它行業相比，房地產行業的資金運動、經營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產行業會計信息質量問題

由于房地產行業的特殊性，在執行會計準則的時候有伴隨著行業的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成了各種會計信息問題。

（一）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大

房地產企業收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法：

1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。

2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。

3、在房地產項目竣工驗收后，發出了“入伙通知書”并開具銷售發票確認收入。

4、在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。

上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數家房地產開發業務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上，往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。

（二）企業各期的業績信息可比性較差

房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大，如果某房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其它同類企業比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監會了《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號——從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》，其中要求發行人在預收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產款應分項目反映期初余額、期末余額、預計竣工時間和預售比例，目的即是保證房地產開發企業披露的信息中盡可能多地展示其行業特性。但以這兩年的年報看來，執行情況并不太理想。不同的企業有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。

第3篇：房地產企業審計報告范文

關鍵詞：房地產項目；成本控制

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A

1、房地產開發成本控制原則

1.1節約控制原則

節約是房地產項目成本管理的基本原則，就是節省房地產項目施工的人力、物力和財力，節約絕對不是消極地限制與監督，而是要從提高項目的科學管理水平入手來達到節約。要著眼于成本的事前監督、過程控制，在實施過程中經常檢查是否出偏差，以優化施工方案。

1.2動態控制原則

房地產項目的成本控制是在不斷變化的環境下進行的管理活動，所以必須堅持動態控制的原則，將房地產開發的工、料、機投入到施工過程中，收集項目開發成本發生的實際值，將其與目標值相比較，進行動態監控。

1.3全過程控制原則

房地產開發項目成本控制的目的就是在確保工程質量、開發周期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產品，其成本控制必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進行全面成本管理與控制。建設項目成本是考核建設項目經濟效益的綜合性指標，它涉及到與項目形成有關的各部門和各單位，關系到房地產開發企業每個職工的切身利益。房地產項目的開發建設分四個階段：項目決策階段、規劃設計階段、項目施工階段及竣工結算階段。在房地產開發項目中必須對以上四個階段實施全過程控制，以利于房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的經濟效益。

2、房地產開發成本控制措施

2.1嚴格合同管理

合同管理使施工企業管理的重要內容，也是降低工程成本，提高經濟效益的有效途徑。施工時設計階段的延續，施工的合同管理應從設計及經濟條件兩方面出發進行考量。因此，先期保證合同的合理性可為施工階段的成本控制打下良好的基礎，此應作為合同管理的重點。而加強施工過程中的合同管理，在合同執行期間嚴格履行合同要求，加強質量意識，抓好過程控制。要防止那種在施工過程中片面追求工程質量，不借代價多耗費材料和人工，置成本于不顧的做法，施工單位應精心組織合理施工，在滿足合同的條件下努力降低成本。

2.2加強現場管理工作

2.21加強現場簽證管理

現場簽證是指發包人與承包人根據承包合同約定，就工程施工過程中涉及合同價之外的施工內容所作的簽認證明，具有臨時性和無規律性等特點。如設計變更、隱蔽工程、材料代用、施工條件變化等引起的成本增加時需辦理現場簽證。它是影響工程造價的關鍵因素之一。

2.22嚴格設計變更簽證審批程序

一般性變更由于甲方現在代表起草，交施工負責人及工程指揮部領導審批，大項的變更，應先做概算，報主管首長批準后實施。同時要注重變更的合理性，對于不必要的變更堅決不予通過，對于某些比合理或者保守設計，在滿足使用要求的前提下，通過優化設計，可降低工程造價。

2.23加強對設計變更工程量及內容的審核監督

對于變更中的內容及工程量增減，由施工、預算人員進行現場抽項實測實量，以保證變更內容的準確性。制定統一的設計變更管理辦法，要求變更單編號連貫一致，提高變更單的內容質量，同時變更要準確及時。

3、加強費用成本控制

3.1材料費用控制

材料費用的控制包括材料用量控制和材料價格控制。首先，材料用量的控制，主要是由工程項目部，在施工過程中，通過“限額領料”去落實材料消耗。同時，要加強限額領料單的管理，對每一部分的實耗格料的數量實行定時核對，保證每個限額領料單的數據絕對準確。再就是對工程進行功能分析，對材料進行性能分析，力求用低價材料代替高價材料，加強周轉料管理，延長周轉次數等。其次，要材料價格上的控制，主要加強采購部門在采購中的控制，采購材料時，必須在合格供貨商名冊中，選定供貨商，實行貨比三家。在保質、保量的前提下，選取最低買價。同時，實行項目監督，項目部對材料部門采購的物資，有權過問與詢價，對買價過高的物資，可以做成本預算處理。此外，材料部門對各個項目所需的物資，可以分類批量采購，以降低買價，達到材料費用成本控制的目的。[1]

3.2人工費用控制

人工費用的控制主要是通過工程項目與施工人員工費承包合同來確定，房地產企業可以根據內部計劃價格，結合工程的具體情況來劃定承包價格，以合同價作為工費結算依據。人工費的控制除了采取以上辦法外，還必須從項目員工的動態管理，提高勞動生產率，控制工資含量等方面加以控制。雖然管理項目的工程項目部有一定的人事管理權，但為了協助項目做好人工費支出控制，降低人工費成本，企業對項目的員工使用仍要行使監督、指導、協調和服務的職能。要求項目盡量精簡二、三線人員及冗余員工，以減少項目不必要的人工費支出。在項目承包合同中，有一項重要的指針，即工資含量指針。控制工資含量指針，可以促進項目做好編定員工，節約用工，從而控制人工費開支。

3.3機械費用的控制

主要是合理地安排施工生產，督促項目加強設備租賃計劃管理，減少因安排不當引起的設備閑置。項目也需協助機械設備的調度工作，盡量避免怠工，提高現場設備利用率。加強監督現場設備的維修保養，嚴格執行合理的操作規程，使機械設備經常處于完好狀態，避免因不正當使用造成機械設備的停置或損耗。協助做好上機員工與鋪助生產員工的協調與配合，提高機械臺班產量。[2]

4、竣工結算的控制

1）全面整理變更資料，正確的核定變更內容，確定工程量的變更，包括增加和減少的工程量。

2）竣工驗收。按照設計圖紙和變更確定的工程范圍，依據國家建筑工程驗收標準，按程序組織工程驗收。

3）留足保修費用。因為建筑產品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修問題，所以竣工結算要按照雙方的合同約定，足額留出保修費用。

4）工程造價審計部門及時做出各相關方認可的審計報告。根據審計報告，開發商組織工程技術人員和造價管理人員，對工程的成本管理共同做出總結報告，以便吸取教訓，總結經驗。

5、結束語

總之，加強施工階段的成本控制是每個房地產企業必須要做的，而且是要不斷完善的，施工階段的成本控制又是一個全過程，所以企業要充分的調動每個部門之間的積極性，使各個部門都參與到成本控制當中，在施工的全過程中積極的實現成本最小化，只有控制好了施工階段的成本，房地產企業才能更好的把握整個項目的成本，實現企業的盈利最大化。

參考文獻：

第4篇：房地產企業審計報告范文

隨著改革開放30年的發展及城市化進程的不斷加快，住房由傳統的供給分配制轉向市場貨幣化，由單一的基本住宅功能轉向不斷升級的大額商品消費。隨著消費者的消費觀念及政府管理手段的成熟，房地產企業要想在變幻莫測的市場環境中更好地生存和發展，做好成本控制尤為重要。

1 房地產企業成本控制存在的問題

1.1 全過程成本控制脫節，忽視動態管理

房地產企業雖然在施工過程中能根據施工設計圖進行嚴格的預算審核，但在設計階段不重視成本控制，會造成成本控制的全過程都無法達到理想的狀態。多數企業在項目結束后，雖然能認真結算但很少會對成本控制情況進行總結分析，不能為下一個項目提供成本控制方面的經驗。造成動態管理缺失，致使全過程成本控制脫節。

1.2 招標工作抓大放小，缺乏監管

在房地產項目的開發過程中，施工所需要的主要材料由房地產企業統一招標，與供貨商簽訂長期的供貨協定，從而降低材料的成本費用。但在復雜施工中，使用的材料類型繁多，不可能每一種材料都由中標供貨商提供，企業對其他材料的采購比較倉促，這就造成了在采購過程中時間緊張，采購部門不能合理、全面地完成詢價、比價，招標倉促，缺乏監管。為了能夠確保施工進度，不能做到“貨比三家”，匆忙招標采購造成了成本的增加。

1.3 施工階段缺乏協調和監督管理力度

在項目的施工過程中，對于在設計階段出現的工程變更，負責施工的單位是否完全按照變更進行施工，對此缺乏相應的監督管理。監理工程師和工程部門人員作為現場施工監督管理人員，對施工現場的變化情況沒有及時掌握和監督，對其中發生影響造價的現象不能及時地進行記錄和匯報，導致成本控制工作不能順暢銜接，增加了材料成本。例如，在施工過程中，供貨商的供貨時間與施工現場的進度沒有步調一致，材料提前進入施工現場這就產生了二次搬運費用，并且在搬運的過程中材料會發生損耗，導致成本控制工作不能順暢銜接，增加了材料成本費用。

