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第1篇：房產營銷管理范文

關鍵詞房地產產品策略價格策略促銷策略渠道策略

改革開放以來，隨著城市住宅制度改革的不斷深化和土地有償使用制度的實施，房地產業作為一個獨立的經濟產業在我國迅速發展起來。我國房地產市場已經逐漸呈現從“賣方市場”向“買方市場”的轉變，這就要求房地產行業要與市場營銷策略相結合。

1房地產商品的特點

房地產是房屋和土地財產的總稱，又稱不動產。其特征與土地特征密切相關。它既屬于生產要素又屬于生活消費品，所以對于消費者來說購買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費。就房地產這一特殊商品而言，它具有以下特點：

（1）固定性。也稱不可移動性，房地產項目一旦落成，其位置、結構便固定下來，難作大的改動。

（2）組合性。土地和房屋的組合：每個房地產項目都包括房產與地產、房屋與土地兩個部分。消費品和投資品的組合：房地產既有使用價值又有投資價值，隨著發展，房地產商品的使用價值會減少，但投資價值卻會因某些特定因素而升值。

（3）差異性。在房地產市場上沒有完全相同的兩件產品，因為它不僅受到開發商、物業類型、建筑設計的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產的交通、日照、周邊環境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使房地產有區位優劣之分。

（4）稀缺性。這是由土地的自然屬性決定的，因為土地具有不可再生性。

（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地產具有保值增值的特性。

（6）使用周期長。某一項目工程建成通常要2～3年的時間，甚至更長，而產品建成后，一般可使用50年以上。

（7）耗費資金大。房地產售價昂貴，往往要花費人們很多年甚至是一輩子的積蓄。所以購買者在選購住房時慎之又慎，對物業的質量、價格、配套設施、小區環境等許多方面都要進行細致的比較。

2房地產營銷策略的應用

房地產商品有其自己的特征，使得房地產市場營銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。

2.1產品策略（product）

隨著人們生活水平的提高，對住房的要求已不再只是能遮風避雨的“鋼筋加水泥的叢林”，而是更多的追求其個性化和獨特性。這就要求開發商通過對產品的名稱、物業、文化、自然環境等方面進行精心設計來體現其差異性，做到“人無我有、人有我優、人優我奇”，從而贏得更多的消費者。

（1）名稱。給房地產商品取一個好聽的名字不僅能給人好的第一印象而且還能引發美好的遐想。比如，金馬公司開發的“羅馬花園”，其名稱就是追求一種異國的浪漫和古典的高雅。

（2）物業。提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。為此，開發商要采用現代化的新材料、新技術，使物業具有智能化和現代化的格局。

（3）文化。房地產開發商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的文化氛圍，這些都是在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

（4）借助自然環境。開發商一般只注重對小區環境進行人為的建設，而忽略了借助自然環境，比如借助天然的河流、現有的綠地等，既能使小區環境更具特色和自然性，而且還能在經濟上節省人為造勢的費用。

另外還要注意產品創新。產品創新主要包括產品開發、更新速度及產品質量和水平，可劃分為高科技型、綠色環保型、社會保障型、設計綜合型。

2.2價格策略（price）

房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節。科學合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發商的生存和發展具有積極意義。

（1）定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有成本導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價。總之，在制定價格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。

（2）定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法；二是折扣優惠。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以通過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5～10%的折扣優惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預付定金的辦法，然后余額在一個規定的期限內分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產業，一些房地產公司和銀行開展了樓宇按揭業務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

2.3促銷策略（promotion）

房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：

（1）人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的信息，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優點在于，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。

（2）廣告。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產廣告訴求的重點有地段優勢、質量優勢、環境優勢、教育優勢、交通優勢、開發商的聲譽等。每個開發商都應根據自己樓盤的具體情況選擇適當的廣告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

（3）公共關系。房地產公關是指房地產開發商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區公眾、社團公眾、政府公眾、內部公眾等的關系。這可以通過具體的活動來實現，如召開新聞會、進行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，或通過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

（4）營業推廣。這是一種利用短期誘因誘導消費者購買、鼓勵房地產商和企業推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內設施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優惠折扣。

2.4渠道策略（place）

目前我國房地產行業中，房地產營銷渠道大致可以分為直銷、經紀以及近幾年興起的網絡營銷。

（1）直銷。它是指房地產開發商通過自己的營銷人員直接向潛在顧客推銷自己產品的行為。直銷的優勢在于可以節省一筆委托的費用，同時它對營銷人員的經驗、素質要求很高。

（2）委托推銷。它是指房地產開發商委托房地產推銷商來推銷其房產的行為。委托商可以是企業商，也可以是個人商。前者是指由多人組成的具備法人資格的機構，后者是指中介的個人，即經紀人。

（3）網絡營銷。這是房地產業借助網絡進行有效營銷的一種手段。利用互聯網可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，且圖文并茂，效果比較好。目前，國內出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網、中房網等。隨著電子商務的發展，網絡營銷應用在房地產業上將具有更大的發展潛力。

3結語

綜上所述，結合房地產商品本身的特點，房地產營銷策略大致可分為以上幾個方面。目前我國房地產業正處于一個嶄新的發展階段，房地產營銷是其一個重要的方面，所以營銷策略對房地產行業而言有著很重要的現實意義。

參考文獻

1陶婷.略談房地產營銷策略[J].外國經濟與管理，2004（8）

2劉艷.淺談房地產營銷策略[J].沈陽干部學刊，2008（6）

第2篇：房產營銷管理范文

關鍵詞： 房地產 營銷經濟發展 政府控制 市場

一、房地產市場營銷概念

房地產市場營銷是市場營銷的一個重要分支，房地產市場營銷和其他市場營銷一樣，也是由個人和集體組成的一系列活動。房地產市場營銷和其他的市場營銷一樣，也是為了滿足廣大消費者的需求。差別是房地產營銷是提供住宅、辦公樓、商場樓宇等，建筑物來滿足消費者生活的需求，與其他的交換對象相比，房地產市場營銷的客體是為了房地產實物為依托，因此房地產市場營銷既有其特點，同時市場營銷的一般原理在房地產領域也有很好的作用。

現代的市場營銷已經由商品交換發展到以交換為目的的各種商業活動，其中也包括企業生產和經營的各個環節。市場營銷已經成為一門獨立的學科，并且在經濟發的國家，在20世紀50年代就已經成熟，只是在我國發展起步比較晚。

二、房地產市場的特征

由于房地產市場營銷是面向房地產市場的一種商務活動，因此必須充分的認識房地產市場的特點，以便更有效的管理和組織市場營銷活動。

1.市場交易

房地產在交易過程中的不可轉移性，由于房地產是市場交易的依附物，交易的對象可以是房地產相應的產權，也可以是部分產權，不同的權益形成市場上的不同性質的交易行為。

2.房地產市場的區域化

由于房地產行業的特殊性，房地產消費和生產同消費者的需求有直接關系，這一特征要求房地產市場營銷中的各項活動內容均可以以房地產所在地市場需求為主，并對市場進行目標定位和銷售定位。正是由于房地產的不可移動性，使得房地產市場競爭并不是這么明顯，這也是照成房地產房價高漲的一個原因，地段的不可代替性。

三、房地產市場營銷的內容

現代房地產市場營銷已不是單純的推銷，現在房地產的開發是為了滿足特定人群的需求，房地產在開發前就進行市場調查，在了解廣大消費者的需求以后在去開發，為后期的銷售做好了市場調查。

1.房地產市場分析

市場需求分析，主要是做市場調查和預測，并了解房地產發展的趨勢和前景，能把握好商機，綜合考慮房地產受那些條件的影響，房地產是一種固定資產，受外界條件的影響嚴重，環境也是房地產開發商重點考慮的問題。

2.房地產投資的經營管理目標

房地產商在投資前，要明確選擇什么樣的顧客群，任何企業不可能面向所有的人群，在就是要考慮這些群體的需求，對戶型、對價格、對面積、對配套設施等，在進行上述的決策前，必須明確目標，我要為那類型的人群開發房子，房地產開發的定位是什么，在這個范圍內。有沒有比較強的競爭對手，如何盡量的選擇競爭力不是很強的對手，如何在競爭中得勝。

