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第1篇：精裝修工程論文范文

關鍵詞：精裝修，住宅產業化，必由之路

 

1.什么是精裝修住宅

精裝修房是隨著我國現代化住宅產業的發展應運而生的全新住宅裝修理念模式，其基本含義是房地產開發商將房屋交付消費者使用前，房屋的水、電、廚房、衛生間等基本硬件配套設施已投稿完備。一般來講，精裝修房具備以下四個特征(參考萬科相關論談)：

1）業主與開發商簽訂裝修合同，如有任何質量或其它問題也只需與房地產開發商進行交涉；

2）建筑、裝修設計一體化。住宅裝修設計在住宅設計的前期就開始介入，專業的室內設計與建筑設計的一致性，保證住宅裝修后有良好的使用功能、健康舒適的人居環境；

3）現場施工裝配化。。施工徹底擺脫一家一戶、家裝游擊隊的“作坊”方式，代之以專業的精裝修工程承包商提供的規模化、集中化、裝配化的住宅裝修施工方式，裝飾產品由專業生產商按工業化生產方式提供給工程承包商。精裝修的工程質量在先期就由工業化的產品生產作出了充分的保證；

4）精裝修引導科學的個性化理念，澄清裝修觀念中的某些誤區。精裝修完成的是由房產開發商按業主要求的、不同檔次的統一標準的硬裝修，而真正彰顯住宅個性化的軟裝飾由業主在精裝修完成后充分、自主的決定。

2.精裝修住宅的形勢與前景

早在1999年和2002年，中央就出臺了《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》（〔1999〕72號）和《商品住宅裝修一次到位實施導則》（建住房〔2002〕190號），引導和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。在國內房地產市場日漸成熟的情況下，2008年住房和城鄉建設部《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》（建質[2008]133號），指出要完善扶持政策，推廣精裝修房。隨著有關實施的操作細則陸續出臺，全面取消毛坯房、倡導住宅一次裝修到位已是大勢所趨,精裝住宅即將成為城市住宅的主流產品。

在政府相關政策的推動下，精裝修房比例逐漸增加，裝修品質日益提高，受到越來越多的購房者青睞。根據CRIC系統對上海、北京、廣州、深圳四大一線城市的預售樓盤的統計，結果顯示，2009年前三季度四城市精裝修房屋的預售占比分別達到了22.5%、20%、47.6%和19.7%，其中，高檔住宅在精裝修房中所占比例更高。優秀房企普遍意識到精裝修不僅提高物業的附加值，而且在很大程度上提升了企業的品牌價值和市場美譽度。

隨著倍受矚目的哥本哈根氣候大會把“節能減排、發展低碳經濟”再一次推到了風口浪尖上，這將是今后我國各行各業所要遵循的一個共同目標。著眼于房地產，發展低碳經濟、倡導節能減排的綠色建筑將給房地產業界帶來一場產業化的全新革命！ 剛剛落下帷幕的2010中國地產新視角高峰論壇提出的主題—品質地產，更為今后房地產的發展指明了方向。而精裝修做為“綠色建筑”不可或缺的一部分，將在政府的大力倡導與扶持之下，取得越來越舉足輕重的作用，成為地產界一個顯著的發展趨勢！

3.精裝修住宅較毛坯房的優勢所在

精裝修房是市場細分的必然結果，滿足了部分購房者的需要，由地產商負責裝修，節省了購房者的時間，人們不必在緊張忙碌的同時，再去考慮自己的裝修問題，這是精裝修最直接的好處。除此之外，精裝修房和毛坯房相比還具有六大優勢:

1)精裝修房消費者可享受經過專業設計之后的裝修效果，同時又為消費者預留了可以充分體現居住者個性的空間；

2)在建筑設計階段就考慮到住宅設備如戶式中央空調、熱水器、凈水器、散熱器等的安裝問題，使住宅整體性能更好；

3)由于精裝修住宅采用的是統一施工，這就避免了在毛坯房單獨裝修時發生的擾民現象和裝修過程中所帶來的鄰里糾紛，有利于和諧社會的建設。

4)由于存在進行集團采購的優勢，可以在相同的預算情況下使用更好的材料設備，住宅的性能價格比提高；

5)從前期設計、設備選型、材料采購、驗收到施工監控都有專業人員按照嚴格的操作規范把關，質量能夠得到充分保證，精裝修房講究環保，能保證裝修后的空氣質量，避免有害物質過多損害人體健康；