1.4 審計不夠全面和深入

在竣工結算階段，由于缺乏對施工現場資料的保存，在與施工方有爭議時，只能處于被動的地位，無法做到據理力爭。審計過程中只注重項目完成后的結算審計，缺乏對施工過程的監管，這就忽略了事前控制。并且在結算審計的過程中，不能徹底地對成本進行分析。對成本控制問題沒有及時做出總結，使得類似問題再次出現。

2 房地產企業成本控制問題的原因

2.1 管理主體不明確

房地產企業的每個部門在職能范圍分工上非常精細，但看似分工明確，很多部門卻難以做到有效合作，只能在其職責范圍內做到成本有效控制。例如，工程部門認為負責預算和決算的部門管理成本控制工作，現場人員只負責該項目的施工質量和施工進度。因此，要想加強項目成本控制，首要的問題是明確成本控制的主體對象。

2.2 成本控制讓步于工程施工

房地產企業成本控制的主體不明確，團隊成本控制意識薄弱。在施工的過程中為了確保工程進度和工程質量，往往忽略了成本的控制，即使想控制好成本費用，也只是注重全局而忽略了局部，只注重竣工后的成本分析而忽略了施工前的預算協調。

2.3 成本控制流程和機制不完善

在成本控制過程中，人們關注的只是靜態資金需求計劃，并沒有形成“前、中、后”動態成本控制機制。首先，在項目開始時，缺乏目標成本控制；其次，在工程項目的實施中，沒有進行全過程和整體的成本控制；最后，在項目施工的每個階段的成本控制存在脫節現象，控制機制缺乏管理，責任和義務范圍界定模糊，權責不明確。

2.4 成本控制缺乏系統的信息化管理

房地產企業在迅速發展膨脹的過程中，隨著組織結構的發展龐大，管理流程也變得紛繁復雜，成本控制人員在采集、傳輸信息時要使用更多的精力，而且需要進行處理的各種信息以及相關的數據量十分龐大，只能人為地進行數據分析，效率非常低，從而導致信息傳遞滯后，無法提前預測和控制。

3 房地產企業成本控制的對策

3.1 房地產項目決策階段的成本控制

可行性研究不僅是一個項目立項的重要資料，也是投資者做出投資決策和籌集資金的重要依據，好的可行性研究能為投資者提供最優的方案。因此，可行性研究報告在編制時要細致，考慮到方方面面，使其具有可操作性與可借鑒性，不能只流于形式。要對項目進行全面的市場調研，合理分析需求預測，對規劃方案力求完美，對項目施工過程中的成本控制進行財務分析與評價，制定出完整客觀的可行性研究報告。

實行全員成本控制，激發全體員工控制成本的積極性，獎罰分明，以便進行有效的成本控制。成本控制人人有責，但應避免出現每個人都不管的情況。建立合理的成本控制組織架構，明確參與主體，做到職責明確。

3.2 房地產項目設計階段的成本控制

設計階段是房地產項目的初始階段，這個階段的成本控制屬于事前控制，所以，做好設計階段的優化和布局能較好地理順并控制成本費用。要嚴格實行限額設計，優選設計單位。開展限額設計的主要控制依據是項目的投資和估算，設計者根據工程的預算定額以及建筑材料的價格將最高投資限額分配到各階段的施工過程中，制定出設計限額和施工圖設計限額，依此作為設計和施工階段的成本控制指標。

3.3 招標采購過程中的成本控制

招標采購的傳統方式是單批量、低價格采購，這種采購模式雖然能保證施工的連續性，降低成本，但惡性的價格競爭帶來的往往是材料質量的下降。運用戰略合作采購，長期合作的供貨方能與房地產企業本身達成默契，擁有同等的價值觀和深度的合作經驗，使房地產企業在材料成本控制中獲得別人無法復制的市場競爭力。

嚴格審查投標人的資質資格，合理準確的編制標底及采購計劃。按照項目的總體規劃和施工進度，堅持“降低成本，保證工期”的原則，對項目的采購計劃進行審核，依據材料及設備的進場需求及施工的進度，編制月度、季度、年度招標采購計劃，達到科學合理、客觀可行、經濟適用。

3.4 施工過程中的成本控制

成本控制在施工期是一種動態過程，根據具體的項目日程，應適時制定合理的資金計劃。在實施的過程中要不斷調整項目的資金需求，做到經費的動態平衡。按照施工方法、工藝、工序等措施，確定合理、便捷的施工方案。組織專門的成本核算人員，對各階段的成本進行嚴格把控。

施工設計階段的更改對成本控制帶來了很大的影響，做好設計修改的審核對成本控制具有十分重要的意義。技術部門要仔細審核建設規劃，并對其進行優化，盡可能少做更改，對于不可避免的變更，要主動監控，嚴格審核，避免投資失控。

3.5 結算階段成本控制

在驗收工作中，一旦發現與合同要求不同或者不符合工程驗收標準，應書面告知施工單位，責令其按照合同的要求及標準整改。在整改的過程中一旦涉及費用問題，必須向承包方做好索賠工作。同時還要保證相關資料的完整性。

房地產項目有其自身的特殊性，在竣工后會不可避免出現維修，所以在這一階段要按合同約定留足維修費，還要委托造價審計部門對項目成本及時做出審計報告，根據報告反映的成本問題，組織相關人員對全過程成本控制做出具體總結分析，找出問題并加以解決，提高今后的成本控制能力。

第5篇：房地產企業審計報告范文

[關鍵詞] EVA;廣宇集團;業績評價;優化建議

[中圖分類號] F470 [文獻標識碼] B

一、前言

房地產業的健康發展是社會發展的基石，對我國國民經濟的發展具有非常重要的影響。在供給側改革背景下，政府推行購房降稅、購房補貼以及限制房地產開發商的開發建設等一系列政策，這充分體現了中央對房地產行業健康可持續發展的高度重視。因此，在當前形勢下，就需要我們更加關注房地產業上市公司的企業價值。

作為衡量企業價值的新興指標之一，經濟增加值（EVA）是美國斯騰斯特管理咨詢公司（Stem Stewart）在20世紀90年代提出。與傳統的會計指標不同，EVA強調了資本成本的概念，更能準確反映企業的盈利能力，同時能夠更有效衡量公司的經營績效。

國內引入EVA理念的時間較短，2001年9月，斯騰斯特公司在上海召開了“EVA國際研討會”，向上市公司、證券投資公司全力推薦EVA，由此EVA正式被引入國內。2010年，國資委要求中央企業用經濟增加值（EVA）作為評價指標來考核企業經營業績。與傳統指標相比，高佩佩（2014）認為對于農業上市公司來說，以經濟增加值為基礎的指標與公司價值的相關性更高，對公司價值的解釋力更強。作為一種新興的管理工具和管理理念，王敏（2016）認為EVA所代表的股東價值最大化及衡量企業真實業績的理念適應企業的業績評價要求。孫文靜（2016）提出EVA不僅是企業經營業績的考核工具，也是企業價值管理體系的核心。孫煊卿（2016）認為經濟增加值的合理利用有利于企業改善經營管理思路，提高資產利用效率，使公司股東可以考核經營者的真實業績。

二、EVA概述

（一）EVA的內涵

EVA是從稅后凈營業利潤中扣除包括債務和股權所有資本成本后的企業真實的經濟利潤。它以經濟利潤為基礎，全面考慮了資本的總體規模與結構。因此，它不再是簡單的凈利潤，而是強調了“增值”的概念。EVA的核心是資本投入是有成本的，只有當企業的盈利高于其資本成本時才會為股東創造價值。

EVA是一種綜合評價企業經營者有效使用資本和為股東創造價值能力的指標，是企業考核經營業績的工具，也是企業價值管理體系的關鍵。

（二）EVA的計算公式

1.稅后凈營業利潤。稅后凈營業利潤可用于反映公司資產的盈利水平。

稅后凈營業利潤=凈利潤+（利息支出+營業外支出-營業外收入）×（1-所得稅稅率）

2.資本總額。資本總額是指投資者投入到企業生產經營活動中的全部資本，包括債務資本和權益資本。

資本總額=債務資本總額+權益資本總額-在建工程

其中：債務資本總額=短期借款+長期借款+一年內到期的長期借款

權益資本總額=普通股東權益+少數股東權益+遞延所得稅貸方余額

3.加權平均資本成本

加權平均資本成本=權益資本成本率*權益資本比例+債務資本成本率*債務資本比例*（1-所得稅稅率）

其中權益資本成本率=無風險收益率+風險溢價

4.計算EVA

EVA=稅后凈營業利潤-資本總額×加權平均資本成本。

三、EVA在廣宇集團業績評價中的應用

（一）廣宇集團簡介

廣宇集團股份有限公司（股票代碼：002133）成立于1984年，是一家具有一級房地產開發資質的房地產企業。公司于2007年4月27日在深圳證券交易所上市。2015年，實現營業收入171953.72萬元，同比增長2.14%;資產規模達到873502.05萬元。廣宇集團建立了以杭州為中心，二、三線城市為重點的開發局面。在產品定位及設計理念方面，以開發高性價比的中小戶型普通住宅為主導產品，保留一定比例的高端住宅產品。

