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第1篇：投資分析方法范文

隨著新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，企業(yè)的投資決策的結(jié)果對(duì)企業(yè)影響深遠(yuǎn)，企業(yè)必須經(jīng)常對(duì)投資決策的績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)投資是否達(dá)到期望，及時(shí)調(diào)整投資的策略，確保其投資符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)具有可持續(xù)發(fā)展的能力。其評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系的科學(xué)性和評(píng)價(jià)結(jié)果的精度對(duì)于企業(yè)整體績(jī)效評(píng)價(jià)的體系的系統(tǒng)科學(xué)化有著舉足輕重的作用，是企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的重要的核心構(gòu)成部分。

二、項(xiàng)目投資及現(xiàn)金流量

（一）項(xiàng)目投資。項(xiàng)目投資屬于資本性支出，是企業(yè)對(duì)廠房、機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)進(jìn)行新建、擴(kuò)建或者購(gòu)置的一種長(zhǎng)期投資行為。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目投資決策程序包括：選擇投資項(xiàng)目――進(jìn)行投資方案的財(cái)務(wù)審核――做出投資決策――執(zhí)行投資方案――投資的控制。而現(xiàn)金流量則是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目是否可行時(shí)必須事先計(jì)算的一個(gè)基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)。現(xiàn)金流量估計(jì)的準(zhǔn)確程度直接決定項(xiàng)目投資決策的結(jié)果。

（二）現(xiàn)金流量的構(gòu)成。（1）初始現(xiàn)金流量。初始現(xiàn)金流量是指開(kāi)始投資時(shí)發(fā)生的現(xiàn)金流量，主要包括固定資產(chǎn)的投資、流動(dòng)資產(chǎn)的投資、其他投資費(fèi)用以及原有固定資產(chǎn)的變價(jià)收入。初始現(xiàn)金流量可理解為項(xiàng)目的初始投資支出。（2）營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量。營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量是指投資項(xiàng)目投入使用后，在其壽命周期內(nèi)由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的現(xiàn)金流人和流出的數(shù)量。這種現(xiàn)金流量一般以年為單位進(jìn)行計(jì)算。這里現(xiàn)金流入一般是指營(yíng)業(yè)現(xiàn)金收入。現(xiàn)金流出是指營(yíng)業(yè)現(xiàn)金支出和交納的稅金。如果一個(gè)投資項(xiàng)目的每年銷(xiāo)售收入等于營(yíng)業(yè)現(xiàn)金收入，付現(xiàn)成本（指不包括折舊的成本）等于營(yíng)業(yè)現(xiàn)金支出，那么，年?duì)I業(yè)現(xiàn)金凈流量可用下列公式計(jì)算：每年凈現(xiàn)金流量（NCF）=每年?duì)I業(yè)收入-付現(xiàn)成本一所得稅。或： 每年凈現(xiàn)金流量（NCF）=凈利潤(rùn)+折舊。

（三）終結(jié)現(xiàn)金流量。終結(jié)現(xiàn)金流量是指投資項(xiàng)目完結(jié)時(shí)所發(fā)生的現(xiàn)金流量，主要包括：固定資產(chǎn)的殘值收入或變價(jià)收入、原有墊支在各種流動(dòng)資產(chǎn)上的資金的收回、停止使用的土地的變價(jià)收入等。

三、項(xiàng)目投資決策方法

隨著投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)理論的發(fā)展和逐步完善，以及資金時(shí)間價(jià)值理論的提出，各行業(yè)對(duì)具體財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的使用偏好也發(fā)生了明顯的變化。20世紀(jì)50年代以前，90%以上的公司采用非貼現(xiàn)的現(xiàn)金流量指標(biāo)，但是，后來(lái)人們?nèi)找姘l(fā)現(xiàn)其局限性，于是，建立在資金時(shí)間價(jià)值基礎(chǔ)上的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)逐漸得到了廣泛的應(yīng)用。因此，本文主要分析在項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中占主導(dǎo)地位之一的凈現(xiàn)值指標(biāo)及其相關(guān)指標(biāo)。

（一）凈現(xiàn)值指標(biāo)（NPV）。凈現(xiàn)值是將投資項(xiàng)目投產(chǎn)后的現(xiàn)金流量，按照固定的貼現(xiàn)率折算到項(xiàng)目建設(shè)的當(dāng)年，以確定折現(xiàn)后的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，然后相減得到該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。根據(jù)凈現(xiàn)值的正負(fù)，來(lái)確定該項(xiàng)目是否可行。

凈現(xiàn)值指標(biāo)具有廣泛的適用性，在理論上也比其他方法更完善。凈現(xiàn)值指標(biāo)用來(lái)衡量項(xiàng)目的投資效益，能直接揭示投資項(xiàng)目對(duì)財(cái)富絕對(duì)額的增加，使投資決策分析與價(jià)值最大化的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相一致，因此視為最重要的一項(xiàng)指標(biāo)。

盡管凈現(xiàn)值指標(biāo)應(yīng)用廣泛，但是該指標(biāo)反映一個(gè)項(xiàng)目按現(xiàn)金流量計(jì)量的凈收益現(xiàn)值，它是個(gè)金額的絕對(duì)值，只能反映單獨(dú)的投資方案是否可行，如果在比較投資額不同的多項(xiàng)方案時(shí)，則有一定的局限性，無(wú)法比較。

（二）凈現(xiàn)值率指標(biāo)（NPVR）。凈現(xiàn)值率（NPVR）又稱(chēng)凈現(xiàn)值比、凈現(xiàn)值指數(shù)，是指項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值與原始投資現(xiàn)值的比率，也可理解為單位原始投資的現(xiàn)值所創(chuàng)造的凈現(xiàn)值。

如果凈現(xiàn)值率>0，表明投資方案的凈現(xiàn)值>0，方案予以采納；如果凈現(xiàn)值率

在對(duì)獨(dú)立方案進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，使用凈現(xiàn)值指標(biāo)與使用凈現(xiàn)值率指標(biāo)得出的結(jié)論是一致的。當(dāng)NPV>0時(shí)NPVR >0；NPV

四、實(shí)踐應(yīng)用中決策指標(biāo)的運(yùn)用

假設(shè)，某公司有甲、乙兩個(gè)投資方案，現(xiàn)需要判斷這兩個(gè)方案的優(yōu)劣。項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%。

甲方案：購(gòu)置一批運(yùn)輸車(chē)輛，需投資50萬(wàn)元，馬上可投入生產(chǎn)，該車(chē)輛可用5年，期滿無(wú)凈殘值，投產(chǎn)后每年可獲凈利潤(rùn)分別為： 14萬(wàn)元、12萬(wàn)元、11萬(wàn)元、9萬(wàn)元、6萬(wàn)元。

如表所示，從凈現(xiàn)值指標(biāo)出發(fā)，乙方案的凈現(xiàn)值51.37萬(wàn)大于甲方案的凈現(xiàn)值28.69萬(wàn)，應(yīng)該選擇乙方案；若從凈現(xiàn)值率指標(biāo)出發(fā)，甲方案凈現(xiàn)值率57.38%大于乙方案的凈現(xiàn)值率25.68%，應(yīng)選擇甲方案。利用兩個(gè)指標(biāo)分析，出現(xiàn)了不同的決策結(jié)果。

第2篇：投資分析方法范文

關(guān)鍵詞： 建設(shè)項(xiàng)目 投資估算方法 案例分析

Abstract: the investment estimate is investment decisions and to make project financing options basis, is the foundation of the assessment project on the economy. This article from the structure of the construction of the total investment in the project construction project, the requirements of the investment estimate and basis and the estimation method, and many other aspects are discussed, and through the actual case is estimated analysis.

Keywords: construction project investment estimation method case analysis

中圖分類(lèi)號(hào)： F830.59文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

投資估算是在對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品技術(shù)方案、選址方案、工程建設(shè)方案及項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃等深入研究并基本確定的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目總投資數(shù)額及分年資金需要量進(jìn)行的估算。投資估算是進(jìn)行投資決策和制定項(xiàng)目融資方案的依據(jù)，是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)。一個(gè)項(xiàng)目需要投資多少錢(qián)？是業(yè)主最關(guān)心的事。因此，如何正確估算建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)投資，是項(xiàng)目業(yè)主和項(xiàng)目管理人員應(yīng)掌握的重要內(nèi)容。

1建設(shè)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成

項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金構(gòu)成。

1.1建設(shè)投資：

建設(shè)投資是指在項(xiàng)目籌建與建設(shè)期間所花費(fèi)的全部建設(shè)費(fèi)用。建設(shè)投資包括：工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用。

1.1.1工程費(fèi)用：

工程費(fèi)用包括：建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)。

1.1.2工程建設(shè)其他費(fèi)用：

工程建設(shè)其他費(fèi)用包括：建設(shè)用地費(fèi)用、與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用、與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用。

1.1.3預(yù)備費(fèi)用：

預(yù)備費(fèi)用包括：基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。

1.2建設(shè)期利息

1.3流動(dòng)資金

2建設(shè)項(xiàng)目投資估算的要求與依據(jù)

2.1、投資估算應(yīng)達(dá)到以下要求：

2.1.1估算的范圍應(yīng)與項(xiàng)目建設(shè)方案所涉及的范圍及確定的各項(xiàng)工程建設(shè)內(nèi)容相一致。

2.1.2估算的工程內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成齊全，計(jì)算合理，實(shí)事求是，數(shù)字真實(shí)。

2.1.3估算應(yīng)做到方法科學(xué)、基礎(chǔ)資料完整、依據(jù)充分。

2.1.4估算的準(zhǔn)確度應(yīng)能滿足建設(shè)項(xiàng)目決策不同階段的要求。投資機(jī)會(huì)研究階段誤差率應(yīng)在±30%以內(nèi)；初步可行性研究階段誤差率應(yīng)在±20%以內(nèi)；可行性研究階段和項(xiàng)目評(píng)估階段誤差率應(yīng)在±10%以內(nèi)。

2.2投資估算的依據(jù)

2.2.1 專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)的建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成、估算指標(biāo)、計(jì)算方法，以及其他有關(guān)工程造價(jià)的文件。

2.2.2專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)的工程建設(shè)其他費(fèi)用估算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及有關(guān)機(jī)構(gòu)的物價(jià)指數(shù)。

2.2.3 部門(mén)或行業(yè)制定的投資估算辦法和估算指標(biāo)。

2.2.4擬建項(xiàng)目所需設(shè)備、材料的市場(chǎng)價(jià)格。

2.2.5擬建項(xiàng)目建設(shè)方案確定的各項(xiàng)工程建設(shè)內(nèi)容及工程量。

2.3投資估算的作用

2.3.1投資估算是投資決策的依據(jù)；

2.3.2投資估算是制定項(xiàng)目融資方案的依據(jù)；

2.3.3投資估算是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)；

2.3.4投資估算是編制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)。

3建設(shè)投資的具體估算方法

具體估算方法是運(yùn)用建設(shè)投資分類(lèi)估算法對(duì)構(gòu)成建設(shè)投資的六類(lèi)投資進(jìn)行估算：即建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，分類(lèi)進(jìn)行估算。

3.1.建筑工程費(fèi)估算

建筑工程費(fèi)估算一般采用單位建筑工程投資估算法和單位實(shí)物工程量投資估算法，在缺乏可參考的估算指標(biāo)，或者建筑工程費(fèi)占建設(shè)投資比例較大的項(xiàng)目，可采用概算指標(biāo)投資估算法。上述三種估算方法的特點(diǎn)：前兩種方法比較簡(jiǎn)單，后一種方法要以較為詳細(xì)的工程資料為基礎(chǔ)，工作量較大。實(shí)際工作中可根據(jù)具體條件和要求選用。本文重點(diǎn)介紹單位建筑工程投資估算法，一般工業(yè)與民用建筑以單位建筑面積（平方米）投資，乘以相應(yīng)的建筑工程總量計(jì)算建筑工程費(fèi)。

3.2設(shè)備購(gòu)置費(fèi)估算

3.2.1.國(guó)內(nèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)=設(shè)備原價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)；

3.2.2.進(jìn)口設(shè)備購(gòu)置費(fèi)=設(shè)備貨價(jià)+從屬費(fèi)用+運(yùn)雜費(fèi)；

3.2.3.工器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)=第一套工卡模具、器具費(fèi)用+生產(chǎn)用家具購(gòu)置費(fèi)。

