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第1篇：房地產(chǎn)管理企業(yè)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 品牌 企業(yè)文化

戰(zhàn)略管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用具有重要的作用。戰(zhàn)略管理可以為企業(yè)提出明確的發(fā)展方向和目標(biāo)，為企業(yè)迎接一切機(jī)遇和挑戰(zhàn)創(chuàng)造良好的條件，可以將企業(yè)的決策過程和外部環(huán)境聯(lián)系起來，使決策更加科學(xué)化和規(guī)律化。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，要想在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略管理，這樣才能夠從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，考慮企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠獲得較快發(fā)展。在現(xiàn)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，品牌無疑是一重要因素。每個(gè)成功的企業(yè)都有自己成功的品牌，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。所以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌建設(shè)就成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容之一。

1 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)的意義

1.1 獲得品牌溢價(jià) 品牌本身就具有價(jià)值，品牌也成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)新維度。好品牌可以吸引消費(fèi)者的注意，增強(qiáng)消費(fèi)者的信賴，培養(yǎng)消費(fèi)忠實(shí)度，擴(kuò)大潛在的消費(fèi)群體。據(jù)調(diào)查，在地理位置等條件近似的情況下，北京萬科“城市花園”的房子要比沒有品牌的房子售價(jià)每平方米平均高20-30%。

1.2 有利于跨地域經(jīng)營(yíng) 品牌是企業(yè)獲得規(guī)模效應(yīng)的最好工具。企業(yè)塑造出強(qiáng)勢(shì)的品牌以后，會(huì)被消費(fèi)者接受，在很大程度上消除地域的影響。而沒有品牌的企業(yè)在其他地域開展業(yè)務(wù)時(shí)，往往會(huì)遇到當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的阻礙。品牌好的企業(yè)可以利用自己的優(yōu)勢(shì)品牌直接與消費(fèi)者建立良好的關(guān)系，進(jìn)而拓展市場(chǎng)。

1.3 提升企業(yè)的融資能力 房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、投資額大、收益高的特點(diǎn)。資金是制約房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸，房地產(chǎn)企業(yè)一般通過房地產(chǎn)信貸、上市融資和房地產(chǎn)信托融資等方式進(jìn)行融資。在融資過程中，品牌知名度高的企業(yè)容易獲得金融機(jī)構(gòu)的信任，在融資中具有一定的優(yōu)勢(shì)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)品牌企業(yè)又具備了到資本市場(chǎng)直接融資的機(jī)會(huì)。如：2008年，保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科、北辰實(shí)業(yè)、中糧地產(chǎn)分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元、12億債券進(jìn)行融資。

1.4 提高客戶對(duì)于樓盤缺陷的承受能力 一個(gè)樓盤的開發(fā)會(huì)存在一定的缺陷，無論是樓盤本身的設(shè)計(jì)，或者樓盤的地理位置，或者樓盤的周圍環(huán)境等。但品牌樓盤可以憑借其品牌影響力來減輕客戶對(duì)于樓盤缺陷的不滿，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)品牌對(duì)房地產(chǎn)后驗(yàn)性品質(zhì)因素的擔(dān)保可在一定程度上抵消某些缺陷。如深圳萬科在上海開發(fā)的城市花園，雖然其位置在七寶這個(gè)曾經(jīng)比較偏僻的地方，但憑借公司的強(qiáng)大品牌影響力，還是成功了。

2 房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)存在的問題

2.1 品牌戰(zhàn)略意識(shí)不強(qiáng) 在我國(guó)雖然房子價(jià)格不斷攀升，但從整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，品牌意識(shí)不強(qiáng)，沒有形成品牌效應(yīng)。在我國(guó)存在許多中小房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)很少關(guān)注品牌建設(shè)，雖然他們也獲利不少，但相對(duì)于品牌建設(shè)來說，還是需要更多的資金儲(chǔ)備。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總體上仍處在房屋建造階段，還沒有建立起完整的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈體系。房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)主要集中在產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈的某個(gè)環(huán)節(jié)上，這種競(jìng)爭(zhēng)無形中降低品牌的擴(kuò)大效應(yīng)，這也是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)品牌沒有重視的原因之一。

2.2 品牌定位不清 品牌定位是為了在市場(chǎng)上樹立一個(gè)明確的，有別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手品牌的、符合消費(fèi)者需要的形象，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)品牌的識(shí)別度和信任感。在品牌建設(shè)中，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)方向和自身的實(shí)力與發(fā)展方向，對(duì)自己的品牌進(jìn)行建設(shè)，無論是高檔社區(qū)還是經(jīng)濟(jì)住宅都是需要品牌來為自己增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。而在品牌建設(shè)中，高檔社區(qū)與經(jīng)濟(jì)住房的品牌推廣的方法也是不一樣的，要根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行積極的品牌建設(shè)。

2.3 品牌缺乏企業(yè)文化內(nèi)涵 品牌不僅僅是反映不同企業(yè)及其產(chǎn)品之間差別的標(biāo)識(shí)，還體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值和文化內(nèi)涵。在目前的房地產(chǎn)企業(yè)的品牌中大部分企業(yè)只是在做品牌，單純是一句口號(hào)，或一句宣傳語。在品牌建設(shè)中沒有融入文化元素。品牌建設(shè)要以企業(yè)文化為依歸，如果品牌沒有文化內(nèi)涵，不能夠包含企業(yè)文化，那么品牌也是行之不遠(yuǎn)的。只有有文化的品牌，才能展示出豐富的內(nèi)容，讓人們感受到品牌的文化關(guān)懷，從而對(duì)品牌產(chǎn)生信任。

2.4 忽視品牌的維護(hù) 在房地產(chǎn)企業(yè)中，有的企業(yè)建立了自己的品牌，但在日常工作中忽視對(duì)品牌的維護(hù)，以為品牌建立以后就可以高枕無憂了。其實(shí)，在品牌建立以后，對(duì)品牌的維護(hù)是及其重要的。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)借助傳統(tǒng)的營(yíng)銷手段迅速拉開知名度，卻不注重持續(xù)管理。因此，不能維持長(zhǎng)期的品牌領(lǐng)先地位，無法實(shí)現(xiàn)品牌資產(chǎn)的積累。

3 結(jié)束語

戰(zhàn)略管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說具有重要作用，尤其是中國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，具有無限的發(fā)展?jié)摿ΑＴ诜康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，品牌越來越成為企業(yè)發(fā)展的重要因素。所以房地產(chǎn)企業(yè)要注重品牌建設(shè)，增強(qiáng)品牌的戰(zhàn)略管理，為企業(yè)注入活力，為企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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第2篇：房地產(chǎn)管理企業(yè)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 全面成本管理 成本控制 經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量、質(zhì)量、成本、利潤(rùn)以及對(duì)環(huán)境的影響是其必須考量的問題，這不僅關(guān)系到自身的經(jīng)濟(jì)利益，更涉及到所應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)GDP的主要支撐點(diǎn)之一，同時(shí)也會(huì)影響與此相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如涉及金融業(yè)的房地產(chǎn)抵押，涉及中介服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等，這為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了一個(gè)亟待解決的問題，即如何在保證房地產(chǎn)增量的同時(shí)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的良性發(fā)展。筆者認(rèn)為，加強(qiáng)成本管理是解決這一重要問題的核心辦法。

一、價(jià)值鏈體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)是整個(gè)價(jià)值鏈的競(jìng)爭(zhēng)，波特的觀點(diǎn)印證了價(jià)值鏈在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的地位，即消費(fèi)者心目中的價(jià)值由一連串企業(yè)內(nèi)部物質(zhì)與技術(shù)上的具體活動(dòng)與利潤(rùn)構(gòu)成，當(dāng)與其他企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，其實(shí)是內(nèi)部多項(xiàng)活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)，而非某一項(xiàng)活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)。如果企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)沒有體現(xiàn)在整個(gè)價(jià)值鏈中，將呈現(xiàn)“跛腳”的狀態(tài)，當(dāng)優(yōu)勢(shì)難以彌補(bǔ)其劣勢(shì)時(shí)，或其劣勢(shì)正是競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)時(shí)，極有可能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中步履艱難，其優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮也將受到限制。

雖然企業(yè)價(jià)值的增加有內(nèi)在價(jià)值和外在價(jià)值外之分，如果將其概括為價(jià)值鏈，可以將其分為基本活動(dòng)和支持性活動(dòng)，基本活動(dòng)貫穿于企業(yè)的整個(gè)供、產(chǎn)、銷及售后服務(wù)，支持性活動(dòng)包括計(jì)劃的制定、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、研究與開發(fā)等。在這些活動(dòng)中，每一項(xiàng)活動(dòng)都關(guān)系到企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，都應(yīng)該上升到戰(zhàn)略的高度加以考量。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，要善于培養(yǎng)在價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在形成“拳頭競(jìng)爭(zhēng)力”的同時(shí)，在成本管理方面樹立系統(tǒng)控制觀念，從原材料供應(yīng)商直至產(chǎn)品的最終消費(fèi)者，從開發(fā)設(shè)計(jì)到售后服務(wù)，都要上升到戰(zhàn)略的高度將其所涉及的活動(dòng)及社會(huì)資源進(jìn)行有效整合，分析如何全面、系統(tǒng)地利用好自然資源和社會(huì)資源。這樣才能實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制，并使之降至可控、合理的范圍內(nèi)。

二、成本效益原則是規(guī)避成本三維不確定性的有效手段

不合理的時(shí)間、單價(jià)和數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言將產(chǎn)生難以估量的成本，主要表現(xiàn)在工期的長(zhǎng)短、工程造價(jià)的高低及工程項(xiàng)目的大小。當(dāng)三維特性難以控制時(shí)，企業(yè)將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。為有效地控制成本，采用科學(xué)合理的應(yīng)對(duì)方案，應(yīng)遵循成本效益原則。企業(yè)面對(duì)三維特性帶來的控制風(fēng)險(xiǎn)，不能面面俱到全線抵御，應(yīng)自始至終貫徹重要性原則，集中精力控制好收入大、易控制且控制成本低、容易出現(xiàn)大問題的關(guān)鍵點(diǎn)。在講求重要性的同時(shí)，也應(yīng)遵循例外管理原則，要格外關(guān)注各種重要的例外情況，如對(duì)脫離標(biāo)準(zhǔn)的重大差異、發(fā)生超出預(yù)算的支出等應(yīng)加大控制力度，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上嚴(yán)格加強(qiáng)審批手續(xù)等；而對(duì)正常的費(fèi)用支出，應(yīng)本著從簡(jiǎn)的原則，盡可能降低控制成本。

三、基本環(huán)節(jié)成本管理是全面成本管理的核心

加強(qiáng)對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制，能充分體現(xiàn)全面成本管理的內(nèi)涵，將成本控制在定額范圍內(nèi)或成本預(yù)期內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化的目標(biāo)。

（一）項(xiàng)目投資決策和設(shè)計(jì)階段的成本管理

在這一環(huán)節(jié)不僅要建立投資集體決策機(jī)制，關(guān)鍵是要嚴(yán)格遵循投資決策程序，從投資可行性報(bào)告的審議到投資估算的審查，必須嚴(yán)格執(zhí)行決策程序，必要時(shí)可以采用一票否決制來呈現(xiàn)決策程序的嚴(yán)肅性。尤其是在目標(biāo)地塊的價(jià)格以及未來經(jīng)濟(jì)利益的流入等方面，公司財(cái)務(wù)部門應(yīng)提供科學(xué)合理、符合客觀實(shí)際、充分詳實(shí)的分析與評(píng)價(jià)。雖然該環(huán)節(jié)的可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)和異地綠化費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)，在不同地域有所不同，但這些費(fèi)用均可控，因此在符合政策的前提下，盡可能降低相關(guān)成本是可行的。