3.項目的決策

項目決策是指在項目開發以前，必須明確目的，選擇地段的原因和面對的需求群體。項目一旦決定就要分一下進步進行，首先，是確定和開發滿足市場的需求，適當的產品和適當的人群相配，當目標市場選擇以后，就必須設計和開發建設可以滿足適合顧客群體的相應的服務設施。其次，價格策略根據不同的人群，去定制產品價格，同時也要相應國家規定去控制房地產價格。最后，房地產銷售途徑的選擇，房地產開發商，自行的選擇和委托中介機構進行房地產租售各地特點，更要進一步結合項目情況決定經營方式。

4.促銷政策

正確的選擇促銷手段，例如房地產廣告、房地產交易會等，通過宣傳來提高知名度，吸引客源，促進房地產交易的成功。在提供好售前服務的同時也要照顧好售后服務，例如物業管理，真正的讓現代房屋銷售購買者放心。

三、傳統銷售理論在房地產銷售中的運用

房地產是我國國民經濟的經濟支柱，它的發展直接關系到房地產經濟發展的高低水平，房地產業應與國民經濟增長速度保持一直，過度的發展很容易形成經濟泡沫，房地產作為經濟鏈條中的先導產業，對刺激經濟的復蘇起著積極帶動的作用。當經濟增長過快，房地產也就成為首先要被節制，所以在特定情況下，房地產要想順利近入市場就要制定相應的營銷策略。

1.合作營銷

每個地區的開發商，他們之間都有相應的聯系，當然營銷也不例外。例如廣州南湖地區環境優美，但交通不便，于是該地段的幾家開發商以每年30萬元的代價，共同引進一條公交線路，以帶動該地段的商品房銷售。又如合生創展集團剛進入廣州房地產市場時，與有名的珠江實業公司合作，待時機成熟后，才推出自己的品牌，順利地實施了品牌營銷戰略。

在市場經濟大潮中，開發商為了追求更大的利潤，有時會采取一些非理性的方式，當相互之間的競爭無利潤可言時，他們就又開始相互惡意競爭，開放商之間的合作是建立在利益的基礎上，他們之間是聯盟也是短暫的，會隨著合作銷售告一段落。在今后房地產市場競爭中，會有各種新的合作營銷形式出現。這將有利于市場的穩定，有利于維護開發商和消費者的利益，使產業結構趨向合理，使資源得到合理配置。

2.競爭營銷

開發商是否能在市場競爭激烈的今天在市場上站穩腳跟，除了要正確的把握市場需求以外，還要認真的分析對手的需求，吸取別人的優點，優化自己的缺點，加強企業自己的競爭力最為重要，如何才能提高自身的競爭力，開發商除了要正確的把握市場需求，還有分析市場，不斷的提高自身的市場競爭力，避免市場被其他競爭者占領。

競爭包括很多方面，惡意競爭憑借一些不正當的手段進行的競爭，所謂核心競爭力是一種能為企業進入各類市場提供潛在機會的能力，是能借助最終產品為特定的顧客利益作出重大貢獻的，不易為競爭對手所模仿的能力。在房地產市場上，開發商的競爭力是企業生存與發展的關鍵因素。沒有競爭根本不能成就一個企業，優勢企業的核心競爭力非常突出，它源自企業以往成功的開發經驗和雄厚實力，表現在駕駛市場和有效控制項目營銷進度的能力上。錦城花園的成功就是開發商核心競爭力取勝的一個明證。中國海外集團有限公司在北京、上海的開發經驗，在對廣州的市場需求狀況和同區域、同質素的競爭物業進行分析后，開發出了具有優良綜合素質的錦城花園。在銷售的過程中開發商并沒有用什么特別的手段，但每次開盤全部熱銷，這就是品牌效益。

3.個性營銷

所謂個性營銷，就要有自己企業的特色，這種特色有不可復制性，現代企業的營銷理念主要從消費者角度考慮，現代營銷觀念不僅強調顧客導向，同時還強調企業要善于揚長避短，生產和提供顧客需求的、比競爭者更優的、又是自己擅長的產品。為此，開發商要從兩個方面入手，一、細分市場，對消費群體進行深入了解，了解市場需求，尤其是市場上還未滿足的需求或未被認識到的消費群體；二、在對市場進行調查的前提下，做更細致的了解，正所謂“知已知彼、百戰百勝”，認識差別優勢，即企業要善于實事求是地、客觀地評價自己和競爭者的各種能力，從而根本的認識自己相對優勢和相對劣勢，以便更好的了解市場營銷組合，迎合市場生產出具有自己特色的產品，樹立企業獨特的市場形象。這種營銷觀念可稱為差異化營銷或特色營銷。

開發商考慮到房地產產品自身的特點和個性，從其各種功能出發，開發出獨具一格的產品，從而實施特色營銷。①經濟功能。人們對房地產的需求分為消費和投資兩大類。開發商根據房地產的經濟功能，經常采用各種含有保值、增值方案的營銷策略，例如上海虹葉花苑，首期預售價比同地段房價低1300元／平方米，以巨大的升值空間吸引了大批客源。②社會功能。建筑物是以人為本的，現代住宅小區應充分提供給居住者交流、溝通的機會。保利豐花園針對都市老齡化的趨勢，設立了老年人的會所“松鶴會”，還拿出50萬元設立助老基金，發揚了中華民族敬老愛老的傳統美德，取得了良好的社會效益。③健康功能。隨著人們生活水平的提高和財富的積累，都市人日益渴望擁有健康的身體。全國首個“陽光健身工程”廣州奧林匹克花園是一個運動型、健身型的生活小區，其提出的口號“運動就在家門口”得到了市場的熱烈響應，以致在認購期就人有排隊購買。④生態功能。生態人居空間離不開良好的環境和防臺污染的措施。深房深圳公司開發的怡樂花園定位為“高尚園林式生態住宅區”，這種綠色環保型住宅的出現受到了世人矚目。除了產品特色之外，開發商還應以獨特而優越的品牌、質量、技術、營銷網絡等有別于競爭對手，從而在競爭中占有優勢。轉貼于

第3篇：房產營銷管理范文

目前，由于國家政策性調整，對房地產企業融資造成困難，尤其中小房地產企業更是舉步維艱，標桿房地產企業由于資金雄厚，企業信譽良好，且企業內部管理大多經過幾輪調整已具備部分抗風險能力。而中小房地產企業由于自有資金有限，融資渠道窄，尤其內部運營管理不規范或者沒有目的性，造成一部分房地產中小企業處于生死存亡的階段，在此，我僅對中小房地產企業內部計劃運營管理工作淺談一下我的看法。

首先，要明確計劃運營管理的職責和作用是什么。目前很多中小房地產企業可謂五花八門，我定義為三類：

一類企業認為是一個統計職能，一般小型房地產企業比較多，通過定期（一般通過年度、季度、月度經營會發出指令）將所屬下級項目公司/區域公司的經營指標發出，由計劃運營部門牽頭梳理出經營計劃，然后被動的跟蹤和統計，最后進行考核和向上級進行匯報，這樣的計劃運營管理我認為就是初級的計劃運營管理，因為這只是一個事后統計職能，屬于事后控制，并沒有對項目公司/區域公司的管理起到多大作用，對于集團來說，僅僅是了解了事項的發生；

一類企業認為是一個綜合協調部門，一般中性房地產企業比較多，除了初級的計劃運營管理所轄內容外，進一步優化了計劃運營管理，如增加了統計集團各個職能板塊的計劃統計工作（部門專項計劃），因為項目公司/區域公司計劃完成與否與集團各個職能板塊的配合和支持是分不開的，無論大集團小項目的企業或者小集團項目的企業我認為都是如此；會議系統的管理，通過牽頭組織定期或者不定期的運營協調會，針對計劃管理中出現的問題進行解決，并形成會議決策。初步有了事前控制（這要求計劃運營負責人具備相當的專業背景），通過經驗對要發生的計劃節點完成風險進行風險提示，使計劃節點相關部門提前警惕和重視，這樣的計劃運營管理我認為就是中級的計劃運營管理，對于項目公司/區域公司的正常運營管理起到了主導作用。