（二）指標計算

參照廣宇集團2012-2015年的財務報表及財務報表附注，根據上文的計算公式，其計算結果如表1、表2、表3所示。其中：綜合國內外學者觀點，選取1年期商業銀行定期存款利率3%作為無風險收益率;結合近幾年房地產市場和行業狀況，選取6%為房地產行業風險溢價。采用2015年12月3日一年期央行基準貸款利率4.35%和一至五年央行基準貸款利率4.75%的算數平均數4.55%作為債務資本成本率。

表1 廣宇集團2012-2015稅后凈營業利潤計算

單位：萬元

資料來源：根據《廣宇集團年度審計報告及財務報表》整理計算得出

表2 廣宇集團2012-2015資本總額計算

單位：萬元

資料來源：根據《廣宇集團年度審計報告及財務報表》整理計算得出

表3 廣宇集團2012-2015EVA指標計算

單位：萬元

資料來源：根據《廣宇集團年度審計報告及財務報表》整理計算得出

EVA和凈利潤的趨勢比較，如圖1所示

EVA與凈利潤的指標對比圖

第6篇：房地產企業審計報告范文

過橋資金業務種類多

過橋融資是一種短期資金的融通，目前，市場上過橋融資業務的種類繁多，而且這些過橋資金有共同的特點，一是期限短，使用時間多為三個月內。二是費用高，月息達4.5％～6％。

唐古拉財富董事副總裁譚吳楠告訴記者，“還舊借新”資金過橋是眾多過橋業務中的一種。他說，“還舊借新”是一種晟普遍應用的過橋。為解決企業在銀行貸款到期需續期，但自己又沒有資金歸還，必須臨時拆借資金，歸還老貸款，再貸出新貸款，用以歸還臨時拆借的資金。原來商業銀行對這種情況，往往采取展期的辦法；但鑒于人民銀行貸款管理辦法對于貸款展期的規定，展期原則上不能超過原貸款期限的一半。因此，商業銀行在企業貸款到期后往往要求企業歸還原貸款，再貸出新貸款，讓企業繼續使用資金。如此，企業在無足額資金情況下。就不得不去資金市場高息拆借一筆資金來周轉一下。企業做“還舊借新”過橋，費用還是很高的，如一個3000萬元的貸款過橋，6％的月息，一個月時間過橋費為180萬元。

譚昊楠說，在房地產金融領域，過橋貸款機制也被廣泛運用于開發商融資。由于開發商在拍賣獲取地塊后，尚未完全付清土地出讓金，就無法取得國有土地使用權證，進而無法通過抵押土地向商業銀行融資。因此，利用金融領域過橋貸款機制，開發商通過向非銀行的金融機構進行資金借貸，以此借款付清土地出讓款，并利用隨后將土地抵押給商業銀行的貸款償付這部分過橋貸款，形成“拆東墻補西墻”的格局，避免資金鏈的斷裂。

房地產項目過橋資金的主要需求，一是補交地價類，房地產企業使用過橋資金補交地價款，再用相關土地使用證申請銀行貸款用于償還過橋資金。二是，贖樓業務，在房產買賣中，因大部分房產都處于按揭狀態，在過戶前需把房產證從銀行贖出才能完成過戶。因而在房產交易活躍時產生大量的贖樓資金的需求。譚昊楠表示，他也給一些房地產企業提供了過橋資金服務。

另外，譚昊楠說，注冊資金融資過橋也是開展較多的業務。注冊資金融資在一些大城市已經很普遍，如果你要想注冊一家大型的投資公司，或者注冊資金達幾千萬元，甚至上億元，你又無法一下籌措這么多資金，那你只好選擇融資去注冊。現在，一般人都選擇專門從事這一行的中介去操作。可以說，在部分城市80％的公司注冊是通過融資來解決。一些社會游資專門從事注冊融資這一行業，他們往往與銀行、會計師事務所等部門有較好的關系，工商注冊的程序駕輕路熟，往往一周之內便可辦好所有手續。注冊資金的多少，與公司所有人承擔的風險大有關系。在貸款、對外融資以及貿易過程中，對方往往看重公司的注冊資金。因此，一些注冊資金偏小的企業，就會設法增資擴股。這又為注冊融資這一行當增加了新的業務渠道。

此外，企業還有在大小非過橋減持、管理層收購或股權收購過程中產生的過橋資金需求。首都師范大學金融學教授周紹威給記者講了一個過橋資金用于融資并購的案例――“無錫尚德并購案”。

周紹威說，通過殼公司“百萬電力”向“尚德BVI”提供6700萬港元的貸款，作為“尚德BVI”收購“無錫尚德”國有股權的保證金之用。當時協議約定，“百萬電力”對“尚德BVI”的債權可以轉換成在“尚德BVI”的股權。“百萬電力”這項過橋資金是“無錫尚德”啟動海外上市的第一筆關鍵資金，主要風險在于國有股能否順利轉讓。如果轉讓成功，其將獲得極高的收益率，所提供的6700萬港元可以在不超過半年內轉換成25％的“尚德BVI”股權，對應持有“無錫尚德”25％股權。當時財務數據顯示，“無錫尚德”截至2004年末的凈資產為2739.6萬美元，25％的股權對應的凈資產為684.9萬美元(約5480萬港元)，與該項過橋貸款額基本相當，而施正榮對“無錫尚德”2005年的盈利預測是4500萬美元，25％的股權相應可以分得的當年利潤達1125萬美元，也就是說，“百萬電力”當年的投資回報率就可超過100％。

企業如何獲得過橋資金

目前市場上，提供過橋資金服務的機構很多，信托公司、典當公司、擔保公司等機構都紛紛推出中小企業急需的過橋資金貸款業務，而且一些民間資金也樂于提供過橋資金服務。

記者在網上發現一家提供過橋資金服務的企業寫著“現有過橋資金1000萬元至1億元，項目不限，借款方地區不限，只要有抵押、質押、或擔保措施都可借貸，自有資金2至7天可到賬，按月計息，期限1至6個月均可。我方過橋資金費用最優，無前費用，可使貴方項目達到銀行的貸款條件。”

記者致電該企業的汪先生詢問企業如何獲得過橋資金，他說，企業要獲得過橋資金，首先，企業需提供資料清單，包括企業及法人基本資料，如：營業執照、公司簡介、法人身份證、法人簡歷、企業主要榮譽證書等。其次，企業要提供相關信用資料，包括企業貸款卡信息、企業基本信用報告、深圳信用網信息、個人信用報告等。再次，企業要提供有關財務方面的資料，近兩年審計報告和近期財務報表、近三個月銀行對帳單，企業的房地產證、設備清單等。最后，企業還要提供相關的銀行資料，與該單業務有關的銀行批復、銀行借款合同、授信合同、保證合同等。

另外，中易安房地產擔保有限公司的周先生告訴記者，可通過資金質押擔保的方式，幫助擁有房地產作為抵押物的客戶實現快速的過橋融資。過橋融資周期一般控制在6個月內，從接單到放款周期控制在2-3周內，滿足企業的過橋資金需求。

周先生說，過橋資金對企業的需求是，該企業擁有足額的房地產作為抵押物，但對資金需求比較急迫。中易安在確認抵押物足額和還款來源可靠的情況下，出具足額存單質押，銀行快速放款，幫助企業實現過橋融資。

國行融信(北京)投資擔保公司的李經理告訴記者，從資金提供方而言，他們對申請過橋資金的企業有幾個關鍵因素判斷。他說，具體講，一要看企業的決策人和管理人，主要是其品德與決策能力、管理能力。企業起步階段，決策人的決策能力與管理人的管理能力很重要。企業發展階段，決策人與管理人的品德對項目的風險控制會更加重要些。當然很多時候，決策人和管理人集于一人，但并不妨礙按兩種角色對其做出評價。人的因素可以占整個項目風險的25％或更高。

二要看行業，如果企業所在行業屬于朝陽行業，企業的決策人及管理人可能亦會成功；如果行業屬于夕陽行業，一個較好的決策人及管理人可能亦會失敗。因此必須衡量行業因素對其經營產生的影響。行業因素可以占整個項目風險的25％或更高。

第7篇：房地產企業審計報告范文

出納是指按照有關規定和制度，辦理本單位現金收支、銀行結算及有關賬戶，保管庫存現金、有價證券、財務印章及有關票據的總稱。下面是下面是小編為大家整理的關于房地產出納述職報告范文，如果喜歡可以分享給身邊的朋友喔!