（二）土地取得成本的管理

作為資源的土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賴以生存和追求經(jīng)濟(jì)效益的核心利益所在，加強(qiáng)土地成本的控制和管理旨在降低土地資源的取得成本，充分發(fā)揮和挖掘土地資源的最大價(jià)值，在增加其性價(jià)比的同時(shí)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的財(cái)富。在該環(huán)節(jié)，可控費(fèi)用包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、菜地建設(shè)基金等。不可控費(fèi)用包括：失業(yè)生活補(bǔ)助費(fèi)、社保費(fèi)、土地使用權(quán)工本費(fèi)和契稅等。在控制和管理好可控成本的同時(shí)，控制土地資源取得成本是重中之重，而其關(guān)鍵在于如何降低資金成本，如果能夠延期付款或分期付款則是最佳決策。

（三）規(guī)劃與勘測(cè)設(shè)計(jì)成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃與勘測(cè)設(shè)計(jì)工作，不僅涉及到相關(guān)費(fèi)用的高低，還將對(duì)招投標(biāo)及項(xiàng)目施工產(chǎn)生巨大影響。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)全面成本管理的關(guān)鍵。該環(huán)節(jié)成本控制與管理的途徑不僅要建立并遵守方案圖紙會(huì)審制度與程序，還應(yīng)做好對(duì)下列可控成本如異地綠化費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、合同鑒證費(fèi)、勘探放線費(fèi)、鉆探費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)和設(shè)計(jì)費(fèi)等的控制與管理。如方案設(shè)計(jì)要有設(shè)計(jì)概算或設(shè)計(jì)預(yù)算，應(yīng)制定與成本控制有關(guān)的制度，對(duì)設(shè)計(jì)者優(yōu)化設(shè)計(jì)付出的額外勞動(dòng)給予獎(jiǎng)勵(lì)等。

（四）招投標(biāo)成本管理

項(xiàng)目招標(biāo)包括設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、銷售及物業(yè)管理等單位，投標(biāo)主要指參與政府建設(shè)工程的投標(biāo)。招投標(biāo)過程中除進(jìn)行程序化管理外，該環(huán)節(jié)的相關(guān)費(fèi)用一定要做到可預(yù)測(cè)、能控制，堅(jiān)持標(biāo)的的嚴(yán)格審查制度。要考慮到市場(chǎng)價(jià)格變化、自然地理?xiàng)l件、業(yè)內(nèi)頒布的各種定額以及國(guó)內(nèi)施工水平等因素，制定科學(xué)合理的招投標(biāo)項(xiàng)目標(biāo)的，對(duì)招投標(biāo)過程中的費(fèi)用以彈性預(yù)算進(jìn)行控制。

（五）施工環(huán)節(jié)的成本管理

通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)、土地取得、規(guī)劃與勘測(cè)設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等環(huán)節(jié)的成本控制與管理，以盡可能地控制費(fèi)用，在這一環(huán)節(jié)如果要保質(zhì)保量完成施工任務(wù)而降低施工成本的可能性微乎其微，發(fā)生超預(yù)算的可能性比較大。因此，應(yīng)從組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等多方面采取有效措施才能減少不必要的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。監(jiān)理單位及相關(guān)人員應(yīng)嚴(yán)格按程序和規(guī)定對(duì)工程進(jìn)行考核和計(jì)量。公司財(cái)務(wù)部門應(yīng)對(duì)施工階段的資金使用計(jì)劃進(jìn)行詳細(xì)的審核，按施工進(jìn)度及工程項(xiàng)目進(jìn)行分解安排資金；嚴(yán)格按程序和合同規(guī)定對(duì)工程價(jià)款及材料款進(jìn)行支付與結(jié)算，對(duì)工程進(jìn)度款按10%作為質(zhì)量保證金滯后支付，從而掌握工期與質(zhì)量的主動(dòng)權(quán)；采用計(jì)算機(jī)技術(shù)及其他先進(jìn)的計(jì)量手段對(duì)施工過程進(jìn)行成本跟蹤控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏離目標(biāo)值的原因并采取措施予以糾正；可聘請(qǐng)或會(huì)同社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)施工過程進(jìn)行全程跟蹤審計(jì)等。

（六）銷售的成本管理

銷售環(huán)節(jié)費(fèi)用的高低取決于以下因素：由開發(fā)規(guī)模和檔次決定的公司戰(zhàn)略性的營(yíng)銷方案、稅收、銷售制度及相關(guān)規(guī)定、對(duì)費(fèi)用控制的措施等。除稅收這一不可控因素外，其他因素都是可控的，如營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)、廣告費(fèi)、費(fèi)、銷售獎(jiǎng)勵(lì)等。對(duì)于可控費(fèi)用，公司應(yīng)建立相關(guān)的預(yù)算制度，嚴(yán)格控制各項(xiàng)銷售費(fèi)用的開支規(guī)模與范圍。財(cái)務(wù)部門所具有的決策職能決定了必須參與營(yíng)銷方案的制定，與銷售部門保持良好的溝通，落實(shí)分析資金的使用情況，采用預(yù)警制度控制已接近限額的費(fèi)用開支和未達(dá)到預(yù)期的回款，嚴(yán)格費(fèi)用報(bào)銷制度等。

四、期間稅費(fèi)的管理是全面成本管理的窗口

作為企業(yè)費(fèi)用組成內(nèi)容的期間稅費(fèi)，外部人可以通過其觀測(cè)出企業(yè)管理水平的高度。期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，營(yíng)業(yè)費(fèi)用已通過銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行了控制，財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制應(yīng)該體現(xiàn)于整個(gè)資金鏈，如何管好、用好資金并降低資金成本，關(guān)系到企業(yè)能否高效經(jīng)營(yíng)。因此，財(cái)務(wù)費(fèi)用的管理核心是提高資金周轉(zhuǎn)率，實(shí)行預(yù)算管理。在保證資金鏈正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，在籌措資金繁多的渠道中，選擇資金成本率低、風(fēng)險(xiǎn)小、周期短、貸款條件限制低的借款種類，控制好資金存量。如在不影響誠(chéng)信的前提下采用分期、延期付款方式也可以降低資金成本。在管理費(fèi)用的管理中，財(cái)務(wù)部門是費(fèi)用控制的主要責(zé)任單位，采取計(jì)劃限額方式較為適合，控制點(diǎn)是標(biāo)準(zhǔn)的制定和限額控制。在費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)制定方面，除執(zhí)行國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)外，企業(yè)可以根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及業(yè)務(wù)需要，制定符合客觀實(shí)際的費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)，如差旅費(fèi)、通訊費(fèi)等。有些費(fèi)用可以根據(jù)客觀情況編制彈性預(yù)算或零基預(yù)算，本著厲行節(jié)約的原則，在上年實(shí)際支出的基礎(chǔ)上考慮其合理性，盡可能減少費(fèi)用開支，將費(fèi)用開支定額分解到各個(gè)職能部門，如交通費(fèi)、辦公費(fèi)等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，涉及的相關(guān)稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、殘疾人基金、維修基金以及相關(guān)手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)。這些稅費(fèi)對(duì)企業(yè)而言是不可控的，但必須加強(qiáng)管理，按規(guī)定正確計(jì)算并按時(shí)交納，盡可能防止漏稅及交納滯納金，以免給企業(yè)帶來不必要的費(fèi)用開支。然而，仍應(yīng)關(guān)注合理避稅的可行性以及由此給企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)利益。

五、確定目標(biāo)成本關(guān)系到企業(yè)全面成本管理的成敗

進(jìn)行成本控制與管理，必須有控制的標(biāo)準(zhǔn)，這就要求對(duì)即將發(fā)生的成本進(jìn)行科學(xué)合理的估算，以便對(duì)費(fèi)用的發(fā)生進(jìn)行有效控制，從而確認(rèn)企業(yè)的盈利水平。這實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目投入資金進(jìn)行的估算，不僅滿足融資計(jì)劃的需要，也是進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析不可或缺的內(nèi)容。預(yù)測(cè)的目的在于對(duì)未來經(jīng)營(yíng)的不確定性根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)變化來進(jìn)行科學(xué)的預(yù)判，以確定資金耗費(fèi)的額度，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。成本預(yù)測(cè)應(yīng)以年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為前提，是年度內(nèi)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造成本及所有可能發(fā)生的費(fèi)用總和。

目標(biāo)成本的預(yù)測(cè)要點(diǎn)應(yīng)包括如下內(nèi)容：根據(jù)公司年度利潤(rùn)目標(biāo)與預(yù)計(jì)產(chǎn)值倒扣成本；根據(jù)“由下而上”的成本費(fèi)用資料平衡成本；根據(jù)委托的特點(diǎn)考慮長(zhǎng)期協(xié)作能夠降低的成本；根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及政策與新型材料、技術(shù)的運(yùn)用可能增減的成本；根據(jù)公司管理要求應(yīng)該降低的成本。對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行控制時(shí)，項(xiàng)目成本應(yīng)按相對(duì)指標(biāo)分解到各責(zé)任部門進(jìn)行控制，如規(guī)劃設(shè)計(jì)成本按總投資額的一定比例由總工辦負(fù)責(zé)控制等；對(duì)期間費(fèi)用應(yīng)按公司的相關(guān)規(guī)定，按絕對(duì)額分解到各責(zé)任部門控制。各責(zé)任部門應(yīng)按一定的比例設(shè)定預(yù)計(jì)費(fèi)用，將其中的一部分集中到綜合計(jì)劃部門統(tǒng)一管理，以便隨時(shí)進(jìn)行調(diào)劑。對(duì)于修正的目標(biāo)成本，經(jīng)審議通過后應(yīng)重新下達(dá)。為了保證目標(biāo)成本的剛性，對(duì)于增加變動(dòng)的責(zé)任部門不應(yīng)再享受公司給予的獎(jiǎng)勵(lì)。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)成本管理是以全面成本管理為前提，以價(jià)值鏈為紐帶，以造價(jià)、工期和質(zhì)量為保證，全員參與的全面、全過程的科學(xué)管理體系。只有樹立成本效益觀念，從戰(zhàn)略的高度視整個(gè)價(jià)值鏈為目標(biāo)，分析如何全面、系統(tǒng)地利用好企業(yè)擁有的自然資源和人力資源，加強(qiáng)對(duì)成本的有效控制和管理，才能達(dá)到降低成本和提高效益的目的。在全過程成本管理過程中，做好成本預(yù)測(cè)工作才能更好地將責(zé)任落實(shí)到實(shí)處，只有將目標(biāo)成本分解、落實(shí)到每個(gè)責(zé)任部門，通過簽訂成本費(fèi)用控制責(zé)任書，加大對(duì)目標(biāo)成本的考核力度，才能使企業(yè)高效地完成自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。X

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作者簡(jiǎn)介：

第3篇：房地產(chǎn)管理企業(yè)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

中圖分類號(hào)： F235 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是從事房地產(chǎn)業(yè)的人對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)營(yíng)建,主要表現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系.而房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源,方案進(jìn)行人性化,科學(xué)化,經(jīng)濟(jì)化的優(yōu)化操作和整合.其實(shí),房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)貫穿房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)與管理中,或者說房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理涵蓋在房地產(chǎn)的整個(gè)流程,通過合理,有效的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)最大化,風(fēng)險(xiǎn)最小化,資源整合最優(yōu)化,最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)責(zé)任化。

