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第1篇：房地產市場調查報告范文

預購房以經濟適用房和商品房為主

居民可承受的房價以每平方米1000－2000元為主

25－34歲的人占購房人群的36％

預購面積以80－100平方米的需求量最高

主要房屋預購者家庭月收入在1000－4000元間

工薪階層購房依然難，價格是最大瓶頸；高收入者將是市場生力軍

隨著國家住房制度改革的不斷深入及居民生活水平的提高，個人購房已成大勢且愈演愈烈。新生代市場監測機構每年在中國的城市進行一項名為"中國市場與媒體研究（cmms）"的調查，今年的"中國市場與媒體研究2000（cmms2000）"調查總體為居住在20個樣本城市的15－64歲的人口，樣本量50000.以下是新生代市場監測機構根據cmms2000數據對中國房地產市場所得的調查結果。

城市居民目前住得怎樣從cmms調查所涉及的調查范圍看，20城市居民以居住樓房為主，87．7％的家庭住房為無電梯式樓房，只有3．7％的家庭住在有電梯的商品里，還有8．2％住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態。

由于房改的不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59．3％，超過半數；18．2％向房管所租用房屋；11．5％租住單位的房子（見圖一）。住房面積多數在40－80平方米之間。

多少都市人準備買房據調查，五年內準備購房的都市人占調查城市總體的21．9％，其中以經濟適用房和商品房為主，預購面積在70－150平方米之間，可承受價格以每平方米1000－2000元為主體，輔之以每平方米500－1000元及2000－3000元的價格。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據一定比例。

有了產權房，還買房嗎數據顯示，調查總體中59．3％的家庭擁有住房產權，住房面積在20－80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50－80平方米所占比例最高，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是房產預購對象呢？調查結果顯示并不盡然。調查顯示，在已擁有產權房的家庭中，23．3％預計在五年內購房，20．1％預計明年購房，商品房及經濟適用房仍占預購主導地位。

調查顯示，無產權房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業，為解決生活問題；而已擁有產權房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業，為改善生活質量。（詳見圖二）

有產權房家庭的購房情況可以參見圖三。計劃5年內購房的比例遠遠高于計劃1年或2年內購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。而計劃1年內購房的比例也高于計劃2年購房的比例，說明購房群體要么已持幣在手，有比較具體的購買計劃，要么準備一個較長時間的資金積累，再進行置業大投入，使生活質量徹底改觀。

另外，在商品房預購群體中，有產權房的家庭預購比例達55．6％，遠遠高于其他住房群體，預購面積以81－100平方米的需求為最高，達30．5％；而在100－150平方米的預購群體中，擁有產權房的家庭預購比例高達62．3％，可見購房在這個群體中的市場潛力非常可觀。但是，他們的購買能力又怎樣呢？

假設擁有房產權的預購者為一總體，調查顯示，其中家庭月收入在2000至2500元之間的比例最高，達16．5％；6000元以上的高薪家庭比例最小（見圖四）。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在1000－2000元的比例最高，為30．4％；500－1000元的占22．3％；2000－3000元的占21．6％；希望房價在6000元以上的不足1％（見圖五）。

以上數據顯示，國內巨大的人口基數和迅猛的經濟發展態勢使房地產業具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業需求之間出現了斷層。如果商家能順應市場，對價格、服務及其他相關要素加以調整，相信房地產的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產權的預購者中，有69．1％希望使用家庭存款來購房，31．4％希望政府貸款，16．1％打算向銀行貸款。看來，傳統的消費觀念顯然不利于消費的良性增長。

購房者是什么樣的人？

數據顯示，25－34歲的人占購房人群的36％，位居榜首，而35－44歲的人群比例為20．3％，位居第二。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者，重點分布于貿易、制造業、政府機關及教育文化領域，以制造業職工、中級技術人員、商業／服務業職員、公司中級經理居多，輔之以其他行業人士，月薪在1000－2000元范圍內為主體購房者。

目前，中國的家庭結構以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數定位在商品房及經濟適用房，分別占預購比例的42．7％和39．2％；預購面積在70－150平方米間不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在1000－4000元間。

居民購房承受能力有多大房地產業區域性差異很大，但房價與區域性平均收益的比例卻基本類似。比如北京的房價與其他各大城市相比持續居高不下，市內一般地段也要6000元以上一平方米，若按2成20年按揭付80平方米房價，則首付最低在10萬元左右，每月還款額大致要在2000元左右。這樣的還款額與總體家庭收入間的差異是顯而易見的，因為北京地區預購房家庭月收入集中在1000－3500元范圍內，占預購總體的64．4％，月收入3500－6000元的占16．7％，6000元以上的僅占5．6％（見圖六）。