6)購買精裝修住宅時，消費者所購買的是完整的住宅產品，有明確的投訴對象，售后服務更加有保障。如果用按揭的方式購買精裝修房，那么月供部分就包括裝修的費用，那么也就等于裝修費用采用的也是按揭方式，省去了自己裝修一次性付清費用的壓力。

4.小戶型漸成新寵、精裝修讓其“錦上添花”

4.1在目前的住宅供應中，90平方米以下中小戶型占據較大的市場份額。而現在具有“迷你小戶型”之稱的30-50平方米的房源，得到越來越多的購房者青睞，一房難求的現狀在很多地區出現，究其原因主要有以下幾個方面：

1)房源總價款較低。近幾年，房地產市場發展過熱，房價上升速度驚人,在房價一路攀升、巨大的價格壓力下，眾多年輕置業者將目光投向適用、節約型的小戶型房源。

2)房貸利息不斷累積上升，30-50平方米小戶型可以選擇不貸款或少貸款的方式購買。由于總房款低，因此還貸年限和所要支付的利息就自然少了很多。如果在市區交通便利的地方買一套這樣的房子，不僅可以享受到成熟的商圈、完善的配套，在交通等方方面面的便捷，而且如果買到的是精裝修房，還省卻了裝修的煩惱。

3)30-50平方米的小戶型房源在市場中具有“好買好賣”的特性。據相關的市場數據顯示，目標小戶型針對的客戶群，主要由三類人組成：首次置業的年輕人、外地移民和投資者。這其中，自住需求占據絕大多數。而這些自住需求群體，也正是每年住宅市場新增需求中占比例最大、增值潛力最高的客戶群。。自住客戶受經濟能力的限制，而不得不先選擇一套“低總價、小戶型”的房產來滿足初步的“安家”需求。而投資客戶一方面正是看中了這種戶型的需求量，另一方面也看中了小戶型房價低、投資額度小、交易相對靈活等優勢。

需求決定一切。從房地產市場表現來看，小戶型可謂風頭正勁。不僅有政府的“90／70”政策保障房源數量，開發商也開始用心琢磨小戶型項目的優化之道，而很多業內人士更一致認為：中國房地產市場在很長一段時間內，仍然會向著小戶型方向發展,小戶型開發在今后很長的一段時間內仍具極大潛力。

4.2 “精裝修”為小戶型“添彩”

縱觀小戶型房源的市場現狀，其存在價值已經被充分肯定，拓展空間也非常可觀。為了彌補自身的不足，小戶型房源在發展中也不斷進行完善。。“精裝修”讓小戶型更加大放異彩！

首先“服務高于一切”的今天，精裝修已經成為房地產商增值服務的一種重要手段。同時，精裝修作為彰顯開發商品位、實現項目整體風格的一種方式，也漸漸得到了開發商的青睞。

其次,精裝修讓小戶型的空間更趨合理化。空間對于功能的限制，可謂小戶型的最大劣勢。但是近年來，戶型設計專家們一直致力于小戶型房源的戶型合理化問題，并取得了不俗的成績。現在，一間30余平方米的小戶型公寓式建筑，甚至也可以做到“廚衛廳臥、四室全明”的居住效果。這在很大程度上彌補了小戶型房源的不足，提升了小戶型的建筑品質。

通過統一設計裝修后的精致空間，可以更好地實現室內的空間利用和環境裝飾，而且可以省去業主的操勞，因而精裝修的小戶型越來越受到了購房者的青睞。

5.精裝修時代的到來

萬科集團董事會主席王石表示:“2010年，萬科將全面退出毛坯房市場，實現住宅精裝修化；2014年萬科完全實現住宅產業化；到2015年，萬科不會再用傳統的施工方法，預計那時候一年的開工量，將在1300萬平方米到1500萬平方米。”