房地產出納述職報告范文1時間如梭，轉眼間又將跨過一個年度，在領導及同事們的幫助指導下，通過自身的努力，我個人無論是在敬業精神、思想境界，還是在業務素質、工作能力上都得到進一步提高，其工作總結如下：

一、日常工作

1、收費。

2、依據現金收支單據編制收支日報、收入日報、收入月報及出納帳，由會計員審核簽名。

3、清點庫存現金(其中包括賬面備用金、公寓備用金及按金，墻磚費、內部賣廢品費)。

4、查詢銀行余額與帳面余額核對清楚，并查詢已開發票的金額是否到帳。

5、收入存行(將日常的收入及公寓的收入分別存入農業銀行及農村信用社)。

6、報銷及借支(由經辦人、部門主管、會計員簽字后方可支付現金。

7、登手工銀行日記賬及現金日記賬。

8、支票、法人章及網上銀行u盾的保管。

9、停車場月保卡的設置與發放(業主來收車位需發月保卡，按業主交的管理費來設置使用日期)。

10、工資的發放，制工資發放表(轉賬工資及現金工資)，核對員工的帳號與金額，開支票在銀行轉帳。

11、每個星期五準備備用金退裝修按金。

12、會計每三個月會打交款通知單，將其裝訂好，以便查閱和統計繳費戶數。

二、工作中遇到的問題

在工作中如遇到自己無法解決的問題，應請示領導給予提示或是解決問題的方法。

房地產出納述職報告范文2不知不覺加入到公司這個大家庭已經一年了，時間說短不短，說長不長。但這段時間給我的感覺卻是非常親切，親切的領導，親切的同事，也非常的溫馨，溫馨的工作環境，溫馨的工作氣氛。過去的近一年的時間里發生的點點滴滴，更是讓我時常回味，時常想念。在公司的這段時間，不僅認識了這么多好同事，更多的是學到了很多東西，以前對房地產一無所知的我，現在也能多少了解一些，也能協助銷售人員簽定購房合同，這對我來說是很大的收獲。在新的一年即將到來的美好時刻，我把自己這一年來的工作做了一個總結，有值得驕傲的工作成績，也有不足的工作缺點，也希望通過總結，對自己有一個正確的認識，也請領導，同事對我的工作進行監督。

作為一名財務工作人員，一名出納，我非常清楚自己的崗位職責，也是嚴格在照此執行。

1、嚴格執行庫存現金限額，把超過部分按時存入銀行。

審核現金收支憑證，每日按憑證逐筆登入現金日記帳。

2、嚴格保證現金的安全，防止收付差錯。

對收入和付出的現金及支票都由我和主任雙重復核，以確保準確無誤。

3、堅持每日盤點庫存現金，做到日清日結。

這樣一來，問題便不會留到隔日，及時發現，及時改正。嚴格遵守銀行結算紀律，對拿去銀行的票據做到填寫無誤，印鑒清晰。

4、嚴格審核銀行結算憑證，處理銀行往來業務。

對業務單位交來的支票，在收到支票時，認真審核該支票的金額，日期，印鑒，然后正確填寫銀行進帳單。堅持做到每日序手工登記“銀行存款日記帳”。

5、隨時掌握銀行存款余額，不簽發空頭支票。

保管好現金，收據，保險柜密碼，印鑒，支票等。妥善保管好收付款憑證，月末準確填寫好憑證交接單，及時傳遞到集團公司分管財務手里。對于這快日常工作，自我經手以來，沒有出過任何差錯，我想這一點應該是值得驕傲的。

6、每月編制工資報表，到月底及時匯總各部門當月考勤情況，詢問領導當月工資是否有變化，然后根據其編制工資報表，編制完畢先交由主任審核，審核無誤后，交由總經理簽字確認。

最后是在工資的發放過程中，做到認真仔細，不出差錯，在這點上，我有過一點失誤，雖然及時糾正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里還有一塊就是和房地產業務有一定關系的工作，就是去集團公司給媒體及相關業務單位請款。

領導剛交給我這份工作的時候，我并沒有把它和業務聯系在一起，只是廣宣部的同事將單據及請款單填好簽好字后，我便盲目的就拿到集團公司，一旦分管會計問到我相關問題，我便是一問三不知，只好又回來問廣宣部的同事，這樣既浪費了時間，又給人留下不好的印象。經過主任和廣宣部同事的指導，我逐漸對房地產廣宣方面有了了解，后來再去請款，也順利了很多，也節約了很多時間。而且，我將請款這項工作用細致的表格健全，做到有據可查，也便于年終統計。

當然，一年的工作要用文字寫完，肯定是不太完善，特別是做出納，本身就是做一些日常性的事務，而且涉及到一些保密制度，所以我就總結到這里，以后工作上有有待提高的地方，請領導和同事多指導，爭取在新的一年里，把工作做得更細，更完善，不出癖漏。

房地產出納述職報告范文3在--年的這一年度中，我繼續擔任公司的出納一職，主要負責中融信、中大南分的出納工作以及統計填報工作。現將這一年的工作總結如下：

一、工作方面：

(一)在出納工作上，主要有銀行結算業務、現金收付業務、保管。

1、以票據結算的方式到銀行進賬付款。

主要支付了中融信辦公室的物管費、房租、水電費、空調使用費;營銷部門的廣告策劃費;設計費、測繪費;工程裝飾費;律師顧問、稅務咨詢費等。中大南分方面主要支付給森林故事物業管理公司以及貴陽市住房和城鄉建設局。

2、按時依據實際發生的業務和會計憑證登記現金日記賬、銀行日記賬。

3、根據每月銀行對賬單編制銀行余額調節表。

4、定期或不定期進行現金盤點并編制現金盤點表。

5、各月經過余額調節后賬實相符，未出現金額上的較大誤差。

6、做好會計憑證的保管工作。

積極配合每月審計部門的內部審查。

7、工資發放方式改革，改現金發放為發到銀行卡上，采用網銀轉賬方式發放，方便快捷且不易出錯。

8、為中大森林故事的業主開不動產銷售發票，收取維修基金、水電煤氣、可視對講、房款面積差價等款項。

今年共有大約17家業主來辦理發票，2人購買了森林故事四個車位。

9、到南明區地方稅務局、南明區國家稅務局辦理中大公司納稅申報、發票購買相關事宜。

后因為稅務申報改革，先是零申報企業采用短信申報方式，后稅務局開始采用聯網申報。年初新版發票開始使用，原手開發票統一更換為機打發票，參加了稅務局組織的對于機打發票開具的相關培訓。

10、從去年9月底到今年9月底為止，每周日在中大國際廣場售樓部擔任財務收銀員，主要收取認籌會員費、商鋪以及房屋的首付款。

收款開具的收據、金額在每日工作結束后按時統計，并由當日值班會計、銷售部負責人簽字核對。期間參加過三次中大國際廣場的解籌活動、一次正式開盤活動。工作結束后，所有收據、代金券以及售樓部財務室鑰匙一把都已交還至會計處。

(二)對于統計填報方面：

1、數據都是據實填寫，并已按時將月報、季報上報到南明區統計局、貴陽市統計局。

因中融信項目還未動工、中大南分未有項目，因此每個月填報的數據基本保持不變。

2、統計局組織的培訓都已參加，統計政策的變動以及報表內容的改變都已掌握。

3、遵守統計法以及統計政策的各項規定。

二、工作中存在的問題以及反思：

(一)本職工作上基本做到了認真負責，但也出現了一些疏忽，對此我進行了深刻的自我批評與檢討。

財務工作首先需要謹慎，要嚴格按照公司的財務規章制度辦事，每付出去的一筆款項不僅需要各位領導的監督，更需要我們財務人員的謹慎，金額過大時就算手續齊全也應當再次向領導確認。但是我在這一點上確實存有失誤，今后定當時刻警醒，提醒自己嚴格按照出納的崗位職責和規范做事。出現的`一些失誤對于我來說是一次教訓，也是一次成長，從中學到的東西將會使我今后的工作更加完善。

(二)需要不斷加強專業學習。

在今年參加了會計資格證書的考試，并順利通過。由于今年全省會計從業證書考試時間的大調整以及初級考試的報名時間錯過等原因，原定于今年繼續參加會計初級資格的學習調整到明年，希望通過更多的學習來加強我的工作技能。

同時，對于房地產行業的諸多知識我還了解得不夠，身為房地產行業的一名出納，更要立足于長遠的職業發展，因此了解整個房地產行業的情況以及房地產行業的相關稅法等是非常必要的。

(三)參加工作已經一年有余，對于出納的工作內容已經基本掌握。

財務工作很多時候都是重復性的工作內容，但出納只是財務的初級，還有更高深的東西值得我學習。同時我也希望接觸一些其他的挑戰，畢竟我剛參加工作不久，需要學習的東西還很多。要專精也要博識，這樣將來才能更好地為公司創造效益。

(四)在工作中團結同事，和睦相處。

我參加工作時間短，各方面都缺乏經驗，因此需要虛心像各位同事學習。在能力范圍內，幫助同事解決遇到的問題，努力與大家創造和諧的工作氛圍。

房地產出納述職報告范文4自6月份入職以來，主要從事公司財務部出納一職。在部門中我們的每一名財務人員都有自已收獲，盡管職位分工不同，但是能看到每一位同事盡職盡責的為公司的發展做出的奉獻。同時對我來說更是一份磨練自己意志力、提升自我能力、展現自我價值的一個機會。

在工作期間，能夠按時保質保量的完成領導交予的工作，并且從這份工作中，讓我學到了更多的業務技能及為人處世的道理。下面我將針對我近五個月以來的工作做出簡要回顧和總結。