從居民對房價的期望值曲線上可以明顯看出，期望值與市場價差距甚遠（見圖七）。目前國內的經濟發展現狀決定了恩格爾系數（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。

另外，中國人的傳統觀念是量入為出，還不習慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了國人消費觀念的盡快更新。從總體購房人群中預購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68．6％，希望政府貸款的占31．1％，希望銀行貸款的占15．5％，希望跟親戚朋友借的占12．2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿意辦理銀行貸款。可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念，刺激消費增長，達到商家與消費者雙贏的效果。

誰更急于買房中國人喜歡居有定所，不尚遷徒。據調查，認為"只有真正擁有自己的房子，才會覺得穩定和可靠"的人占總體調查人口的75．6％。可見房子在國人的心目中的位置是何等重要！

目前，從預購房者的人群結構來看，商業、服務業一般職工占預購總體的11．5％，居第二位，而這其中60．1％的預購者介于21－35歲之間；制造業職工占預購總體的12．8％，居首位，這其中46．5％的預購者介于21－35歲之間；而中級公司經理介于21－35歲的預購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63．6％為已婚，其中介于21－35歲的占43．7％，介于36－45歲的占30．4％；34．7％為獨身，其中66．1％介于21－35歲之間，僅有1．4％介于36－45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。

應該說，21－45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經濟適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間，最好單價在3000元以下，愿意花3000－4000元／平方米購房的也占有一定的比例。這一預期和市場價格的差距低于調查總體對房價的預期與真正市場行情的差距。

調查總體對每平方米的價格預期如下：每平方米500－1000元的占22．9％，1000－2000元的占32％，2000－3000元的占19．6％，而6000元以上的僅占1．3％。可以看出，國人對房價的承受能力與實際的市場情況大相徑庭。

居住環境對購房有多大影響調查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點，比如：環保問題、居住環境（包括人文環境、地理環境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費者購房的決策。

目前環保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環境要求日益提高。認為城市環境污染太嚴重的占調查總體的60．9％，看來，爭取"綠色"生存環境已成為大多數都市人的夢想。相比較而言，郊區的物業價格比市區要便宜很多，"綠色"程度也大大好于市區，且有些文化小區的人文環境也很好，城市則因為交通網絡不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得"綠色"生存環境的愿望無法實現。

第2篇：房地產市場調查報告范文

關鍵詞：任務驅動；房地產市場調查；運用實踐

一、“任務驅動法”在房地產市場調查與分析教學中的運用實踐

市場調查在房地產銷售、營銷策劃、廣告策劃等工作中有著廣泛的應用，因此眾多院校的房地產經營與估價專業開設有房地產市場調查與分析這門課，一般把它作為專業的必修課程。對于這樣一門實踐性很強的課程，傳統的、單一的講授為主的授課方式達不到應有的教學效果。采用“任務驅動”教學模式，打破以知識傳授為主要特征的傳統學科課程模式，能夠在引導學生完成任務的同時，培養學生的自主學習能力，達到培養學生房地產市場調查與分析職業能力的目標。

1.分析工作崗位，確立該門課程所掌握的技能

房地產經營與估價專業培養人才的就業崗位主要為房地產策劃、房地產銷售、房地產市場研究人員等。這些崗位要求從業人員熟悉國家和地方房地產法律法規及相關政策，能把握房地產市場宏觀走勢；掌握各種房地產市場調查方法和技巧，能熟練使用SPSS統計軟件完成調查問卷的編碼、統計分析等工作，具有較強的分析、判斷能力；熟悉房地產市場，能撰寫完整的市場調查報告。因此本門課程重在培養學生的三大技能：房地產市場調研準備與實施技 能、房地產市場調研統計與分析技能以及房地產市場調研報告撰寫技能。

2.創建仿真的學習情境

房地產市場調查與分析課程內容以市場調查的工作流程為載體進行知識重構，設計出5個學習情境（如圖1）。每個學習情境中都有以一個或多個完整和相對獨立的工作任務作為教學載體。5個學習情境及子情境之間的遞進關系遵循由簡單到復雜、由低級到高級、由單一到綜合，這種系統化的設計符合學生的認知規律和職業成長規律。房地產市場調查與分析課程教學通過創設與當前學習主題相關的、盡可能真實的學習情境，引導學生帶著真實的市場調查與分析“任務”進入學習情境，使學習更加直觀和形象化。

3.在創設的情境下，設計工作任務

在“任務驅動”教學法中，任務的提出是關鍵，是這個過程的核心，它將決定在這節課中，學生是主動學習還是被動學習。房地產市場調查與分析在創設的情境下，選擇與當前學習主題密切相關的任務作為學習的中心內容，把總目標細分成一個個的小目標，并把每一個學習情境的內容細化為一個個容易掌握的任務，通過這些小任務來體現總的學習目標。具體設計方案如圖2。