“精裝修”做為住宅產業化中“綠色住宅”的必由之路，在住宅產業化的領軍企業—萬科集團的倡議及帶領下，在全國范圍推進低碳經濟的呼聲中，全面拉開了帷幕！

第2篇：精裝修工程論文范文

本論文就工程規模大、工期長采用固定總價形式進行招標的工程項目，承包商在投標階段如何規避工程數量及市場價格變化帶來的風險，以“廣州東塔項目”招投標活動為例，重點就招標文件中直接或隱含的對將來施工造成風險的約定條款進行逐一分析，在投標過程中如何應對及規避風險進行詳細闡述。

關鍵詞：總價包干、投標、風險、防范

第一章論文研究的意義和作用

總價包干為固定總價合同，俗稱“閉口合同”、“包死合同”，所謂“固定”是指這種合同形式下價款一經約定，除業主增減工程量和設計變更外，一律不以調整。所謂“總價”是指完成合同約定范圍內工程量以及為完成該工程量而實施的全部工作的總價款。固定總價合同易于結算，量價風險主要有承包商承擔、承包商索賠機會少，在目前的建筑市場，特別是國際投資或海外管理公司非常青睞使用這種方式招標及簽訂合同。

由于承包商對于固定總價合同認識的局限性以及對未來市場變化預測不足，建筑市場上采用固定總價形式招標及簽訂施工承包合同而引起的糾紛在建筑合同糾紛中所占比重很大，往往承包商不能夠得到應有的補償而導致項目巨額虧損。

在經營狀況惡化收入閉口的狀況下，部分承包商往往會采取非常規手段來降低成本，降低成本的方法基本如下：

壓縮非生產性開支，減少管理人員，降低管理費；

壓低勞務工工資或延長勞動時間變相減少工資；

減少為職工購買的保險數量及金額；

減少安全文明施工費開支。

偷工減料，以次充好，在非關鍵部位減少材料或選擇品牌差的材料；

機械設備不按規定維護保養，帶病超負荷運轉；

增加周轉材料使用次數。

在這種狀態下，承包商往往誠信缺失、人才流失、質量下滑、安全隱患、工期拖延等眾多問題暴露出來，給承包商持續健康穩定發展帶來嚴重挑戰，給發包商帶來不可挽回的損失，特別是對社會造成潛在的安全隱患，如何在投標報價階段規避潛在的成本風險值得承包商慎重思考，更應該是社會積極關注的問題。

第二章結合案例論述總價包干工程投標風險與防范

一、投標工程量風險及防范

個別企業企圖通過低價中標然后勤簽證、高索賠的思路承接工程，《施工合同司法解釋》第22條規定：“當事人約定按照固定價結算工程價款，一方當事人請求對建設工程造價進行鑒定的，不予支持。”也就是說，固定總價是甲乙雙方進過慎重考慮作出的承諾，雙方都應該遵守，該條確立了固定價不予鑒定，實質要求合同雙方遵守固定價合同，風險范圍內價款不予調整。如果提請鑒定則意味著可以不按照合同約定結算價款；盡管按照固定價將發生利益偏差，但是固定價起著風險分配作用，在合同約定的風險范圍內價款不可調整。

以廣州東塔工程為例：

廣州東塔招標文件對于工程量及投標總價是這樣描述的：

a、總承包方須按其對合同條件、工料規范及招標圖紙所述之理解及/或計算，在此工程量及單價表內復核數量、填報單價及總價，所交回的工程量及單價表內的項目及數量準確與否的風險歸承包方，總價維持不變；

b、所有單價均為綜合單價，投標單位須認真閱讀工程量計算規則后進行報價。所有單價將作為日后結算的依據，不可因任何因素進行調整；

c、投標單位在對下述各項工程量及單價表項目報價前須綜合考慮圖紙及技術規范涉及的材料規格、質量、施工程序等方面的要求與標準，并將工程量計算規則及單位說明中的專項費用包含在內；

d、報價中有關技術方面的要求及描述只是概括性的建議：具體的技術要求及描述嚴格按照圖紙要求、技術規范及中華人民共和國有關建設工程法律/法規，工程量及單價表應按上述要求進行報價。