一、主要工作內容。

嚴格按照公司財務制度要求，辦理費用報銷，現金、銀行的收付業務;協助完成金蝶財務軟件的安裝、調試及模板的修訂;完成與銀行相關的業務，支票、憑證的購買，對賬單據的打印、校對;認真登記日記賬、銀行存款日記賬，保證日清月結;保管庫存現金、有價證劵、公司資料及有關印章;登記支票和公司資料使用情況;完成記賬憑證的填寫，打印，歸檔;按月統計當月合同的類型涉稅金額代下個月粘貼印花稅票;按月編制銀行余額調節表，現金盤點表等財務相關報表;協助部門領導完成《財務支付程序》、《差旅費程序》、《采購立項程序的》、《固定資產管理程序》、《財務保密清單》等文件的修訂;與財務公司聯系開立一般賬戶的相關事宜。

二、其他工作內容。

完成財務經理交待的其它財務相關工作，如：財務用辦公用品的采購等;協助綜合管理部完成公司籌備期間的辦公用品的采購，快遞的收發，與物業公司的交涉及住房公積金的開戶等先關事宜;協助綜合管理部組織公司第一次秋游活動;加入高端座談會會務組，并配合領導完成高端座談會的物資采購及會場布置等相關工作。

三、工作進展及心得。

作為一個合格的出納，必須要學習、了解和掌握政策法規和公司制度，不斷提高自己的業務水平和知識技能。也深刻了解到出納人員要有較強的安全意識，現金、有價證券、票據、各種印鑒，既要有內部的保管分工，各負其責，并相互作用。

在工作期間，我會嚴格要求自己，具有較強的.責任心和進取心，工作熱情度較高;樂于與他人溝通，有很強的團隊協作能力;責任感強，切實完成領導交付的工作，和公司同事之間能夠通力合作，關系相處融洽而和睦，配合各部門負責人成功地完成各項工作;積極學習新知識、技能;注重自身發展和進步認真、高效的做好領導布置的每一項任務，能夠做到在工作中發現問題，總結問題，在細節上出現的漏洞，能夠及時的改進;在此，我非常感謝部門的領導和同事對我的工作期間的耐心幫帶，感謝我的同事對我工作中出現失誤后給予及時的提醒和指正，能夠讓我在處理各種問題時考慮得更加全面，正確對待自己，找準不足之處，迎接新考驗和挑戰。

通過近五個月的工作，我覺得自己還有一些不足之處，需要在今后的工作中不斷加以改進。

文字功底差，在個人工作匯報等工作報告中語言、措辭等運用不當;對待工作不夠嚴謹，多次出現不應該發生的小錯誤;工作中，與同事之間的溝通力度不夠;

四、20--年工作計劃。

新的一年意味著新的起點、新的機遇、新的挑戰，我決心再接再厲，更上一層樓。在新的一年，我需要認真的審視自己，將自身的問題、缺點一個個消滅掉。

那么，在本職工作上的計劃及方向：對待工作上，需要嚴格執行現金管理制度，認真掌握庫存限額，按現金收付記賬，憑證辦理收付，金額方面要當面點清，防止工作出現拆錯。

做好現金、銀行存款日記賬，做到日清月結，保證賬證相符，賬款相符，存取與銀行賬目相符的工作。

及時核對銀行存款，做到賬款相符;管理好相關憑證，防止丟失。

不斷學習，不斷提高業務水平，與部門會計人員密切配合，做到相互支持、配合默契。

在個人能力上，我需要得到以下進步和提升：

需要要進一步加強文字綜合能力，在個人報告上要書寫嚴謹、措辭得當。

工作中要更嚴謹細致，確保不出任何差錯。

提高自己與公司各部門成員的溝通能力及團隊協作能力。特別是和工商、稅務、社保等單位的外聯溝通能力。

五、總結。

在這短短的幾個月的工作中，所有成績都只代表過去，所有教訓和不足我們每個人都牢記在心，努力改進在以后的工作中我將加強學習和掌握財務各項政策法規和業務知識，不斷提高自己的業務水平，加強財務安全意識，維護個人安全和公司的利益不受到損失，做好自己的本職工作，和公司全體員工一起共同發展。

再次也真誠的感謝幫帶過我的部門領導，感謝你們對我工作期間的幫帶及指導，才能讓我有了今天的進步和成長。

在新的一年，我將會盡最大努力，和你們一起共同進步、學習，為我們的公司做出小小的貢獻。

房地產出納述職報告范文5財務的工作是不能容的絲毫馬虎,財務人員的工作報表是絕對保密的,這會直接影響到一個企業的運行。因此,在平時的時候,需要制定一個完善的管理體系,房地產商對于財務出納看的更加重要,下面為朋友們介紹房地產建筑企業財務出納述職報告,大家可以參考。

時間如梭,轉眼間又跨過一個年度之坎,回首望,雖沒有轟轟烈烈的戰果,但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪。

年初,置業公司經營管理模式調整,財務工作并入財務部;客旅分公司人員分流,財務工作又并入財務部;新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現,出納核算、財務管理工作納入財務部。--年-月份集團公司推出財務合同管理月,財務部被推向了陣地最前沿;--年-月份集團公司實際預算管理,財務部是沖鋒陷陣的先鋒隊。公司內部,要求管理水平的不斷地提升,外部,稅務機關對房地產企業的重點檢查、稅收政策調整、國家金融政策的宏觀調控,在這不平凡的一年里全體財務人員任勞任怨、齊心協力把各項工作都扛下來了,下面總結一下一年來的工作。

一、職能發展

過去的一年,財務部在職能管理上向前邁出了一大步。

1、建立了成本費用明細分類目錄,使成本費用核算、預算合同管理,有了統一歸口的依據。

2、對出納報表進行梳理、格式作相應的調整,制訂了出納報表管理辦法。

使出納報表更趨于管理的需要。

3、修改完善了出納結算單,推出了出納憑證管理辦法,為加強內部管理做好前期工作。

4、設置了資金預算管理表式及辦法,為公司進一步規范目標化管理、提高經營績效、統籌及高效地運用資金,鋪下了良好的基礎。

公司推出“財務、合同管理月活動”,說明公司領導對財務、合同管理工作的重視,同時也說明目前財務管理工作還達不到公司領導的要求。

為了使財務人員能充分地認識“財務、合同管理月活動”的重要性,財務總監姚總親自給財務部員工作動員,會上針對財務人員安于現狀、缺乏競爭意識和危機感,看問題、做事情缺少前瞻性,進行了一一剖析,同時提出財務部不是核算部,僅僅做好核算是不夠的,管理上不去,核算的再細也沒用,核算是基礎,管理是目的,所以,做好基礎工作的同時要提高管理意識,要求財務人員在思想上要高度重視財務管理。如對每一筆經濟業務的核算,在考慮核算要求的同時,還要考慮該項業務對公司的現在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題,現在考慮不充分,以后出現紕漏就難以彌補。針對“財務、合同管理月活動”進行了工作布置。

1、根據房地產行業的特殊性結合公司管理要求對開發成本、期間費用的出納二級、三級明細科目進行梳理,并對明細科目作簡要說明,目的,一是統一核算口徑,保證數據歸集及分析對比前后的一致性;

二是為了便利各責任單元責任人了解財務各數據的內容。這項工作本月已完成,并經姚總審核。目前進入貫徹實施階段。

2、配合目標責任制,對財務內部管理報表的格式及其內容進行再調整,目的,一是要符合財務管理的要求;

二是要滿足責任單元責任人取值的要求及內部考核的要求。財務內部管理報表已經多次調整修改,建議集團公司對新調整的財務內部管理報表的格式及其內容進行一次認證,并于明確,作為一定時期內相對穩定的表式。

3、針對外地公司遠離集團公司,財務又獨立設立核算機構,為加強集團公司對外地公司的管理,保證核算的統一性、信息反饋的及時性,提出了與駐外地公司財務工作聯系要求。

--月份與寧波公司財務進行交流,將財務核算要求、信息傳遞、對外報表的審批程序、上報集團公司的報表都進行了明確。

4、對各公司進行一次內部審計,目的,是對各公司經營狀況進行一次全面地了解,為今后財務管理做好基礎工作。

5、根據公司的要求對部門職責進行了修改,并制訂了部門考核標準。

為了使出納核算工作規范化,重新提出《財務工作要求》,要求從基礎工作、出納核算、日常管理三方面提出,目的是打好基礎。內部開展規范化工作,從出納核算到檔案管理,從小處著手,全面開展,逐步完善財務的管理工作。

6、出納知識的培訓,我們從三方面考慮培訓內容,一是《出納法》,要了解出納知識,首先要了解這方面的法律知識;

二是出納基礎知識,非專業人員學習這方面知識的目的要明確,目的是為了看懂出納報表,為了能看懂報表,就要了解一些基礎的東西;三是如何看報表,這是出納知識培訓的重點。

經過調研、溝通、設計,于--年--月推出《成本費用明細分類目錄及說明》;于--年--月--日推出《出納報表管理試行辦法》;--年-月--日推出《出納憑證管理試行辦法》。出納報表推出執行-個月后,從出納報表格式設置上看,報表格式設置還是比較科學,能比較清晰地反映出納的有關信息。但房地產行業的特殊性,銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異,這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況,需要增添一個表補充;另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。