3.3安裝工程費(fèi)估算

安裝工程費(fèi)一般包括：各種需要安裝的機(jī)電設(shè)備、專(zhuān)用設(shè)備、儀器儀表等設(shè)備的安裝費(fèi)用，各專(zhuān)業(yè)工程的管道、管線、電纜等以及設(shè)備和管道的保溫、絕緣、防腐的材料費(fèi)和安裝費(fèi)。安裝工程費(fèi)估算通常是根據(jù)行業(yè)或?qū)ｉT(mén)機(jī)構(gòu)的安裝工程定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算，具體計(jì)算公式為：

3.3.1安裝工程費(fèi)=設(shè)備原價(jià)×安裝費(fèi)費(fèi)率；

3.3.2安裝工程費(fèi)=設(shè)備噸位×每噸設(shè)備安裝費(fèi)指標(biāo)；

3.3.3安裝工程費(fèi)=安裝實(shí)物工程量總量×每單位安裝實(shí)物工程量費(fèi)用指標(biāo)。

根據(jù)以上分項(xiàng)估算，可匯總形成項(xiàng)目的工程費(fèi)用：

即：工程費(fèi)用=建筑工程費(fèi)+設(shè)備購(gòu)置費(fèi)+安裝工程費(fèi)

3.4工程建設(shè)其他費(fèi)用估算

在工程費(fèi)的基礎(chǔ)上估算工程建設(shè)其他費(fèi)用。

3.4.1建設(shè)用地費(fèi)用（按照地價(jià)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定估算）：

包括： 建設(shè)用地購(gòu)置費(fèi)、土地契稅、土地管理費(fèi)。

3.4.2與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用

包括：建設(shè)管理費(fèi)（含項(xiàng)目管理費(fèi)）、可行性研究費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、其他各項(xiàng)工程交費(fèi)（招標(biāo)、面積測(cè)繪、測(cè)量放線、勞保統(tǒng)籌、質(zhì)檢手續(xù)、圖紙審查、規(guī)劃定點(diǎn)等項(xiàng)費(fèi)用）、市政公用設(shè)施建設(shè)及綠化補(bǔ)償費(fèi)。

3.4.3與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用

銷(xiāo)售費(fèi)用（按照項(xiàng)目的具置和銷(xiāo)售時(shí)間、參考同類(lèi)樓盤(pán)的銷(xiāo)售費(fèi)用確定）。

4建設(shè)期利息估算

4.1進(jìn)行建設(shè)期利息估算必須先完成以下工作：

根據(jù)建設(shè)投資估算及其項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃分析，制訂分年投資計(jì)劃；

確定項(xiàng)目資本金（注冊(cè)資本）數(shù)額及分年投入計(jì)劃；

確定項(xiàng)目債務(wù)資金的籌資方式及 債務(wù)資金成本率（銀行、債卷利率及發(fā)行手續(xù)費(fèi)率等）。

4.2建設(shè)期利息的估算方法

估算建設(shè)期利息應(yīng)按有效利率計(jì)息。在建設(shè)期內(nèi)如能按期支付利息，應(yīng)按單利計(jì)算；在建設(shè)期內(nèi)如不支付利息，應(yīng)按復(fù)利計(jì)息。估算時(shí)分年計(jì)算、累計(jì)求和；本案例按照借款額在建設(shè)期各年年內(nèi)均衡發(fā)生計(jì)算，其計(jì)算公式為：

式中 Q――建設(shè)期利息；

Pt-i ―― 按單利計(jì)息，建設(shè)期第t-i年末借款累計(jì)；按復(fù)利計(jì)息，建設(shè)期第t-i年末借款本息累計(jì)；

At――建設(shè)期第t年借款額；

i――借款年利率

t――年份

5流動(dòng)資金估算

項(xiàng)目的的流動(dòng)資金是指項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)長(zhǎng)期占用并周轉(zhuǎn)使用的營(yíng)運(yùn)資金，包括生產(chǎn)原料、燃料、動(dòng)力費(fèi)用等；做為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要經(jīng)營(yíng)形式是銷(xiāo)售、出租管理等費(fèi)用，銷(xiāo)售費(fèi)用已經(jīng)在工程建設(shè)其他費(fèi)用中進(jìn)行估算，因此不再計(jì)算流動(dòng)資金。

6建設(shè)項(xiàng)目投資估算案例分析

例：濟(jì)南市西部某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃總用地面積12萬(wàn)，規(guī)劃總建筑面積16萬(wàn)，其中：住宅面積12萬(wàn)（帶電梯小高層5萬(wàn)，多層7萬(wàn)），配套用房0.2萬(wàn)；地下建筑面積3.8萬(wàn)（儲(chǔ)藏室面積1萬(wàn)，車(chē)庫(kù)面積2.6萬(wàn)，其他配套0.2萬(wàn)）；地上可銷(xiāo)售面積11.9萬(wàn)，地下可銷(xiāo)售面積3.6萬(wàn)。已知土地價(jià)格70萬(wàn)元/畝（人民幣），預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)期為3年，分年的工程費(fèi)用比例為第一年30%；第二年40%，第三年30%，預(yù)計(jì)建設(shè)期內(nèi)材料、設(shè)備、人工等上漲價(jià)格指數(shù)為4%；本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商計(jì)劃貸款30000萬(wàn)元人民幣（貸款利率5%），建設(shè)期每年分別貸款10000萬(wàn)元，其余投資為自籌，按照借款額在建設(shè)期各年年內(nèi)均衡發(fā)生計(jì)算建設(shè)期利息。

7建設(shè)期貸款利息估算

第一年貸款利息==（10000÷2）*5%=250萬(wàn)元

第二年貸款利息==（10000+250+10000÷2）*5%=762.5萬(wàn)元

第三年貸款利息==（10000+250+10000+762.5+10000÷2）*5%=1300.6萬(wàn)元

建設(shè)期貸款利息總值=250+762.5+1300.6=2313.1萬(wàn)元

8編制項(xiàng)目總投資分年度使用計(jì)劃表，進(jìn)行投資分析

根據(jù)估算：項(xiàng)目總投資費(fèi)用為：54638萬(wàn)元。按照項(xiàng)目總投資分年度使用計(jì)劃表，開(kāi)發(fā)商第一年投資18615萬(wàn)元（貸款10000萬(wàn)元，需自籌8615萬(wàn)元）；第二年投資19602萬(wàn)元（貸款10000萬(wàn)元，需自籌9602萬(wàn)元）；第一年投資16420萬(wàn)元（貸款10000萬(wàn)元，需自籌6420萬(wàn)元）。

參考文獻(xiàn)：

[1] 秦茂玲. 建設(shè)工程造價(jià)控制的研究與應(yīng)用[D]. 重慶大學(xué), 2008, (05) .

第3篇：投資分析方法范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)法;肯定當(dāng)量法

中圖分類(lèi)號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)､社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)､技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)､自然風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等,而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大,同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)､規(guī)避的主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)｡經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)､經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等｡

1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)｡其中主要有:

(1)流動(dòng)性和變現(xiàn)力風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)是低流動(dòng)性資產(chǎn),這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動(dòng)性差､變現(xiàn)能力弱｡也就是說(shuō),當(dāng)房地產(chǎn)投資者在急需資金時(shí),無(wú)法將其手中的房地產(chǎn)很快脫手,即使投資者能較快地完成房地產(chǎn)交易,也很難以合理的價(jià)格成交,從而大大影響其投資收益,所以,房地產(chǎn)不能流動(dòng)及其變現(xiàn)上的困難,給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)了變現(xiàn)及收益上的風(fēng)險(xiǎn)｡

(2)購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)

指由于物價(jià)水平上升而使投資者出售或出租房地產(chǎn)獲得的現(xiàn)金的購(gòu)買(mǎi)力下降的風(fēng)險(xiǎn)｡這里的風(fēng)險(xiǎn)主要出在投資者提價(jià)的“時(shí)滯”上,特別是在高通貨膨脹時(shí)期｡購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)影響消費(fèi)者,但在貨幣購(gòu)買(mǎi)力水平普遍下降的情況下,人們會(huì)把有限的購(gòu)買(mǎi)力用到最急需的消費(fèi)上,從而影響了對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi),這樣即使房地產(chǎn)本身能夠保值,由于人們降低了對(duì)它的需求,也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失｡

(3)利率風(fēng)險(xiǎn)

指由于利率的變動(dòng)給投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性｡利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響:第一,對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的影響｡一般使用高利率折現(xiàn),會(huì)降低投資者的凈現(xiàn)值收益;第二,對(duì)房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響｡貸款利率上升,會(huì)直接增加投資者的開(kāi)發(fā)成本,加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)｡

2.經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn),指由于經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果與期望偏離的可能性｡這種風(fēng)險(xiǎn)即與企業(yè)內(nèi)在因素有關(guān)(由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場(chǎng)信息,而可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)決策的失誤),也與經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的影響有關(guān)(如房地產(chǎn)市場(chǎng)､房地產(chǎn)價(jià)格､國(guó)家政策等)｡

3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),指由于房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿,即在使用貸款的條件下,既擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍,同時(shí)也增加了不確定性,增加的收入不足以償還債務(wù)的可能性｡另外,違約風(fēng)險(xiǎn)也是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一種,違約風(fēng)險(xiǎn)指由于投資者財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資及其報(bào)酬無(wú)法全部收回的可能性,或者是房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者不能按約按期支付購(gòu)買(mǎi)房款,拖欠嚴(yán)重,使投資者入不敷出所造成的一種風(fēng)險(xiǎn)｡

二､房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析方法

經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定和市場(chǎng)的不完善,使風(fēng)險(xiǎn)總是客觀存在的,因此,在進(jìn)行投資決策時(shí)必須給以充分的重視｡房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析常用的方法是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當(dāng)量法｡

(一)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法

這種方法的基本思想是對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目,采用較高的貼現(xiàn)率去計(jì)算凈現(xiàn)值,然后根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來(lái)選擇方案｡問(wèn)題的關(guān)鍵是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小確定風(fēng)險(xiǎn)因素的貼現(xiàn)率即風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率｡

1.計(jì)算公式

風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率的計(jì)算公式為:K=i+b×Q

式中:K――風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率

i――無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率

b――風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率

Q――風(fēng)險(xiǎn)程度

2.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法的計(jì)算步驟:

(1)風(fēng)險(xiǎn)程度的計(jì)算

首先,計(jì)算方案各年的現(xiàn)金流入的期望值(E);

其次,計(jì)算方案各年的現(xiàn)金流入的標(biāo)準(zhǔn)差(d);

再次,計(jì)算方案現(xiàn)金流入總的離散程度,即綜合標(biāo)準(zhǔn)差(D);

最后,計(jì)算方案各年的綜合風(fēng)險(xiǎn)程度,即綜合變化系數(shù)(Q)｡

(2)確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率

首先,計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率(b);

其次,根據(jù)公式:K=i+b×Q確定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率;

最后,以“風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率”為貼現(xiàn)率計(jì)算方案的凈現(xiàn)值,并根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來(lái)選擇方案｡

例如,假設(shè)有兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目方案A､B,兩方案的風(fēng)險(xiǎn)和期望的現(xiàn)金流相同,只考慮一年的現(xiàn)金流情況,兩方案的資本支出即初始現(xiàn)金流相同,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%,投資方案A､B的現(xiàn)金流量如表1:

計(jì)算為:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:計(jì)算過(guò)程略｡K代表風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,I代表無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,B代表風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率,Q代表風(fēng)險(xiǎn)程度｡B假定為0.1｡)

(二)肯定當(dāng)量法

這種方法的基本思路是先用一個(gè)系數(shù)把有風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金收支調(diào)整為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金收支,然后用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的貼現(xiàn)率去計(jì)算凈現(xiàn)值,以便用凈現(xiàn)值法的規(guī)則判斷投資機(jī)會(huì)的可取程度｡

其計(jì)算公式為:

式中:at――t年現(xiàn)金流量的肯定當(dāng)量系數(shù),它在0-1之間

i――無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的貼現(xiàn)率

CFAT――稅后現(xiàn)金流量

在運(yùn)用肯定當(dāng)量法時(shí),關(guān)鍵是確定肯定當(dāng)量系數(shù)｡肯定當(dāng)量系數(shù)是指肯定的現(xiàn)金流對(duì)與之相當(dāng)?shù)牟豢隙ǖ钠谕F(xiàn)金流的比值,它代表了投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度｡此系數(shù)的確定有幾種方式,如根據(jù)歷史資料進(jìn)行推斷､由經(jīng)驗(yàn)豐富的分析人員進(jìn)行主觀判斷､根據(jù)變異系數(shù)與其之間的關(guān)系來(lái)確定,在此我們不做詳細(xì)討論｡

由上面的計(jì)算可知變異系數(shù)為0.21,根據(jù)變異系數(shù)和肯定當(dāng)量系數(shù)的關(guān)系,肯定當(dāng)量系數(shù)為0.8(經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù))｡

因?yàn)镋(A)=E(B)=3000,所以,兩個(gè)方案的肯定當(dāng)量為3000*0.8=2400,由此,我們可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當(dāng)量法的比較分析

從上表可知,運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法計(jì)算的兩方案凈現(xiàn)值的差額為400,肯定當(dāng)量法差額為249｡可見(jiàn),在房地產(chǎn)投資方案的評(píng)價(jià)中,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法比肯定當(dāng)量法產(chǎn)生的偏差大｡考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率有以下兩點(diǎn)不足:

第一,此方法把時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值混在一起,并據(jù)此對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行貼現(xiàn),意味著風(fēng)險(xiǎn)隨著時(shí)間的推移而加大,這種情況往往與實(shí)際情況不符,甚至是相互矛盾的｡因?yàn)?在實(shí)際中的很多投資在投資初期風(fēng)險(xiǎn)比較大,而隨著時(shí)間的推移,由于投資者對(duì)市場(chǎng)變化的趨勢(shì)有了清晰的認(rèn)識(shí)及內(nèi)部管理方式的改進(jìn),現(xiàn)金流會(huì)逐漸趨向穩(wěn)定,風(fēng)險(xiǎn)也隨之減少｡

對(duì)資金投放戰(zhàn)略來(lái)說(shuō),投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流入一般發(fā)生的時(shí)間比較晚､持續(xù)時(shí)期較長(zhǎng)｡所以,在運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率時(shí)偏差更大｡

第二,此方法在計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí),在方案持續(xù)時(shí)期內(nèi)運(yùn)用統(tǒng)一的貼現(xiàn)率｡而我們知道,在項(xiàng)目持續(xù)期間內(nèi),其風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)隨著認(rèn)識(shí)的不斷加深和環(huán)境因素的改變而變成肯定因素｡因此,我們?cè)谶M(jìn)行貼現(xiàn)求凈現(xiàn)值時(shí),不能每一個(gè)期間都采用同一個(gè)貼現(xiàn)率｡尤其對(duì)于戰(zhàn)略方案來(lái)說(shuō),在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)會(huì)更激烈,相同的貼現(xiàn)率會(huì)嚴(yán)重失實(shí)｡

這樣,與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法相比,肯定當(dāng)量法主要表現(xiàn)出以下兩個(gè)優(yōu)點(diǎn):

第一,此方法充分考慮了時(shí)間因素｡風(fēng)險(xiǎn)的不同會(huì)體現(xiàn)在不同的變異系數(shù)上,從而表現(xiàn)出不同的肯定當(dāng)量系數(shù),這比較符合現(xiàn)實(shí)情況｡當(dāng)然,為每一年準(zhǔn)確確定肯定當(dāng)量系數(shù),在實(shí)踐中是很難的｡對(duì)此,我們可以將戰(zhàn)略項(xiàng)目分為戰(zhàn)略引進(jìn)階段､戰(zhàn)略發(fā)展階段､戰(zhàn)略成熟階段和戰(zhàn)略衰退階段｡在每一個(gè)階段,風(fēng)險(xiǎn)的特征和大小是相似的,具有一定的統(tǒng)一性｡這樣就可以為每個(gè)時(shí)期確定一個(gè)肯定當(dāng)量系數(shù),既保證了效率又保證了效果｡

第二,運(yùn)用肯定的現(xiàn)金流易被接受｡風(fēng)險(xiǎn)管理思想認(rèn)為,“肯定的一元錢(qián)與不肯定的一元錢(qián)的價(jià)值是不同的”｡肯定當(dāng)量法先將不肯定的一元錢(qián)轉(zhuǎn)化為肯定的一元錢(qián),將有風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流｡在現(xiàn)實(shí)中,作為風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的決策人員從心理上容易接受｡

從以上的分析可以看出,肯定當(dāng)量法克服了風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法夸大遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)的缺點(diǎn),可以根據(jù)各年不同的風(fēng)險(xiǎn)程度,分別采用不同的肯定當(dāng)量系數(shù)｡這樣,在對(duì)投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)就相當(dāng)準(zhǔn)確,因此,在實(shí)際中應(yīng)對(duì)其進(jìn)行推廣｡

三､房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制

高風(fēng)險(xiǎn)高收益､低風(fēng)險(xiǎn)低收益的關(guān)系決定房地產(chǎn)投資既是一種高收益的投資項(xiàng)目,同時(shí)也是一種高風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目｡對(duì)于風(fēng)險(xiǎn),很多人傾向于盡量回避,以最少的風(fēng)險(xiǎn)獲得更高的收益｡但是在房地產(chǎn)投資過(guò)程中,風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)在于能及時(shí)地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到并能及時(shí)地采取有效的措施對(duì)其進(jìn)行化解､減輕和控制,降低投資者預(yù)期收益損失的可能性,并減少風(fēng)險(xiǎn)的危害性｡

規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn)的基本思路是對(duì)于某種損失出現(xiàn)的可能性大小及其程度高低做出判斷并進(jìn)行調(diào)整,進(jìn)而盡可能地降低這種可能性,具體方法有:

1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避｡規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方法的原理非常簡(jiǎn)單,即在預(yù)期收益相同的情況下,投資于風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目｡房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類(lèi)較多,它們的風(fēng)險(xiǎn)度大小不一,有的風(fēng)險(xiǎn)度較大,可能遭遇的不確定性因素也較高,而有些投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度較小,選擇風(fēng)險(xiǎn)度小的投資項(xiàng)目,可以使投資收益得到有效的保證｡

2.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移｡指房地產(chǎn)投資者以某種合理､合法的方式將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)｡如:在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中,租約規(guī)定承租人負(fù)擔(dān)所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用､維修､保養(yǎng)費(fèi)用甚至稅收,就能將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租人;在長(zhǎng)期租約中,規(guī)定租金隨著物價(jià)指數(shù)上升而相應(yīng)地變動(dòng),就能把購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租者｡在開(kāi)發(fā)商與建筑商的施工合同中,規(guī)定建筑材料由建筑商采購(gòu),也起到了類(lèi)似的作用｡

3.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控｡風(fēng)險(xiǎn)無(wú)非是指在投資經(jīng)營(yíng)中存在各種不確定因素,從而使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性｡減少這種不確定性從而減少這種偏離的最好辦法,就是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)｡

第4篇：投資分析方法范文

關(guān)鍵詞：投資決策；分析方法；內(nèi)容

中圖分類(lèi)號(hào)：F223

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1000-8772（2013）15-0088-02

一、引言

企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展需要依靠科學(xué)的投資來(lái)推動(dòng)，隨著現(xiàn)代企業(yè)管理制度在我國(guó)的逐步確立，投資已經(jīng)成為企業(yè)一項(xiàng)不可缺少的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，將對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)和發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的有力途徑。可以說(shuō)，投資活動(dòng)的前提便是科學(xué)的投資決策，而選擇恰當(dāng)?shù)臎Q策分析方法又是投資能夠順利達(dá)到目標(biāo)的關(guān)鍵。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷深化，越來(lái)越多的企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到投資已經(jīng)成為一項(xiàng)不可或缺的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。首先，企業(yè)需要依靠投資活動(dòng)來(lái)維持自身必要的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)。當(dāng)今社會(huì)，不論是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是科學(xué)技術(shù)都呈現(xiàn)出日新月異的發(fā)展態(tài)勢(shì)，要想順利實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)，就必須對(duì)企業(yè)的人力、物力進(jìn)行不斷地更新和充實(shí)。其次，企業(yè)投資能夠有助于對(duì)先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念和科技成果的引進(jìn)。企業(yè)可以借助于對(duì)資金的運(yùn)作，將最新最先進(jìn)的科技成果加以應(yīng)用，通過(guò)改造現(xiàn)有機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)流程、產(chǎn)品工藝等方式來(lái)提高自身的生產(chǎn)效率。并且在此基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)的產(chǎn)能結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，開(kāi)發(fā)新的能夠適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展變化的產(chǎn)品。將資金配備在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的短板環(huán)節(jié)或者亟待建立起來(lái)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)均衡、綜合化的發(fā)展。最后，企業(yè)投資還有助于推動(dòng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的大幅度增長(zhǎng)。投資的首要目的便是獲得盡可能多的財(cái)富回報(bào)，最終體現(xiàn)為企業(yè)價(jià)值的增長(zhǎng)，現(xiàn)在對(duì)于企業(yè)的評(píng)價(jià)，不僅僅局限于企業(yè)的獲利水平，更多的還需要考量企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值或者預(yù)期獲利能力。

二、在進(jìn)行投資決策分析時(shí)應(yīng)考慮的主要內(nèi)容

（一）投資收益

企業(yè)進(jìn)行投資的最根本動(dòng)機(jī)就是追求高額的投資收益。企業(yè)的投資收益包括投資產(chǎn)生的利潤(rùn)和資本利得。投入資金運(yùn)作后取得的收入與成本只差就是投資利潤(rùn)，金融商品買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差額就是資本利得。在投資決策中，衡量投資收益的主要指標(biāo)是投資利潤(rùn)。在做出投資決策之間需要以投資收益的高低作為基礎(chǔ)指標(biāo)來(lái)衡量與取舍，并且還要深入分析影響投資收益的主要因素，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)這些因素來(lái)確定投資的具體策略、方向、程度和獲得穩(wěn)定投資收益的方法。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，企業(yè)在做出投資決策之前，會(huì)尤其重視對(duì)投資效益的全方位分析，對(duì)于投資收益難以達(dá)到預(yù)期的項(xiàng)目，堅(jiān)決不予投資。反觀國(guó)內(nèi)企業(yè)的投資決策，往往對(duì)于投資收益的衡量還不夠全面，還停留在爭(zhēng)取投資項(xiàng)目，只考慮資金允許程度的層面，對(duì)于投資效益缺乏科學(xué)論證。

（二）現(xiàn)金流量

企業(yè)在投資決策中應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)金流入和流出的量。對(duì)現(xiàn)金流量的計(jì)算需要以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)。企業(yè)可以將資金投在企業(yè)內(nèi)部，從而形成各類(lèi)資產(chǎn)，也可以將資金投向企業(yè)外部，形成聯(lián)營(yíng)性質(zhì)的投資行為。不論是哪一種情況，都需要采用特定指標(biāo)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，從而判斷項(xiàng)目是否值得投資，這些指標(biāo)的計(jì)算常常都是以現(xiàn)金流量作為參考的。在采用現(xiàn)金流量對(duì)投資方案進(jìn)行分析時(shí)，現(xiàn)金流量是必須要在事先進(jìn)行計(jì)算的數(shù)據(jù)。現(xiàn)金流入量通常是指該投資項(xiàng)目帶來(lái)的現(xiàn)金收入，而現(xiàn)金流出量是指該投資項(xiàng)目的現(xiàn)金支出。投資決策需要按照首付實(shí)現(xiàn)制來(lái)計(jì)算現(xiàn)金流量，以此作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)參考數(shù)據(jù)。可以說(shuō)，在判斷投資方案的可行性時(shí)，應(yīng)該將各個(gè)項(xiàng)目周期內(nèi)的現(xiàn)金流量參照資金成本，并且集合資金的時(shí)間價(jià)值來(lái)確定。