1、成功經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)所需要的核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力就是指可以給企業(yè)帶來巨額利潤(rùn),并且是在企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)過程中形成的、很難被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿的那種獨(dú)特的資源、知識(shí)和能力。它是房地產(chǎn)企業(yè)在房屋的建設(shè)、銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中形成的具有自己獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力,是企業(yè)的文化、技術(shù)、產(chǎn)品、管理等各方面能力在市場(chǎng)上綜合優(yōu)勢(shì)的反映。房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力包括三大資源、三大能力和四種意識(shí)。三大資源是指人力資源、資金資源和土地資源。三大能力是指營(yíng)銷策劃能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力和創(chuàng)新能力。四種意識(shí)是指品牌意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、文化意識(shí)和信用意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)必須具有創(chuàng)新的品牌意識(shí),重視自己的品牌,維護(hù)自己的品牌。培養(yǎng)品牌意識(shí),樹立自己的品牌,是房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要方面。品牌經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)的核心,它對(duì)消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)都具有非常重要的意義,對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力,要求轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制,強(qiáng)化企業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制和人力資源管理機(jī)制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營(yíng)銷策劃能力,建立企業(yè)文化和誠(chéng)信機(jī)制,增強(qiáng)企業(yè)的團(tuán)體凝聚力,進(jìn)行企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。

2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)基本要素

2.1房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理

優(yōu)秀的上進(jìn)的企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)的第一基

本素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理大體上可以總結(jié)為一個(gè)根本、兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)和三個(gè)建設(shè)。一個(gè)根本就是指在管理上,房地產(chǎn)企業(yè)要做到以人為本；兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)就是指房地產(chǎn)企業(yè)要做到標(biāo)準(zhǔn)化管理并且要實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系；而三個(gè)建設(shè)是指房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地進(jìn)行進(jìn)步的制度建設(shè)、先進(jìn)的企業(yè)文化建設(shè)和有競(jìng)爭(zhēng)能力的組織建設(shè)。

2.1.1必須具有自己獨(dú)特的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶的利益,為社會(huì)做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的最高行為準(zhǔn)則,也可以說實(shí)施以人為本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本所在。

2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。而IS09000質(zhì)量保證體系是全世界頂級(jí)專家經(jīng)過對(duì)全球成千上萬的成功企業(yè)的質(zhì)量管理進(jìn)行總結(jié),并且經(jīng)過科學(xué)周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質(zhì)量體系。

2.1.3房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功,就必需進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的制度建設(shè)、先進(jìn)的文化建設(shè)、有競(jìng)爭(zhēng)能力的組織建設(shè),這也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的前提條件。

2.2外包管理

隨著經(jīng)濟(jì)全球化和社會(huì)分工的不斷發(fā)展,企業(yè)的專業(yè)化的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要求越來越強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專業(yè)化經(jīng)營(yíng),把更多的優(yōu)勢(shì)資源配置在自己專業(yè)化的領(lǐng)域,發(fā)揮自己更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需把大多數(shù)的工作,如項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、監(jiān)理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產(chǎn)企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想,應(yīng)在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上,通過外包充分合理地利用外部?jī)?yōu)秀的專業(yè)化資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,從而達(dá)到提高生產(chǎn)效率、降低成本,增加資本流通效率和企業(yè)應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競(jìng)爭(zhēng)能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須培養(yǎng)自己的優(yōu)質(zhì)的外包管理素質(zhì)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式

3.1建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，便于房地產(chǎn)企業(yè)更自覺、更系統(tǒng)地管理項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有自己的特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)不能完全用定量指標(biāo)來衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風(fēng)險(xiǎn)。因而，在預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),應(yīng)建立合理的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，引入“A計(jì)分法”，即把影響企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)因素列出,再根據(jù)其影響大小賦予不同的值,然后根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況對(duì)各影響因素做標(biāo)記，加總有標(biāo)記的各項(xiàng)分值，最后與臨界值比較來評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)狀況。依據(jù)建立的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，并憑借以往房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，如果發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，立即啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，并采取相關(guān)措施，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。

3.2創(chuàng)新營(yíng)銷方法

3.2.1實(shí)行分期付款：靈活的付款方式是促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的有效方式，也是目前大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)銷售的成功經(jīng)驗(yàn)。分期付款是指在取得房屋居住權(quán)時(shí)已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。

3.2.2實(shí)行貸款購房：也稱為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給消費(fèi)者用于購買住房的貸款及其擔(dān)保，購房者提供全部房屋價(jià)款的20%~30%作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。購房者須按貸款合同規(guī)定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。

3.2.3預(yù)租預(yù)售：為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸壓力，投資者可以通過預(yù)租預(yù)售的形式出售房地產(chǎn)。若在一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)前就能采取這種措施，會(huì)減少風(fēng)險(xiǎn)，增加安全性，但是，預(yù)售價(jià)一般要比工程完工后的最終售價(jià)低，造成一些損失。投資者取得的收益會(huì)因其風(fēng)險(xiǎn)的降低而減少。因此，在投資決策時(shí)，應(yīng)正確處理收益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。

3.3建立健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系

從企業(yè)的高管到普通的財(cái)務(wù)人員都要深刻地認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)工作的重要性和對(duì)企業(yè)的深遠(yuǎn)影響。從而企業(yè)要重視財(cái)務(wù)管理工作，突出財(cái)務(wù)工作在企業(yè)日常管理中的重要位置。在企業(yè)管理體系的建設(shè)當(dāng)中首先要嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)的制度，從企業(yè)財(cái)管管理工作的特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)企業(yè)自身的規(guī)模等特色，建立健全符合本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系。要強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算和反應(yīng)機(jī)能，以財(cái)務(wù)預(yù)算作為重要手段，及時(shí)反饋出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的時(shí)時(shí)分析與管理，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確而又科學(xué)的參考依據(jù)。

3.4豎立良好的企業(yè)形象和自身品牌

對(duì)自己的企業(yè)要有個(gè)正確的市場(chǎng)定位，有合理而又有前瞻性的市場(chǎng)定位。這就要求企業(yè)要對(duì)細(xì)分自己的市場(chǎng)，根據(jù)現(xiàn)有的資金實(shí)力，業(yè)務(wù)能力和資金募集能力寺確定企業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)與質(zhì)量是息息相關(guān)，因?yàn)樗漠a(chǎn)品需要輕受長(zhǎng)時(shí)間的考驗(yàn)。加強(qiáng)對(duì)質(zhì)量的控制，從設(shè)計(jì)到施工直到最后的驗(yàn)收與售后工作，都要保證質(zhì)量第一的理念貫徹到底。品牌不是固定的，它需要不斷地創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須有創(chuàng)新的意識(shí)與觀念，掌握核心競(jìng)爭(zhēng)力，改變產(chǎn)品單一，特色不突出的缺點(diǎn)。突出企業(yè)自己的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造出既符合時(shí)代的潮流，又有底蘊(yùn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。培養(yǎng)和創(chuàng)造出突出的企業(yè)文化，一個(gè)特點(diǎn)鮮明的企業(yè)文化，可以凝聚起員工的向心力，還可以感染到消費(fèi)者，讓消費(fèi)者增加對(duì)些企業(yè)的認(rèn)可程度，增加潛大消費(fèi)者的規(guī)模。

3.5加強(qiáng)資金管理

資金運(yùn)用和管理的好壞,直接關(guān)系到企業(yè)的正常運(yùn)行和整體效益,提高資金的運(yùn)行效率就顯得尤為重要。所以對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)行應(yīng)進(jìn)行靜態(tài)控制、實(shí)時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制,實(shí)行資金按調(diào)度使用,制定嚴(yán)格的用款制度,重點(diǎn)掌握工程項(xiàng)目資金的來龍去脈。通過加強(qiáng)資金管理也可以做到深化成本管理。

第4篇：房地產(chǎn)管理企業(yè)分析范文

最近幾年，我國(guó)的城市化進(jìn)程逐步加快，城市住房的需求量節(jié)節(jié)攀升，隨之帶動(dòng)的就是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，但是也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在這激烈的市場(chǎng)環(huán)境下取得一定的市場(chǎng)份額，占據(jù)更加有力的競(jìng)爭(zhēng)地位，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行提高，在內(nèi)部控制方面要積極采取措施進(jìn)行完善。因此，對(duì)新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提出合理的提高方案對(duì)于實(shí)務(wù)界和理論界都具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部審計(jì)的重視程度有所缺乏

內(nèi)部審計(jì)能否在一個(gè)企業(yè)中良好的開展下去，很大程度上取決于內(nèi)部審計(jì)工作能否保持自身的獨(dú)立性以及權(quán)威性。而內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性和權(quán)威性則取決于企業(yè)的管理層對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作的支持和重視。從這個(gè)邏輯來看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作的支持和重視程度越高，內(nèi)部審計(jì)工作的權(quán)威性和獨(dú)立性就有所保障，進(jìn)而促使內(nèi)部審計(jì)工作得以在企業(yè)內(nèi)部良好的開展。但是，就目前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀而言，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作都沒有給予足夠的重視，認(rèn)為內(nèi)部審計(jì)工作僅僅是財(cái)務(wù)部門的工作，在開展內(nèi)審工作時(shí)就直接從財(cái)務(wù)部門選派人員，或者日常的監(jiān)督審計(jì)都是由財(cái)務(wù)人員兼職，這樣的工作狀況難以滿足內(nèi)部審計(jì)的職責(zé)分離等要求，內(nèi)部審計(jì)形同虛設(shè)。不單單如此，在房地產(chǎn)企業(yè)，除財(cái)務(wù)部門之外，其他部門對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作的認(rèn)識(shí)也有一定偏差，有些房地產(chǎn)企業(yè)的部門甚至對(duì)內(nèi)部審計(jì)的工作存在抵觸和排斥的心理，從而造成內(nèi)部審計(jì)工作無法正常開展下去。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)賦予內(nèi)部審計(jì)的職能較為狹窄

我國(guó)對(duì)內(nèi)部審計(jì)人員的職能定位是服務(wù)和監(jiān)督，既要對(duì)企業(yè)管理層級(jí)的經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行監(jiān)督，又要對(duì)其經(jīng)濟(jì)行為負(fù)責(zé)，擔(dān)負(fù)兩重角色。這兩重角色一旦分配不好或者內(nèi)部審計(jì)人員利用不當(dāng)，就會(huì)造成內(nèi)部審計(jì)人員的日常工作難以開展，處于兩難境地。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)大部分偏向的是事中審計(jì)和事后審計(jì)，沒有進(jìn)行事前的防御，審計(jì)的價(jià)值并不是很高，而且，日常的內(nèi)部審計(jì)工作都是將審計(jì)目標(biāo)集中在資產(chǎn)安全、差錯(cuò)防弊以及對(duì)財(cái)務(wù)資料完整性和真實(shí)性的分析檢查，這些工作的進(jìn)行雖然可以在一定程度上解?Q問題，但是在房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理提高以及經(jīng)營(yíng)效率的改善等方面沒有太大的幫助。房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的資金量都是非常大的，財(cái)務(wù)杠桿較高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)工作應(yīng)當(dāng)尤為注重，而風(fēng)險(xiǎn)管理工作的進(jìn)行離不開內(nèi)部審計(jì)，擴(kuò)大內(nèi)部審計(jì)職能，賦予內(nèi)部審計(jì)人員更多的權(quán)力是目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理亟待解決的問題。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門在人員構(gòu)成方面有所欠缺

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人員很大一部分都是由財(cái)務(wù)部門的人員借調(diào)過來的，對(duì)于內(nèi)部管理需要的其他與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的知識(shí)，特別是建造預(yù)算等知識(shí)有所缺乏。有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門是臨時(shí)設(shè)置的，對(duì)于日常的審計(jì)工作沒有予以足夠的認(rèn)識(shí)，更不用說培養(yǎng)專業(yè)的內(nèi)審人員。內(nèi)部審計(jì)部門缺乏專業(yè)的內(nèi)審人員，而一旦出現(xiàn)較多的審計(jì)項(xiàng)目就需要從其他部門借調(diào)相關(guān)人員來對(duì)審計(jì)工作進(jìn)行輔助，在這樣的人員構(gòu)成下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部審計(jì)中的管理審計(jì)以及績(jī)效審計(jì)的要求難以滿足。再加之缺乏專業(yè)的內(nèi)審人員，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理進(jìn)行綜合分析時(shí)難以及時(shí)發(fā)覺實(shí)質(zhì)性、深層次的問題，在這種情況下，不僅內(nèi)部審計(jì)的作用無法真正得以體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力也難以得到提高。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理的相關(guān)措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)的轉(zhuǎn)變對(duì)內(nèi)部審計(jì)的觀念