出納憑證使用涉及到每個公司和部門,下文后財務部進行電話通知,-月份實行逐步換新的辦法,-月份要求全面試行。試行一個月時間來看,主要暴露出來的問題是單子如何填寫與審批程序怎么走。針對這些問題,我們組織各公司綜合管理人員進行交流,明確有關事項,解決設計上的不足。--年-月份,針對出納憑證管理試行情況,再一次征求各公司對報銷單據意見,根據大家的建議,對出納結算單據作進一步完善,并于--年-月--日下發了有關規定。

經過財務合同管理月活動,財務部的管理意識加強了,管理能力也得以提高,財務部從出納核算向財務管理邁出了關鍵的一步,但我們的管理水平離公司發展的需要還有很大的差距,需要我們不斷地完善和提高。

二、職能管理

(一)核算工作

核算工作是本部門大量的基礎工作,資金的結算與安排、費用的稽核與報銷、出納核算與結轉、出納報表的編制、稅務申報等各項工作開展都能有序進行、按時完成。

1、出納審核

出納審核是把好企業經濟利益的關鍵,嚴格按有關規定執行,決不應個人面子而放松政策。如--家園項目地處余杭--,根據稅法規定建筑安裝工程專用發票必須使用項目地稅務機關提供的發票,否則建設單位不得在稅前列支,為此我們對工程發票的來源嚴格審核,并將此項規定傳達到項目公司,目前工程量大的施工單位均在當地稅務機關辦理相關手續,并使用當地稅務機關提供的發票。在審核中發現一些臨時工程、零星工程的施工發票未按規定辦理,我們在嚴格審核退回的同時,幫助他們聯系稅務機關如何開具工程發票的事宜,使企業雙方利益都得到有效的保障。

2、材料核算

材料占工程成本比重較大,同時也是保證產品質量的重要因素之一。通過甲供材料的方式,解決了這方面的質量問題,但在價格這個不確定因素上難以控制,從下半年開始建筑材料價格不斷上升,甚至出現斷貨現象,特別是水泥價格翻一番,還提不到貨,為了確保工期順利進行,配合材料部門調整采購結算方式,由原來的先提貨后付款改為先付款后提貨。

公司與供貨商結算材料款一般較遲,現在送貨清單是在結算時才轉到財務,一是造成財務不能及時向用料施工單位結算材料款,二是由于時間較長給財務與施工單位核對增加難度,已發現過送貨清單的領用人簽字與用貨單位的簽字不符的問題。

在材料采購調撥過程中,我們感覺在材料管理的“采購——供貨——結算”三個環節中,我們只掌握了兩頭,對供貨這一環節掌握不夠,材料供應均由廠家與施工單位交接,我方是否參與驗收不清楚,因收貨單上無我方人員的驗收簽字,這就無法掌握材料實際到場的品質與數量。如-月份與施工單位核對鋼材時發現同一份“供貨單”,施工單位提供的“收貨聯”與廠家提供的“結算聯”在鋼材等級上出現差異,經核實,是廠家供貨時未注明等級,發現后也未及時補救,只在“結算聯”上進行了修改。提醒我們如何管理好材料“采購——供貨——結算”三個環節,特別是供貨環節監控管理。

3、出納內部報表執行

對-月份出納報表審核中發現存在的問題,如:①---公司的“費用明細表”明細目錄未按新規定執行,使用的仍然是老格式,發現后要求重新調整編制;②--公司未按新表編制,因為信息傳遞上的出了問題,已通知從-月份報表按新表式編制。對這件事的反思,一項新工作的推行,一是要責任人大力宣傳并監督執行,二是執行人足夠重視并自覺執行,只有這樣一項新工作才能有效地推行。

對出納報表推出執行-個月后進行反檢,從出納報表格式設置上看,報表格式設置還是比較科學,能比較清晰地反映出納的有關信息。但房地產行業的特殊性,銷售收入與結算利潤有一個時間上的差異,這樣“損益明細及異動情況表”就無法全面反映出損益情況,需要增添一個表補充;另外需要增添反映“財務費用”的報表。這樣對一個公司的財務狀況能較全面地反映。已設計好“出納報表(內)ⅳ《經營情況表》”和“出納報表(內)ⅴ《融資及融資成本情況表》”。并布置集團公司和--公司在編制-月份報表時試行。本打算在-月份報表中全面推廣,因這項工作的前期工作量較大,由于-月份開展稅務自查工作把此事擔擱了,要求-月份落實執行。

4、銷售管理

春節前后按揭放款緩慢,針對這個問題,姚笑君副總裁親自督陣,由財務部與銷售部門進行了核對查明原因,并催促銀行放款。并明確了職責,按揭資料由銷售部門負責,整理完整的資料提供給按揭放款銀行的同時,將名冊報財務部,財務負責催放工作,在規定放款期限內未放款的由財務與銀行交涉并查明原因。

-月份公司加強了財務部銷售管理力量,加強了對銷售臺帳的審核,加快了財務銷售明細的編制,及時與銷售置業部的銷售月報表進行核對,并對銷售計劃完成情況、銷售政策執行、未收款原因進行分析,提出有關措施。如:從-月份開始銀行有關個人住房貸款的門檻提高,要求客戶提供的資料增加和貸款額度的控制,建議置業部在簽約及辦理按揭前與客戶說明情況,或了解清楚客戶的相關信息,避免按揭辦理后反復工作;對銀行提出的黑名單客戶抓緊催促辦理相關手續,并對這批客戶多加關注。

5、稅務政策及納稅申報

運用稅務政策,向稅務機關申報集團公司向下屬子公司計提管理費的申請,經--市地方稅務局檢查審核于--年月--日下文批復同意--建設集團有限公司對--山水人家置業有限公司、--坤和建設有限公司等-戶企業按不超過當年銷售收入-%的比例提取--年度總機構管理費。--年出納決算中集團公司向山水人家置業公司提取了--萬元。對--年養老保險進行清算,整個集團養老保險分-個公司交費。這樣利于管理,對該項費用支出便于掌握,主要還是有利于接受稅務與社保的檢查。--年度,山水置業公司產生利潤,為彌補以前年度的虧損,我們做了稅務審計和申報工作,經多方努力于--年-月獲得所得稅退稅返還--萬元。

(二)審計工作

1、--置業公司一期交付結算后產生了利潤,在進行所得稅申報的同時,辦理以前年度虧損彌補申報。

為彌補以前年度虧損委托--天瑞稅務師事務所對山水置業公司--年、--年及--年進行了稅務審計(--年、--年已審計過),出據的審計結果符合公司利益,西湖區地方稅務征管局已對山水置業公司前五年的虧損進行了核實。2、委托--興合出納師事務所對集團公司、山水置業、--置業、客運中心、集團合并報表進行出納審計,審計的目的是為了融資的需要。已取得了集團公司、山水置業、--置業、客運中心審計報告,審計報告出據的審計結果基本符合公司要求。集團合并報表的出納審計報告經過蹉商獲得了有效的出納審計報告。

3、委托--興合出納師事務所對集團公司增資的驗資工作,已取得有效的驗資報告。

4、-月份對各公司財務狀況進行了一次審計;

--月份對客旅分公司--年經營進行了內部審計;對投資企業彩虹城項目的--年出納報表進行復核;-月份對社區服務公司--年經營情況自查工作進行了布置,并進行了財務審計。

5、今年房地產行業是稅務機關重點審查對象,為此我們在-月份已對--年的有關出納資料進行復檢,做好有關準備工作。

-月-日,--市審計局前來對山水置業公司進行稅務的延伸審計,由于準備充分,審計后對我們的出納核算規范性給予肯定。

6、--年-月--日,--市地方稅務局稽查二局召開屬管轄的下房地產企業稅收繳納情況稽查工作會議。

本次稅務大檢查在全省范圍開展,會上對稅務大檢查工作進行了布置,稅務大檢查工作分三個階段,第一階段,為自查階段,時間從-月--日至-月--日,給企業一個補交的機會;第二階段,為市地方稅務局稽查二局對重點企業進行稽查,時間從-月下旬至-月底,對以下三類企業為必查對象:①自查情況空白的;②銷售利潤率不到-的;③不交自查情況表的,另外按自查戶數的--%比例確定重點檢查對象;第三階段,為省局重點檢查。

公司領導對這次稅務大檢查工作非常重視,姚笑君副總裁會后親自布置了自查工作,要求財務人員全力以赴做好自查工作,經過--天的奮戰,完成了自查工作。在自查申報過程中,認真對待稅務機關的查詢,在姚笑君副總裁統一部署下順利通過自查申報,未將我公司列入重點檢查行列。