最后一類企業認為是投后管理部門，目前中小型房地產企業不多，多為基金/信托/不動產管理公司所使用，部分標桿房地產公司也有所采用。即通過事先風險控制引導項目正常化運轉，具體來說：通過在項目拿地前就介入管理，通過與投資、財務部門計算好的投資收益分析表模型進行動態監控，根據公司財務所設定的一些動態財務指標（如IRR等），監控在項目運轉過程中所發生的問題，并通過財務指標形式反映出來，當然項目的投資收益分析表內容并非只有計劃板塊的內容，還有成本、財務、銷售、融資等一系列經驗數據或者已經發生的數據。一般計劃運營部門會針對計劃進行分析，除了中級的計劃運營管理，還需要不斷的收集最新的其他版塊數據，一旦財務指標出現異常，則需要牽頭組織召開運營專題會，分析問題的原因，并提出解決問題的辦法和對策。這樣就使得運營提供的數據更加理性，即直接與項目的收益相掛鉤，不在是凌亂的數據（例如：工期拖后1個月對項目的收益影響，初、中級管理均未體現出來），這樣的計劃運營管理我認為就是高級的計劃運營管理，對于集團、區域公司、項目公司的運營管理起到主導作用。當然這需要計劃運營負責人具備非常高的業務水平，同時也需要這個部門在企業中的地位不能太低。

有了這三中分類，我簡單的分析研究了中小型房地產企業目前在運營管理過程中所發生的常見問題：

1、計劃編排的不合理

這里暫且不說一些標桿房企由于產品已經定型，因為計劃模板都已經很成熟（例如某巨型商業集團，只要輸入摘牌、開工、開業等時間節點，其余時間全部自動生成），我要說的是一些中小企業編排的計劃：除了邏輯、節點完成標準不明確等一般性錯誤外，還要注意需要參考現金流計劃，盡管有了投資分析模型，但由于很多中小房企僅是用于拿地前階段使用，且投資收益模型往往時間板塊很粗（一般為半年、或者季度），這就需要我們計劃運營負責人對于投資收益模型仔細分析研究，并詳細了解該項目的融資及財務情況，什么階段計劃時間可以充裕，什么階段計劃時間堅決不允許滯后，進而做出一個合理的計劃，也就是說，不能在編排計劃時只考慮工程、設計等所需要的時間（不是說不考慮而是在此基礎上還要考慮其他因素）。

2、計劃的隨意性調整

一些中小房地產企業盡管引進了標桿單位的一些模板或者管理模式，但計劃的重要性依舊沒有得到重視，很多管理人員也考慮不清楚，只是被動的依據項目外界、內部情況發生了變化，計劃就跟著隨意調整，絲毫沒有目的，這樣的后果就是，計劃從項目開始啟動到完成調整的計劃不知道多少版本，到最后對項目經驗教訓分析無從下手，究竟調整是否必要，或者計劃節點責任方是否有沒有方法解決，確保計劃按時完成？當然由于中小企業的特殊性，可能決策層由于得到的信息不充分或者出現偏差，隨意調整計劃的可能性也是比較大的。

3、計劃考核的嚴肅性不夠

很多中小型房地產企業的績效考核模式不科學，造成無法發揮計劃運營部門的作用，例如：A公司的績效考核模式：計劃板塊集團計劃總節點分值只要少于85分，集團所有職能部門及項目公司考核系數就為零，這其中也包括計劃運營部門的績效考核，但計劃運營部門在該公司的地位又是同集團其他部門屬于平級關系，無法對集團其他部門的專項計劃完成進行預警或考核，這就造成了計劃運營部門只是被動的統計分值，命運當然也就不再由自己掌握了；

當然由于 每個中小房企所遇到的問題或者所處的階段也不一樣，可能 還有其他的問題，在此不一一列舉，那么如何做好中小房企的計劃運營管理呢，我個人觀點如下，說的有不足之處敬請指正。

中小型房企由于資金普遍不足，這就需要更加在修煉內功方面加大力度。如何“修煉內功”，不同管理者有不同想法，在這里我僅對計劃運營工作作出描述：

1）根據不同房企的目標導向，計劃運營部門的權責力要明確，既要明確部門究竟專職做什么，我建議采用上面所提到的高級計劃運營管理模式，管理起點要高。相應的招聘人才就要下大力度，除了計劃板塊主要懂工程外，招采、前期報建、財務等也要有所涉及，這樣在進行計劃運營管理時，就可以從項目的全方位開發進行思考，編排計劃也會更加合理。

2）計劃運營部門制度要完善，制度的落實要加大力度。中小房企普遍制度不完善，這就要求該部門要多研究公司的內部管理情況，結合項目目前的問題，編排出適合自己公司的制度，一般制度編排有：計劃編制管理，計劃考核處罰管理，運營會議管理等等制度。有了制度就要嚴格執行，對于不按照制度執行的單位及個人，計劃運營部門有權利做出處罰，同時編排計劃要嚴謹，責任單位及責任人要說明，并明確節點完成標準，有計劃運營部門收集和確認。

3）過程管理要及時，主動。結合房企本身的情況，進行日常計劃收集、預警、報警及考核管理，有必要則可上計劃管理系統，計劃運營管理部門要主要同總部或區域公司/項目公司專職計劃管理人員溝通，及時準確掌握項目計劃完成動態，及時提供預警和風險提示，有必要的要召集相關部門召開運營協調會。同時為確保計劃運營工作的有效性，要結合信息流程部門優化相關流程，確保時間不因為流程不合理造成時間損失。

4）計劃運營管理離不開考核管理，這就需要計劃運營負責人會同人力行政等部門，針對企業現狀，做出科學的、規范的運營考核辦法，既能獎罰分明。

第4篇：房產營銷管理范文

房地產行業屬于典型的資金密集型行業，而其最大的風險來自于自身的資金管理。目前有相當多的房地產企業都十分重視打造自身資金管理能力，以使企業的資金鏈安全。房地產開發企業的顯著特點是建設周期特別長，投入資金特別多，投資風險非常大，因此就必須在項目的初步規劃階段，對具體每一個開發項目進行投資與成本費用準確的估算，做出投資決策、經濟效益評價，這就是財務預算管理在房地產開發企業中的應用。

2 房地產開發經營中財務預算管理的內容

2.1 編制資金預算

在項目拓展階段的可行性論證分析環節中，項目拓展部門應積極組織研發、財務、策劃、工程等部門，測算開發項目的投資總額、定位、分期投入資金的時間、投資金額等，并在此基礎上編制《項目啟動資金預算》及《項目投資匡算》，從而根據項目需要投入的啟動資金，以及企業可動用的資金存量來決定投資該項目是否合理、是否有利潤。

2.2 執行與控制資金預算

編制完成資金預算特別是執行預算后，各部門在進行具體的資金收付時，應以預算作為實施的依據。財務部門在進行資金的審核支付時，除了對憑據是否規范、是否符合合同約定付款條件進行審核外，還應該依據資金預算，審核該筆款項支付是否在資金預算范圍內。如是，應該及時安排支付；如不是，或者實際支付款項大于預算的金額款項，都應先和承辦部門溝通，確定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若確需支付，那么應該作為預算外支出，將履行特殊審批程序后予以支付。

2.3 分析調整預算

房地產開發企業要建立健全資金預算執行情況動態反映體系，定期（一般為每季或每半年）對預算執行情況進行分析與調整，及時發現資金預算與執行過程中出現的差異，分析原因并調整后續資金預算，為下一步預算控制提供準確的基礎性的信息。

2.4 預算考評

要想提高資金預算的執行率，發揮預算的控制作用，企業就必須將績效考核與資金預算執行的情況進行掛鉤。確定相關部門關鍵績效考核指標時，應該將預算執行指標作為關鍵績效考核指標之一，通常可作為部門關鍵績效考核指標的預算考核的指標有“預算執行率”、“超資金預算率”等。