作為內(nèi)部控制制度重要的組成部分之一的內(nèi)部審計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)同樣應(yīng)當(dāng)予以足夠的重視，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的金額都是巨大的，內(nèi)部審計(jì)可以通過風(fēng)險(xiǎn)管理等形式來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制和預(yù)防，不僅可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平以及日常的運(yùn)行效率，還可以促使房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。

通過前面的敘述已經(jīng)知道，企業(yè)的管理層對(duì)內(nèi)部審計(jì)的重視程度很大程度上決定了內(nèi)部審計(jì)工作能否順利地開展下去。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層應(yīng)當(dāng)及時(shí)改變傳統(tǒng)的觀念，學(xué)習(xí)內(nèi)部審計(jì)的相關(guān)知識(shí)，了解內(nèi)部審計(jì)對(duì)企業(yè)的重要程度，然后提高內(nèi)部審計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的地位，將內(nèi)部審計(jì)的重要作用予以明確。不論是政策方面還是資金方面，管理層都應(yīng)當(dāng)予以支持，確保內(nèi)部審計(jì)工作可以有效開展下去。在實(shí)際的工作中，內(nèi)審部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)企業(yè)最高管理層管理和任免，在內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)報(bào)告以及日常的經(jīng)營(yíng)決策等工作中，內(nèi)部審計(jì)都應(yīng)當(dāng)參與進(jìn)去。與此同時(shí)，內(nèi)審部門應(yīng)當(dāng)保持與最高管理層的及時(shí)溝通和交流，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要及時(shí)的采取相關(guān)的整改措施，并保證這些整改措施都能得到有效的落實(shí)，確保房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門的權(quán)威性和獨(dú)立性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將內(nèi)部審計(jì)部門的工作范圍進(jìn)行擴(kuò)大

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作僅僅局限于財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)這個(gè)兩個(gè)領(lǐng)域，對(duì)管理領(lǐng)域涉及的較少，而在房地產(chǎn)企業(yè)開展審計(jì)工作時(shí)又僅僅是事中審計(jì)和事后審計(jì)，對(duì)于事前的審計(jì)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審管理沒有予以足夠的重視。基于此，對(duì)內(nèi)部審計(jì)部門工作范圍的擴(kuò)大就可以從以下幾個(gè)方面著手：首先，內(nèi)部審計(jì)的工作范圍必須要涉及到管理領(lǐng)域，相關(guān)的授權(quán)審批等工作內(nèi)部審計(jì)部門都要參與，特別是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理，內(nèi)部審計(jì)應(yīng)當(dāng)尤為注重。房地產(chǎn)行業(yè)本身的財(cái)務(wù)杠桿較高，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的防范就應(yīng)當(dāng)尤為注重，將風(fēng)險(xiǎn)管理納入到內(nèi)部審計(jì)的工作中勢(shì)在必行。其次，內(nèi)部審計(jì)工作應(yīng)當(dāng)注重事前審計(jì)，進(jìn)行全過程審計(jì)，要知道良好的事前審計(jì)工作不僅可以大大減少事中審計(jì)和事后審計(jì)的工作內(nèi)容，還可以減少工作差錯(cuò)的產(chǎn)生概率。最后，內(nèi)部審計(jì)要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制和預(yù)測(cè)，注重企業(yè)的管理效率以及內(nèi)部控制，不僅可以確保企業(yè)整體的管理水平得到提高，還可以為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極建設(shè)內(nèi)部審計(jì)人員隊(duì)伍

內(nèi)審人員的職業(yè)素養(yǎng)以及內(nèi)部審計(jì)部門的人員構(gòu)成對(duì)內(nèi)部審計(jì)質(zhì)量的影響是非常大的，因此，內(nèi)審人員應(yīng)當(dāng)不斷地加強(qiáng)自身的知識(shí)面以適應(yīng)新時(shí)期審計(jì)的嚴(yán)要求和高標(biāo)準(zhǔn)，積極進(jìn)行知識(shí)的更新，對(duì)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)以及經(jīng)濟(jì)的改革方案等要牢記于心，不應(yīng)局限于內(nèi)部審計(jì)的知識(shí)，對(duì)于新時(shí)期最新的經(jīng)濟(jì)管理知識(shí)也要加以涉獵。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，定期對(duì)內(nèi)部審計(jì)人員進(jìn)行房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本、工程、稅收等知識(shí)培訓(xùn)，促使每個(gè)內(nèi)審人員有能力對(duì)各個(gè)部門進(jìn)行審計(jì)，方便內(nèi)審工作的安排。

除此之外，對(duì)于內(nèi)審人員而言，最為重要的是職業(yè)道德，內(nèi)審人員工作的內(nèi)容可以存在一定的偏向，但是職業(yè)道德沒有偏向可言。要在思想上將內(nèi)審工作神圣化，對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)，對(duì)企業(yè)的管理和日常經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)，恪守原則，從實(shí)質(zhì)上將內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性進(jìn)行提高。在內(nèi)部審計(jì)人員的職業(yè)素養(yǎng)提高后，內(nèi)審隊(duì)伍的建設(shè)就應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)重視。使內(nèi)審團(tuán)隊(duì)和諧，互幫互助是內(nèi)審部門隊(duì)伍建設(shè)必不可少的工作。

第5篇：房地產(chǎn)管理企業(yè)分析范文

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目群管理 特征 難點(diǎn)

在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行連續(xù)調(diào)控的形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已形成多個(gè)大型房地產(chǎn)集團(tuán)逐鹿的格局。房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)既定戰(zhàn)略目標(biāo)，需要同時(shí)建設(shè)多個(gè)不同的項(xiàng)目，不僅每個(gè)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)投資、質(zhì)量和進(jìn)度等要求，而且所有項(xiàng)目完成后才能達(dá)到企業(yè)共同的目標(biāo)，提高市場(chǎng)占有率，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化規(guī)模增長(zhǎng)。

1、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目群管理的內(nèi)涵與特點(diǎn)

1.1房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目群管理的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目群管理是按企業(yè)發(fā)展為項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)總譜，并幫助企業(yè)從全局的需要出發(fā)，有效整合項(xiàng)目資源，使其在統(tǒng)一的平臺(tái)上，協(xié)調(diào)一致地實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)。項(xiàng)目群管理是企業(yè)層面對(duì)多個(gè)項(xiàng)目的管理，是企業(yè)戰(zhàn)略的體現(xiàn)及細(xì)化。 房地產(chǎn)集團(tuán)的所有項(xiàng)目都是圍繞企業(yè)的愿景、使命及戰(zhàn)略而展開的，項(xiàng)目群管理是高效地完成一系列房地產(chǎn)項(xiàng)目而使企業(yè)的愿景、使命及戰(zhàn)略得以實(shí)現(xiàn)的基石。

1.2主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目群管理最大的特點(diǎn)就是：多項(xiàng)目并發(fā)、階段性資源投入以及多專業(yè)協(xié)作。

（1）多項(xiàng)目并發(fā)

面對(duì)供不應(yīng)求的市場(chǎng)需求和眾多的投標(biāo)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)面臨多項(xiàng)目并發(fā)的問題，如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行篩選、評(píng)估、計(jì)劃、執(zhí)行與控制已經(jīng)成為許多房地產(chǎn)企業(yè)所急需解決的問題。與單個(gè)項(xiàng)目管理不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常需要在假定存在多個(gè)項(xiàng)目的前提下，思考如何協(xié)調(diào)和分配現(xiàn)有的項(xiàng)目資源，以期獲取最佳項(xiàng)目實(shí)施組合。

（2）階段性資源投入與多專業(yè)協(xié)作

房地產(chǎn)項(xiàng)目本身存在嚴(yán)格的專業(yè)分工和協(xié)作，從方案設(shè)計(jì)到初步設(shè)計(jì)，再到施工圖設(shè)計(jì)，存在多專業(yè)的分工與協(xié)作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)的具體項(xiàng)目操作過程中，存在嚴(yán)格的階段劃分和專業(yè)協(xié)作。一個(gè)完整的建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)常按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)被劃分為不同的項(xiàng)目階段，每個(gè)階段都需要不同的專業(yè)人員參與，因此存在階段性資源投入的特點(diǎn)。從具體的生產(chǎn)環(huán)節(jié)看，在資源保障的情況下，既存在同一批設(shè)計(jì)人員參與到多個(gè)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)階段，又存在不同的項(xiàng)目階段需要同一批設(shè)計(jì)人員參加。

2、房地產(chǎn)企業(yè)各發(fā)展階段的項(xiàng)目管理特征

由于項(xiàng)目群管理本質(zhì)上也是一種項(xiàng)目管理，因此項(xiàng)目群生命周期與項(xiàng)目生命周期類似，在這里，我們簡(jiǎn)單地將項(xiàng)目群生命周期劃分為三個(gè)階段：初創(chuàng)期、成長(zhǎng)期和成熟期。

（1）初創(chuàng)期

房地產(chǎn)企業(yè)在初創(chuàng)期主要靠項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)人做項(xiàng)目，企業(yè)項(xiàng)目管理基本上屬于空白，在創(chuàng)業(yè)階段、發(fā)展初期階段的公司大多如此。當(dāng)項(xiàng)目開始多起來時(shí)，企業(yè)發(fā)現(xiàn)單靠個(gè)人，項(xiàng)目無法提供客戶合理的價(jià)值或由于發(fā)展起來后，不能及時(shí)補(bǔ)充上合適的項(xiàng)目經(jīng)理就隨便抓人來，但由于經(jīng)驗(yàn)稚嫩，不能完成項(xiàng)目或項(xiàng)目失敗開始增加，企業(yè)意識(shí)到這些問題，公司開始設(shè)立獨(dú)立的崗位或投入一定的資源進(jìn)行管理，此情形通常存在于發(fā)展階段的公司，此時(shí)通常是某副總或總監(jiān)負(fù)責(zé)公司所有項(xiàng)目，開始有一些項(xiàng)目管理方面的制度，通常為技術(shù)部門制度。

（2）成長(zhǎng)期

處在成長(zhǎng)期的房地產(chǎn)企業(yè)一般要進(jìn)行專業(yè)化擴(kuò)張，企業(yè)開始建立項(xiàng)目過程管理相關(guān)制度，投入相應(yīng)資源進(jìn)行項(xiàng)目過程管理，開始建立企業(yè)項(xiàng)目管理知識(shí)庫、建立企業(yè)定額等企業(yè)項(xiàng)目管理關(guān)鍵數(shù)據(jù)庫，此階段公司大多發(fā)展到一定程度甚至是開始進(jìn)入成熟期，在此階段企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的成本控制要求開始加強(qiáng)。

（3）成熟期

在成熟期，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一體化、多元化發(fā)展戰(zhàn)略，鞏固自己的市場(chǎng)份額。此時(shí)企業(yè)擁有完善的項(xiàng)目管理體系制度，組建專業(yè)的PMO來開展企業(yè)管理，項(xiàng)目管理知識(shí)庫能滿足大多數(shù)類似項(xiàng)目應(yīng)用，企業(yè)項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)化，此階段為高級(jí)階段，通常為成熟期企業(yè)，各個(gè)項(xiàng)目資源能通過企業(yè)合理進(jìn)行配備，且個(gè)人影響力為最低。

3、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目群管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)

項(xiàng)目群管理雖來源于項(xiàng)目管理，但它無論從戰(zhàn)略高度，還是管理范圍、管理內(nèi)涵、復(fù)雜性、不確定性都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越于項(xiàng)目管理。它不僅包括范圍管理、時(shí)間管理、成本管理、人力資源管理、質(zhì)量管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、采購管理、綜合管理，還包括協(xié)同管理、知識(shí)管理等體現(xiàn)項(xiàng)目群管理特點(diǎn)的管理要素。項(xiàng)目群管理有自身的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