（三）資金的時(shí)間價(jià)值

在進(jìn)行投資決策分析的過(guò)程中，時(shí)間因素具有十分特別的意義。這是由于一個(gè)投資項(xiàng)目往往需要經(jīng)歷十分漫長(zhǎng)的過(guò)程，每個(gè)投資項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中形成的現(xiàn)金流量都需要進(jìn)行科學(xué)、詳盡的預(yù)測(cè)，只有這樣才能更加準(zhǔn)確地掌握每個(gè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流入和流出情況，以便在時(shí)間和價(jià)值上建立起量化可比的基礎(chǔ)。資金的時(shí)間價(jià)值指的是資金嫩鞏固伴隨著時(shí)間的逐步推移，在不斷的使用和周轉(zhuǎn)中完成增值。資金是資本所有者和使用者分離后產(chǎn)生的結(jié)果，資金的時(shí)間價(jià)值也是借貸關(guān)系高度發(fā)展和商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。資本被所有者有條件地借給使用者，使用者將其投入生產(chǎn)過(guò)程以期望獲取利潤(rùn)，同時(shí)將利潤(rùn)的中的一部分作為資本使用費(fèi)，即利息償付給資本所有者。由此可見(jiàn)，資金經(jīng)理了從投資轉(zhuǎn)化為資本的過(guò)程，這是資金時(shí)間價(jià)值的實(shí)質(zhì)。

三、投資決策分析的常用方法

（一）凈現(xiàn)值法

所謂的凈現(xiàn)值，是指投資項(xiàng)目在進(jìn)行實(shí)施之后的凈現(xiàn)金流量，依照企業(yè)所要求達(dá)到的收益率為基礎(chǔ)折算為現(xiàn)值，再減去原始投資現(xiàn)值之后的余額。或者是指從投資項(xiàng)目一開(kāi)始到結(jié)束時(shí)的所有企業(yè)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。對(duì)于采用凈現(xiàn)值法來(lái)衡量項(xiàng)目投資的可行勝，其具體標(biāo)準(zhǔn)是：對(duì)于一項(xiàng)投資方案，只要其N(xiāo)PV>O，那么就說(shuō)明該項(xiàng)投資方案具有一定的可行性，在多項(xiàng)方案并存的時(shí)候，選擇凈現(xiàn)值更大的往往是最普遍的選擇。凈現(xiàn)值法能夠較好地將靜態(tài)分析法中的缺點(diǎn)加以彌補(bǔ)，同時(shí)能夠反映出不同投資方案的凈收益，是一種較為簡(jiǎn)便和直觀的辦法，但是由于凈現(xiàn)值是絕對(duì)數(shù)，很多時(shí)候在不同投資方案之間很難有完全的可比性。

（二）內(nèi)含報(bào)酬率法

為了了解每個(gè)投資方案可以達(dá)到的具體投資收益率，可以采用內(nèi)含報(bào)酬率法來(lái)計(jì)算。凈現(xiàn)值法雖然在一定程度上考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，但是難以分別說(shuō)明每個(gè)投資方案的具體投資收益率。而采用內(nèi)含報(bào)酬率法則可以彌補(bǔ)這樣的缺陷。內(nèi)含報(bào)酬率是指在投資方案進(jìn)行的年限內(nèi)，當(dāng)凈現(xiàn)值等于零時(shí)所對(duì)應(yīng)的貼現(xiàn)率。如果投資方案的原投資額度和未來(lái)的現(xiàn)金流入量的數(shù)額剛好相等，則說(shuō)明該項(xiàng)投資方案并未給企業(yè)帶來(lái)實(shí)際收益，此時(shí)的內(nèi)含報(bào)酬率和貼現(xiàn)率相等。如果項(xiàng)目資金投入之后，不僅沒(méi)有盈利，還發(fā)生了損失，那么此時(shí)的內(nèi)含報(bào)酬率就大于貼現(xiàn)率。由此可見(jiàn)，我們對(duì)于內(nèi)含報(bào)酬率的計(jì)算，往往需要首先估計(jì)一個(gè)貼現(xiàn)率，以此為擠出來(lái)進(jìn)一步計(jì)算方案的凈現(xiàn)值，根據(jù)凈現(xiàn)值的正負(fù)，來(lái)判斷究竟應(yīng)該降低還是提高貼現(xiàn)率進(jìn)行進(jìn)一步的測(cè)試。

（三）決策樹(shù)法

決策樹(shù)法是一種風(fēng)險(xiǎn)型的決策方法，需要根據(jù)不同的投資方案在自然狀況下的經(jīng)濟(jì)收益以及各個(gè)狀態(tài)出現(xiàn)的概率，綜合考量，運(yùn)用一定的分析方法，分別計(jì)算各中方案的期望收益，從而做出客觀的評(píng)價(jià)。在眾多風(fēng)險(xiǎn)型決策的方法中，最常用的是決策樹(shù)法。決策樹(shù)的分析計(jì)算常常是以屬性圖來(lái)作為描述的形式，并且直觀地表示出分析過(guò)程，便于解決多層次的決策問(wèn)題，故而被形象地稱(chēng)之為決策樹(shù)法。決策樹(shù)由大量的分枝和節(jié)點(diǎn)組成，決策節(jié)點(diǎn)由“”表示，由此引出一條分枝，每一條分枝都代表一個(gè)特定方案。狀態(tài)節(jié)點(diǎn)一般由“〇”表示，由此引出的分枝叫做概率分枝，代表一種結(jié)局。結(jié)果節(jié)點(diǎn)用“”表示，表示每種方案在自然狀態(tài)下取得的效果。由此形成了一個(gè)決策樹(shù)的雛形。在運(yùn)用決策樹(shù)進(jìn)行分析時(shí)，所采用的都是自然狀態(tài)下的收益率和概率，結(jié)合過(guò)去反復(fù)出現(xiàn)的實(shí)踐，需要大量的經(jīng)驗(yàn)和判斷形成，

第5篇：投資分析方法范文

【關(guān)鍵詞】投資決策；決策方法；比較分析；實(shí)物期權(quán)

21世紀(jì)是投資實(shí)踐的世紀(jì)。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，資本在國(guó)際間更加自由的流動(dòng)，企業(yè)在全球范圍內(nèi)進(jìn)行投資和融資，如何有效的進(jìn)行投資成為每個(gè)企業(yè)所必須解決的問(wèn)題。而正確運(yùn)用合理的投資決策理論和決策方法能夠幫助企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，取得更好的經(jīng)營(yíng)效益，是企業(yè)存在和壯大的直接動(dòng)力。

一、投資決策方法研究

合理的投資決策理論是公司投資行為產(chǎn)生的基礎(chǔ)，科學(xué)的決策方法是判斷投資項(xiàng)目好與壞的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)應(yīng)采用多種決策方法來(lái)分析投資項(xiàng)目。從投資決策方法的發(fā)展來(lái)看，可以劃分為傳統(tǒng)投資決策方法和現(xiàn)資決策方法。

1.傳統(tǒng)投資決策方法。（1）會(huì)計(jì)收益與現(xiàn)金流量。會(huì)計(jì)收益是企業(yè)在會(huì)計(jì)期間內(nèi)增加的除所有者投資以外的經(jīng)濟(jì)利益，通常稱(chēng)為收益。現(xiàn)金流量是一種付清稅金以后和滿足凈投資額需求以后的，為公司全部權(quán)益人所有的現(xiàn)金流量。（2）投資回收期。投資回收期法即根據(jù)回收原始投資額所需要時(shí)間的長(zhǎng)短來(lái)進(jìn)行投資決策的方法。（3）凈現(xiàn)值法（NPV）。凈現(xiàn)值是該項(xiàng)目存續(xù)期內(nèi)發(fā)生的每筆現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值和可以理解為該項(xiàng)目對(duì)企業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)值。所有現(xiàn)值的計(jì)算都包含著關(guān)于項(xiàng)目期間現(xiàn)金流量再投資所依據(jù)的利率假設(shè)。凈現(xiàn)值法假設(shè)投資項(xiàng)目期間現(xiàn)金流量按照公司資本成本率再投資。（4）內(nèi)部收益率法（IRR）。內(nèi)部報(bào)酬率法是指使項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值與現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值相等時(shí)的貼現(xiàn)率。一般情況下，內(nèi)部報(bào)酬率可以理解為某單位投資額對(duì)企業(yè)價(jià)值的貢獻(xiàn)。

2.現(xiàn)資決策方法。1995 年，Stephen A·Ross認(rèn)真研究了Pindyck對(duì)投資決策方法的有關(guān)論述，他提出應(yīng)該把所有重大的投資決策作為期權(quán)價(jià)值問(wèn)題來(lái)對(duì)待。期權(quán)是一種可選擇權(quán)，是其持有人享有的在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)按照約定的價(jià)格買(mǎi)進(jìn)或賣(mài)出某種實(shí)物資產(chǎn)的權(quán)利實(shí)物期權(quán)投資思想通過(guò)分析項(xiàng)目所具有的不確定性問(wèn)題的方式，關(guān)注現(xiàn)金流概率分布的特點(diǎn)和變化范圍，將現(xiàn)金流的概率分布和未來(lái)預(yù)期市場(chǎng)信息有效結(jié)合，從而在不確定因素較多的情況下，確定項(xiàng)目的投資價(jià)值。投資決策期權(quán)方法是以傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值方法為基礎(chǔ)的，主體思路為：投資項(xiàng)目總價(jià)值=經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值+投資項(xiàng)目實(shí)物期權(quán)價(jià)值。投資項(xiàng)目實(shí)物期權(quán)價(jià)值的定價(jià)主要采用布萊克—斯科爾斯定價(jià)模型，該模型假設(shè)期權(quán)中的資產(chǎn)收益率服從正態(tài)分布，同時(shí)假設(shè)：期權(quán)為歐式期權(quán)，即期權(quán)只有在合約到期日才執(zhí)行；不存在交易成本和稅收；在期權(quán)生效期內(nèi)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率水平保持固定不變；期權(quán)所指向的標(biāo)的資產(chǎn)，如股票，不發(fā)放現(xiàn)金股利；資產(chǎn)收益率服從隨機(jī)分布，方差在期權(quán)有效期內(nèi)保持不變，并且可以運(yùn)用過(guò)去的數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)。期權(quán)定價(jià)公式為：C=SN（d1）—EN（d2）/ert。其中，S為股票的當(dāng)前價(jià)格，E為期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格，t為期權(quán)距到期日的時(shí)間長(zhǎng)度，一般用年數(shù)來(lái)表示，r為連續(xù)復(fù)合無(wú)風(fēng)險(xiǎn)年利率，e為自然底數(shù)，N（d1），N（d2）表示標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布的函數(shù)值。該公式不包含任何受投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好影響的變量，公式中出現(xiàn)的變量為股票當(dāng)前價(jià)格、時(shí)間、股票價(jià)格方差和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，它們都獨(dú)立于風(fēng)險(xiǎn)偏好。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)看跌期權(quán)與看漲期權(quán)的平價(jià)關(guān)系來(lái)推算出現(xiàn)貨看跌期權(quán)或看漲期權(quán)的價(jià)格模型。由模型本身可見(jiàn)，投資決策期權(quán)方法并不是對(duì)傳統(tǒng)投資決策方法的全盤(pán)否定，它秉承了傳統(tǒng)投資決策方法中貨幣具有時(shí)間價(jià)值的核心，是對(duì)傳統(tǒng)投資決策方法局限性的突破，增加了投資決策的合理性。

二、傳統(tǒng)投資決策方法的比較分析

以投資有效期內(nèi)各年現(xiàn)金凈流量或會(huì)計(jì)利潤(rùn)為主要考核指標(biāo)的傳統(tǒng)投資決策體系，己被國(guó)內(nèi)外企業(yè)普遍接受并頻繁使用。根據(jù)是否考慮持有貨幣的時(shí)間價(jià)值，傳統(tǒng)投資決策體系的常用方法可分為非貼現(xiàn)技術(shù)方法和貼現(xiàn)技術(shù)方法。非貼現(xiàn)技術(shù)方法主要包括：投資回收期、會(huì)計(jì)收益和現(xiàn)金流量。貼現(xiàn)技術(shù)方法主要包括：凈現(xiàn)值法和內(nèi)部報(bào)酬率法。