第8篇：房地產企業審計報告范文

（一）培訓打基礎。派人參加了省廳舉辦的大數據知識介紹和運用培訓，全局審計人員還參加了省廳舉辦的大數據知識介紹和運用遠程視頻培訓，使審計人員初步對大數據的內涵和運用有了一定的了解。結合審計實際，在局內舉辦了如何適應大數據時代的到來，如何運用大數據開展財政預算執行審計等知識的培訓，進一步深化審計人員對大數據概念和運用的理解。

（二）建立數據庫。從2015年10月起，用近4個月的時間，抽專人建起了數據庫，集合了自2012年以來全縣78個一級預算單位的部門預算收支備份數據和財政總預算會計數據、預算編制數據、國庫集中支付數據、非稅收入數據、基金預算收支數據，今年又集中了車輛管理、工商登記、地稅征管、房產登記、2015年低保發放等方面的數據。還組織資金，購置了設備，建起專門開展項目審計的數據分析室。

（三）初步運用探路。在安居保障房工程審計中，運用房屋租賃信息、房產登記信息、車輛管理信息、工商登記信息以及納稅申報信息等數據進行關聯比對分析，查出了保障房在動態管理中存在的一些問題，如不屬于安置對象的分配了保障房，分配了保障房后又購買車輛的，分配了保障房后又購買商品房的等問題，根據查出的這些問題，及時責成縣住建局立行整改。這也是該局運用大數據進行分析取得的初步成效。

（四）逐步擴大運用。在地稅審計中，利用省廳下發的地稅征繳備份數據進行了以下四個方面的分析嘗試。一是將納稅登記與納稅申報進行關聯比對，分析有多少比例沒有納稅申報，揭示納稅管理上逃稅、漏稅行為。二是審查房地產企業少征漏征營業稅和土地增值稅，房地產企業進行房地產開發經營業務應繳納的營業稅和土地增值稅計稅依據一般應該一致，均應等于年度財務報表的營業收入，以房地產企業已繳納入庫的營業稅和土地增值稅為基礎，比對此兩稅的計稅依據與年度財務報表的營業收入是否一致。如果三者不一致，在沒有正常原因的情況下，則有可能是相關稅款未足額征收。三是通常來說，房產稅或城鎮土地使用稅應同時繳納。通過對"地稅局2015年征收數據"表中所有征收記錄按納稅人進行分類匯總，存在部分納稅人存在著只交房產稅、或只交城鎮土地使用稅的疑點。四是對稅收結構進行審查，分析各行業稅收反推一二三產業對財政收入的貢獻率，通過分析不同行業和一二三產業稅收占比，找出產業發展上的差距，為縣委、政府決策產業結構調整，加大招商引資力度，發展規模企業和培育稅源提供參考依據和建議。

（五）做好財政聯網適時動態監測審計。該局的財政聯網系統起步于2010年，最初的兩三年主要是用來采集財政數據。從2013年下半年開始試行財政聯網動態監測。一是按照省審計廳和州審計局的規定動作要求，做好全年不少于四次聯網審計工作，最多的次數是2014年該局每月開展一次聯網審計，全年出具12期動態監測審計報告。二是在聯網審計中，根據自己的能力，不貪多，每次確定一個或兩個重點內容，如2011年至2015年，分別對會議費、濫發津補貼、資本支出、建設支出納稅情況、大額撥款到個人賬戶、三公經費增減情況，節日大額支出等方面以國庫支付數據和會計摘要為基礎，以查詢篩選方式方法對全縣所有預算部門單位進行動態監測，發現疑點后，對有問題的部門單位出具“財政聯網審計動態監測問題聯系單”進行核實，收到這些部門單位對核實情況的回復意見后，對屬實的單位，下發整改意見書，同時上門督辦或電話督辦其整改到位。僅2015年第一期監測查出X鎮財經所、X鎮人民政府、縣XX等12個單位違反規定發放獎金和補貼113260元，第二期監測查出縣XX局、縣XX局2個單位違規發放獎金16155元，第三期監測查出縣XXX建設指揮部支付給施工單位的工程款少交稅款100多萬元。今年一季度的動態監測將公用經費支出作為監控重點，通過對國庫支付數據進行監測，形成了對3個單位的疑點，分別包括“記賬憑證摘要不規范”、“大額支付直達本單位個人賬戶”。根據監測結果出具了3份“財政聯網審計動態監測問題聯系單”，已分別送至各疑點單位，目前正在核實階段。通過近幾年的財政聯網動態監測審計，積累了經驗，摸索出了一些方式方法，提高了審計人員的技能。起到了審計全覆蓋的作用，但在聯網監控審計的深度方面還遠遠不夠，還有潛力可挖。該局審計人員均達成共識，認為財政聯網審計在當前審計資源和審計力量嚴重不足的情況下，是加大審計監督全覆蓋的一種有效方式和方法。

（一）數據分析人才力量嚴重不足，難以勝任這兩項工作。從該局的實際情況來看，2012年至2015年，先后選派8人參加了審計署和省廳舉辦的計算機中級培訓，因專業性太強，加上參學的人員基礎不強，只有1人取得審計署頒發的合格證。雖做了上述努力，但這方面人才仍然嚴重不足。

（二）任務太重，沒有充裕的時間來保障數據分析和財政聯網審計工作。基層審計人員除了參加精準扶貧和紀委組織的專項檢查等各類活動外，平均每個項目的有效實施時間大概在20天左右，在此情況下，審計人員根本沒有時間靜下心來思考如何做好數據分析。本來做好了數據分析可以減少審計人員的工作量，但關鍵問題是一個基層局只有1人能勉強做分析這件事，而年青同志雖然會分析，會編寫分析語句，但年青同志工作經驗不足，又會造成他思路不

第9篇：房地產企業審計報告范文

中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號：

前言：房地產作為我國的經濟發展主要支柱之一，近年來發展迅猛。但計劃與機遇并存，大浪淘沙后在市場上最終能存在的必定是具有自身特點的企業，或可以理解是建造大多數客戶需要產品的企業。如何在如此為數眾多的企業中脫穎而出并謀得一席之地，筆者認為可以從“精細化“管理入手。

產品定位精細化

項目的定位，指的就是想把項目做成一個什么樣子。一方面是指建筑本身的樣子，另一方面指的整個項目在市場上的形象，即在客戶心目中的形象。定位正確與否決定了一個地產項目的成敗。個人認為應著重注意下列問題。

1、確定定位的工作順序，即抓好工作主線。具體來說，主要可按以下流程進行：市場調查土地條件分析和確定潛在客戶群產品定位（戶型、面積、檔次等）租售價格定位征詢意見方案調整成本與費用測算預測租售收入和租售進度經濟評價確定最后方案。

2、市場定位的主要內容。一般而言須注意以下幾點。

2.1確立開發理念。基于企業的價值觀、文化觀，發揮企業的競爭優勢，確定開發的指導思想和經營模式，使得項目定位有利于企業的長久發展，有利于品牌建設；

2.2明確用途功能。在市場定位時應根據城市規劃限制條件，按照最佳最優利用原則確定開發類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能；

2.3篩選目標客戶。在市場調查的基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客戶，分析其消費能力，為產品定位和價格定位做好基礎工作；

2.4進行項目初步設計。在市場資料的基礎上，根據土地和目標客戶的具體情況，確定建筑風格、結構形式、房型、面積和建筑標準等內容；

2.5測算租售價格。參照類似房地產的市場價格，運用適當的方法，綜合考慮房地產價格的影響因素，確定本項目的租售價格；

2.6根據企業經濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當的入市時機，充分考慮到風險和利益的辯證關系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。

3、按產權所有方明確定位。項目建設后產權持有人不同，產品定位的思路也會有所區別。

3.1長期持有。長期持有可以通過或租賃或經營的方式在收得租金的同時享受通脹土地升值帶來的雙重收益。產品定位成敗的關鍵也在于能否配合時間長度，規劃階段性的產品及經營與財務計劃，以確保全過程利益最大。

3.2短期獲利。短期獲利的不動產產品定位，要特別注意收益實現的可能性及投入資金的效率。如項目改造（創業園區）、傳統成熟的短工期作品、有買點的創新（挑高、夾層等），有助于迅速回籠資金，提高不動產短期投資利益。

4、經濟環境變化時的產品定位

4.1通貨膨脹壓力大時的產品定位。通脹時開發商會面臨收入固定而成本卻持續上漲的不利局面。因此在定位時應選用施工周期不是太長，有保值預期的形式設計。

4.2市場不景氣時的產品定位。在這個時段，應注重設計有特殊吸引投資人的，開發周期短的的產品。同時因土地資源的稀缺性可考慮設計租售靈活，有彈性選擇余地大的產品。

5、財務壓力大時的產品定位。房地產企業是資金密集型企業，隨著土地招排掛的推行企業在土地上付出的成本越來越大，資金壓力也越來越重。所以對于財務壓力大的發展商而言，在進行產品定位時應注意產品規劃以順銷產品為主；產品設計以簡單樓房為主；審慎投資需長期開發的產品；訴求周轉性快的產品，靈活應用資金，提高投資報酬率。