（1）項(xiàng)目群的風(fēng)險(xiǎn)管理。由于項(xiàng)目群組織龐大且處于動(dòng)態(tài)變化中而極易產(chǎn)生隱性風(fēng)險(xiǎn)，影響組織終極目標(biāo)的完成，必須建立項(xiàng)目群風(fēng)險(xiǎn)集成平臺(tái)，將各個(gè)單體的隱性風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化成顯性風(fēng)險(xiǎn)在組織內(nèi)部共享分解。按照復(fù)雜系統(tǒng)理論，項(xiàng)目群的基本結(jié)構(gòu)屬于星型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)具有容錯(cuò)性，一條支線差錯(cuò)能由其它線路彌補(bǔ)。項(xiàng)目群管理者可以通過調(diào)配資源，化解某個(gè)子項(xiàng)目或單元的差錯(cuò)，保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目群的最終目標(biāo)。

（2）項(xiàng)目群的HR管理。項(xiàng)目群經(jīng)理的能力水平直接影響到組織實(shí)施知識(shí)管理的水平和組織戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目群經(jīng)理應(yīng)該注重學(xué)習(xí)型組織開放性文化的建立培養(yǎng)，讓戰(zhàn)略層、運(yùn)作層共享知識(shí)良性互動(dòng)，才能形成有效的執(zhí)行力。但目前存在的項(xiàng)目群管理者多是從那些優(yōu)秀的項(xiàng)目管理者中提升而來的，這些項(xiàng)目群管理者中絕大多數(shù)雖說擔(dān)任著項(xiàng)目群管理的角色，但是其思想、理念、行為、態(tài)度均還處在項(xiàng)目管理的層次上，從而導(dǎo)致項(xiàng)目群利益的受損。因此，在提升項(xiàng)目管理者職位的同時(shí)，如何有效地提升他們的能力是必須面臨的一個(gè)重要問題。

（3）項(xiàng)目群的協(xié)同管理。項(xiàng)目群管理的一個(gè)首要作用就是協(xié)調(diào)群內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目之間的關(guān)系，但是具體下來如何協(xié)調(diào)，怎樣協(xié)調(diào)才會(huì)令各個(gè)項(xiàng)目都滿意，最終得到“1 + 1>2”的效果，這是項(xiàng)目管理研究的重點(diǎn)也是難點(diǎn)。目前在項(xiàng)目群的管理過程中，主要按照績(jī)效競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制對(duì)待單個(gè)項(xiàng)目之間的關(guān)系，對(duì)績(jī)效好的項(xiàng)目重點(diǎn)照顧，包括物資的優(yōu)先供給，管理上給予盡量多的授權(quán)等。在這種情況下項(xiàng)目之間的協(xié)作無疑會(huì)大打折扣，從而也就降低了項(xiàng)目群的管理績(jī)效和整體利益，阻礙組織戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4、結(jié)語

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面對(duì)項(xiàng)目群管理問題，項(xiàng)目群管理必將會(huì)成為項(xiàng)目管理新的發(fā)展階段。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：房地產(chǎn)管理企業(yè)分析范文

摘 要：本文首先對(duì)WSR方法論進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分析，然后分析了在房地產(chǎn)企業(yè)中如何通過WSR方法論的應(yīng)用來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的規(guī)范的管理，可供參考。

關(guān)鍵詞：WSR方法論；房地產(chǎn)企業(yè)；管理；應(yīng)用

近些年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，企業(yè)想要在市場(chǎng)上獲得長(zhǎng)期的生存和發(fā)展，就必要采取先進(jìn)的手段，強(qiáng)化內(nèi)部的管理，提高企業(yè)的綜合實(shí)力。來更好的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

1、關(guān)于WSR方法論

WSR方法論是有我國(guó)著名系統(tǒng)科學(xué)專家顧基法教授和朱志昌博士在1994年提出的，即物理、事理以及人理方法論的簡(jiǎn)稱，在WSR方法論中融入了許國(guó)治和錢學(xué)森等科學(xué)家的物理和事理的思想，從本質(zhì)上看，其是我國(guó)學(xué)者在西歐系統(tǒng)工程方法論中融入了東方哲學(xué)的思辨。隨后有很多學(xué)者對(duì)WSR方法論進(jìn)行了研究，有人認(rèn)為物理就是指對(duì)某項(xiàng)系統(tǒng)項(xiàng)目的問題進(jìn)行處理的過程匯總，人們所面對(duì)的所有的客觀存在的規(guī)律；事理是指對(duì)某項(xiàng)系統(tǒng)項(xiàng)目問題進(jìn)行處理時(shí)人們針對(duì)所面對(duì)的客觀規(guī)律所應(yīng)用的機(jī)理；人理是指在對(duì)某項(xiàng)系統(tǒng)項(xiàng)目的問題進(jìn)行處理時(shí)，參與到其中所有人之間的關(guān)系以及變換的情況。筆者就他們對(duì)WSR方法論的理解進(jìn)行分析概括，可以對(duì)其這樣進(jìn)行理解：物理就是需要解決問題所面臨的包括法律、自然環(huán)境、物質(zhì)運(yùn)動(dòng)以及技術(shù)應(yīng)用的原理等在內(nèi)的客觀規(guī)律等；事理是在人的作用下所產(chǎn)生的包括對(duì)事物認(rèn)識(shí)的角度、在處理問題中所使用的方法手段以及組織體系等在內(nèi)的一些事物；人理主要就是指在系統(tǒng)中所有參與者之間的關(guān)系、人際關(guān)系和利益關(guān)系等等。

對(duì)WSR方法論進(jìn)行剖析，可以將其的整個(gè)工作過程劃分為：對(duì)領(lǐng)導(dǎo)意圖的理解目標(biāo)的形成調(diào)查分析建立模型建議的提出關(guān)系的協(xié)調(diào)實(shí)施。整個(gè)過程如下圖圖1所示。在圖1中，意圖不斷包括領(lǐng)導(dǎo)的，其他的有重要影響的意圖也不能忽視，所以對(duì)領(lǐng)導(dǎo)意圖進(jìn)行擴(kuò)展，將其擴(kuò)展為理解意圖。其中目標(biāo)的形成、調(diào)查分析以及策略的確定這三個(gè)步驟并沒有嚴(yán)格的順序要求，要針對(duì)實(shí)際情況具體分析，關(guān)系的協(xié)調(diào)是貫穿于整個(gè)過程中的始終的。在整個(gè)過程完成之后，通過實(shí)施的結(jié)果和意圖之間的對(duì)比，如果相符則表示目標(biāo)完成，否則應(yīng)該進(jìn)行必要的修改，這時(shí)當(dāng)然還包括對(duì)目標(biāo)的合理性進(jìn)行分析，若目標(biāo)存在問題，則應(yīng)該修改目標(biāo)，否則應(yīng)對(duì)其它的步驟進(jìn)行修改，直到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)為止。

2、通過WSR方法論的應(yīng)用實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)管理的規(guī)范

2.1通過WSR方法論對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理進(jìn)行分解

在房地產(chǎn)中企業(yè)中，應(yīng)用WSR方法論進(jìn)行管理，首先應(yīng)從物理、事理和人理這三個(gè)方面進(jìn)行分解，下面將從三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理中的相關(guān)因素進(jìn)行分析，為后面的實(shí)施奠定基礎(chǔ)。

2.1.1物理

在房地產(chǎn)企業(yè)中，物理主要包括：第一，房地產(chǎn)在開展所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過程中，都必須建立在遵循相關(guān)法律法規(guī)（土地管理相關(guān)法規(guī)、經(jīng)濟(jì)法、房地產(chǎn)銷售相關(guān)法規(guī)、合同法等）的前提下；第二，企業(yè)的辦公條件，這主要是指企業(yè)所有的硬件和軟件設(shè)施；企業(yè)所有員工的技術(shù)條件以及企業(yè)所有以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的開發(fā)流程；第三，國(guó)家房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，這主要包括準(zhǔn)備開發(fā)地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的土地政策、其它競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的實(shí)力、市場(chǎng)的消費(fèi)實(shí)力、客戶類型、物業(yè)類型以及消費(fèi)傾向等。

2.1.2事理

在房地產(chǎn)企業(yè)中，事理主要包括：第一，設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)以及構(gòu)建規(guī)章制度、企業(yè)文化以及愿景；第二，開發(fā)環(huán)節(jié)的實(shí)施方法，這主要包括如何獲取土地、設(shè)計(jì)的確定、工程招投標(biāo)工作的開展方式的確定、造價(jià)核算審計(jì)等工作開展方式的確定、施工管理開展的方法以及銷售方式的確定等；第三，企業(yè)所有員工工作方法以及考核方法的制定等；第四，員工工作能力的提高以及培訓(xùn)工作；第五，企業(yè)和其它相關(guān)單位（設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)單位、施工單位、監(jiān)理單位、銀行、土地以及政府都相關(guān)機(jī)構(gòu)等）之間合作合同的擬定；第六，向部門和員工下達(dá)的目標(biāo)，這也作為考核的基本依據(jù)。

2.1.3人理

在房地產(chǎn)企業(yè)中，人理主要包括：第一，企業(yè)員工對(duì)企業(yè)文化和愿景的理解以及員工意識(shí)和企業(yè)目標(biāo)的一致性；第二，員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同程度以及忠誠(chéng)程度；第三，員工之間溝通以及人際關(guān)系的協(xié)調(diào)；第四，企業(yè)和各相關(guān)單位（設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)單位、施工單位、監(jiān)理單位、銀行、土地以及政府都相關(guān)機(jī)構(gòu)等）關(guān)系的維護(hù)等。

2.2依據(jù)WSR方法論的基本步驟開展管理活動(dòng)

在對(duì)WSR方法論以及其在房地產(chǎn)企業(yè)中的情況形成了充分的認(rèn)識(shí)之后，可以將其應(yīng)用與房地產(chǎn)的管理當(dāng)中。第一，理解意圖，主要包括房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)意圖的理解，也就是指企業(yè)希望在市場(chǎng)上處于什么樣的位置，也包括對(duì)領(lǐng)導(dǎo)意圖、目標(biāo)客戶以及員工意圖的理解。只有對(duì)所有相關(guān)者的意圖充分理解之后，才能進(jìn)行圍繞這個(gè)意圖來開展所有的后續(xù)活動(dòng)；第二，根據(jù)意圖，將和意圖相符合的目標(biāo)制定出來，這主要包括企業(yè)在行業(yè)中想要達(dá)到的地位、占有率以及行業(yè)認(rèn)同度等目標(biāo)。對(duì)產(chǎn)品以及目標(biāo)客戶進(jìn)行市場(chǎng)定位，然后將財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)制定出來；第三，為了實(shí)現(xiàn)所指定的目標(biāo)，進(jìn)行調(diào)查分析，這里所說的調(diào)查同時(shí)包括內(nèi)部調(diào)查和外部調(diào)查，也就是要做到全面調(diào)查分析。其中內(nèi)部調(diào)查主要是對(duì)企業(yè)所處的行業(yè)地位、資金情況、員工素質(zhì)以及項(xiàng)目的可行性等進(jìn)行調(diào)查分析；而外部調(diào)查主要是對(duì)原材料供應(yīng)環(huán)境、目標(biāo)客戶以及工程技術(shù)條件等進(jìn)行調(diào)查。做好對(duì)內(nèi)外部的全面調(diào)查，為后續(xù)策略的創(chuàng)建提供可靠的參考依據(jù)；第四，在進(jìn)行了全面的調(diào)查分析之后，進(jìn)行策略的創(chuàng)建，這主要包括對(duì)土地獲取、融資、設(shè)計(jì)管理、施工管理、成本管理、營(yíng)銷以及物業(yè)管理等策略的擬定；第五，接下來就是解決方案的提出，這主要包括土地競(jìng)拍方案、融資計(jì)劃、設(shè)計(jì)方案、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、招標(biāo)文件的編制、施工管理方案的制定、專項(xiàng)方案的提出以及營(yíng)銷方案的制定等；第六；實(shí)施，在實(shí)施的整個(gè)過程中，要始終和所指定的目標(biāo)意圖相一致，當(dāng)然在實(shí)施的過程中，如果發(fā)現(xiàn)所制定的意圖存在一定的問題，可進(jìn)行必要的修改，以保證所有活動(dòng)的開展；第七，在房地產(chǎn)企業(yè)中，在以上的這些步驟中，都離不開關(guān)系的協(xié)調(diào)，關(guān)系的協(xié)調(diào)是貫穿整個(gè)過程中的。