市場經濟講究的是效率，投標報價更是時間緊任務重，廣州東塔530米超高層，建筑面積50多萬平方，發包方給承包商投標的時間僅43天，對于發包方來講這還算是合理的，有些發包方規定的投標時間只有半個月甚至于一個星期，在這么短的時間內拿出一份完整報價是非常困難的，需要投標人員夜以繼日加班加點來完成，很多承包商疏忽清單工程量錯誤風險或者干本就沒有力量在短短的時間內來復核招標清單工程量的準確性，直接拿來即用套價交標，這樣做稍有不慎就會給企業帶來巨大損失，所以投標報價一定要調集力量，務必計算工程量，以便為企業領導在最終報價決策時提供真實的數據，如果工程要競標而確實沒有力量在短時間內計算出準確的工程量，在這樣的情況下也有退而求其次的辦法，工程量指標測算法，以最省時省力的方式才測算招標清單是否存在重大錯誤或丟項漏項，具體方法如下：

1、鋼筋工程量審核：

一棟建筑物分析其造價構成發現，材料費用一般占到工程總造價的50-70%，而鋼筋材料費在工程結構工程材料費中占有接近50%的比重，鋼筋工程量的準確性在報價中影響巨大，對于一些常規的結構形式比較簡單的民用建筑物，例如住宅樓可以用常規指標+局部計算來判斷清單工程量的準確性，地下室工程量一定要算，地下室結構形式復雜，地下室底板類型、地下室層數、地下室使用功能等均影響其工程量的大小，所以地下室無指標可參考要計算，裙房計算一層，塔樓標準層計算一層，然后根據經驗折算整棟樓的工程量，最后根據地區以往工程數量指標審核，例如深圳地區一般20層以下的鋼筋混凝土框剪結構住宅樓鋼筋含量一般在50-60kg/平方米建筑面積，20-30層鋼筋含量約70kg左右/平方米建筑面積，看通過局部計算而這算出的鋼筋工程量是否在常規指標范圍內，若果在其范圍之內可作為審核招標清單工程量的參考依據。

2、混凝土工程量審核：

在結構工程造價中除了鋼筋外混凝土也是占總價比較高的子目，其測算方法比鋼筋簡單方法基本一樣，深圳地區一般20層以下的鋼筋混凝土框剪結構住宅樓混凝土含量一般不超過0.3m3/平方米建筑面積，20-30層混凝土含量約0.3-0.5m3左右/平方米建筑面積。

3、模板工程量審核：

一般模板工程量在計算混凝土工程量時一并計算，測算方式同上，最簡便的方法用混凝土工程量來折算模板工程量，普通住宅樓基本接近1:10的比例。

4、裝修工程量審核：

精裝修及專業項目工程量計算簡單造價高在投標時一定要計算，對于初裝修部分砌體通過局部測算估算工程量，對以地面墻面抹灰等項目工程量大單價不高，筆者觀點是若投標時間及人力不充足，用經驗指標含量測算，對于上述所講的專業項目如玻璃幕墻、鋁合金門窗、欄桿、防水大理石、花崗石、墻磚地磚等項目必須通過計算來審核招標清單的準確性。

5、清單項目審核：

工程量審核完畢后還有一項重要內容不能忘記，那就是工程項目審核，少項漏項通常是不可避免的錯誤發生，漏項根據本人經驗可分為兩大類

①、人為計算錯誤漏項。

②、投標人員未吃透招標文件，某些項目沒有嚴格按照定額子目列項或者地區差異定額子目包含內容不同或者采用國標清單列項，例如模板深圳地區在定額中把模板作為措施費單獨列項，而其他省份例如貴州等地區模板工程已經包含在混凝土工程中而沒有單獨列項，還有腳手架、垂直機械運輸費、建筑物超高運輸費等等，如果不認真研究招標文件很容易漏掉大型項目費用。