1.非貼現(xiàn)技術(shù)方法。投資回收期是反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)上償還總投資額的能力和資金周轉(zhuǎn)速度的綜合性指標(biāo)。該方法反映了投資的回收速度，計(jì)算簡(jiǎn)便，但忽略了貨幣的時(shí)間價(jià)值和項(xiàng)目回收期后的投資收益，容易導(dǎo)致企業(yè)優(yōu)先考慮急功近利的項(xiàng)目，誤導(dǎo)了整體戰(zhàn)略決策。會(huì)計(jì)收益法要求企業(yè)事先確定要達(dá)到的必要會(huì)計(jì)收益率。該方法存在信用問(wèn)題，容易通過(guò)運(yùn)用會(huì)計(jì)技巧在某段時(shí)間里被人為操縱。現(xiàn)金流量法也有著很大的缺點(diǎn)，主要表現(xiàn)在沒(méi)有考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，同時(shí)也沒(méi)有考慮到投資項(xiàng)目所具的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。

2.貼現(xiàn)技術(shù)方法。相對(duì)于非貼現(xiàn)技術(shù)方法而言，貼現(xiàn)技術(shù)方法充分地考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，更加科學(xué)合理，其中最常用的方法有凈現(xiàn)值法和內(nèi)部報(bào)酬率法。凈現(xiàn)值法將投資有效期內(nèi)各年現(xiàn)金凈流量按照資金成本或期望報(bào)酬率進(jìn)行折現(xiàn)，通過(guò)比較總現(xiàn)值與初始投資額的大小來(lái)判斷投資是否可行。在實(shí)際操作中，考慮到投資項(xiàng)目所具有的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，可對(duì)凈現(xiàn)值法中的相關(guān)參數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。內(nèi)部報(bào)酬率法類(lèi)似于凈現(xiàn)值法，是在衡量貨幣時(shí)間價(jià)值后投資項(xiàng)目得到的收益率。內(nèi)部報(bào)酬率可以直接理解為某單位投資額對(duì)企業(yè)價(jià)值的貢獻(xiàn)。在進(jìn)行投資決策時(shí)，可以很清楚的看清收益百分比，從而做出決策。內(nèi)部報(bào)酬率與凈現(xiàn)值是兩個(gè)相互競(jìng)爭(zhēng)的投資決策方法，盡管常會(huì)產(chǎn)生相似的結(jié)論，但仍存在以下區(qū)別：投資決策結(jié)論不同，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值用貨幣來(lái)表達(dá)、反映絕對(duì)量，內(nèi)部報(bào)酬率是百分比、反映盈利能力；再投資報(bào)酬率假設(shè)上的差異：凈現(xiàn)值法假設(shè)項(xiàng)目期間現(xiàn)金流量是以資本成本率進(jìn)行再投資，而內(nèi)部報(bào)酬率法則假設(shè)以內(nèi)部報(bào)酬率進(jìn)行再投資。

三、實(shí)物期權(quán)方法與傳統(tǒng)投資決策方法的比較分析

第一，從決策角度來(lái)看，凈現(xiàn)值法是從靜止的角度來(lái)考慮問(wèn)題，投資產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是固定的，只對(duì)是否立即進(jìn)行投資做出決策。而實(shí)物期權(quán)法著眼于描述實(shí)際投資中的真實(shí)情況，從動(dòng)態(tài)的角度來(lái)考慮問(wèn)題，管理者不但需要對(duì)是否進(jìn)行投資做出決策，而且需要在項(xiàng)目投資后進(jìn)行管理，根據(jù)變化的具體情況趨利避害。不同的管理行為會(huì)有不同的現(xiàn)金流量，因此實(shí)際產(chǎn)生的現(xiàn)金流量往往不等于現(xiàn)金流量的期望值。實(shí)物期權(quán)法得到的是擴(kuò)展的凈現(xiàn)值，即期望凈現(xiàn)值與實(shí)物期權(quán)價(jià)值之和，能較好地反映投資的真正價(jià)值，且與實(shí)際情況較好地吻合。

第二，凈現(xiàn)值法假設(shè)投資是可逆的，而現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)投資具有不可逆性。在凈現(xiàn)值法中內(nèi)含了這樣的假設(shè)：投資是可以逆轉(zhuǎn)的，如果市場(chǎng)條件沒(méi)有預(yù)料的好，可以很容易地撤出，收回初始投資，因此計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí)無(wú)需考慮撤離時(shí)的損失。但實(shí)際上，大多數(shù)投資不符合這種假設(shè)，即具有不可逆性，一旦投入，就不容易撤出。另外，國(guó)家政策法規(guī)的變化和企業(yè)文化差異等也可能加大資產(chǎn)交易的費(fèi)用，使其不可逆性上升，如資本控制使公司不能隨意處置資產(chǎn)或重新安排其資本。同時(shí)，新的投資項(xiàng)目往往因?yàn)楦甙旱墓蛡颉⒂?xùn)練、解雇員工成本和高額的開(kāi)辦費(fèi)用而不可逆轉(zhuǎn)。以上種種說(shuō)明，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，由于信息不完全等因素使市場(chǎng)不可能是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，試圖無(wú)代價(jià)或以很低代價(jià)收回投資是很難的。

第三，凈現(xiàn)值法忽視了企業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)機(jī)會(huì)的價(jià)值，而實(shí)物期權(quán)法則予以充分考慮。凈現(xiàn)值法只強(qiáng)調(diào)凈現(xiàn)值大于零的項(xiàng)目作為投資決策準(zhǔn)則。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，企業(yè)進(jìn)行的投資活動(dòng)并非都能立即獲益，而且投資目的也不一定單純是為了獲得財(cái)務(wù)上的利益，尤其是短期性的利益。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，企業(yè)當(dāng)前投入的資本是為了占有更多的市場(chǎng)份額，擁有某種專(zhuān)利權(quán)，或者保持進(jìn)入某個(gè)新市場(chǎng)的潛力等。對(duì)于目光長(zhǎng)遠(yuǎn)并且有著良好的市場(chǎng)擴(kuò)張理念和產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃的企業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)的機(jī)會(huì)可能比眼前的收益更有價(jià)值，它們多是企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要組成部分。

第四，凈現(xiàn)值法忽視了投資項(xiàng)目中的柔性價(jià)值，而實(shí)物期權(quán)法則對(duì)其予以充分考慮。凈現(xiàn)值法假設(shè)未來(lái)的變化總是按決策之初既定環(huán)境發(fā)生，不論是對(duì)未來(lái)的現(xiàn)金流還是所需采用的貼現(xiàn)率，都未考慮管理者對(duì)未來(lái)變化的適時(shí)調(diào)整。實(shí)際上，在長(zhǎng)期性的投資中，面對(duì)不確定性較大的市場(chǎng)環(huán)境，管理者可以在現(xiàn)在或?qū)?lái)根據(jù)市場(chǎng)條件的變化對(duì)投資項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)進(jìn)行調(diào)整。

第五，凈現(xiàn)值法害怕不確定性，不確定性越高，其折現(xiàn)率也就越高，從而降低了投資項(xiàng)目的價(jià)值。相反，實(shí)物期權(quán)法卻認(rèn)為，不確定性是實(shí)物期權(quán)價(jià)值之所在。不確定性越高，其投資機(jī)會(huì)的價(jià)值也就越高。不確定性有良性與惡性之分，一旦環(huán)境惡化，就不執(zhí)行期權(quán)，而環(huán)境變好時(shí)，就執(zhí)行期權(quán)，進(jìn)行投資。因此，對(duì)不確定性要辯證地對(duì)待，期權(quán)需要不確定性提高其價(jià)值，但期權(quán)的執(zhí)行則需要確定的環(huán)境。

實(shí)物期權(quán)法與傳統(tǒng)的投資決策方法相比，在于它不僅能為項(xiàng)目的選擇提供支持，更重要的是它還能為項(xiàng)目的管理提供積極的風(fēng)險(xiǎn)管理，即在于管理人員能利用他們的技能在期權(quán)到期之前，改變那些影響其價(jià)值的因素來(lái)主動(dòng)提高價(jià)值，使它實(shí)際上比購(gòu)進(jìn)它或創(chuàng)造它時(shí)的價(jià)值增高。

四、實(shí)物期權(quán)法的應(yīng)用前景

與傳統(tǒng)評(píng)價(jià)思路不同，期權(quán)定價(jià)理論的出發(fā)點(diǎn)是適時(shí)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的隨機(jī)波動(dòng)反映投資的價(jià)值和潛在價(jià)值。從期權(quán)的角度看，一個(gè)投資機(jī)會(huì)是一個(gè)買(mǎi)方期權(quán)，投資額相當(dāng)于約定價(jià)格，投資項(xiàng)目的未來(lái)現(xiàn)金流量的總現(xiàn)值相當(dāng)于項(xiàng)目的當(dāng)前價(jià)格，根據(jù)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)情況估計(jì)其波動(dòng)情況，再估計(jì)投資距離現(xiàn)在的時(shí)間和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率之后就可以利用期權(quán)方法估算投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。

隨著實(shí)物期權(quán)定價(jià)理論的發(fā)展，實(shí)物期權(quán)已得到了廣泛的應(yīng)用。它對(duì)具有高風(fēng)險(xiǎn)、不確定性環(huán)境下的項(xiàng)目投資決策提供了一種切實(shí)可行的評(píng)價(jià)工具。在國(guó)外，實(shí)物期權(quán)已廣泛地運(yùn)用在自然資源投資、海上石油租賃、柔性制造系統(tǒng)等涉及資本預(yù)算的研究領(lǐng)域；在國(guó)內(nèi)，實(shí)物期權(quán)理論可運(yùn)用于以下方面：

1.實(shí)物期權(quán)理論方法在創(chuàng)業(yè)投資中運(yùn)用的重要意義。創(chuàng)業(yè)投資是一種高風(fēng)險(xiǎn)的投資，在其運(yùn)作過(guò)程中存在著高度的信息不對(duì)稱(chēng)。創(chuàng)業(yè)投資家能否根據(jù)有限的信息，動(dòng)態(tài)地準(zhǔn)確地評(píng)估創(chuàng)業(yè)企業(yè)的價(jià)值，并做出相應(yīng)的投資決策，將直接關(guān)系到創(chuàng)業(yè)資本運(yùn)作的成敗。事實(shí)證明實(shí)物期權(quán)理論方法是一種比較能準(zhǔn)確評(píng)估出創(chuàng)業(yè)企業(yè)價(jià)值的方法，許多大型投資銀行也已逐漸采用實(shí)物期權(quán)理論的評(píng)價(jià)方式取代傳統(tǒng)的評(píng)價(jià)方法。實(shí)物期權(quán)法在創(chuàng)業(yè)投資領(lǐng)域的運(yùn)用，將推動(dòng)我國(guó)創(chuàng)業(yè)投資業(yè)的良性發(fā)展。

第6篇：投資分析方法范文

關(guān)鍵詞:分析 資產(chǎn)負(fù)債表 損益表 分析現(xiàn)金流量表

中圖分類(lèi)號(hào):F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2010)05-178-02

作為購(gòu)買(mǎi)上市公司股票,對(duì)上市公司進(jìn)行投資的中小投資者,如何了解上市公司的經(jīng)營(yíng)情況,把握投資機(jī)會(huì),取得投資效益,其最有效的辦法是閱讀分析上市公司公布的財(cái)務(wù)報(bào)表。但作為進(jìn)行投資的中小投資者,不可能都是學(xué)財(cái)務(wù)的或都具有一定的財(cái)務(wù)知識(shí),因每個(gè)人的知識(shí)面、所學(xué)專(zhuān)業(yè)、所從事工作等的不同,對(duì)上市公司公布的財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的閱讀和理解不同,且分析的結(jié)果差異較大,直接影響投資效果。這就需要有一個(gè)基本的、易于掌握的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法。本文結(jié)合工作實(shí)際,談一談自己的看法。

一、對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的基本認(rèn)識(shí)

財(cái)務(wù)報(bào)表是反映公司一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的書(shū)面文件。主要包括:財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表(利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表)、現(xiàn)金流量表、財(cái)務(wù)報(bào)表附注等文字說(shuō)明和報(bào)表。

資產(chǎn)負(fù)債表主要反映公司報(bào)告期內(nèi)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資金來(lái)源、資產(chǎn)組合是否合理等情況。