在企業預算準確度很低的階段，也可將“超資金預算率”這項指標作為考核指標。財務部門要對各個部門發生的預算外支出進行統計，對考核期內的“超資金預算率”進行計算，并提交人力資源部門作為考核依據。對非部門原因導致的各項超預算性支出，如宏觀政策變化、公司因開發計劃調整等導致的超預算性支出，可不納入部門的考核。對于因部門自身原因而導致的超預算支出，例如工作計劃性不夠、不準確的預算編制等發生的支出，都應作為該部門的超預算支出，列入部門考核范圍。

3 目前房地產開發經營中財務預算管理存在的問題

3.1 缺乏行之有效的考核激勵機制

在財務預算執行中，企業通常沒有簽定預算指標責任合同，且未建立預算獎懲制度。所以當沒完成預算任務時，在對被考核負責人和單位進行獎懲時，被考核的單位和其負責人通常強調各種客觀因素和外部環境因素對考核結果產生的影響，而往往選擇回避主觀原因及個人自身原因。因此，很多房地產開發企業都存在考核與激勵機制落實不到位、不明確的問題，這成為財務影響預算管理目標不能如期實現的最主要問題。同時，考核方也往往在一定程度上附帶個人情感來對被考核方進行評價，從而使整個考核的過程不能按照先前制定的原則進行，或者考核結果缺乏激勵作用，沒有建立起配套的考核激勵制度，使整個考核工作過程流于形式。

3.2 缺乏財務預算的有效執行和有力監控

有些房地產開發企業雖然很重視財務預算的編制，并成立了財務預算職能部門來進行預算編制，可是財務預算職能部門卻很少參與預算的執行和監督。并且他們都不夠重視預算的執行和監督，企業的管理制度沒能跟上經營活動，且沒有建立起行之有效、有力的預算反饋機制，企業的預算會計和管理核算系統沒有緊密配合。

3.3 缺乏健全的財務預算管理機制

有些房地產開發企業雖然對財務預算進行了編制，但是卻沒有建立起一套相應的組織管理機構，沒有具體的部門對財務預算進行決策和協調、監督和執行，沒有把財務預算管理權限下放給財務部門，從而沒有健全企業財務預算的管理機制。沒有一套完善的法人治理機構，對財務預算管理的認識度不高，從而導致這些企業沒有健全的預算管理機制。

3.4 缺乏財務預算的全員意識與戰略意識

企業相關負責人在進行財務管理時，通常忽視了對其他相關部門的管理，混淆了預算和計劃，將預算當成財務報表。并且其他部門很少能夠直接參到與預算編制工作中來，而通常只是對財務提交的具體預算結果進行簡單確認。同時，在年度經營計劃指導下，財務預算重年度、輕項目開發，這樣導致使預算缺乏可操作性，導致財務預算與企業的戰略目標缺乏聯系。

3.5 缺乏完整的預算標準與合理的預算數據

由于房地產企業產品類型的多樣性以及同類產品品質隨潮流變化的多變性，加之多數房地產企業長期對財務預算缺乏足夠的重視，使房地產企業真的要實施財務預算時缺乏相應完整的預算標準，而在開發經營過程中，趕工搶進度導致設計修改頻繁，使財務預算缺乏合理的數據。

4 房地產開發經營中財務預算管理存在問題的解決與應用

4.1 對各項指標細致分解，確定財務預算管理責任

通過對預算進行管理，對房地產開發企業內部管理進行強化，把企業整個的經濟活動全部納入到預算管理的各個環節中，把指標進行自上而下的細致分解，層層落實，做到全員配合與參與，確定各管理人員的管理權限、職責范圍以及采取的相應的獎勵懲罰制度，使各個部門管理責權清晰、方向明確。同時，通過建立縝密的預算管理機構，對各部門預算執行過程中的監督、控制、管理和考評進行強化，避免因控制薄弱、內部管理不善而造成不必要的損失。

4.2 強化資金的集中管理

通過資金預算來加強企業的財務管理，更加有效地防范財務風險，確保企業資金鏈的安全。資金是企業財務管理的核心，是企業的血液。在進行企業財務預算時，應妥善處理資產結構中的流動性與盈利性的關系、風險與成本的關系，更加合理地控制規劃企業現金的流量，回避因喪失償債能力而導致的資金鏈斷裂等經營風險。

4.3 建立財務預算的預警機制，健全預算管理體系，為財務預算管理提供支持

搞好房地產企業財務預算管理，就必須充分利用計算機這一科學技術，做好相關的分析、核算、反饋與預警，建立起健全的預算管理體系，健全組織網絡，嚴格執行預算，強化預算外資金支出的例外管理，對預算出現偏差后的后續預算定期調整，以便能為財務預算管理提供完整準確的信息。

第5篇：房產營銷管理范文

一、房地產企業的部門預算績效管理概述

預算績效是指預算資金所達到的產出和結果。預算績效管理是政府績效管理的重要組成部分，是一種以支出結果為導向的預算管理模式。它強化政府預算為民服務的理念，強調預算支出的責任和效率，要求在預算編制、執行、監督的全過程中更加關注預算資金的產出和結果，要求政府部門不斷改進服務水平和質量，花盡量少的資金、辦盡量多的實事，向社會公眾提供更多、更好的公共產品和公共服務，使政府行為更加務實、高效。推進預算績效管理，有利于提升預算管理水平、增強單位支出責任、提高公共服務質量、優化公共資源配置、節約公共支出成本。

房地產企業的部門預算績效管理主要包括針對房地產企業各部門的預算編制與績效考核這兩項內容，這兩者雖然是房地產企業財務工作中的兩個不同的環節，但存在著緊密的聯系[2]。其中，預算編制的對象主要包括費用預算、投資預算、財務預算等。編制完成后，績效考核需要以預算編制作為主要參考依據，結合各部門以及企業的實際情況、責權比重，分配績效考核目標，并以此開展考核工作，從而明確考核目標以及預算編制的完成情況。最后，企業根據考核結果制定相應的管控措施與激勵制度，從而促進房地產企業能夠有效地實現其發展戰略目標。以下本文就分別從預算編制與績效管理這兩個方面，對部門預算績效管理在房地產企業中的應用展開相關探討。

二、房地產企業的預算編制

（一）費用預算

費用預算還可細分為銷售費用支出預算以及管理費用支出預算等內容，房地產企業需要首先根據項目進行費用預算的編制，根據房地產項目的開發周期以及不同部門的費用支出進行費用預算編制，如項目周期中需要支出的廣告宣傳費用、媒體宣傳、傳單印刷、參展推廣、樣板間裝修等費用支出等，以及人員薪資、水電費支出等，具體的編制還需要參考項目的營銷方案，包括項目定位、地理位置、周圍消費人群等多方面因素。此外，在這一過程中開展的管理活動費用也需要在這一階段進行預算編制。

（二）投資預算

房地產項目的投資預算貫穿整個項目的開發周期，包括土地征收費、拆遷補償費、工程施工費、安裝費、基礎設施以及配套設施的相關費用、開發間接費等。根據費用的具體類型，需要根據房地產企業不同部門的實際情況進行編制[3]。例如土地拆遷費、前期施工費、安裝成本費這些預算主要針對企業開發部門進行預算編制。

（三）財務預算

財務預算包括預計利潤表、現金流量表、預計資產負債表等，通過財務預算編制，預估房地產項目的利潤收益、銷售成本以及整個資本結構等。房地產企業的資金收益與安全周轉對于企業的可持續發展具有至關重要的影響，因此企業需要在預算編制階段科學、完善地編制預計現金流量表，此表主要包括一系列資金報表，在投資預算、費用預算編制完成后，房地產企業需要開展進行現金流量以及利潤的測算工作，并以此編制成預計現金流量與預計利潤表，以此反映出在房地產項目開發周期中，各環節的現金流量以及利潤情況，從而幫助企業分析現金流量能否維持平衡，以及利潤能否實現預期標準和資產負債及凈資產狀況等[4]。