4.完成“任務”的思路、方法、操作

在明確房地產市場調查與分析任務之后，將全班同學分為若干學習小組，明確分工負責制度，組員積極參與到任務完成過程中來，保障學習小組能開展活動。

在學生自主探索尋找解決問題完成任務的過程中，教師僅點撥、指點和答疑，并非直接告訴學生應當如何去解決面臨的問題，而是向學生提供解決該問題的有關線索。例如，在設計房地產市場調查問卷這一任務中，引導學生思考房地產市場調查問卷的結構、內容包括哪些方面，將更多的問題留給學生思考，不斷引導學生通過合作、討論、交流等方式，互幫互學，尋找解決問題的方法，共同完成任務。

5.匯報和評價

市場調查小組在完成各階段任務后，需要對老師進行匯報，除了要向老師提交書面報告，還要在全班進行口頭匯報，每小組以PPT的方式并進行當場演說，匯報和展示各小組的工作成果，并接受老師和其他小組的提問。匯報和總結對學習效果的評價可以對學生的發展產生導向和激勵作用。房地產市場調查與分析采取過程性評價和結果性評價相結合的方式，其中過程性評價占較大的比例。過程性評價由個人評價、小組評價和老師評價組成，評價包括技能評價和職業素養評價，技能評價涵蓋房地產市場調查與分析各階段任務完成，包括上交的材料、完成的質量、匯報的效果等；職業素養評價包括工作態度和團隊合作情況、課堂表現的積極性等內容。

二、運用“任務驅動法”的幾點思考

1.設計好任務

在實際教學中，“任務”的設計非常重要，直接影響著教學的效果。因此，第一，“任務”的設計要圍繞具體的工作目標、學生需要掌握的技能進行進行展開。第二，“任務”的設計需要引導學習者帶著真實的“任務”進入學習情境，使學習更加直觀和具體化。第三，“任務”的設計要按照按學習的目標和工作的流程循序漸進。

2.對任課老師的要求較高

“任務驅動”教學法將以往以老師傳授知識為主的傳統教學理念，轉變為以解決問題為主。教師改變過去“滿堂灌”的方式，轉變為組織、引導，在講臺上演示轉變為到學生中間與學生交流、討論。這些都要求任課教師在教學前進行充分的思考和準備，除了具備一定的專業知識，還要擁有充分的教學經驗。

3.合理運用多維評價

評價是“任務驅動”教學法中不可缺少的一環。從評價方式看，有個人評價與小組評價、學生評價與教師評價；從評價內容看，有過程評價與結果評價，過程評價主要評價學生在小組合作中行為表現、積極性、參與度以及承擔的任務。教師在整個教學過程中，要及時對各組的表現情況作適當的評價，給予肯定和激勵，并把加分納入學生成績考核的范圍。

參考文獻：

[1]魏 錕.基于“任務驅動法”的《建筑制圖》課程改革初探[J].濟南職業學院學報，2014（03）.

[2]王麗萍.在《建筑工程計量與計價》教學中運用任務驅動法的實踐和思考[J].科技創新導報，2013（23）.

[3]闞春燕.“任務驅動法”在《市場調查與預測》課程教學中的應用[J]. 商業文化（上半月），2011（12）.

第3篇：房地產市場調查報告范文

關鍵詞 ：房地產；應用文；問題

Abstract: With the development of the real estate industry, the real estate used more and more widely used. The current real estate courses applied writing in Higher Vocational Colleges in our country there are still some problems, such as the status is not high, student learning objectives are not clear, lack of power, professional teacher shortage. This article tries to explain this problem from the angle of professional teaching, and put forward its own proposals.

Keywords: real estate; practical writing; problems

中圖分類號：C40

隨著高職院校教學改革的深入和教學多樣化進程的加快，高職院校越來越重視實用型課程的建設，房地產專業的一個用文寫作課程就是其中之一，本人講授這門課程，結合最新的理論談談自己的一些看法。

應用文，是人類在長期的社會實踐活動中形成的一種文體，是人們傳遞信息、處理事務、交流感情的工具，有的應用文還用來作為憑證和證據。隨著社會的發展，人們在工作和生活中的交往越來越頻繁，事情也越來越復雜，因此應用文的功能也就越來越多了。它是人們在生活、學習、工作中為處理實際事物而寫作，有著實用性特點，并形成慣用格式的文章。

應用文無論在學習、工作還是生活，都是必不可少的。尤其是高職學生畢業后要走向工作崗位，將更加離不開應用文寫作。以房產開發公司為例，每天都要接觸房地產買賣合同、房地產投資分析報告、房地產市場調查方案、房地產銷售策劃方案、招標投標書等。沒有學過應用文寫作是很難完成的，而且工作經驗的積累、工作教訓的總結，都和應用文寫作緊密相連。