損益表主要反映公司報(bào)告期內(nèi)的盈利能力和利潤(rùn)分配情況。

現(xiàn)金流量表主要反映公司報(bào)告期內(nèi)現(xiàn)金的流入、流出、凈流入流出情況。

資產(chǎn)實(shí)質(zhì)上就是公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中被占用的資金,這些資金的兩個(gè)主要來(lái)源就是股東權(quán)益和負(fù)債。而收入和費(fèi)用是用來(lái)解釋公司利潤(rùn)或者收益是如何產(chǎn)生的,產(chǎn)生利潤(rùn),同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的現(xiàn)金流量。利潤(rùn)扣除應(yīng)上交的所得稅、應(yīng)提取的法定盈余公積金、公益金后,一部分用來(lái)回報(bào)投資者,一部分留在公司用于公司的持續(xù)發(fā)展。用來(lái)回報(bào)投資者的利潤(rùn),引起公司現(xiàn)金流出,留在公司用于公司持續(xù)發(fā)展的利潤(rùn),成為公司的自身融資。隨著公司經(jīng)營(yíng)效率的逐步提高,會(huì)產(chǎn)生更多的利潤(rùn)和凈現(xiàn)金流量,增加的凈現(xiàn)金流中的一部分又重新投入到公司中來(lái),這樣的良性循環(huán)將周而復(fù)始。

公司最佳的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)勁的盈利性和充裕的現(xiàn)金流動(dòng)性是公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中追求的目標(biāo)。中小投資者可按照這一主線來(lái)分析財(cái)務(wù)報(bào)表。通過(guò)分析資產(chǎn)負(fù)債表,了解公司的組合資源是否正確,這些資產(chǎn)的組合是否令人滿意。通過(guò)分析損益表,了解公司盈利能力及利潤(rùn)分配情況。通過(guò)分析現(xiàn)金流量表,了解公司產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是否滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要,如何提高凈現(xiàn)金流量。

二、分析資產(chǎn)負(fù)債表

資產(chǎn)負(fù)債表通常有流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)或長(zhǎng)期資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債、股東權(quán)益五個(gè)部分組合而成,負(fù)債和股東權(quán)益加在一起通常被稱(chēng)作長(zhǎng)期(永久性)資本。

資產(chǎn)負(fù)債表的平衡關(guān)系是:資產(chǎn)總額=負(fù)債總額+股東權(quán)益。

作為中小投資者關(guān)鍵分析以下幾個(gè)指標(biāo):

1.貨幣資金。公司持有貨幣資金的目的主要是為了經(jīng)營(yíng)的需要、預(yù)防的需要和投機(jī)的需要。公司持有的貨幣資金占流動(dòng)資金的比例過(guò)高,會(huì)降低公司的獲利能力;公司持有的貨幣資金占流動(dòng)資金的比例過(guò)低,不能滿足上述需要,并且會(huì)降低公司的短期償債能力。貨幣資金占流動(dòng)資產(chǎn)的比例過(guò)高或過(guò)低,都會(huì)對(duì)擴(kuò)大股東財(cái)富產(chǎn)生不利影響。

2.應(yīng)收賬款。應(yīng)收賬款是公司銷(xiāo)售產(chǎn)品或提供勞務(wù)未收回的款項(xiàng)。分析應(yīng)收賬款應(yīng)與其他應(yīng)收款、壞賬準(zhǔn)備相結(jié)合,應(yīng)收賬款與其他應(yīng)收款之和減去壞賬準(zhǔn)備后的余額為應(yīng)收賬款凈額。應(yīng)收賬款過(guò)高,表明公司回款能力低,結(jié)合長(zhǎng)、短期借款的增減額,可以判斷公司是否資金緊張;壞賬準(zhǔn)備是應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款的抵減項(xiàng)目,反映公司已提取,但尚未抵消的壞賬準(zhǔn)備,其過(guò)高,表明公司尚未收回的應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款發(fā)生壞賬的可能性增大,公司存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)是公司購(gòu)建的價(jià)值超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)的,可供公司在以后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中長(zhǎng)期使用的資產(chǎn)。在固定資產(chǎn)分析中主要看固定資產(chǎn)、在建工程兩個(gè)數(shù)據(jù)。

固定資產(chǎn)的增加幅度應(yīng)與公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相適應(yīng),增加過(guò)快勢(shì)必?cái)D占流動(dòng)資金,影響公司的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng);增加過(guò)緩,影響公司的發(fā)展后勁,不利于公司的擴(kuò)大再生產(chǎn),影響公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

在建工程的增加幅度也應(yīng)與公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相適應(yīng),在建工程過(guò)大,勢(shì)必?cái)D占流動(dòng)資金,影響公司的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),延長(zhǎng)投產(chǎn)見(jiàn)效期;在建工程過(guò)小,不利于公司的擴(kuò)大再生產(chǎn),影響公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

4.長(zhǎng)、短期借款。短期借款是公司為補(bǔ)充短時(shí)期流動(dòng)資金不足而向金融機(jī)構(gòu)借入的資金,長(zhǎng)期借款是公司為擴(kuò)大再生產(chǎn)建設(shè)新項(xiàng)目而向金融機(jī)構(gòu)借入的資金。短期借款過(guò)大表明公司流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)困難,貨款回收有問(wèn)題,或是在建工程規(guī)模擴(kuò)大擠占了流動(dòng)資金,且增加財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出;長(zhǎng)期借款過(guò)大,表明公司為擴(kuò)大再生產(chǎn)而大規(guī)模上項(xiàng)目,影響公司正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)。新項(xiàng)目未來(lái)的效益情況需通過(guò)公司相關(guān)信息渠道獲得。

5.應(yīng)付賬款。應(yīng)付賬款是公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中購(gòu)買(mǎi)材料、接受勞務(wù)等欠付供貨方或提供勞務(wù)方的貨款。分析應(yīng)付賬款時(shí)應(yīng)與其他應(yīng)付款相結(jié)合統(tǒng)籌考慮。應(yīng)付賬款過(guò)高,表明公司支付能力有問(wèn)題,資金周轉(zhuǎn)困難,容易形成訴訟案件,被供貨方或提供勞務(wù)方降低信用等級(jí);應(yīng)付賬款過(guò)高也表明公司擠占了他人的資金供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn),有利于降低財(cái)務(wù)費(fèi)用(相當(dāng)于無(wú)息貸款)。

6.股本。股本是公司通過(guò)股份籌資形成的資本。股本規(guī)模與公司的規(guī)模是相適應(yīng)的,股本規(guī)模決定了公司的規(guī)模,若不相適應(yīng),勢(shì)必造成公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)法正常進(jìn)行,存在著巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

7.資本公積、盈余公積、未分配利潤(rùn)。資本公積是指由股東投入,但不構(gòu)成股本,或從其他來(lái)源渠道取得的屬于股東的權(quán)益,包括股票溢價(jià)和資本本身的增值,資本公積可以轉(zhuǎn)增成股本。資本公積過(guò)高,表明公司資本金充足,可以向股民轉(zhuǎn)贈(zèng)股份。

盈余公積是指公司按規(guī)定從凈利潤(rùn)中提取的各種留利,包括法定盈余公積、任意盈余公積、法定公益金。

未分配利潤(rùn)反映公司尚未分配的利潤(rùn)。未分配利潤(rùn)過(guò)大,表明向投資者分配的利潤(rùn)比例低,自身融資比例高,影響投資者的投資回收期,同時(shí)也表明公司擴(kuò)大再生產(chǎn)能力的增強(qiáng),但資金周轉(zhuǎn)有問(wèn)題,有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述,資產(chǎn)負(fù)債表反映流動(dòng)資金與流動(dòng)資金需求之間的關(guān)系。流動(dòng)資金和流動(dòng)資金需求之間的差額就反映著公司的凈現(xiàn)金流量。如果流動(dòng)資金高于流動(dòng)資金需求,公司就擁有正的凈現(xiàn)金流量,相反,如果流動(dòng)資金低于流動(dòng)資金需求,公司就擁有負(fù)的凈現(xiàn)金流量。

三、分析損益表

損益表又稱(chēng)利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表,反映公司一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性的收支情況,從中看出公司在一定時(shí)期內(nèi)所產(chǎn)生的利潤(rùn)或者發(fā)生的虧損。主要包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)、可供分配的利潤(rùn)、可供投資者分配的利潤(rùn)、未分配利潤(rùn)等內(nèi)容。在分析損益表時(shí)主要分析以下主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額三個(gè)指標(biāo)。

1.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是公司主營(yíng)業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的銷(xiāo)售收入,主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入扣除主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金后的余額。主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重越高,表明公司主導(dǎo)產(chǎn)品盈利能力越強(qiáng),說(shuō)明公司主導(dǎo)產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路,市場(chǎng)供不應(yīng)求,有利于公司的發(fā)展;反之主導(dǎo)產(chǎn)品積壓,供大于求,降價(jià)出售,公司經(jīng)營(yíng)困難,不利于公司的發(fā)展。

2.利潤(rùn)總額是在主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上加其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)、投資收益、營(yíng)業(yè)外收入,減去管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外支出后的余額,主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占其的比重越高,說(shuō)明公司在經(jīng)營(yíng)管理上措施到位,可控費(fèi)用得到有效控制,主營(yíng)產(chǎn)品市場(chǎng)占有率高,盈利能力強(qiáng)。同時(shí)還要分析營(yíng)業(yè)外收入、其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)、投資收益占利潤(rùn)總額的比重,其越高說(shuō)明公司主營(yíng)業(yè)務(wù)在萎縮,存在改變經(jīng)營(yíng)策略的傾向;或當(dāng)期因特殊原因(如出賣(mài)資產(chǎn))造成利潤(rùn)總額增高。

綜上所述,通過(guò)損益表的分析可以掌握公司的盈利能力情況,從而判斷公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況。

四、分析現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表是反映公司在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)有關(guān)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的流入、流出情況的報(bào)表。對(duì)現(xiàn)金流量表的分析主要從以下幾方面進(jìn)行。

1.經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。通過(guò)公司經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量可以了解公司日常經(jīng)營(yíng)行為現(xiàn)金流量的狀況,來(lái)測(cè)算公司的運(yùn)營(yíng)能力,以此用來(lái)評(píng)估公司生存能力以及長(zhǎng)期成長(zhǎng)能力。而增加經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量則意味著,第一通過(guò)提升公司的盈利能力,增加公司的內(nèi)部資金;第二通過(guò)存貨管理、信用政策管理和供應(yīng)商付款管理,提高流動(dòng)資金管理效率。

公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量越高,表明公司的經(jīng)營(yíng)狀況越好,有利于公司長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn);反之,公司經(jīng)營(yíng)狀況越來(lái)越差,無(wú)法提供確保公司有效經(jīng)營(yíng)以及未來(lái)滾動(dòng)發(fā)展的資源。公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量是公司長(zhǎng)期成長(zhǎng)的動(dòng)力。

2.投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量為公司的投資計(jì)劃提供最基本的資金保證,公司的資本經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中需要現(xiàn)金。可以看作在公司投資行為之后財(cái)務(wù)調(diào)整之前,財(cái)務(wù)報(bào)表上的數(shù)字若為正值時(shí),可以表示公司所有的現(xiàn)金,若為負(fù)值時(shí),可以表示公司所需的現(xiàn)金。

此時(shí),應(yīng)該考慮公司的長(zhǎng)期財(cái)務(wù)政策,這些政策主要包括長(zhǎng)期債務(wù)償還計(jì)劃、新的長(zhǎng)期融資計(jì)劃如長(zhǎng)期商業(yè)貸款和發(fā)行公司債券等等、公司股票發(fā)行計(jì)劃以及股票回購(gòu)計(jì)劃,同時(shí)還要考慮公司紅利發(fā)放計(jì)劃,紅利發(fā)放的多少對(duì)留存收益有著直接的影響,留存收益是公司利潤(rùn)中再投入公司的部分,從而也影響到公司的財(cái)務(wù)需求。