結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)想要在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)中長(zhǎng)期立足并占有充分的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須要提高自己的綜合實(shí)力，這當(dāng)然離不開優(yōu)質(zhì)高效的管理。而事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)管理是非常復(fù)雜的，基于WSR方法論的特點(diǎn)對(duì)其進(jìn)行分解，可以使其結(jié)構(gòu)化規(guī)范化。在WSR方法論的應(yīng)用中，要注意他們之間是相關(guān)聯(lián)的，同時(shí)也是有區(qū)別的，需要共同作用，才能使其作用在最大限度上得到發(fā)揮，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平。（作者單位：1.成都航空職業(yè)技術(shù)學(xué)院；2.成都師范學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

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第7篇：房地產(chǎn)管理企業(yè)分析范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 財(cái)務(wù)預(yù)算

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在投資開發(fā)過程之中，因?yàn)闈撛诘母鞣N不受控的內(nèi)部因素與外部因素的影響而導(dǎo)致其財(cái)務(wù)狀況發(fā)生惡化，進(jìn)而使得企業(yè)的實(shí)際收益與所預(yù)期的收益之間產(chǎn)生較大的差值，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益而引發(fā)的一系列風(fēng)險(xiǎn)。客觀的講，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但是通過提高財(cái)務(wù)管理的水平、提升財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)、最小化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等措施可以減小其所造成的影響，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)與價(jià)值的最大化。

一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)不確定性、風(fēng)險(xiǎn)可控性、資本構(gòu)成不合理、資金周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大多是由于其財(cái)務(wù)成本的變化給企業(yè)所帶來的各種損失，主要包括：利率風(fēng)險(xiǎn)、稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、通脹風(fēng)險(xiǎn)、償還賬務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)分配風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及施工風(fēng)險(xiǎn)[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理常見問題

（1）企業(yè)資金構(gòu)成不合理，負(fù)債率過高

已有數(shù)據(jù)表明，債務(wù)資本在房地產(chǎn)企業(yè)籌資來源中所占到比重已經(jīng)高達(dá)80%，這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的水平。其原因一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的需求量巨大，同時(shí)資金回籠速度較慢，因此房地產(chǎn)企業(yè)往往在建設(shè)過程中大量透支信貸資金，從而使得權(quán)益資本所占的比重急速下降，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大為增加。

（2）財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度不完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)存在對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，一旦出現(xiàn)預(yù)期收益難以達(dá)到，則無法從財(cái)務(wù)指標(biāo)中細(xì)化分析，更無法實(shí)現(xiàn)對(duì)于企業(yè)未來償債能力、利潤(rùn)率等進(jìn)行預(yù)測(cè)，也就難以實(shí)現(xiàn)對(duì)于日常資金的科學(xué)管理，最終將會(huì)使得企業(yè)成本大幅提升，從而影響效益造成虧損。

（3）對(duì)于日常資本管理不到位

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的管理意識(shí)淡漠，使得盲目投資、資金浪費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)而發(fā)生，而在項(xiàng)目開發(fā)過程中，缺乏對(duì)于資金的有效監(jiān)管，進(jìn)而使得資金的利用率低下。再加上房地產(chǎn)企業(yè)的在形勢(shì)好轉(zhuǎn)的情況下，任意增發(fā)或新設(shè)項(xiàng)目，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的掌控能力大大降低。

（4）財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)參差不齊

部分房地產(chǎn)企業(yè)由于相關(guān)的財(cái)務(wù)主管思維觀念老化、知識(shí)陳舊，對(duì)于財(cái)務(wù)管理信息化、軟件化認(rèn)知能力差，在這一情況下，企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況與財(cái)務(wù)現(xiàn)狀很難得到真實(shí)、實(shí)時(shí)的反映，進(jìn)而導(dǎo)致決策層在分析判斷時(shí)極易造成決策失誤，以方大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素主要可分為外部因素與內(nèi)部因素，其中外部因素具體為宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、自然環(huán)境等；內(nèi)部因素具體為財(cái)務(wù)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)決策水平、資本結(jié)構(gòu)及企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力等。

1.外部因素

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)政策主導(dǎo)性行業(yè)，其關(guān)乎著國(guó)計(jì)民生，故而它的發(fā)展?fàn)顩r與政府的政策制定與實(shí)施之間緊密相關(guān)。政策的影響對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展是最為重要的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該實(shí)時(shí)觀察經(jīng)濟(jì)政策的變化，隨著抓緊各種投資機(jī)會(huì)，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在市場(chǎng)因素方面，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目選擇時(shí)一定要定位明確，健全相關(guān)的配套設(shè)施，制定有效合理的符合市場(chǎng)的發(fā)售政策，尤其是在市場(chǎng)低迷的情況下，應(yīng)更加注重市場(chǎng)的重要性，慎重選擇投資時(shí)機(jī)，以盡可能的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

2.內(nèi)部因素

資金對(duì)于企業(yè)而言其重要性不言而喻，相應(yīng)地財(cái)務(wù)管理工作的水平直接決定了企業(yè)發(fā)展的快慢。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)是政策支柱性產(chǎn)業(yè)，故而在房地產(chǎn)行業(yè)中國(guó)有企業(yè)或是國(guó)有控股企業(yè)在其中占據(jù)了大多數(shù)。而國(guó)有企業(yè)在發(fā)展過程中所積累的一些弊端，比如組織機(jī)構(gòu)冗余、人浮于事、內(nèi)部監(jiān)督不利、效率低下等不利因素都或多或少的影響著房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行，進(jìn)而造成房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)各個(gè)分公司直接盲目申請(qǐng)與利用資金，忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，隨意分配收益等等。此外有些企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)度不足，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)主要取決于所謂的機(jī)遇，在實(shí)際管理過程中實(shí)行粗放式的管理機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)抵御程度相對(duì)較差。

誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素有很多，而決策則是其中比較重要的一種。受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)與實(shí)際財(cái)務(wù)狀況信息獲取的不準(zhǔn)確、延時(shí)等因素的制約，再加上確定投資開發(fā)之前未能進(jìn)行系統(tǒng)全面的調(diào)研，由于決策失誤所導(dǎo)致的企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益受到損失的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。不僅所投資的成本難以順利足額的收回，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)霈F(xiàn)企業(yè)資金鏈斷裂的危機(jī)，產(chǎn)生無可估量的損失。因此，企業(yè)應(yīng)不斷增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)決策的能力，積極引入專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域人員，提升自身的決策水平。

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長(zhǎng)，從購得土地、選擇好的投資項(xiàng)目一直到竣工為止，常常要經(jīng)歷一個(gè)甚至是好幾個(gè)會(huì)計(jì)年度。在整個(gè)生命周期內(nèi)，企業(yè)往往要與多家企業(yè)合作，此外為了保證項(xiàng)目的施工進(jìn)度，房屋的質(zhì)量以及周邊居民的生活環(huán)境，整個(gè)開發(fā)過程必須有眾多職能部門的監(jiān)督。如果企業(yè)在此過程中，無法較好的協(xié)調(diào)與不同單位之間的關(guān)系，勢(shì)必導(dǎo)致相關(guān)問題的產(chǎn)生。一旦如此，必然使得施工周期被認(rèn)為延長(zhǎng)，與之相關(guān)的人力物力等成本都將相應(yīng)地增加，投資利潤(rùn)率降低，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)飘a(chǎn)清算。因此，企業(yè)的自身經(jīng)營(yíng)能力對(duì)于項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)至關(guān)重要。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與管理對(duì)策研究

1.優(yōu)化資金構(gòu)成，擴(kuò)展資金渠道

一般情況下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的程度與資本成本中權(quán)益資本的比重構(gòu)成正比關(guān)系的，在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)企業(yè)可嘗試通過信托基金及自身信貸記錄擴(kuò)展資金渠道，從而實(shí)現(xiàn)降低債務(wù)資本導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到自身的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，對(duì)于權(quán)益資本與信貸資本比重實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、最優(yōu)化的統(tǒng)籌與管理，實(shí)現(xiàn)盡可能地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.完善財(cái)務(wù)預(yù)算制度，有效預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在施工建設(shè)過程中，應(yīng)避免只關(guān)注工期及工程質(zhì)量而忽略財(cái)務(wù)管理預(yù)算的問題，從而有效避免出現(xiàn)在建項(xiàng)目中途清算，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)受到損傷。相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員在項(xiàng)目投資之前即應(yīng)有效開展資金籌集、使用、成本收入比、利潤(rùn)分配等相關(guān)工作的統(tǒng)籌安排。在項(xiàng)目預(yù)算上應(yīng)該統(tǒng)籌全局，對(duì)于整個(gè)建設(shè)過程的所有工作進(jìn)行預(yù)算分析，以有效降低應(yīng)決策不當(dāng)所引起的風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)對(duì)于流動(dòng)性資金的管理，切實(shí)提高資金利用率

在日常運(yùn)營(yíng)過程中，應(yīng)切實(shí)重視資金的流動(dòng)性管理，嚴(yán)格執(zhí)行資金的計(jì)劃，努力滿足運(yùn)營(yíng)管理對(duì)于資金的需求。對(duì)于大筆資金的往來需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)稽核，做好銀行對(duì)賬，保證項(xiàng)目應(yīng)需資金的充沛。此外，要制定合理的應(yīng)收賬款政策，減少資金的浪費(fèi)與低效率使用，提高資金的周轉(zhuǎn)率，規(guī)范相關(guān)的報(bào)賬管理流程及資金使用透明度，確保在建項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

4.提高相關(guān)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)及能力

財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)完善三大基本報(bào)表，決策者應(yīng)有效利用三大基本報(bào)表進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)決策能力分析。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在積極引進(jìn)高素質(zhì)人才的同時(shí)努力提高所在人員的專業(yè)技能，增強(qiáng)其專業(yè)能力及信息化管理的意識(shí)與技能。此外應(yīng)在觀念上正正真真重視財(cái)務(wù)管理的作用，切實(shí)補(bǔ)上企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理這塊短板，有效減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生頻率。

參考文獻(xiàn)：

[1]史映旗.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究.中國(guó)高新技術(shù)企業(yè).2008（02）：79-83.

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[3]樊幻靈.中國(guó)房地產(chǎn)金融.開發(fā)與經(jīng)營(yíng).2010（01）：25-27.