工程量的準確與否直接決定著工程造價的準確性，工程數量不準確整個投標過程都是徒勞的，甚至于給企業帶來災難性的損失，工程量指標測算不在萬不得已的情況下不能使用，現代建筑設計理念不斷更新，結構形式越來越復雜，工程量指標也是不斷變化，還是建議在投標時盡量詳細計算工程量。

二、投標綜合單價風險及防范

目前建筑市場惡性競爭愈演愈烈，合理低價中標已經是市場發展的必然趨勢，企業不提高自身管理水平與時俱進會逐步被市場淘汰，但是如果不考慮企業自身的實力及管理水平盲目壓價，以中標為第一目的將滅亡的更加迅速。自實行工程量清單計價以來,綜合單價風險一直是一個不被投標人重視,甚至是忽略了的問題。

綜合單價法是建筑安裝工程費計算中的一種計價方法，綜合單價法的分部分項工程單價為全費用單價，全費用單價經綜合計算后生成，其內容包括直接工程費、間接費、利潤和風險因素(措施費也可按此方法生成全費用價格），各分項工程量乘以綜合單價的合價匯總后，再加計規費和稅金，便可生成建筑或安裝工程造價，其單價主要風險如下：

1、材料價格風險：

承包商絕大部分虧損的項目是固定總價合同，而造成固定總價合同承包商虧算的主要原因是材料單價虧損，招標文件講的非常明白“總價不會因工料物價、費率或匯率之升降或任何調價文件之要求而調整”，只是承包商沒有看明白或者冒著僥幸心理，社會在發展，物料的價格也隨著市場的變化而變化，就目前而言通貨膨脹預期，材料是一個長期漲價的趨勢，而且波動巨大，如果報價不能謹慎考慮此風險很可能風險就會在施工過程中爆發出來，負責任的發包方一般會考慮承包方的承受能力，對主要材料做一些相應的約定。

如廣州東塔項目對于可調材料價是這樣約定的：

可調價格調差的建材應只限于使用在永久性結構工程中之下列建材（后稱可調價差建材）：

結構內之各類型商品混凝土；

結構內之各類型鋼筋；

鋼結構內之各類型鋼及鋼板（不包含螺栓）

可調價格建材之價格調差計算方法如下：

a、計算公式：應調價差總金額數=∑每月到工地之可調差建材扣除所定損耗后數量*A*當地營業稅率

b、如果建材到工地當季供應價格與回標季度之供應價格漲落變化百分比不超過±5%（含5%），不應調價差。

C、如果供應單價漲落變化百分比超過±5%及±10%（含10%）之內，這按下列適合之情況計算而應調價差總金額由發包方及承包方共同平等的承擔：

【當季度供應單價上升超過回標日當季度之供應價±5%至±10%（含10%），假設為8%】

A={建材到工地當季度供應單價-回標日當季度之供應價*(1±(8%±5%）｝

d、、如果供應單價漲落變化百分比超過±10%以上，其中10%（含10%）以內，按上述b、 c款進行計算，余下部分建材之漲落按照下列方式計算調整，假定建材漲幅為12%：

A={建材到工地當季度供應單價-回標日當季度之供應價*(1±(12%±10%）｝，

價格調整應僅限于調整供應價之余價差及當地營業稅率，其余費用不作調整。

對于招標文件的約定如何防范，分析上述約定三種情況，規定的可調建材漲幅在5%之內時不作任何調險全部由承包商承擔，漲幅5-10%時，發包方僅調整2.5%，7.5%由承包商承擔，漲幅超過10%時由發包商承擔，在投標時承包商遇到這樣的問題如何處理，本人意見直接將材料基價的7.5%增加到項目綜合單價中，除此之外別無選擇，材料費占工程總造價的65%以上，如果材料費真的漲價超過10%，7.5%*65%=4.8%，總造價的4.8%，是一個巨額數字，承包商根本就沒有能力承擔，所以寧可放棄中標機會也不要做如此賭博，一旦賭輸后果不堪設想，這樣的案例比比皆是。