3.總現(xiàn)金流量。所有綜合考慮的結(jié)果就是公司的總現(xiàn)金流量。如果總現(xiàn)金流量很大,這可能是一個(gè)較好的信號(hào),表明公司擁有強(qiáng)大的能力;但是,這也表明公司投資新資產(chǎn)和新技術(shù)的能力不足,不利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,從而使公司在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)之中;或者是由于公司長(zhǎng)期負(fù)債顯著增加,損害了公司健康的資產(chǎn)結(jié)構(gòu),從而使公司不僅面臨著較高的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),也面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面,如果總現(xiàn)金流量在某一特定時(shí)點(diǎn)上比較低甚至是負(fù)值,這顯而易見(jiàn)可能是一個(gè)負(fù)面信號(hào),表明公司已經(jīng)缺乏產(chǎn)生現(xiàn)金的能力;但這也可能預(yù)示其他的一些信息,比如公司正在進(jìn)行巨額的投資,或者正在重整公司的資產(chǎn),重新調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)方向,進(jìn)入更為有利可圖的領(lǐng)域,或者公司通過(guò)支付過(guò)多的長(zhǎng)期負(fù)債以調(diào)整公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)從而為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展做準(zhǔn)備。

通過(guò)對(duì)上述三個(gè)主要財(cái)務(wù)報(bào)表的分析,可以得出公司的資產(chǎn)、盈利能力、現(xiàn)金狀況等幾方面的分析結(jié)果,再結(jié)合上一年度分析結(jié)果和當(dāng)前政策面、市場(chǎng)面等因素,用比較的方法就可以得出進(jìn)行投資所需要的信息。

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第7篇：投資分析方法范文

[關(guān)鍵詞] 灰色模糊評(píng)價(jià) 項(xiàng)目投資 決策分析

項(xiàng)目投資決策需要考慮很多不確定的影響因素，選用單項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，其本身都有一定的片面性，根據(jù)不同的指標(biāo)值來(lái)決策有可能會(huì)得出不同的結(jié)果。綜合考慮財(cái)務(wù)因素和非財(cái)務(wù)因素，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)能夠選擇那些最優(yōu)的項(xiàng)目方案。本文嘗試應(yīng)用灰色模糊綜合評(píng)價(jià)方法進(jìn)行項(xiàng)目投資決策分析。

一、灰色模糊綜合評(píng)價(jià)的特點(diǎn)和方法綜述

項(xiàng)目投資決策領(lǐng)域中普遍存在不確定性決策問(wèn)題，不確定性主要有：一個(gè)是主觀不確定性，即人的思維模糊性；另一個(gè)是信息不完全、不充分所造成的客觀不確定性，即灰性。在一個(gè)信息不完全的問(wèn)題中，往往存在許多模糊的因素；具有模糊因素的一個(gè)問(wèn)題可能不具備完全充分的數(shù)據(jù)與信息。灰色是量的概念，模糊是質(zhì)的范疇。因此用灰色模糊概念來(lái)探討項(xiàng)目投資決策問(wèn)題，能夠更好地構(gòu)建具有柔性的決策模型，且使決策結(jié)果更加接近實(shí)際。

許多學(xué)者對(duì)灰色模糊綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行了研究，筆者歸納分析主要有以下幾種方法:(1)用灰色關(guān)聯(lián)分析選定評(píng)定因素，確定權(quán)重集，進(jìn)行模糊綜合評(píng)判;（2）運(yùn)用灰色系統(tǒng)理論確定評(píng)估灰類(lèi)，計(jì)算灰色評(píng)估系數(shù)，得出灰色評(píng)估權(quán)向量和矩陣，依據(jù)模糊數(shù)學(xué)理論形成評(píng)判矩陣，進(jìn)行模糊評(píng)價(jià);（3）將評(píng)價(jià)對(duì)象的模糊綜合評(píng)判結(jié)果矩陣視為比較數(shù)列，計(jì)算各個(gè)比較數(shù)列和各參考數(shù)列的灰色關(guān)聯(lián)度，根據(jù)關(guān)聯(lián)度大小對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象進(jìn)行優(yōu)劣排序;（4）使用模糊綜合評(píng)判和灰色關(guān)聯(lián)綜合評(píng)價(jià)法，分別進(jìn)行評(píng)判，然后再將結(jié)果進(jìn)行綜合集成;（5）用模糊數(shù)學(xué)中的廣義距離來(lái)表示參考序列和比較序列的差異程度，然后用灰色關(guān)聯(lián)分析法進(jìn)行綜合評(píng)判;（6）根據(jù)灰色理論的差異信息原理，構(gòu)造灰色隸屬度算子，形成新的模糊隸屬度矩陣，然后進(jìn)行模糊綜合評(píng)判;(7)以灰色模糊關(guān)系為基礎(chǔ)，將隸屬度和灰度綜合到評(píng)判過(guò)程中，進(jìn)行灰色模糊綜合評(píng)判;（8)根據(jù)灰色模糊數(shù)學(xué)理論，用區(qū)間數(shù)來(lái)表示隸屬度，并將隸屬度和灰度綜合起來(lái)，建立區(qū)間數(shù)灰色模糊綜合評(píng)判數(shù)學(xué)模型，進(jìn)行評(píng)價(jià);（9）使用灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)法構(gòu)建模糊評(píng)判矩陣，然后再進(jìn)行模糊綜合評(píng)判。

基于灰色關(guān)聯(lián)分析的模糊綜合評(píng)價(jià)法，方法簡(jiǎn)便，易于操作。綜合考慮項(xiàng)目投資指標(biāo)的特點(diǎn)，本文采用此法進(jìn)行投資決策分析。

二、灰色模糊綜合評(píng)價(jià)的數(shù)學(xué)模型的建立

1.建立綜合評(píng)價(jià)的因素集。因素集是以影響評(píng)價(jià)對(duì)象的各種因素為元素所組成的一個(gè)普通集合，通常用u表示，即：u=（u1, u2,…,um)，其中元素ui（i=l,2，…，m）代表影響評(píng)價(jià)對(duì)象的第i個(gè)因素。

2.確定因素權(quán)向量。評(píng)價(jià)工作中，各因素的重要程度有所不同，為此，給各因素ui（i=1, 2，…，m）確定一個(gè)權(quán)重ai(i=1,2，…，m)，各因素的權(quán)重集合的模糊集，用A表示:A=(a1, a2，…，am）。

3.基于灰色關(guān)聯(lián)分析的模糊關(guān)系矩陣

(1)確定比較數(shù)列（評(píng)價(jià)對(duì)象）和參考數(shù)列（評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）設(shè)評(píng)價(jià)對(duì)象為m個(gè)，評(píng)價(jià)指標(biāo)為n個(gè)，則比較數(shù)列為

用矩陣形式可表示為：

式中（1）

為第i個(gè)方案的第k個(gè)指標(biāo)的評(píng)價(jià)值；取每個(gè)指標(biāo)的最佳值為參考數(shù)列的實(shí)體，則有參考數(shù)列

式中

(2)指標(biāo)值的規(guī)范化處理要確定數(shù)列的灰關(guān)聯(lián)系數(shù)，需要對(duì)數(shù)據(jù)列進(jìn)行生成處理。對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)的處理，常用的處理方法有：初值化，最小值化，最大值化，平均值化，區(qū)間值化等。對(duì)于非時(shí)間序列的數(shù)據(jù)不存在運(yùn)算關(guān)系，采用指標(biāo)區(qū)間值化，歸一化，標(biāo)準(zhǔn)化等處理方法。本文采用規(guī)范化公式：

（2）

利用(2)式對(duì)(1)式進(jìn)行規(guī)范化處理

(3)確定灰關(guān)聯(lián)系數(shù)

其中:是分辨系數(shù),且，通常取為0.5

以幾何意義來(lái)講，關(guān)聯(lián)系數(shù)與隸屬度是相似的，于是可得模糊關(guān)系矩陣[9]

(4)建立綜合評(píng)價(jià)模型。確定R 、A之后，通過(guò)模糊變換將u上的模糊向量A變?yōu)関上的模糊向量B，即:

其中，“?”稱(chēng)為廣義模糊綜合評(píng)價(jià)合成算子有無(wú)窮多種，但實(shí)際中經(jīng)常采用的有幾種，本文根據(jù)具體情況采用加權(quán)平均法，上式即為綜合評(píng)價(jià)模型。

(5)模糊評(píng)價(jià)。根據(jù)各個(gè)因素在評(píng)判集上的隸屬度。得到評(píng)判指標(biāo)之后，便可根據(jù)最大隸屬原則選擇最大評(píng)判指標(biāo)max bj所相對(duì)應(yīng)的方案為評(píng)判結(jié)果。

三、應(yīng)用

某工程有以下四種方案,現(xiàn)使用灰色模糊綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行分析

1.選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)，建立評(píng)價(jià)指標(biāo)集。根據(jù)具體情況，選擇總投資額、投資回收期、期望凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、環(huán)境影響評(píng)價(jià)作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，組成評(píng)價(jià)指標(biāo)集。

2.確定權(quán)重。根據(jù)德?tīng)柗品ǎ蓪?zhuān)家確定各指標(biāo)權(quán)重（0.25 0.15 0.3 0.2 0.1）

3.確定最有指標(biāo)集，構(gòu)造初始矩陣并規(guī)范化

4.計(jì)算灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)并建立灰色模糊關(guān)系矩陣

5.模糊評(píng)價(jià)

由前面求得的A、R,根據(jù)B=A?R,可得B=（0.4555 0.758 0.793 .0375）即方案1、2、3、4的評(píng)價(jià)值分別為0.4555，0.758，0.793，0.375。根據(jù)最大隸屬原則，方案3為最優(yōu)方案。

四、結(jié)論

灰色模糊綜合評(píng)價(jià)模型及其算法，具有嚴(yán)密的數(shù)學(xué)邏輯推理，方法簡(jiǎn)便易行，應(yīng)用于項(xiàng)目投資決策分析具有較高的實(shí)踐價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

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[5]于志鵬陸愈實(shí):模糊灰色關(guān)聯(lián)法在分析安全投資因素與效益關(guān)系中的應(yīng)用[J].中國(guó)安全科學(xué)學(xué),2007（3）

[6]陳光:模糊灰色在安全評(píng)價(jià)中的應(yīng)用[J].礦業(yè)安全與環(huán)保，2006（2）

[7]卜廣志張宇文:基于灰色模糊關(guān)系的灰色模糊綜合評(píng)判[J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2002（4）

[8]朱紹強(qiáng)孟科張臨喜:區(qū)間數(shù)灰色模糊綜合評(píng)判及其應(yīng)用[J].電光與控制，2006(6)

第8篇：投資分析方法范文

由于不同的項(xiàng)目存在著不同的特點(diǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)因素也各有不同。為使分析更具有針對(duì)性，筆者以上海某房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，借助上述理論原理和方法進(jìn)行實(shí)證分析研究，以期房地產(chǎn)投資者在風(fēng)險(xiǎn)防范和投資決策獲得最優(yōu)效果。

一、房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)圖的建立

通過(guò)仔細(xì)分析，找出了該項(xiàng)目中的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素(包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn))，得出以下投資決策風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)圖。

二、判斷矩陣及特征值的計(jì)算

利用德?tīng)柗欠?～9比例標(biāo)度，計(jì)算出一二層指標(biāo)體系的風(fēng)險(xiǎn)度的判斷矩陣。如資源風(fēng)險(xiǎn)的二層指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度的判斷矩陣以及特征值分別為:

所以，

同理，我們可以分別得出一、二層風(fēng)險(xiǎn)因素的判斷矩陣及特征值：

特征值矩陣分別為:

二層風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重矩陣為:

三、一致性檢驗(yàn)及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素排序

已知各判斷矩陣,根據(jù)公式一致性檢驗(yàn)公式:及平均隨機(jī)一致性指標(biāo)表可對(duì)二層指標(biāo)的特征值進(jìn)行一致性檢驗(yàn):。C.R.1

以上得出的二層風(fēng)險(xiǎn)因素的風(fēng)險(xiǎn)程度（W1、W2、W3、W4）僅僅是對(duì)于其上級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因素也就是一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因素而言的風(fēng)險(xiǎn)程度，我們還需要對(duì)二層風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)于總的房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險(xiǎn)度矩陣W’∶

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)度矩陣W’,將這些評(píng)價(jià)指標(biāo)分為四類(lèi):基本無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)較低、風(fēng)險(xiǎn)較高和風(fēng)險(xiǎn)很高,可對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行排序,見(jiàn)表4。

第9篇：投資分析方法范文

關(guān)鍵詞：REITs 可行性 基礎(chǔ)

從國(guó)際范圍來(lái)看，房地產(chǎn)投資信托基金在發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)很成熟了，而在我國(guó)還是一種新生事物，處于發(fā)展初級(jí)階段。