（四）預算的編制方法

預算的編制方法并不唯一。傳統的預算方法主要是根據預算期間的企業業務水平進行預算的基礎編制，每年年末再進行下一年的預算編制工作。預算編制主要以上一年的財務數據為基礎，結合下一年期間內出現的增減變化為依據進行預算編制[5]，此種模式又稱為固定預算模式。但因為房地產周期長，影響因素較多，因此不適合采用這種固定預算編制模式。從房地產行業的實際特征出發，企業通常采用彈性預算編制模式，如彈性預算、零基預算、滾動預算，具體的編制方法選擇還應結合企業的自身財務水平、項目的經營特點、外部環境、預算編制水平、編制的適應情況等，選取最佳編制方案進行預算編制。

1.彈性預算編制

此種預算編制是根據項目周期內各部門的業務量進行預算編制，根據各部門業務量的變化，進行預算的相應調整[6]。具體編制時將預算分成固定以及變動兩個部分，在業務量波動的一定范圍中，固定預算部分保持不變，而變動預算部分則隨著業務量的變化進行相應調整，將變動預算根據作為基于業務量的彈性編制的部分。

2.零基預算編制

零基預算編制即以零作為編制起點，確定項目相關預算數的編制方案。與傳統預算編制模式不同的是，零基預算受到前一階段基礎預算編制的影響較小，沒有來自基礎預算編制方面的約束，能夠根據不同階段進行重新評價。

3.滾動預算編制

首先以一個固定期間（一般為12個月）的一種預算編制方法，并按季或月向下滾動。當執行完一個月時，根據執行情況以及最新變化情況，分析接下來將會出現的各類影響，以此在已編制的預算編制基礎上，進行相應的調整。雖然此種編制模式能夠根據不同階段的實際進行及時調整，但此種編制模式的工作任務量大、難度較高，編制工作較為繁重，企業還需結合實際情況進行選擇。

（五）預算的執行與控制

預算在編制完成后，需要根據預算結果來執行，為確保預算的有效落實，企業需要對預算進行嚴格控制。例如，某一部門需要申請資金時，如果在預算范圍內，需要經由財務部門報批，報批后撥付。如果是在預算編制以外的資金，必須經由總經理以及預算管理委員會共同審批，分析超編的原因，經商討后可決定是否審批或駁回，如果同意審批，則需要上報給總公司，待總公司回復，確定是否同意撥款。

需要注意的是，因為房地產企業的開發周期長，房地產項目會受到開發進度、相關政策的影響，所以財務編制并不是無法更改的。如果在項目周期中出現不可預知的風險，影響開發進度，或出現重大的政策調整，那么財務預算編制也需要進行相應的調整。如果在預算編制的過程中，出現嚴重的超預算情況，需要分析超預算的成因；如果是預算編制不合理，則應及時進行調整；如果是人為因素，需要追究相關部門及責任人的責任，并及時制定調整方案，從而將負面影響降至最低。

三、房地產企業的績效考核

（一）績效考核目標的確定原則

各部門的績效考核目標需要以預算編制為依據，在分配各部門的績效考核目標時，需要考慮各部門對于某一目標的影響：如果某個部門出現過失，將導致這個目標無法完成，那么將這一目標進行細化分解時，將把該部門作為這一目標的主要責任部門。如果刨除某一部門，也不會影響這一目標的完成情況，那么在細化分解該目標時，就不將這一部門作為該目標的考核對象，而是將其他會影響這一目標完成情況的部門根據影響程度進行目標的細化分配。

（二）績效考核的實施與監管

績效考核目標分配完之后，根據考核目標進行績效考核，考核內容主要有兩項，一是該部門績效考核目標是否完成，把完成的具體情況作為主要考核對象。二是把目標執行過程中各部門的行為表現、工作態度、是否認真執行績效考核目標等相關情況作為輔助考核對象。在這兩種主要考核對象的基礎上，還可加入彈性修正指標，考慮差異性、風險因素等。

房地產企業首先根據以上的考核目標確定原則，根據各個部門在某一指標中的權責比重分配考核指標，結合項目以及企業的實際情況，構建一套完整的績效考核體系，包括預算指標計算公式、分數基準等，將各考核目標換算為量化的指標值，以此進行績效考核。

房地產企業各個部門需要完成為其分配的績效目標，而績效目標是根據預算編制進行細化分配的，因此各部門績效目標的總體完成情況，也就相當于預算的執行情況，因此在完成績效考核的同時，也就實現了預算編制的執行。為確保企業戰略目標的有效實現，各部門可定期舉行績效考核目標的分析會，并根據分析結果，由企業領導層進行預算編制完成情況的定期分析，這一過程也可以看作是績效考核的定期監管。各部門將考核目標細化到個人，定期總結個人的目標完成情況，也可采用激勵及約束手段，如獎懲機制，確保績效目標的實現。

（三）績效考核的激勵與約束機制

績效考核不單單是要明確各部門的考核情況，還需要根據考核結果，制定相應的激勵與約束機制，這也是績效考核的重要部分。具體做法是將績效考核結果與獎金、薪資掛鉤。對于績效考核表現突出的個人及部門，還可在規定的薪資獎勵基礎上，額外增加獎金，并作為先進典型進行表彰，發揮榜樣的力量，進而激勵全體員工的工作積極性，促進發展戰略目標的有效實現。此外，如果某一部門沒有完成考核目標，需要分析具體成因。如果是考核指標不合理，則應對考核指標進行相應的修改；如果是部門自身的原因，需要由該部門提交具體原因的分析報告，并扣除該部門獎金。如果涉及觸犯法律，如挪用資金等，則必須找到相關責任人，依法追究損失。即通過科學、合理的獎懲機制，約束人員的行為，激勵全員，共同為實現企業的戰略目標而努力。

第6篇：房產營銷管理范文

關鍵詞 應用型本科 生產運作管理 教學方法

中圖分類號：G424 文獻標識碼：A DOI：10.16400/ki.kjdkx.2015.04.054

On Applied Undergraduate College "Production and Operations

Management" Course Teaching Methods

GUAN Yongjuan， ZHANG Xinlei， BI Fuli

（Yanching Institute of Technology， Sanhe， Hebei 065201）

Abstract Production and Operations Management is a practical course are strong， but also the management of engineering， business management major professional compulsory core curriculum. This paper will be analyzed for the current production operations management course the problems in the teaching process， aimed at finding appropriate teaching methods applied to production operations management courses colleges， improving the ability to utilize the knowledge of the students.

Key words applied undergraduate; production and operation management; teaching method

0 引言

國內各高校的管理工程專業、工商管理專業、物流專業都將生產運作管理作為核心課程對待，不管是高職技術類層次、本科生層次、研究生層次以及MBA都被列為專業核心課程。由于該課程的實踐性特點比較突出，學生普遍反映該課程比較難、內容抽象而枯燥，各高校教師普遍認為這門課的教學工作不容易展開，想要讓學生能力水平與現有人才市場的需求接軌，比較困難。在教學過程中，對教師的能力水平要求較高，而授課對象――學生在擇業過程中，傾向于“白領”工作，對于“藍領”――跟生產運作有關的行業工作沒有興趣，進而導致學生對學習這門課程的熱情不高、動力不足，對生產課程不受重視，而且學生沒有任何實踐工作經驗，進而對生產運作缺乏感性認識，要改善這種教學現狀，提高這門課的教學質量，具有重要而迫切的現實意義。作者想要找到生產運作管理課程教學中所存在的主要問題，進而優化現有的教學方法，力求發掘出適合于應用型本科院校的生產運作管理課程的教學方法。

1 生產運作管理課程教學過程中的主要問題

在企業運作過程中，生產運作管理是最復雜的過程，它涉及的面最廣，牽涉的過程最多。①在本門課實際的教學活動中卻存在較多的問題，其中有幾個問題比較普遍，下面將授課過程中存在的問題總結如下：

（1）目前缺少適合應用型本科院校教學的教材。現在高校所使用的教材大多以陳榮秋先生所編寫的為主，現在的大部分教材的內容都是以制造業的生產管理為主，針對服務業運作管理的較少，國內高校學生由于入學前沒有實習經歷，沒有企業實踐工作經驗，所以導致進入象牙塔的學生對組織的生產運作過程沒有足夠的認識，所以在學習過程中對教材內容理解不準確，所學知識與學生畢業后從事服務業工作不相適應，使所學知識與實際嚴重偏離，缺乏應用生產運作管理的基本理論和方法去解決實際問題的能力。