2、人工費漲價風險：

人工費上漲是社會發展的必然趨勢，與發達國家及港澳臺相比，國內的人工費還有相當的上漲空間，就鋼筋工為例，香港鋼筋工工日單價月800元左右，而國內一個熟練的鋼筋工日工資也就200元左右，所以人工費上漲是必然的長期的趨勢，例如廣州東塔項目總工期1860日歷天5年時間，人工費必須考慮每年15%的幅度增長來報價。

3、措施費風險：

總價合同切記要仔細研究招標文件，里邊詳細描述著各種費用，例如：總承包方須負責向指定分包人及獨立施工單位免費提供他們正確施工所需的一切合理設施，包括但不限于下列項目：

在施工上或建造中建筑物內提供地方給指定分包人或獨立施工單位架設自己的辦公司、輔助設施及倉庫；

提供工地上通道（包括總承包方構筑的臨時道路）給共同使用，并提供施工場地；

提供臨時衛生設施給共同使用；

提供市內電話及足夠電話分線給共同使用；

提供指定分包工程或獨立施工工程施工所需以保障場地安全之圍網、圍板等；

對工地做全面的看管以防盜竊及破壞，包括看管工地內的指定分包人及獨立施工單位的物料以防損壞遺失，發包方亦會安排保安人員在工地出入口對物料、機械、人員等進出工地作出管理，總承包方須密切配合發包方上述安排，而此安排不會減免總承包方按合同約定需承擔的責任，尤其是保安、工地全面看管等責任；

提供臨時照明及電力的供應，提供實驗所需負荷，并承擔有關電費；

提供臨時用水的供應，并承擔有關水費，供應點須于塔樓部分每層設置1點裙房部分每層設置4點并有利于使用的位置，水壓由總承包方負責；

對已完成的指定分包工程或獨立工程 作出保護以防損壞，并作出防水防風雨的措施；

提供工地上現成的裝置及機械給指定分包人或獨立施工單位作卸貨、水平及垂直的運輸；

提供工地上其他現成的設施給共同使用。

所以每一項均需費用，而且在今后工程實施過程中不可能得到發包商補償，必須作出完整報價，還有工地位置、場地環境、施工季節、特殊工藝等應考慮全面。

三、投標文件工料規范風險及防范

本工程的工料規范乃包括基本要求和技術要求兩個部分

1、基本要求：

基本要求分總則、定義、工程范圍、物料及技術、價款、付款辦法、工程量及單價表、暫定物料單價的調整、按工程量及單價表訂購物料、用于編制工程量及單價表之圖紙、工程技術要求、臨時工程、勞動保護、工程一切險及第三責任險、總承包方對發包方及項目管理公司工地辦公室的提供、交通工具、冬季雨季施工、合同條款資料等18項規定。

2、技術要求：

技術要求分開辦項目、拆遷工程、挖土工程、混凝土工程、砌體及磚石工程、磚石工程、屋面工程、木工及細木工程、小五金工程、鋼鐵及金屬工程、抹灰工程及其他地面墻面頂棚工程、總承包機電安裝工程、裝玻璃工程、油漆工程及防水工程等15向規定

在這里規避風險也僅僅只能詳細閱讀及研究基本要求及技術要求內容，不能疏忽和遺漏，例如貴賓接待室內裝修不僅詳細描述了地面、墻面、頂棚、踢腳線、門窗角線等詳細做法及使用材料品牌規格等，還描述了地面花崗石顏色分割及銅分隔條規格，墻面微晶石尺寸及分割，地毯為土耳其進口純毛制作，燈具大樣甚至于就連擺放的煙灰缸是玻璃制作尺寸為150*150mm磨砂面，踢腳線為鏡面不銹鋼包環保膠合板制作均作了詳細規定，如果承包商僅僅按照招標清單去理解套價而忽略工料規范要求，不但價格相差甚遠甚至于發包方認為承包商未理解發包商設計意圖及規范要求而廢標。