目前在高職院校應用文寫作勉勵一些尷尬的處境。許多高職院校把應用文寫作這門課定位為文科寫作課，和專業發展方向和重點不符，因此對應用文寫作這門課不太重視，甚至取消了這門課。殊不知，應用文寫作它的重要性更多地在工作實踐中體現出來。比如,，所有單位都通用的通知、便條、會議記錄、信件等，它們的用途非常廣泛，甚至超過了專業知識應用的頻率。而房地產專業，其所講授的應用文的針對性更強，比如房地產市場調查報告，是每個房地產開發公司必備的東西，如果沒有學過它的格式，工作起來會很吃力。但高職院校的課程設置上去沒有考慮到這一點，很多院校把房地產應用文寫作放在一個可有可無的位置。也沒有專門的教師去講授這門課，基本都是兼職教師講授。所以，高職院校存在對房地產應用文寫作課程的定位不準的問題。

而對于學生來說，由于他們的語文和寫作水平不夠，加上重視程度不幸福，導致學生對房地產應用文寫作課程的忽視，很多同學認為學好專業課就可以，寫作不用學就行，學了也用不上。抱著這樣的態度，學生對房地產應用文產生了厭惡和抵觸情緒。

根據學校的教學和學生的現狀，及其與企業工作需求的反差，作為房地產應用文的教師，我認為要采取以下措施：

1.提高房地產應用文課程的地位，學校領導要給與足夠的重視，要強調工作中離不開應用文寫作的理念。上升到工作理念這個層次，就會引起學生的重視。

2.改進教學方法，吸引學生的興趣。傳統的教學方法，是教師講授應用文的理論，然后布置學生去寫。學生很被動。而新的教學方法要強調學生的主動性，讓他們去網上尋找適合的應用文寫作種類，讓他們根據自己的體會和想法去設計應用文，發揮學生的創造性。同時要求教師多結合實際的案例來寫作。可以適當舉辦房地產應用文寫作比賽來調動學生的積極性，提高他們的興趣。也可以要求經房地產開發企業的工作人員進行現場講座和演示，讓學生們有直觀認識。

這里我重點推薦互動式教學方法，就是通過教師的引導、學生的參與和適時的角色互換，使教與學雙方在平等交流探討的過程中，達到觀點的碰撞交融，進而激發師生教學的主動性和探索性，挖掘雙方的潛能，實現教學相長，提高教學效率，最終促進教育者和受教育者素質全面提高的一種教學方式。

互動式教學的最大優點是提高教師的教學技能。以往傳統課堂講授法的特點是：經濟、高效和易操作。教師只要提前備好課，照著自己設定的教學方案按部就班地講解，不管學生是否愛聽、是否理解、是否能夠參與，把自己的知識全盤交給學生，不管他們是否接受讓他們背下來，考試過關，就算完成教學任務。這種教學方法比較僵化。在互動式教學中，為了形成互動，充分調動學生主動參與教學過程的積極性，教師必須花更多精力去備課，認真鉆研，精心設計，策劃好整個課堂的教學步驟。既要讓學生盡可能多地掌握知識，又要引導學生主動地參與到課堂教學中來。同時，因為師生互動，學生的素質不斷提高，提出的問題難度加大，涉及知識面也越來越廣，就對教師提出了更高的要求，不僅要求教師知識廣博、思維靈活，還要求教師具備更強的隨機應變的能力和分析解決實際問題的能力，從而教學技能也不斷地得到鍛煉提高。

要鼓勵學生積極、主動地參與教學實踐活動。課堂上要讓學生充分發表自己的看法，對學生的進步應及時給予表揚和肯定，幫助他們樹立自信心，獲得成就感；不要輕易否定學生的不同觀點和意見，要多一些啟發，少一些說教；多一些鼓勵，少一些批評。對于爭論較激烈的問題，一般當堂總結時不要評判是非，做到既給學生留下充分思考的空間，又不至于挫傷學生的積極性。對一時回答不出的問題，可以暫且不作答復，待找到答案時再向學生解釋。同時，要注意面向全體學生，讓互動的對象從優生拓展到全體學生。

比如，再做一個房地產營銷策劃書時，要讓學生大膽、充分地闡述自己的觀點和創意，教師對學生的想法要予以激勵，找出他們策劃中的閃亮點，幫助他們堅定信念，認識自己的優點，同時委婉指出該策劃的不足及解決措施。還可以舉辦房地產營銷策劃比賽，讓同學在友好的競爭中得到鍛煉和提高。