（2）教師欠缺企業從業經驗。目前高校的教師多是畢業后即從事教學工作，尤其是民辦高校的教師，更是畢業后就直接走上講臺，沒有企業的實際工作經歷，普遍缺少企業生產運作管理經驗，或者即使有一定的生產管理的實際經驗 ，也由于長期在高校從事教學和學術研究，對企業目前生產運營中的某些實際問題的了解不夠深入，教師在教學過程中容易造成理論和實踐脫節、枯燥不生動等問題，②而生產運作管理課程實踐性又很強，恰恰對授課教師的這方面要求較高，這也是目前各高校生產運作管理課程的普遍問題之一。

（3）教學方法過于單一。目前生產運作管理課程的主要教學方式還是“填鴨式”教學，老師臺上講，學生臺下記，這種教學方法顯然不適應實踐性很強的生產運作管理課程的教學，尤其是對于應用型本科院校來說更是達不到鍛煉培養應用型人才的要求。但“填鴨式”教學也有其優點，優點在于教師的主導作用發揮得很好，教師授課過程中對課堂的把控較好。同時也存在弊端，這種教學方式未能充分發揮認知主體――學生的能動性，完全忽視對學生的潛能的開發，使得學生始終是被動地接受老師所傳授的知識。結果導致學生難以將所學知識應用到實踐中，去解決實際問題，課堂上所學和工作中所用完全脫離，教學效果較差。高校教學過程中基本都使用多媒體教學，這種模式較之前的板書卻有很多優點，但是同時也造成教師在講解過程中過度依賴多媒體這種形式，教師往往偷懶，使得教學效果較差，這時就需要教師采取靈活多樣的教學方法來提高該課程的教學效果。

（4）實訓基地欠缺或是實訓基地的應用未落到實處。由于生產運作管理課程的實踐性很強，所以學生在學習本課程之前應該到企業進行參觀，增強對企業生產運作管理的感性認識，參觀過程中把遇到的問題記錄下來，回到學校學習本門課程，做到問題驅動，增強學生的學習興趣，學習完本課程之后要再次進入到企業生產實習，再對之前的問題進行驗證，體會課堂上所學的生產管理的一些比較難理解的理論。這些任務的完成都需要建立實訓基地。在之前的教學過程中，學生缺少實踐鍛煉的機會，所有的知識的學習還主要是以聽為主，往往造成學生難以理解這些空洞的理論，大大降低學生對本課程學習的興趣。現在很多高校的問題是實訓基地太少，或者有些高校雖有實訓基地，但是卻未真正將實訓基地的作用發揮至實處，徒有其名。

2 生產運作管理教學方法創新

2.1 選用適合應用型本科院校學生的教材，同時精心設計教學內容

目前，國內各高校使用的生產運作管理教材編寫的質量很高，這些教材的內容理論性學術性較強，因此比較適合于學術型本科的教學，但對于應用型本科的教學來講，這些內容卻顯得偏理論輕實踐，教學過程中普遍感到難度偏大，內容體系很完整，有些章節內容和教學計劃中其他課程有沖突，所以運用這些教材來給應用型本科的學生授課，難免出現講授的內容與這一層次學生的就業需求不相適合。

授課教師在授課過程中，除了保證課程體系的完整性以外，更要時時關注市場需求，所以要求任課教師走進企業，與企業COO交流，了解掌握目前各企業在運營過程中經常出現的問題，以完善授課內容，而且可增加教師的案例素材，據此去調整授課的側重點。現在的生產運作管理教材普遍偏重制造業輕服務業，所以教師在授課過程中不要拘泥于教材的限制，要適時調整教材內容，滿足市場需求，另外還要注意與學生多溝通多交流，了解現在學生的真正需求，作為教學內容的參考。

2.2 通過各種方式方法豐富教師的企業實戰經驗

教師的授課內容與市場需求及學生需求不一致，其根本原因在于教師本身缺乏企業的實戰工作經驗。為從根本上解決這個問題，筆者以為，可以從以下途徑幫助我們的教師獲得企業實戰經驗：一是教師深入到企業掛職鍛煉，各高校應該對教師進企業掛職鍛煉給予充分的保證，采用各項政策鼓勵教師積極到企業工作;二是教師應主動聯系本地企業，通過與本地企業建立長期穩定的合作伙伴關系，這樣既可以為學生爭取到更多的實習機會，也為教學過程搜集更多的素材，為授課內容的完善做更多調研;三是通過網絡搜集企業實戰性案例，使授課內容更貼合實際。

2.3 改進教學方法和手段

改善多媒體教學的單一模式，增強與學生的互動，筆者在生產運作管理課程的教學過程中，采用案例討論法、角色扮演、模擬診斷等教學方法，強化師生的交流與互動，這些教學方法的運用要較傳統的課堂提問、課堂講解等方式效果要好。案例討論法要注意選取好的案例素材，優先選用本土企業案例，應用型本科教學應注重案例討論法的實施效果，要控制小組人數，掌握案例討論的節奏，恰當安排好案例閱讀、討論、發言、總結各環節的時間，可采取點名發言，經過筆者的試驗，認為點名發言的效果要好于自愿發言，這樣可以避免以下情況發生：有些學生較主動，造成發言次數較多，而對于一些比較內向的學生則缺少鍛煉機會，任課教師在整個案例討論過程中要充當主裁判的角色，做好過程記錄及最后的點評總結，力求做到公正公平，賞罰分明;模擬診斷法是在上課之初由學習小組模擬企業，完成企業生產戰略制定、選址、設施布置、計劃制定、模擬生產過程中可能出現的問題進行分組診斷，然后讓各組學生對診斷結果質疑和討論。這樣的教學方法不但能增強學生的學習興趣，提高學習的主動性和積極性，提高學習效果。在生產決策、質量控制等內容的教學過程中，采用角色扮演教學方法，根據模擬的情景，讓學生扮演成公司經理、財務主管、采購主管、生產主管等現實世界中的不同角色，然后對生產過程中的一些問題作出判斷，找到應對措施，做到在游戲中學習，提高學生的學習興趣的同時，加深對生產運作管理相關概念的理解。

筆者在授課過程中增加生產現場的視頻播放，現在生產現場的視頻播放以全英文講解居多，這個應用型本科院校的學生來說難度較大，所以筆者認為應跟更多的和本土企業合作，獲取本地企業的視頻資料，通過分析視頻資料中的生產運作管理問題，來提高學習效果。

2.4 多角度全方位利用各種資源增強學生的實踐鍛煉機會

條件允許的學校可以考慮在校內建立一個模擬實驗室，實驗室內可考慮設置一套簡單完整的車間工作流程平臺，可以將生產出來的產品自產自銷，在學校范圍內向學生銷售產品，用學生學習生產出來的產品以低價投入到學校市場，比如說可以在校內建立一個超市、一個面包房、或者建立復印店、快遞公司、洗衣房等等，這樣不僅可以讓學生將所學和實際聯系起來，同時還能給學校師生創造經濟效益。

在理論教學過程中，為了強化學生實踐能力，可根據各學校情況安排一定學時的生產管理模塊上機操作。在課外學生可自行在計算機上利用EXCEL中的“規劃求解”軟件求解選址問題;用“反復試驗法”制訂綜合生產計劃;用EXCEL 進行 MRP 的制訂等內容。通過上機實驗，學生不僅強化了相關知識的學習，而且對軟件有所熟悉，掌握了利用計算機解決生產運作管理問題的方法。③

3 結語

本文根據作者近幾年從事生產運作管理課程的教學實踐，分析了目前該課程教學過程中存在的主要問題，并通過改編教材、增強教師實戰經驗、改進教學方法以及通過各種手段增強學生的實踐能力等措施，主要是培養學生解決實際問題的能力，進一步提高生產運作管理的課程教學效果。

注釋

① 陳志祥.本科層次生產管理課程建設與教學改革[J].高等工程教育研究，2005（5）：62-66.