產品設計精細化

設計階段的“精細化”管理實際是指在設計階段方案的優化和審圖后圖紙的優化工作。產品設計直接影響到施工管理和項目投資。就以下幾方面與諸位共享。

1、規劃指標容積率的使用。

1.1空間價值與容積率利用的關系，例如商業氣息濃厚的區域，一樓店面價值可能數倍于高樓層的價值，因此總可建建筑面積應盡量分配于低樓層；反之，商業氣息弱的區域，則可以考慮向高樓層建筑靠近。

1.2建筑成本與容積率利用方的關系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營建成本愈高，因此要權衡所增加的成本及可能創造的空間價值，以決定最佳容積率利用原則。

1.3建筑工期與容積率利用方式的關系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業的風險。

2、公共部位的設計。

2.1具有保值效果的公共設施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設施的積極功能在于確保不動產的價值及未來的增值潛力。尤其對于使用頻率高、使用人數多的辦公室、商場或小套房等產品，這種公共設施尤其重要。

2.2具有實用性質的公共設施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。這類公共設施的實惠在于它的公共性，通過公共設施的分攤，可使整幢建筑或整個社區的住戶都能長期經濟地擁有使用權或產權。

2.3具有收益機會的公共設施，例如地下室的商業空間，停車位，或其他可供非該建筑住戶付費使用的設施等。由于這種設施的使用可收取租金或使用費，對于分攤設施的購買者而言，相當于購買有收益的長期投資標的，不僅可補貼管理費，同時也較易維護整體建筑的品質，在使用價值高的地段時頗為適當的設施定位。

3、注重方案階段優化。相較而言，設計人員更愿意接受方案階段提出優化意見。優化過程中可對諸如結構體系、基礎類型以及其它問題進行細致深入的技術、經濟等方面的專題分析，并且可對設計上的每一個技術細節進行成本控制，且可做到與設計同步進不耽誤項目的總體進度。細化后的施工圖詳細完整，便于項目工程量在施工招投標階段計算清楚，從方案開始就對項目成本進行有效控制。

施工管理精細化

質量是企業的生命。房地產開發建造的是“商品”也是“作品”，在施工過程中要有做“作品”的理念融合在管理的整個階段。比施工單位更懂現場管理，更理解對方的需求，則更能管理好施工方，管理好施工質量。

1、技術問題。作為一個工程項目，如裝飾工程，其施工工藝復雜，材料品種繁多，穿插施工多。這要求現場施工管理人員務必做好技術準備。熟悉施工圖紙，針對具體的施工合同要求，盡最大限度去優化每一道工序，每一分項（部）工程，做好施工組織計劃，確保每一分項工程在受控范圍之中。其次，針對工程特點，除了合理的施工組織計劃外，還必須在具體的施工工藝上作好技術準備，特別是高新技術要求的施工工藝。做好各方面突況的處理準備方案，以保證能按時保質完成。再者，從技術角度出發，施工質量問題是否達到相關的設計要求和有關規范標準要求，僅僅從施工過程中的每一道工序做出嚴格的要求是遠遠不夠的，必須有相應的質量檢查制度，針對每一工序、每一施工工藝的具體情況提出不同的質量驗收標準，以確保工程質量。

2、材料問題。工程階段土建、安裝、裝修等諸多環節所需的材料種類繁多且經常有許多最新的材料應用的問題。因此，針對材料的問題，必須解決好材料的以下幾方面的問題。

2.1材料供應。配合設計方確定需（甲供或甲指乙供）材料的品牌、材質、規格，精心測算所需材料的數量，組織材料商供貨。

2.2材料采購做到“樣板指路”。面對品類繁多的材料采購單，必須將數量（含實際損耗）、品牌、規格、產地等――標識清楚，尺寸、材質、模板等必須及時到位，以避免材料訂購不符，進而影響工程進度。

2.3材料分類堆放。根據實際現場情況及進度情況，合理安排材料進場，要求施工方根據施工組織平面布置圖指定位置歸類堆放于不同場地。

2.4材料追蹤、清驗。對于到場材料，跟蹤檢查施工方清驗造冊登記情況，避免材料丟失，或者浪費。并注意材料分類堆放和易燃品、防潮品材料保護措施的落實情況。

3、施工的問題，施工的關鍵是進度和質量。對于進度，原則上按原施工組織計劃執行。但作為一個項目而言，現場情況千變萬化，如材料供應，設計變更等所難免，絕對不能模式化，必須根據實際情況進行調整、安排。施工質量能否得到保證，嚴禁偷工減料，從而確保整個工程的質量。

4、人員管理的問題。檢查施工隊伍的管理體制，是否做到了各崗位職責，權利明確，工種班組人員到崗的情況。面對工期緊逼，學會如何要求施工單位增加人員克服困難。

5、資料管理的問題不容忽視。任何項目的驗收，都必須有個竣工資料這一項。竣工資料所包含的材料合格證、檢驗報告、竣工圖、驗收報告、設計變更、測量記錄、隱蔽工程驗收單，有關技術參數測定驗收單、工作聯系函、工程簽證等等，都要求我們在整個項目施工過程中要一一注意收集歸類存檔。如有遺漏，將給竣工驗收和項目結算帶來不必要的損失，有的影響更是無法估量。

6、成品保護的問題。作為最后的一道工序，成品保護可謂至關重要。成品保護不到位會從整體上破壞美感，影響工程驗收。對于成品保護，必須采取相應的相關防范強制性的制度，并加強灌輸成品保護的意識，提高工人的認識。

7、施工安全的問題。主要是關于防火、禁止亂搭接電線、戴安全帽，腳手架搭設，安全帶等相應的施工安全問題，需設立專門的安全小組日日抓、天天講，要求施工單位安全人員多組織培訓學習，防患于未然。

成本管理精細化

房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就是通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行政管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位。縱向管開發成本，橫向管部門費用。建立成本管理體系，直接按照公司的“組織架構”的職責進行分解，分解到執行主體，而且細化到對應責任人。

1、項目前期的財務管理。全面熟悉了解項目情況，根據項目開發進度收集相關資料，確定“四證”的時間節點編制籌資計劃

2、施工階段的財務管理。

2.1確定或調整次月資金計劃。在（月末）審核項目上報的次月用款計劃，如發現與原計劃不符應要求項目經理按公司規定流程調整資金計劃。

2.2合同臺賬登記。每個合同應建立該合同的臺賬，合同及補充合同建立關聯的編號管理。所有編號必須連續，以保證合同資料的完整。合同履行完畢后，將資料合并裝訂成冊隨項目完工當年的憑證一起保存。

2.3工程付款管理。仔細校對項目上報的“工程用款申請”，對數據計算、用款類別、發票等要素，按正常用款（計劃內）或特殊用款（計劃外）做分類匯總。如實際發生預算外付款的應隨即滾動調整項目的財務預算。且應在每月的固定日與項目組核對項目資金的使用情況，確保雙方數據的正確和一致。

3、工程竣工后的財務管理。

3.1項目竣工并取得大產證后，應及時將開發成本結轉至開發產品。有時因種種原因需要提前結轉的，應合理測算預提成本費用。清理所有尚未執行完畢的合同，對尚未支付（包括尚未簽訂的合同）的成本進行測算和預估，將預提成本費用按對應的明細科目入賬，然后調整項目的目標總成本。

3.2項目決算：施工合同如是包干性質的，那么合同價加上合同外費用的審計價即為決算價；施工合同為費用開口或暫定價性質的，則應以審計價為決算價。審計報告除應明定的直接費和所有合同規定的費率外還應對甲方代墊的如審計費，水電費，甲供建材設備的定額返回款等等所有墊付款進行清算確認。

3.3工程保修金：按合同規定的決算價比例提留。保修期內得到原項目經理或總工程師的批準方可動用保修金；待保修期滿，待物業管理單位蓋章確認無質量糾紛后由原項目經理或總工程師批準，可將保修金余額退還施工單位。

4、實施要點

4.1建立全面的預算體系：校核可行性報告（初稿）中的總投資計劃，定稿后據此編制項目財務預算和年度財務預算。在續后的開發過程中根據項目開發和資金收支的實際情況作相關的滾動調整，并將調整和執行情況及時與項目經理溝通。

4.2合理安排資金：對項目經理提交的年，季和月度資金收支計劃，應從充分利用資金的時間價值、努力降低資金使用成本的專業角度提出優化建議，并與項目經理協調平衡一致，報公司批準后執行。

4.3設立臺帳：每個開發項目必須單獨設立全套成本臺帳，正確歸集開發成本和結轉銷售成本。

4.4統一會計科目和核算辦法：應遵守統一的財務管理制度，按照統一的開發成本科目的核算內容進行賬務處理。并將核算對象如何劃分的辦法告知項目經理，使項目經理在申報項目收支時能正確對應。

4.5加強與項目組的業務溝通：應及時了解項目開發的總體情況，收集資料，定期與項目組的成本控制崗位人員核對數據，隨時糾錯防漏，保證財務數據的正確性。

4.6做好稅收籌劃：應熟悉國家和地方房地產行業的稅收政策，掌握稅收政策的最新變化，與對口稅務部門的經辦人員保持良好的人際關系。在與營銷策劃和項目經理協商一致的前提下合理安排收支節點，爭取最大的稅收優惠，做好稅收的籌劃工作。