3.可以采用現身說法的形式。比如說，在講解樓盤廣告這種文體時，可以組織學生去房產展銷會，到現場看看房地產開發公司促銷時使用的廣告。這種方法，筆者親自試驗過，效果非常好。通過分析廣告上的用語和措辭，達到學習的效果。比如，某樓盤把最優惠的條件寫到最醒目的位置，什么一次性付全款贈送雪弗蘭小轎車一輛，什么前十名打折優惠等，吸引購房人的注意，讓學生也學會了廣告這種問題的特點和優勢。

總之，無論從學科設置還是以后的工作需要，房地產應用文寫作還是有很大的存在空間和前景的。

參考文獻

第4篇：房地產市場調查報告范文

商能否如期完成我的預定銷售目標？

好容易下定決心請物業公司幫助銷售，聞風而來的商如過江之鯽，有的天花亂墜，有的云山霧罩，有的含而不露，有的手腳并用，如何選擇合適的商，開發商不勝其惑、不勝其煩。

如果你找的商并不擅長于銷售你這類項目，那么還不如自己銷售，通常考察一家公司是否適合你的項目，應該注意以下幾個方面：

1．開發商要平等對待參與競爭的公司

發展商在尋找公司時一定要以平常心對待每一個參與競爭的公司，不能主觀臆斷，應根據每個公司提供各項資料綜合評定。發展商一般與公司上層接觸較多，但也應尋找一些機會對公司從業人員整體素質有所了解。一個好的公司，員工整體形象、精神面貌、談吐修養都會對以后的長期合作具有影響。為此，應盡力大跨度地了解合作方，知已知彼，才能合作愉快。

2．考察公司的成功率

開發商選擇商首先要考察物業公司以往的業績，商以往的業績對選擇公司來說很重要。開發商在考察物業公司以往的業績時：

①看其以往的業績，擅長于哪類性質項目的推廣，是否“適銷對路”，是否有過類似項目的推廣經驗和業績；

②看其能力：了多少個項目或成交額有多少；

③看其的獲利水平：溢價銷售，為自己和開發商贏得超值收益；

④看其的成功率有多大。如果某公司10個項目只有兩個成功，而另外一個公司了兩個項目均獲成功，顯然后者的成功率要遠遠大于前者。

⑤看其每一個項目的平均銷售周期。

3．看其是否具有較強的市場調研能力

發展商在擁有地塊時即可尋找策劃公司參與項目的策劃。市場調查是策劃公司必做的功課，調查分析結果不僅可以作為何時分工、何時銷售這類宏觀問題的參考，也可細到墻線的色彩選擇點。為此，好的策劃公司能夠真正貼近市場，能準確把握項目的市場提前量，并將獲得的大量市場信息分析、提煉，提交具有一定水準的市場調查報告。這樣才會對發展商的決策有所幫助。然而，某些中介公司只做表面文章，提交的市場信息與實際相差較大，或照“報”宣科，可否合作一看而知。

4．考察公司是否具有中介從業資質

房地產中介市場規范化起步較早。管理部門每年對房地產中介從業人員進行培訓，并對中介公司進行資質審核，對有一定實力，信譽良好的中介公司評定等級，頒發等級證書。為此，發展商在選擇公司的時候一定要看清其是否具有從業資質證書。

5．考察公司是否有相當的本地客源或能夠在短時間內組織起客源

考察物業公司實力背景，銷售網點和客戶網絡分布情況。

是否有相當的信息優勢，在短時間內組織起客源，反映了物業公司掌握市場客戶的第一手資訊，對新盤或二手樓的情況非常了解，以及對本地房地產市場的敏感程度，物業公司必須具有廣泛的信息網絡和極強的的信息收集能力，能對所收集的信息進行分析、處理，并且收集的信息量大而多，內容廣而專，對地產市場及相關行業的專業分析比較到位。

6．看其是否具有強烈的敬業精神

發展商與公司接觸過程中，若發現有些中介商并不是急客戶之所急，詳細、客觀地分析市場，而是故弄玄虛，過分夸大已做過的案例，并有欺騙傾向，應及時中斷合作意向。還有一類公司迎合發展商，把自己等同于開發商手下的一個部門，喪失自己的市場判斷力。這類討好型公司不從項目全局考慮，人云亦云根本喪失了一個公司作為開發商的市場顧問的資格。