第7篇：房產營銷管理范文

關鍵詞：房地產；項目開發；營銷策劃

房地產市場營銷策劃以整合營銷概念為指導，以市場調研預測為載體，整合整個開發建設項目。目前，我國房地產開發的市場還沒有成熟的發展起來，對實行房地產開發的營銷策劃還沒有一個成熟的體系，需要進行深入的探究。

一、房地產開發市場營銷策劃存在的問題分析

（一）目標市場不明

就目前來看，在房地產開發市場營銷策劃中，諸多房地產開發商面臨的主要問題是目標市場不明。原因在于，在建設房地產時，開發商和策劃者沒有考慮到當地實際的消費水平，把消費的人群盲目地定位為高檔的消費者，然后大肆興建一些高檔的商品，無法滿足當地居民對房地產水平的需求，使很多人支付不起高昂的費用，導致許多房地產賣不出去，市場地位不明。

（二）營銷主線不清

使得房地產開發市場營銷策劃陷人困境之一的原因就是營銷主線不清。整個營銷活動的主線就是主題定位。在房地產開發市場營銷策劃中，出現定位偏差的原因就是沒有清楚的判斷房地產形勢，使得在推廣時也不能很好的給消費者一個清晰的介紹，滿足不了實際消費居民的需要，營銷主線不清會使消費者對整個房地產的定位不清楚，無法看到整個樓盤的亮點，無法吸引到消費者購買，這樣的話就降低了樓盤在整個房地產市場的競爭力。

（三）網絡營銷不佳

互聯網的開發應用為房地產開發市場營銷策劃提供了新的平臺，為了順應時代的發展，在進行房地產開發市場營銷活動時，網絡平臺必不可少。為了擴大營銷效果，許多房地產開發商在網絡上建立網站。然而，這種方式暫時沒有取得預期的效果。原因在于利用互聯網進行市場營銷的體制還不成熟，房地產企業不能有效的評估網絡營銷活動的手段，所以在達到的效果上面并不盡如人意。

二、解決房地產開發市場營銷策劃問題的措施

（一）認清消費需求，強調市場調研

獲得真實信息的基礎和依據是市場調研，進行房地產開發市場營銷策劃的準備就是要認清消費需求，強調市場調研，要在調研前就要準備好問題，確定好調研人群。這樣的話才能正確的做出營銷策劃方案，然后進行結果的論證。認清消費者的消費需求，找到市場方向是制定房地產開發市場營銷策劃的前提。

（二）明確目標市場，做好市場細分

要在房地產市場中提高自己的競爭力的前提是要做好市場細分工作。房地產開發市場營銷策劃的重要環節就是要明確目標市場，做好市場細分。消費者的構成涉及到各階層，各領域，市場對其不是很好把控，所以應以消費者購買行為的不同為依據做好市場細分，把需求類似的消費者整合到一起，對需求不同的消費者進行劃分，盡力的了解消費者的需求，好提高市場的占有率，為房地產企業的發展做出貢獻。

（三）把握產品賣點，合理定位營銷

主體定位是房地產開發市場營銷中的重要環節。能否掌握產品的優勢，然后做出合理的定位進行營銷是房地產開發市場營銷策劃能否成功的決定性因素。另外，在制定房地產開發市場營銷時，要有一個明確的主題，這個主題應該一直貫穿整個策劃方案，這樣的話才可以明確的實行這個房地產開發市場營銷策劃。

三、營銷策劃對于房地產銷售的重要性

（一）房地產企業實行房地產營銷策劃，可以提高市場占有率，為整個企業的長遠發展起到重要作用

由于中央和政府對房地產一直實行調控政策，使得房地產行業的發展一直處于低迷狀態，很多中小型房地產企業由于缺少資金而面臨破產，整個行業的發展可能會有一些變化。另外，總是時不時的推出一些新奇的營銷手段，抓住消費者好奇的心里，再提出符合產品定位的營銷，這樣的話會吸引消費者，銷售成功的可能性大大提高，市場受到歡迎，企業也會獲得高回報。所以說營銷策劃能促進房地產的銷售水平，尤其是有創意的市場營銷，是企業在房地產市場上提高競爭力的有效手段。

（二）房地產營銷策劃能增強企業的管理創新能力

房地產策劃與企業管理在某些方面也是類似的，進行房地產策劃也是提高企業管理創新能力的方法之一。策劃人以策劃程序為依據，創新管理房地產開發企業，通過考察房地產開發項目的問題，對解決管理問題進行探索。才會更長遠的發展，在這種嚴峻的大背景下生存下來。

四、結語

第8篇：房產營銷管理范文

1 資料與方法

1.1 一般資料 選自2007年1月至2009年3月河南省新鄉市第二人民醫院急診及內科住院病例28例,年齡66~78歲,平均72歲;男20例,女8例,發病24 h以內,心室率>100 次/min,收縮壓>100 mm Hg,合并高血壓18例,冠心病21例,慢性心功能不全4例,基礎心臟病因未明3例。除外瓣膜病、急性心肌梗死所致的房顫、及有病態竇房結綜合征病史合并房顫、II度以上房室傳導阻滯、-T間期延長、嚴重的肝、腎功能不全及嚴重肺病、甲狀腺功能異常合并房顫。

1.2 治療方法 首先給予胺碘酮(可達龍)150 mg加0.9%氯化鈉注射液20 ml靜脈注射10 min,繼之給予0.9%氯化鈉注射液100 ml加胺碘酮300~600 mg,以1 mg/min的速度靜脈點滴,1 h房顫未轉復,或心室率仍>100次/min,重復靜注胺碘酮150 mg(10 min),繼之仍以1 mg/min的速度靜脈點滴,6 h仍未轉復但心室率

1.3 觀察指標 治療期間,所有患者均進行持續心電監護和血壓監測,每日描記心電圖,觀察P-R間期、RS波群、-T間期變化,若-T間期>0.46 s、轉復為竇性心律,或出現心室率

2 結果

24 h內有22例患者(78.6%)成功轉復為竇性心律,復律時間在1 h內4例(18.2%),1~6 h內7例(31.8%),6~24 h內11例(50%)。22例復律者治療期間隨著用藥時間的延長和劑量的增加,心室率及血壓均有明顯下降(P

3 討論

房顫根據發作情況分為初發性、陣發性、持續性及永久性房顫[1]。對于房顫的治療,報道有介入治療等較多的治療方法,但目前仍以藥物治療為主,特別是老年人陣發性房顫,是臨床最常見的心率失常之一,發生在有基礎性心臟病患者,發作時可能導致心功能惡化。陣發性房顫藥物復律成功率較高,特別是初發性房顫,若不盡快復律可能轉變為持續性或永久性房顫,而導致心房內附壁血栓形成、脫落,發生重要臟器栓塞,而導致嚴重后果。因此,應予以積極治療,盡快恢復竇性心率,若復律效果不佳亦應該盡快降低心室率,以免導致新功能惡化。

胺碘酮的電生理作用主要表現在抑制竇房結和房室交界區的自律性,減慢心房、房室結和房室旁路傳導,延長心房肌、心室肌的動作電位時程和有效不應期,延長旁路前向和逆向有效不應期。因此它有廣泛的抗心律失常作用,可抗心房顫動(房顫)和心室顫動(室顫)。胺碘酮是以Ⅲ類藥作用為主的心臟離子多通道阻滯劑,兼具Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ類抗心律失常藥物的電生理作用。包括:①輕度阻斷鈉通道(Ⅰ類作用);②阻斷鉀通道(Ⅲ類作用);③阻滯L型鈣通道(Ⅳ類作用),抑制早期后除極和延遲后除極;④非競爭性阻斷α和β受體,擴張冠狀動脈,增加其血流量,減少心肌耗氧,擴張外周動脈,降低外周阻力,有類似β受體阻滯劑的抗心律失常作用(Ⅱ類作用)[2];也是目前所證實的負性肌力作用最小的廣譜抗心律失常藥,對于自律性增加、觸發活動或折返激動所致的心律失常均有效。