第8篇：房地產(chǎn)管理企業(yè)分析范文

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)部門;政工隊(duì)伍;內(nèi)部管理;制度建設(shè)

一、引言

我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已有四十年的歷史，隨著房產(chǎn)企業(yè)的迅速壯大，企業(yè)前期沒有注意的問題也漸漸暴露了出來，很多知名的房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中退卻了光環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了幾度低迷。企業(yè)的管理與隊(duì)伍的建設(shè)都是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，同時(shí)也決定著房產(chǎn)企業(yè)下一步的生死。

二、房產(chǎn)部門內(nèi)部政工隊(duì)伍現(xiàn)狀

房產(chǎn)企業(yè)雖然發(fā)展的時(shí)間比較長(zhǎng)，但真正知名的房地產(chǎn)企業(yè)還比較少，主要的原因是企業(yè)沒有重視企業(yè)內(nèi)部政工人事和隊(duì)伍建設(shè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)性人才缺失，以及政工隊(duì)伍在思想教育上不夠先進(jìn)，甚至內(nèi)部還暴露出腐敗問題。

三、房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在的問題

(一)房產(chǎn)部門內(nèi)部管理及制度的完善。由于長(zhǎng)期內(nèi)部控制不能產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而間接的收益需要長(zhǎng)期的時(shí)間才能看出，很多的房地產(chǎn)企業(yè)于是把重心放在了房地產(chǎn)商品的開發(fā)和銷售這一塊，因此它們?cè)谧非笫找娴臅r(shí)候容易片面地將企業(yè)的內(nèi)部控制理解為成本控制或者內(nèi)部控制，這種片面的理解會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)過分追求利益實(shí)現(xiàn)的最大化，或者加強(qiáng)了內(nèi)部權(quán)力的集中化，這種行為都會(huì)束縛房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，影響房地產(chǎn)的品牌價(jià)值或者激發(fā)內(nèi)部的矛盾，都是非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)管理的。企業(yè)沒有形成完整的制度建設(shè)也是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)部門一直存在的問題，某些企業(yè)只具備一些基本的內(nèi)部管理制度，像有些企業(yè)具備了財(cái)務(wù)管理制度，但是在財(cái)務(wù)控制的評(píng)價(jià)制度上卻沒有詳細(xì)的描述.以及經(jīng)濟(jì)合同上的內(nèi)容不明確，這都是現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理及制度在理解上要比較全面，現(xiàn)在很多的企業(yè)在認(rèn)知上有很大的欠缺，例如企業(yè)在制度上沒有規(guī)范說明事前的預(yù)防控制，從而習(xí)慣性有事態(tài)嚴(yán)重時(shí)對(duì)事情控制的陋習(xí)很影響房產(chǎn)部門的執(zhí)行力。

(二)隊(duì)伍建設(shè)松散。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)屬于初期發(fā)展階段，缺少憂患意識(shí)，因此風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)還很淡薄，房地產(chǎn)部門內(nèi)部管理上更是普遍意識(shí)不清，對(duì)完善房地產(chǎn)企業(yè)管理制度更是毫無警覺。缺乏系統(tǒng)性、全局性的房產(chǎn)部門內(nèi)部急需提高憂患感，沒有憂患意識(shí)，就沒有主動(dòng)積極、系統(tǒng)地進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的制度改進(jìn)。因此，在整個(gè)的房產(chǎn)企業(yè)的隊(duì)伍建設(shè)上缺乏一定的紀(jì)律，造成房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的凌亂。

(三)政工人事人員慵懶。房產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期由于不重視企業(yè)的思想政治建設(shè)，工業(yè)內(nèi)部的政工人事在企業(yè)內(nèi)的執(zhí)行力就會(huì)降低，政工人事權(quán)利就會(huì)削弱，慢慢整個(gè)政工人事人員會(huì)慵懶。思想政治建設(shè)是企業(yè)內(nèi)部組織凝聚力的核心建設(shè)，而企業(yè)弱化了內(nèi)部的政工人事會(huì)造成員工與企業(yè)的間隙，久而久之，非常不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，嚴(yán)重危害了企業(yè)的效率。無論是房地產(chǎn)企業(yè)，還是其他的企業(yè)，一定要做好管理秩序上的調(diào)整，要有嚴(yán)格的管理制度來約束人員的素質(zhì)。

(四)房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)氣不正。由于長(zhǎng)期只注重抓經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于內(nèi)部思想政治和黨團(tuán)組織的建設(shè)較弱，導(dǎo)致行業(yè)在發(fā)展當(dāng)中，經(jīng)常發(fā)生違紀(jì)違法的行為，內(nèi)部管理松散，文化缺失，信仰不足，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不佳，質(zhì)量不高，風(fēng)氣不正，影響整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

(五)隊(duì)伍內(nèi)部思想有待提高。房產(chǎn)企業(yè)一直是國(guó)家稅收的重要來源，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要產(chǎn)業(yè)，所以長(zhǎng)期以來，房產(chǎn)企業(yè)在思想建設(shè)上疏于管理，房產(chǎn)內(nèi)部的政工干部過去一直處于閑置，致使企業(yè)隊(duì)伍建設(shè)出現(xiàn)很多弊病，隊(duì)伍的思想先進(jìn)性有待提高，內(nèi)部的秩序紊亂，企業(yè)的文化缺失，嚴(yán)重影響到了房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

四、房產(chǎn)的內(nèi)部管理和制度建設(shè)的措施

(一)強(qiáng)化隊(duì)伍管理。房產(chǎn)企業(yè)隊(duì)伍長(zhǎng)期的慵懶會(huì)引發(fā)很多的問題，因此，在隊(duì)伍管理上要進(jìn)行約束。相比傳統(tǒng)的管理模式而言，企業(yè)的內(nèi)部隊(duì)伍建設(shè)太過于松弛，企業(yè)缺乏相應(yīng)的制度約束，在管理上要防止隊(duì)伍的腐敗之風(fēng)，也要防止隊(duì)伍的不作為，要設(shè)立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制從而調(diào)動(dòng)內(nèi)部的參與性，并提升政工人事的職能，最好是定期安排政工人事干部對(duì)企業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行思想政治教育。

(二)改善思想政治工作。隊(duì)伍的純潔決定了企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵布局，企業(yè)要做好內(nèi)部干部廉潔工作建設(shè)，充分發(fā)揚(yáng)一個(gè)優(yōu)秀政工人員的作風(fēng)，使整個(gè)企業(yè)的思想得到進(jìn)化，企業(yè)才能進(jìn)一步做大、做強(qiáng)，只有企業(yè)管理干部作風(fēng)沒有問題，企業(yè)的員工才能更相信企業(yè)，他們才能將自己奉獻(xiàn)給企業(yè)，才能為企業(yè)不斷提供動(dòng)力，企業(yè)才能經(jīng)久不衰。

(三)深化管理及制度改革。嚴(yán)格管理企業(yè)，在創(chuàng)新上實(shí)現(xiàn)管理制度的現(xiàn)代化，促使房產(chǎn)企業(yè)由傳統(tǒng)的管理模式成功過渡到現(xiàn)代企業(yè)管理模式。強(qiáng)化房產(chǎn)部門內(nèi)部管理是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化企業(yè)制度的必要性要求，也是現(xiàn)代企業(yè)必須要走的路，合理完善、嚴(yán)密分工的房產(chǎn)部門是現(xiàn)代化企業(yè)能夠在現(xiàn)代大轉(zhuǎn)型浪潮中成功升級(jí)的保障，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理是企業(yè)發(fā)展的心臟，房產(chǎn)內(nèi)部管理及制度是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理制度中重要的組成部分，企業(yè)的凝聚力正是依靠這樣的制度來保障得以實(shí)現(xiàn)的。嚴(yán)格的企業(yè)管理，制度上加快完善能夠?qū)⑵髽I(yè)帶入核心增長(zhǎng)點(diǎn)的前沿，為企業(yè)新的發(fā)展做好奠基。合理的管理制度，能夠有利于人才的吸引。高能力和素質(zhì)的人才是企業(yè)的未來發(fā)展的動(dòng)力，有利于營(yíng)造企業(yè)員工良好的工作環(huán)境，極利于企業(yè)的高速運(yùn)轉(zhuǎn)，為企業(yè)業(yè)績(jī)的良心發(fā)展注入了強(qiáng)心劑，對(duì)于企業(yè)的日常效率也是大有益處，進(jìn)而大大提高企業(yè)的營(yíng)業(yè)額，并進(jìn)一步加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型，為企業(yè)的壯大發(fā)展提供了強(qiáng)大的幫助。房產(chǎn)部門內(nèi)部管理制度的靈活性可以注重培養(yǎng)廣大人才，當(dāng)今，在房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)的人才是企業(yè)發(fā)展的血液，對(duì)于能夠承接大任的人才是企業(yè)綜合發(fā)展的最好養(yǎng)料，也是公司得以延續(xù)的保障。提高房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理及制度建設(shè)，有利于客戶對(duì)公司的滿意度與忠誠(chéng)度加分。著名的廣告設(shè)計(jì)師說過最優(yōu)秀的廣告就是不做廣告，意思就是企業(yè)良好的品牌效應(yīng)是廣大消費(fèi)者最樂意購買的產(chǎn)品，往往具有品牌價(jià)值的企業(yè)不會(huì)花過多的時(shí)間去打廣告。品牌價(jià)值是客戶長(zhǎng)期對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)品質(zhì)的綜合性認(rèn)可度的衡量，公司想要有品牌價(jià)值就必須注重產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力以及服務(wù)品質(zhì)，而這些要想發(fā)展，就需要企業(yè)內(nèi)部文化的引導(dǎo)，歸根到底還是需要房產(chǎn)部門內(nèi)部的管理及制度上的建設(shè)。企業(yè)的制度建設(shè)與企業(yè)的人才資源以及企業(yè)的形象是相輔相成的。

(四)樹立廉潔公平的企業(yè)風(fēng)氣。房產(chǎn)企業(yè)隊(duì)伍的廉潔是保障企業(yè)內(nèi)部團(tuán)結(jié)的重要力量，房產(chǎn)部門應(yīng)該努力發(fā)揚(yáng)公平、公正的企業(yè)風(fēng)氣，建立合理的廉潔機(jī)制，隊(duì)伍企業(yè)內(nèi)部存在的不正之風(fēng)要嚴(yán)厲打擊，絕不姑息一切損害隊(duì)伍建設(shè)的萌芽。建立完備的監(jiān)督機(jī)制，無論是政工干部，還是人事，對(duì)于存在違反紀(jì)律的人員要堅(jiān)決查處，嚴(yán)格查辦。只有企業(yè)內(nèi)部的廉潔，才能為企業(yè)的發(fā)展謀求可能。

五、結(jié)語

房產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部建設(shè)是提升隊(duì)伍水平，杜絕企業(yè)內(nèi)部混亂，加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，強(qiáng)化企業(yè)凝聚力的重要舉措，也是企業(yè)發(fā)展壯大的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。房產(chǎn)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中要想取得優(yōu)異的成績(jī)，就必須要在企業(yè)的內(nèi)部管理制度上有一定的優(yōu)越性，完善管理制度是企業(yè)內(nèi)部文化的核心，也是打造企業(yè)品牌文化的重要條件。

【參考文獻(xiàn)】

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第9篇：房地產(chǎn)管理企業(yè)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建筑企業(yè) 營(yíng)改增 成本管理 應(yīng)對(duì)措施

營(yíng)改增于2012年1月1日在上海拉開帷幕，經(jīng)過一次又一次的改革，現(xiàn)已基本實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增的全覆蓋。房地產(chǎn)建筑業(yè)雖是傳統(tǒng)行業(yè)但近幾年來不斷發(fā)展已成為支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，在房地產(chǎn)建筑業(yè)推行營(yíng)改增必然在建筑業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)模式、特殊項(xiàng)目模式、成本費(fèi)用、制度流程、財(cái)務(wù)指標(biāo)、資金使用、會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)管理等方面產(chǎn)生影響。

建筑業(yè)營(yíng)改增會(huì)確保稅負(fù)只減不增，因?yàn)檫@是這一時(shí)期營(yíng)改增的基本要求。減稅后的好處可能被產(chǎn)業(yè)鏈上各組成部分所共享。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)建筑企業(yè)成本管理的影響

（一）造成房地產(chǎn)建筑企業(yè)周轉(zhuǎn)資金緊張

由于我國(guó)現(xiàn)階段的城市化建設(shè)水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r尚未達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平，因此造成了我國(guó)房地產(chǎn)建筑業(yè)資金到位時(shí)間與繳納稅收時(shí)間不在一個(gè)時(shí)間段。這就需要企業(yè)在建筑完成之前就準(zhǔn)備好需繳納的稅收，從而大大影響到了企業(yè)施工的進(jìn)度拉長(zhǎng)了施工時(shí)間，對(duì)企業(yè)的生存帶來巨大的挑戰(zhàn)。