7．考察公司業內信譽是否良好

拜訪該物業公司曾經服務過的開發商，考察公司是否有客觀、真實、真誠的作風，在物業交易過程中除傭金外是否沒有其它利益。

看其行業信譽與職業道德：每一個項目是否都半途而廢，或集中火力在開盤打一個沖鋒就走人。考察公司的素質及其職員是否有良好的職業道德。

包括物業公司是否只代表委托方的利益，能否為委托方保密，工作過程中是否能為開發商及時提供建設性意見。

8．看其是否具有較強的公關能力

在樓盤推廣中與客戶進行充分的情感交流，并達到默契，對項目的銷售有很大的推動作用。因此不定期地組織一些公關活動，可以樹立良好的項目形象。發展商在致力于項目開發的時候，公司若能擔起公關責任，則會減輕發展商負擔。為此，在選擇公司的時候，該公司是否具有良好的聲譽，是否與媒體有密切的聯系，是否成功地組織、策劃過大型的公關活動都應作為考查的重要指標。

9．考察公司是否有凝聚力

以置業者身份考察該公司正在操作的項目，考察物業公司智力結構，觀察該公司策劃人員和銷售人員的素質、操作水平及其個人操守，制度是否齊全，禮儀是否規范，待客是否一視同仁，員工分工是否合理、操作是否違規等。

10．看其是否具適合于自己的項目

尋找合作的發展商，一定要選擇適合于自己項目的公司。譬如實力強的一級策劃公司在管理與運營上相對出色，但因為其服務策略、價格收費等原因使它并不適合于每一個項目。有的側重于前期調研，或一手樓盤，有的則專精于二手服務。為此，在委托項目前應充分了解中介公司的長項，并初步掌握該公司對所委托項目的認識度及準備或實際可投入的人力、物力、精力等等。規模大的一些中介公司可能同時幾個盤，精力難免會比較分散，而且這些盤中若有與發展商的盤處于同一區域，或目標客戶一致等情況，發展商就應該慎重考慮了。

11．針對物業的類型選擇物業

商由于其背景和成長環境的不同，公司的智力結構和業務專長也各有不同，有的擅長于銷售住宅，有的擅長于銷售寫字樓，有的則擅長于商業推廣；有的客戶網絡僅限于本地，而有的則遍及全世界，有廣泛的國外用戶網絡，則適合商務寫字樓的銷售等。比如，高級寫字樓的推廣對象中，有相當部分是外商，這就要求公司具有國際客戶網絡而且其公司本身也要有相當的規模，否則無法與跨國公司接觸，同時，還要求公司的推廣人員能夠講流利的英語，并且熟悉跨國公司的運作方式及商業行為中的一些國際慣例。

12．開發商對物業公司的基本要求

①銷售方式符合投資方式。

②銷售周期在預期目標范圍內。

③銷售成本控制在預期目標范圍內。

④價格策略符合資金回籠計劃。

第5篇：房地產市場調查報告范文

第一階段市場分析與定位

一、本項目招商計劃書市調工作

市場調查時收集基礎數據的過程。基礎數據的收集對于項目分析十分重要，是一切研究的基礎。市調信息收集的準確、全面與否，將直接關系到我們后續對項目的商業定位、業態規劃、銷售招商等工作的質量。

我司在營運方面是專業的地產咨詢顧問及管理專家，所以我們只要進入某一城市地產市場，就一直保持著對該城市信息的嚴密追蹤。同時，我們也擁有強大的市場信息數據庫，并且在以往的市調過程中，摸索出了城市印象法、相對高度法、連續跟蹤法、案例分析法等一系列成熟的市調工作方法，依次作為我們市調工作的保證。

對于貴司項目具體情況而言，其市調工作主要包括以下幾個方面：

1、項目招商計劃書調查目的

這是一個為什么要調查的問題，調查的目的是我們對于這個地區有了一些定論之后確定的，也就是說，只有在項目有了一個或若干個假設后，調查才能有的放矢，商業定位及業態規劃才能達到高度準確性。特別是貴司項目所處的商業中心地段，更要有一個基本客戶群的實際情況，我們將調查目標確定為濟源市及其周邊區域大型商業綜合項目及商圈等分布狀況，以此確定在貴司"xxxxxx商業步行街"項目未來客戶群體的分布情況及招商銷售計劃。

2、項目招商計劃書調查方法

這是一個如何調查的問題，調查方法有多種。針對競爭項目的調查方法有"神秘顧問法"、同業討論法；針對客戶群的調查方法有問卷法、在售項目深訪法；綜合的項目調查方法有案例分析法等。我們將會把案例分析法作為一個重點調查方法來繼續，并根據現實情況選擇適當的調查方法。

3、項目招商計劃書預定客戶群選擇

這是一個調查范圍的問題。在此項目所在的競爭項目相對地區，對客戶群的調查是最關鍵的。在對客戶群調查之前，必須先確定我們的初步目標客戶群，以及最有效的調查對象來源，以使調查的有效程度及準確性達到最高。