因此更適用于老年人陣發性房顫,特別是合并心肌供血不足和心功能不全患者。

本組觀察對象均為老年人,且大多存在輕重不同的基礎心臟病,觀察結果表明大多患者對于胺碘酮的耐受性較好 ,僅有1例患者出現一過性血壓下降,停藥后逐漸恢復,1例心動過緩,但無癥狀,停藥后自行恢復。提示胺碘酮短期靜脈應用對老年陣發性房顫患者有較好的有效性與安全性。因為胺碘酮有Ⅱ類抗心律失常藥的作用,抑制竇房結,雖然較輕微,但老年人常常存在明顯或較隱匿的竇房結功能低下或同時服用β受體阻滯劑等藥物,應用胺碘酮時易出現嚴重的緩慢性心律失常,因此在治療前應詳細了解平時患者的竇房結功能及所服藥物,并在用藥過程中密切觀察患者的血壓和心率變化,以免引起嚴重后果。

參 考 文 獻

第9篇：房產營銷管理范文

[關鍵詞] 胺碘酮；心房顫動；臨床療效

[中圖分類號] R541 [文獻標識碼] A [文章編號] 1674-0742（2013）04（b）-0108-02

心房顫動又稱為房顫，在臨床中較為多見，目前我國年齡超過30歲的群體中房顫發病率為0.77%[1]，不僅心臟有器質性病變者可發生，部分無心臟器質性病變者也可出現；其發病率隨著年齡的增長而增加，屬于增齡性病變[2]。房顫可導致栓塞、心動過速性心肌病，加重心臟器質性病變患者心功能障礙，故一旦未及時正確的進行治療，則可帶來極大危害。為探討研究分析胺碘酮對心房顫動轉律的作用和效果，2010年1月―2012年1月，該研究應用碘胺酮對60例心電圖確診為房顫患者進行治療，取得了較好效果，現具體報告如下。

1 資料與方法

1.1 一般資料

60例研究對象均為該院收治的心房顫動患者，均經心電圖檢查確診；年齡范圍為27～70歲，男性患者46例，女性14例；伴有器質性心臟病者43例（高血壓心臟病者19例，心肌病12例，冠心病10例，瓣膜病2例），無心臟器質性病變者17例。

1.2 心電圖診斷標準

①P波消失，由頻率為350-600次/min的不規則f波替代；②心室律無規律性；③一般情況下，QRS波群形態表現正常，于心室率過度增快時可出現室內差異性傳導，QRS波群形態改變、增寬。

1.3 排除標準

各種心臟瓣膜性疾病、急性心肌梗死、甲狀腺功能亢進、房室傳導阻滯、心室率每分鐘低于60次、病態竇房結綜合征、電解質紊亂、72 h之內應用過抗心律失常類藥物或者洋地黃類藥物、妊娠期婦女及哺乳期女性。

1.4 治療方法

60例患者均在發生心房顫動48 h內立刻給予胺碘酮進行轉律，房顫出現48 h后行抗凝治療3周；胺碘酮首次劑量為3～5 mg/kg，將其稀釋后緩慢注射，隨后再靜脈滴注，滴速為1 mg/min，于6 h后滴速調整為0.5 mg/min，于18 h后更改為口服，0.2 g/次，3次/d，連續服用1周后將日服用次數改為2次/d，再連續服用1周，然后進入維持治療期，服用方法為0.2 g/次、1次/d；在各患者應用胺碘酮期間定期對其進行心電圖、肝腎及甲狀腺功能檢查。

1.5 臨床觀察項目

均進行6 h連續觀察，對于成功轉律者需繼續觀察1 h，對于心率低于60次/min者、血壓500 ms或者延長25%以上者及臨床癥狀表現不穩定者，均需立刻停止用藥，并密切進行觀察直至患者病情得以控制和穩定后1 h為止。

1.6 療效判斷

轉變為竇性心律者視為有效，未能轉變為竇性心律者為無效。

1.7 統計方法

數據分析在SPSS 17.0 軟件包上進行，率用百分比表示。

2 結果

2.1 臨床有效率

60例患者中成功轉為竇性心律者44例，臨床有效率為73.3%；44例中有3例病例中途改行電復律后成功轉變為竇性心律；16例失敗病例中，高血壓心臟病8例，心肌病5例，冠心病3例，平均年齡為55.2歲；于44例中于3個月內復發者5例。未有Q-T間期延長而停藥及出現扭轉性室速病例。

2.2 不良反應

治療期間1例患者出現甲狀腺功能減退而停止用藥，1例患者轉氨酶增高而停藥，2例患者的上述情況均于停藥后恢復正常。

3 討論

胺碘酮是抗心律失常的常用藥物，具有廣譜性，能有效延長心臟傳導系統的動作電位，對竇房結、房室結具有抑制功能，還可提高致顫閾值以避免和減少室顫，同時能使冠狀動脈擴張，增加心肌灌流量，改善了心肌供血及供養情況[3]。胺碘酮本質為III類抗心律失常藥物，但其同時具備有其他幾類抗心律失常藥物的一些特點，胺碘酮急同I類、IV類抗心律失常藥物相近，而慢則同III類抗心律失常藥物類似，既有Ikr的阻滯作用，也有Iks阻滯功能，故可將其當作復合性抗心律失常藥物。國內外相關文獻報道[4]，大部分抗心律失常藥物于6～12個月時任可維持竇性心律者不到50%，胺碘酮可保持者卻可有50%～73%，其對竇性心律有效的轉復及維持作用是目前已經證實和公認的。

國內相關文獻報道胺碘酮轉復率為70%～80%[5]，而本次研究中，60例患者中成功轉為竇性心律者44例，臨床有效率為73.3%，此結果同文獻報道一致。胺碘酮具有擴張外周血管的功效，若按照72.5 mg/kg劑量行靜脈注射時，可使機體外周血管阻力降低，減少了心臟后負荷，增加了左心室的輸出量；經大量研究證實[6]，對于急性心肌梗塞或心功能障礙患者，大部分抗心律失常藥物不可使用，但胺碘酮由于不會加重心血管疾病程度及增高死亡率，還可有效降低心臟猝死等發生率，故對于心肌缺氧缺血性疾病及心功能障礙等房顫患者首選胺碘酮[7]。該次研究中有16例失敗病例，雖然心律未成功轉復，但患者心率均明顯下降，同時心肌缺氧缺血癥狀及心功能也都有所改善和緩解。

該研究顯示胺碘酮對患者的血壓影響不大，但影響不大不等同無，故在靜脈給予胺碘酮時任需要注意病人血壓情況。胺碘酮雖然對心肌傳導系統動作電位具有延長作用，但卻很少發生尖端扭轉性室性心動過速，據相關報道，由于使用胺碘酮而誘發持續性室性心動過速的發生率

綜上所述，在心房顫動轉律中應用胺碘酮不僅具有有效性，且不良反應較輕，安全性極高，胺碘酮在心房顫動轉復及保持竇性心律方面具有顯著優越性，值得臨床推廣應用。

[參考文獻]

[1] 李學軍. 胺碘酮與西地蘭治療心房顫動的療效觀察[J].中外醫學研究，2011，9（6）：19.

[2] 戴文英. 胺碘酮與西地蘭治療快速型房顫療效比較[J]. 醫學信息，2011，24（8下旬刊）：173.

[3] 李麗娜，劉補尚，貢郡利，等.伊布利特與胺碘酮轉復心房顫動的臨床觀察[J].中國實用醫藥，2011，6（9）：163-164.

[4] 胡勝連. 胺碘酮在心房顫動復律后維持竇性心律的療效觀察[J]. 臨床合理用藥雜志，2010，3（11）：43.

[5] 張國英，王雄，董秋菊，等.氯沙坦聯合胺碘酮治療慢性心力衰竭伴心房顫動復律后的臨床觀察[J].中西醫結合心腦血管病雜志，2008，6（4）：470-471.

[6] 李國凡，王光道. 靜脈注射胺碘酮轉復陣發性心房顫動的臨床觀察[J]. 心血管康復醫學雜志，2009，18（6）：91-92.