營(yíng)改增后，行業(yè)的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流將會(huì)增加，但會(huì)造成資金流通不暢的問題，會(huì)增加企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，但國(guó)企的影響會(huì)小于民營(yíng)企業(yè)。21世紀(jì)的中國(guó)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈加的激烈，一旦建筑企業(yè)因?yàn)橘Y金流通不暢，必然會(huì)使企業(yè)的收支平衡被打破，而一旦收支平衡被打破，就會(huì)造成企業(yè)的收益不能供應(yīng)建筑企業(yè)下一季度的建筑投入，從而影響到企業(yè)的下一步計(jì)劃，這就會(huì)使企業(yè)進(jìn)入惡性循環(huán)，影響到企業(yè)的生存根本。

（二）使房地產(chǎn)建筑企業(yè)的成本計(jì)算更為的復(fù)雜和困難

很明顯的是自從在建筑企業(yè)推行營(yíng)改增的稅收方式后，加大了稅收的計(jì)算難度，需要稅務(wù)核算人員懂得大量的計(jì)算知識(shí)，尤其是對(duì)于營(yíng)改增的基礎(chǔ)知識(shí)以及核算原理的掌握。這樣不僅加大了建筑施工企業(yè)的計(jì)算難度還會(huì)促使計(jì)算問題的不斷出現(xiàn)，也會(huì)增多對(duì)專業(yè)人員的成本投入，加大企業(yè)的稅務(wù)核算成本，加大企業(yè)的資金流出。

營(yíng)改增的自驗(yàn)要從確保收入及時(shí)入賬、銷項(xiàng)稅金計(jì)提正確、抵扣規(guī)范、查驗(yàn)是否有屬于職工福利或用于非應(yīng)稅項(xiàng)目、免稅項(xiàng)目的購進(jìn)貨物抵扣了進(jìn)項(xiàng)稅而未做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出處理、確保應(yīng)交增值稅賬面數(shù)與申報(bào)數(shù)一致、發(fā)票開具規(guī)范等各個(gè)方面入手，過程十分的復(fù)雜。

（三）房地產(chǎn)建筑企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中可用于抵扣的成本占比過低

從查看當(dāng)前建筑企業(yè)的成本構(gòu)成中可以發(fā)現(xiàn)，在總成本中占比比例最高的是材料費(fèi)，然后是人工成本費(fèi)用，而機(jī)械費(fèi)用成本構(gòu)成比重較低。那么，從這一層面上來講，若想提高機(jī)械費(fèi)用有機(jī)成本的構(gòu)成比重，則必須相對(duì)減少對(duì)勞動(dòng)力的投入，加大生產(chǎn)資料在建筑企業(yè)的比重，從而增加企業(yè)可用于抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。機(jī)械使用費(fèi)用在企業(yè)成本構(gòu)成比率中占比較高的企業(yè)在稅改以后企業(yè)整體稅負(fù)則有可能會(huì)下降；但是一些小型企業(yè)，或者機(jī)械費(fèi)用成本構(gòu)成占比較低的建筑企業(yè)的稅負(fù)將會(huì)增加，從而導(dǎo)致其難以繼續(xù)生存下去。

（四）房地產(chǎn)建筑企業(yè)的部分成本支出難以獲得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣

“營(yíng)改增”的實(shí)施是國(guó)家為了有效解決重復(fù)征稅、從根本上減輕企業(yè)的稅負(fù)壓力、使得企業(yè)能夠獲得更加公平合理的發(fā)展機(jī)會(huì)而采取的一項(xiàng)財(cái)政政策。從理論上來講，稅改后企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)應(yīng)該會(huì)有所降低。但事實(shí)上，由于建筑企業(yè)所處的復(fù)雜的發(fā)展環(huán)境，使企業(yè)發(fā)生的部分成本無法獲得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，比如建筑施工單位所購買石材、砂等材料因受客觀條件約束，還要采取現(xiàn)金交易的方式，所以多由施工項(xiàng)目所在地的老百姓來供應(yīng)，，往往無法取得有效抵扣憑證。除此以外，建筑企業(yè)因其工作環(huán)境的特殊性，部分財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)較低，對(duì)增值稅相關(guān)知識(shí)的認(rèn)識(shí)不足，內(nèi)部管理較為松散等均會(huì)影響到企業(yè)的稅負(fù)。

二、建筑企業(yè)營(yíng)改增下的應(yīng)對(duì)措施

（一）改進(jìn)建筑企業(yè)會(huì)計(jì)核算

為適應(yīng)增值稅的要求，企業(yè)要合理的設(shè)置會(huì)計(jì)崗位，培養(yǎng)優(yōu)秀的核算人員。除此之外，企業(yè)自身還應(yīng)該對(duì)核算項(xiàng)目作出調(diào)整。首先，企業(yè)可以在應(yīng)交增值稅下增加進(jìn)項(xiàng)稅額、減免稅額、已交稅額、營(yíng)改增抵減稅額、轉(zhuǎn)出未交增值稅、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)出多交增值稅等詳細(xì)的項(xiàng)目，以確保建筑企業(yè)增值稅的詳細(xì)記錄。其次，還要對(duì)企業(yè)的減稅免稅項(xiàng)目進(jìn)行核算，確保項(xiàng)目的準(zhǔn)確和完備。

還要加強(qiáng)增值稅關(guān)于發(fā)票的管理，培訓(xùn)更多的企業(yè)辦稅人員進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)證，這樣做可以節(jié)省辦稅人員往返辦稅服務(wù)廳的時(shí)間，提高企業(yè)發(fā)票認(rèn)證的效率，可以與時(shí)展接軌，更好的認(rèn)證發(fā)票的真?zhèn)巍?/p>

（二）增加硬件設(shè)備的投入，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

硬件設(shè)備技術(shù)手段是企業(yè)得以在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中暢行的必要條件。房地產(chǎn)建筑企業(yè)與其他單位相比，施工生產(chǎn)所使用的機(jī)械設(shè)備所占比重更大。稅改后，不管是租賃的、還是外購的機(jī)械設(shè)備等均可以以17%的增值稅稅率與銷項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，這要比稅改后建筑業(yè)既定的11%的稅率整整高了6個(gè)點(diǎn)。從這一角度來看，國(guó)家實(shí)施“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)建筑企業(yè)發(fā)展影響巨大、意義深遠(yuǎn)。故此，房地產(chǎn)建筑企業(yè)應(yīng)該不失時(shí)機(jī)進(jìn)行更新舊設(shè)備、購進(jìn)新設(shè)備，加強(qiáng)企業(yè)硬件設(shè)備的構(gòu)建，一方面能夠提高企業(yè)的機(jī)械化水平和生產(chǎn)效率，同時(shí)也使企業(yè)能夠獲得足夠多的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，從而降低企業(yè)稅負(fù)。此外，新設(shè)備的更新不僅能夠提高房地產(chǎn)建筑企業(yè)的生產(chǎn)水平與工作效率，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，同時(shí)新設(shè)備的引進(jìn)有利于減少能源的消耗與排放，降低環(huán)境污染。所以，房地產(chǎn)建筑企業(yè)應(yīng)該抓住這一發(fā)展機(jī)遇，加快設(shè)備的改造與技術(shù)手段的更新，不斷加大新技術(shù)的研發(fā)力度。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)建筑企業(yè)要努力加快信息化建設(shè)的進(jìn)程，用現(xiàn)代化的管理手段提升企業(yè)層次。針對(duì)房地產(chǎn)建筑企業(yè)項(xiàng)目多、分布廣的特點(diǎn)，企業(yè)要有意識(shí)的加大信息化建設(shè)的投入，加快信息化平臺(tái)的建設(shè)速度。有針對(duì)性地加強(qiáng)信息化建設(shè)能有效提高員工的工作效率與工作質(zhì)量。房地產(chǎn)建筑企業(yè)應(yīng)注意構(gòu)建信息化管理平臺(tái)，不斷提高對(duì)子分公司和項(xiàng)目組的整合與聯(lián)系。

（三）做好建筑企業(yè)在采購原料時(shí)的籌劃

新時(shí)期企業(yè)的發(fā)展還需要延長(zhǎng)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，可以增設(shè)原材料的子公司。營(yíng)改增后規(guī)定母（總）公司與子公司具有獨(dú)立的繳納增值稅的義務(wù)。房地產(chǎn)建筑業(yè)通過設(shè)立子公司不但可以使企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的縱深度增加，還可以拓寬企業(yè)的收入來源，增加公司的收入，并且可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)增值稅稅收統(tǒng)籌的目的。這樣，當(dāng)母公司在工程項(xiàng)目建設(shè)中向子公司采購原材料不僅可以避免增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票與企業(yè)全稱不一致的問題，還可以通過提高子公司工程材料價(jià)格的方法，獲取更多的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，減少企業(yè)的建筑成本。

（四）對(duì)非核心業(yè)務(wù)實(shí)行外包，增加企業(yè)效益

非核心業(yè)務(wù)外包指的是將企業(yè)的非核心板塊的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)交給第三方專業(yè)化公司進(jìn)行運(yùn)作的一種管理模式。非核心業(yè)務(wù)外包的廣泛使用使得許多知名企業(yè)均取得了較大的成功。“營(yíng)改增”后，將房地產(chǎn)建筑企業(yè)的非核心業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包給最有發(fā)展優(yōu)勢(shì)和資源充沛、經(jīng)驗(yàn)成熟的、具有增值稅一般納稅人資格的專業(yè)企業(yè)，不僅實(shí)現(xiàn)了企業(yè)附屬部門的從屬業(yè)務(wù)與主要業(yè)務(wù)的分離，進(jìn)項(xiàng)稅額的有效抵扣，還提升了房地產(chǎn)建筑企業(yè)的盈利能力，有助于幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的效益最大化。這樣，房地產(chǎn)建筑企業(yè)可以將更多的時(shí)間、精力、人力、資源等集中到核心板塊業(yè)務(wù)的發(fā)展上，為企業(yè)創(chuàng)造更高的價(jià)值。同時(shí)，房地產(chǎn)建筑企業(yè)盡量挑選能夠提供增值稅專用發(fā)票的的材料商，作為長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作伙伴，保證企業(yè)取得足夠多的可抵扣憑證。此外，房地產(chǎn)建筑企業(yè)也可以借助國(guó)家實(shí)施稅收政策調(diào)整的機(jī)會(huì)改變企業(yè)的管理模式，將企業(yè)的管理工作重心放在人工成本的降低上，最大限度的降低無法抵扣的成本費(fèi)用支出，完善抵扣鏈條，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)建筑企業(yè)若將營(yíng)改增政策運(yùn)用的好則可以減少企業(yè)的成本，增加企業(yè)的收入，加快國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和轉(zhuǎn)型等方面有積極影響，但目前企業(yè)在營(yíng)改增過程中成本費(fèi)用、資金使用、會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)管理等方面都存在問題，尤其是在企業(yè)成本管理方面產(chǎn)生了資金周轉(zhuǎn)緊張、稅收計(jì)算困難等不利影響，制約著企業(yè)成本的管理。所以為了發(fā)揮營(yíng)改增對(duì)建筑企業(yè)的積極影響，減少不利影響，我們應(yīng)該改進(jìn)建筑企業(yè)的會(huì)計(jì)核算、加強(qiáng)增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額管理、做好建筑企業(yè)在采購原料時(shí)的籌劃。只有這樣才能更好地讓建筑企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈的21世紀(jì)，占有一席之地，只有這樣我們的建筑企業(yè)才能取得長(zhǎng)遠(yuǎn)持久的發(fā)展，獲取更多的企業(yè)利益。

參考文獻(xiàn)：

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