二、地段分析

1、區域地段的過去與現狀

區域地段的過去與現狀分析，將包括區域在城市中的功能定位、人口的由來與遷移、經濟狀況、基礎設施狀況等。對于此區域地段而言，尤其要注重對于已有的城市印象分析。由于貴司項目所處地段為濟源市的商業中心，使得在此項目的運作過程中，針對此地段分析尤為重要。

其中，主要內容包括：

（1）宏觀地段分析

（2）中觀地段分析

（3）微觀地段分析

（4）城市印象分析

（5）交通環境分析

2、未來在城市結構中的位置

項目區域自身的發展和變革、政府的政策傾斜、基礎設施的建設、人口的遷移、區域中的突發時間等，都會影響到"河南濟源凱旋商業步行街"的項目區域未來在城市中的位置，從而決定項目區域的房地產市場的發展趨勢。就目前而言，尤其要對項目區域的交通狀況、環境狀況改造所帶來的此區域市場變化加以分析。

項目招商計劃書中主要內容包括：

（1）項目區域在未來城市結構中的變遷

（2）項目區域在未來城市結構中的地位

（3）區域更新改造對項目區域長短期影響

三、項目招商計劃書項目區域市場分析

1、項目招商計劃書中市場形勢分析

區域房地產形勢，是由區域的過去與現狀，以及區域未來在城市結構中的位置所決定的，在供應、銷售量、價位、產品品質、購買特征、推廣銷售等方面都有所體現。

項目招商計劃書其中的主要內容包括：

（1）相關物業市場供應分析

（2）相關物業市場需求分析

（3）現有競爭項目分析

（4）潛在競爭項目分析

（5）市場空間分析

四、項目招商計劃書中市場定位工作

1、項目招商計劃書中客戶群定位

根據上述市場調查結果，確定項目地區的各類潛在客戶群，如涉外客戶、外地客戶、地緣客戶等，并得到項目的目標客戶群定位。

項目招商計劃書中主要內容包括：

（1）區域客戶群分析

（2）目標客戶群分析

2、項目招商計劃書中亞客戶群定位

不同的商業需求動機可能是不同的，尤其對于客戶群構成相對復雜的貴司項目更是如此。這就需要我們進行亞客戶群即目標客戶群的細分，根據各類客戶在經營目的、經濟狀況、行業、文化、生活模式等方面的不同將其分解，并進行詳細論述。只有客戶群進一步分成不同動機的亞客戶群，才能夠根據他們各自的經營行為，制定出相應的市場定位與廣告策略。

項目招商計劃書中主要內容包括：

（1）亞客戶群定位

（2）亞客戶群類群分析

（3）亞客戶群經營行為分析

3、項目招商計劃書中產品定位

由目標客戶群的需求動機分析得出項目產品定位。上述客戶群的多種需求動機將反映在產品偏好上，具體體現為規劃形式、單體形式、配套設施、環境塑造、建筑外觀風格等。產品定位就是客戶需求與產品設計之間的推導過程。

項目招商計劃書中主要內容包括：

（1）商業規劃概念

（2）產品概念

（3）物業風格建議

（4）設施配套建議

（5）環境特征建議

（6）租售價格定位建議

五、項目招商計劃書中租售策略建議

結合項目出租與出售的可能性和貴司的投資匯報需要性，并結合貴司項目投資匯報的需要，我們將具體地向貴司提供所需要的總體租售策略。這包括不同類型的物業投資順序、規模、產品定位以及價格策略。

項目招商計劃書中主要內容包括：

（1）租售模式建議

（2）租售程序建議

第二階段商業概念設計

一、項目招商計劃書中商業概念設計（需外聘專業商場設計建筑師進行，費用另算）

1、總體商業規劃概念設計：以平面圖的形式將總體商業規劃的設計概念表達清楚，并配以適當的文字說明（需發展商提供原始圖紙，表明平面位置、紅線、規劃要求、現狀道路和規劃道路）；

2、空間結構分析圖：以平面和剖面的形式將建筑產品的內部空間和外部空間表達清楚，并配以適當的文字說明；

3、人流動線分析圖：以平面圖的形式表達商業街區規劃與人流動線體系，并力圖尋找到最佳的商業組合；

4、外觀環境特色分析圖：以平面圖的形式標明地塊的現狀、項目處和環境將未來能實現的景觀，并分析產品四置外向的特色景觀；

5、產品概念設計特色建議：針對設計及建筑產品本身的功能、外觀、結構、設施裝修用料等提供設計概念，并對建筑的外觀設計特別提供特色要求，以增強建筑物之時代感及風格；

6、概念設計輔助資料：提供我司積累的相關設計資料，包括許多輔的圖片和文字；

7、商戶組合策略：以平面圖的形式，將我司對商鋪市場分析后的成果，綜合商戶組合落實在各層區的建議圖上；

8、設計工作會議：由投資商召集，與設計單位一起，將概念設計最終落實為設計圖紙；

9、方案評審：根據貴司項目之實際需要，對貴司聘請設計公司所作之方案，進行審核評定，并出具相應評審意見，以供貴司作為方案修訂之參考。

二、項目招商計劃書中招商策劃

以下內容是指我們為貴司項目招商推廣出具報告的具體內容。在經濟可行性原則的基礎上，并針對貴司項目的財務安排及資金回收計劃，制定出合理的招商計劃：

1、項目招商計劃書中整體市場招商策略定位

由客戶群購買能力行為分析得出整體市場招商銷售策略定位。商業行為分析包括決策人、決策時間、客戶心理特征、影響因素等，這些都決定了我們的銷售策略。

其中，主要內容包括：

（1）招商及銷售總體計劃建議

（2）招商及銷售策略計劃建議

（3）宣傳推廣策略建議（商場推廣活動之設計、安排及執行則由專業公司提供，不含在標本工作安排內）

2、項目招商計劃書中定價策略

對于房地產項目而言，價位的確定既是整個營銷計劃的核心，也是未來展開項目競爭最重要的工具，為此，我們必須制定出與我們項目相匹配的租售價格策略。

其中，主要內容包括：

（1）分階段價格策略

（2）項目平均定價

（3）競爭性價格策略

這是針對周邊地區相關的競爭項目，制定出的相關競爭性策略，以使得我們項目在市場競爭中，能夠儲備好相應的應變預案。

其中，主要內容包括：

（1）競爭對手策略分析

（2）項目競爭優劣勢分析

第三階段商場物業、設施管理前期介入

一.項目招商計劃書中服務范圍

（一）前期管理籌備工作

1.協助發展商建筑施工單位對各項設施、設備智能化管理、節能等提供專業意見。

2.提供各排水系統布置和預理參考建議。

3.提供電力供給容量分配及公共用電控制建議。

4.提供給水系統布置及公共區域清潔用水設置建議。

5.提供消防系統設施布置建議。

6.草擬管理公約、出售與出租條件，方便發展商出租物業時對各類管理文件妥當齊全。

7.配合銷售部門訂定物業管理收費標準。

8.制定物業驗收、移交、交付使用程序。

9.擬定及籌組項目之物業管理中心，制訂各類物業管理規章制度。

10.核查設備安裝、調試運行情況，并指導物業管理工程人員收集、整理有關數據。

11.委派專業職員出席發展商組織的研究或協調會議并提供物業管理意見。

12.制定智能化管理項目，并提出智能化設備安裝的各項意見及建議。

二.項目招商計劃書中服務內容

（一）行政人事

1.籌建管理中心

2.制定招聘計劃，參與員工選聘。

3.制定管理費預算。

4.制定樓宇交付使用的各項流程。

5.制定員工守則、崗位制度、工作細則及勞動合同。

6.制定各部門管理制度、各項表格。

7.制定員工上崗培訓計劃。。

8.對各部門員工進行上崗培訓。

9.定期檢討人員架構、薪酬建議及員工福利，及時作出適當調整。

（二）項目招商計劃書中財務

1.制定財務制度。

2.監管財務各項工作，并就工作作出意見及建議。

3.定期制定各項預算支出。

4.定期作好各項稅務安排。

（三）項目招商計劃書中工程

1.我們將協助管理中心防止停電、火警，設備失靈或發生故障等情況出現。

2.我們有多名具備綜合技能的技術人員，24小時隨時候命，為客戶提供服務。

（四）項目招商計劃書中與租戶的關系

1.我們將協助管理中心定期與業主聯絡主對租戶的要求或建議作出及時的回復，以達到與租戶間的良好關系。

2.我們將協助管理中心與各租戶商討對項目的各項保險（包括：公眾責任險、水險、第三者人生意外險等）做出預算購買報告。

3.我們將協助管理中心跟進投訴及作出調查，以確保投訴事項得到適當的處理。

4.我們將協助管理中心跟進投訴及作出調查，以確保收集租戶對管理上的意見。

5.本公司透過定期巡察及召開會議，及時向租戶反映有無改善工作的意見及建議。

三、項目招商計劃書中顧問工作時間與顧問工作費用

（一）顧問工作時間

根據貴司項目的實際情況，我們工作范圍將分三部分進行，具體工作時間表將按貴司之項目進度另行訂定：

（二）顧問工作費用

1、市場分析與定位（包括制定市場調查報告及相關費用）：人民幣萬元整（RMB）。

2、商業策劃顧問費為人民幣萬元整（RMB），服務期暫定為半年。

3、招商傭金：按相等于出租面積個月租金之金額計算。

4、商場物業設施管理前期介入服務費:每月人民幣萬元整（RM），服務期暫定為個月。