發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的必要條件

發(fā)展REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）可以在銀行緊縮貸款的情況下拓寬資金來(lái)源，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，為投資者提供多元化的融資渠道，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，但前提是必須具備一定的條件：

社會(huì)信用體系的支撐。信用制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度有效配置資源的重要前提。房地產(chǎn)信托本質(zhì)上是信任基礎(chǔ)上的委托投資，因此完善的信用體系非常重要，它決定了房地產(chǎn)投資信托的各個(gè)環(huán)節(jié)能否繼續(xù)進(jìn)行。信用程度高，REITs的風(fēng)險(xiǎn)和收益匹配處于平衡狀態(tài)，發(fā)展也順暢。

清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在國(guó)外的REITs發(fā)展中，由于大都實(shí)行的是私有制度，本身具有明確的產(chǎn)權(quán)制度和清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，基于財(cái)產(chǎn)所形成的法律關(guān)系也比較容易理清。而在我國(guó)，由于產(chǎn)權(quán)制度的不健全，清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是發(fā)展REITs非常重要的前提條件，是確定REITs成立、運(yùn)行、收益分配等的重要考慮因素。

完善寬松的法律環(huán)境。REITs是建立在信用基礎(chǔ)上的，以利益為目的的，難免會(huì)出現(xiàn)由于不規(guī)范運(yùn)作所帶來(lái)的市場(chǎng)失靈問(wèn)題，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，雖然一定的風(fēng)險(xiǎn)是必要的，但超出收益匹配的范圍，就會(huì)損害市場(chǎng)的運(yùn)行，如道德風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。因此完善的法律環(huán)境是必須的，通過(guò)一系列法律規(guī)范使REITs的發(fā)展規(guī)范化。同時(shí)，REITs在很大程度上屬于大眾投資的范疇，法律環(huán)境需要完善，也需要寬松，才能起到聚集閑散資金、提高大眾投資熱情、滿足房地產(chǎn)資金需求、分散金融風(fēng)險(xiǎn)的目的，否則過(guò)緊的法律環(huán)境會(huì)阻礙REITs的發(fā)展。

理性成熟的投資供求主體。REITs的參與主體，如政府部門(mén)、投資者隊(duì)伍、投資基金的管理者，他們是否成熟，是否理性對(duì)于REITs的發(fā)展和完善同樣重要，尤其是在發(fā)展的初期階段。判斷投資主體是否成熟、理性關(guān)鍵在于是否具備科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

我國(guó)發(fā)展REITs的可行性

法律和政策基礎(chǔ)。在黨的十六大三中全會(huì)上，我國(guó)第一次將信托提到一個(gè)高度，與銀行、證券和保險(xiǎn)共同成為金融業(yè)的支柱。從1979年產(chǎn)生信托業(yè)以來(lái)，我國(guó)先后出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》等，以及的政策文件，如一連串調(diào)整房地產(chǎn)融資的文件，這些構(gòu)成了REITs賴以運(yùn)行和發(fā)展的政策基礎(chǔ)。

供求主體基礎(chǔ)。如今我國(guó)REITs發(fā)展面臨的情況跟當(dāng)初美國(guó)的情況近似，一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式發(fā)生了變化，過(guò)去單一依賴銀行的做法很難行的通了，據(jù)估測(cè)，很長(zhǎng)一段時(shí)間里，銀行貸款占開(kāi)發(fā)投資的比重始終維持在50％－60％，大大高于發(fā)達(dá)國(guó)家的15％－20％，造成了大量的銀行不良資產(chǎn)，給金融系統(tǒng)的穩(wěn)定帶來(lái)威脅。中央銀行在“121號(hào)文件”和“212號(hào)文件”中對(duì)銀行貸款的進(jìn)入門(mén)檻進(jìn)行了重新設(shè)置，因此不管是大型還是中小型企業(yè)都需要拓展融資渠道，尤其是REITs這樣的融資工具。另一方面，個(gè)體投資者群體形成，房地產(chǎn)是一項(xiàng)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定未來(lái)收益現(xiàn)金流的資產(chǎn)，個(gè)體投資者希望參與房地產(chǎn)收益的分配，但由于房地產(chǎn)的價(jià)值巨大，過(guò)去參與的方式就是購(gòu)買(mǎi)或出租，渠道單一，對(duì)象僅限于價(jià)值較低的住宅，因此迫切需要一種更加靈活、更加容易的參與方式。還有，就是我國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者慢慢成熟，數(shù)量和質(zhì)量都在不斷提高，包括直接投資的房地產(chǎn)信托公司和國(guó)外產(chǎn)業(yè)投資基金；間接投資的券商、證券投資基金、人壽保險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)和退休基金等，它們有著共同的特點(diǎn)就是：資金來(lái)源或者負(fù)債以長(zhǎng)期資金為主，如人壽保險(xiǎn)和退休基金，因此它們偏好于具有長(zhǎng)期收益結(jié)構(gòu)的投資；追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益來(lái)滿足本身或委托人的要求。

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)――城鄉(xiāng)居民的儲(chǔ)蓄額增長(zhǎng)。從改革開(kāi)放以來(lái)，人均GDP不斷增長(zhǎng)，1980年人均GDP為460元，而2005年人均GDP已經(jīng)達(dá)到1703美元。在收入水平迅速增長(zhǎng)的同時(shí)，無(wú)論是定期還是活期，居民儲(chǔ)蓄額一直處于上升趨勢(shì)，重要的原因在于缺少一種穩(wěn)定靈活的金融工具來(lái)吸收這部分存款。從1996年－2005年，不管利率怎樣下調(diào)，儲(chǔ)蓄只升不降，從1996年到2005年底儲(chǔ)蓄總量由38520.8億元增加到14多億元，九年增加了10億元多。在1996年之前，年均增長(zhǎng)速度在30％以上，而從1996年之后到2000年，年均增長(zhǎng)速度不斷下降，從1994年的41.5％，一直下滑到1998年、1999年、2000年的15.4％、11.6％、7.9％，同時(shí)，新增儲(chǔ)蓄存款的增長(zhǎng)速度開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)值，從2001年起又恢復(fù)了加速增長(zhǎng)。這一過(guò)程中民間資本不斷壯大，也在努力尋找可靠的風(fēng)險(xiǎn)投資工具，例如在1996－2000年期間對(duì)證券市場(chǎng)股票和債券等的資本轉(zhuǎn)移，我國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷：風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)倒置，高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品占主要地位，目前在我國(guó)證券市場(chǎng)上的可交易品種，大約80%為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類(lèi)產(chǎn)品；低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品品種單一，不但是市場(chǎng)規(guī)模小，而且品種極為單調(diào)，只有少量流動(dòng)性較差的國(guó)債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債，不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品，使我國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是證券市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)之一。在交易所發(fā)展REITs交易產(chǎn)品具有可靠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和相當(dāng)?shù)目尚行浴?/p>

產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。收益性房地產(chǎn)，REITs針對(duì)的對(duì)象是具有完全產(chǎn)權(quán)和持續(xù)收益能力的持有型商業(yè)地產(chǎn)或者稱(chēng)為出租型商用物業(yè)，即所謂成熟物業(yè)，如寫(xiě)字樓、工業(yè)房產(chǎn)、購(gòu)物中心等。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展比較落后，并且更加重視住宅房地產(chǎn)，但不可否認(rèn)的是，商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，并將在未來(lái)得到更大程度上的重視和完善，這將構(gòu)成發(fā)展REITs的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之一。房地產(chǎn)信托在我國(guó)已經(jīng)初具規(guī)模。2003年9月，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的發(fā)行額30億元，到了2003年底，猛增至60億元，2004年底，房地產(chǎn)信托計(jì)劃發(fā)行額達(dá)到了111.74億元，比2003年幾乎翻了一番。而2005年截至12月31日，信托市場(chǎng)共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157.27億元，絕對(duì)額大幅增加了27.78億元，分別較去年同期增長(zhǎng)11%和28.73%。

發(fā)展REITs的障礙和政策建議

（一） 選擇對(duì)象方面

目前我國(guó)并沒(méi)有REITs，按照國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，REITs一般選擇的對(duì)象是具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的購(gòu)物中心、辦公樓等商業(yè)物業(yè)。這樣的商業(yè)物業(yè)必須具備幾個(gè)條件：產(chǎn)權(quán)清晰并且完整，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)包括土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，但在這個(gè)問(wèn)題上我國(guó)一直糾紛不斷，很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目在建成后也沒(méi)有取得土地使用權(quán)，另外，獲取穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流意味著開(kāi)發(fā)商是以持有產(chǎn)權(quán)為目的，現(xiàn)在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多為產(chǎn)權(quán)出售，將整個(gè)物業(yè)大產(chǎn)權(quán)分割成小產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主。如果要做REITS，整合產(chǎn)權(quán)有一定的難度；優(yōu)質(zhì)性，只有優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)才能在未來(lái)產(chǎn)生穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流收入，吸引投資者的資金，但目前這樣的項(xiàng)目不多，主要集中在一些大城市中。

針對(duì)于這樣的情況，發(fā)展REITs，首先需要完善的產(chǎn)權(quán)制度，確保進(jìn)入REITs的房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)清晰，要求房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理和交易必須遵循嚴(yán)格的法律規(guī)定。需要轉(zhuǎn)變觀念，鼓勵(lì)投資。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)，目前政府強(qiáng)調(diào)的政策是支持買(mǎi)房自用，而不是鼓勵(lì)投資出租。因此今后應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資屬性，政府在政策上即使不鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，至少也應(yīng)該是引導(dǎo)投資，而不是限制投資。應(yīng)該允許和鼓勵(lì)出租，對(duì)于合理的租金要確立合理的稅收政策。在今后的城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，要遵循科學(xué)、合理的原則，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益，在將來(lái)能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益。

（二）法律制度方面

加快立法，目前我國(guó)這方面的法律只有《信托法》、《投資基金法》，必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專(zhuān)門(mén)針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》等法規(guī)。其次，制定房地產(chǎn)投資信托基金的專(zhuān)項(xiàng)管理措施，如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認(rèn)等，以促進(jìn)基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應(yīng)逐步完善證券場(chǎng)外交易市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，使基金的資金收入與回收機(jī)制更為完善。另外，我國(guó)這方面可參照美國(guó)稅法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問(wèn)題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。建立嚴(yán)格的信息批露制度，從國(guó)外基金市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，信息越公開(kāi)，基金市場(chǎng)越發(fā)達(dá)。因此，要盡可能使各類(lèi)信息包括房地產(chǎn)信息、國(guó)家政策信息、金融證券信息及時(shí)、準(zhǔn)確地傳遞給信息需求者，使大家在信息公開(kāi)化情況下，從事REITS的運(yùn)作，才能促進(jìn)我國(guó)REITS的順利發(fā)展。

（三）完善機(jī)構(gòu)和人才培養(yǎng)

在美國(guó)REITS的資金來(lái)源中很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金。像保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者，資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠?yàn)镽EITS提供穩(wěn)定的資金。我國(guó)目前真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者還很少，這對(duì)于REITS的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是不利的。因?yàn)橹挥性谝粋€(gè)機(jī)構(gòu)投資者占主體的市場(chǎng)上，才能保證有一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)供給方，保證REITS這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。另外，推動(dòng)REITS的發(fā)展需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)，又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，并熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專(zhuān)門(mén)管理人才隊(duì)伍。而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展我國(guó)REITS迫切需要更多相關(guān)專(zhuān)業(yè)人才。

（四）風(fēng)險(xiǎn)控制方面

在REITS運(yùn)行中，主要存在這樣幾種風(fēng)險(xiǎn)：道德風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)還沒(méi)有形成完善的運(yùn)作模式，對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未形成，容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，由于存在信息不對(duì)稱(chēng)，信托投資公司在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中往往會(huì)利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益為自己謀取好處。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目的選擇是REITS的首要工作，如果項(xiàng)目本身存在市場(chǎng)銷(xiāo)售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問(wèn)題，則投資產(chǎn)品無(wú)論怎么設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目本身的先天缺陷是無(wú)法避免的。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，時(shí)間周期較長(zhǎng)、資金占用量大、利潤(rùn)回報(bào)較高。房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品，又是投資品，在一定市場(chǎng)環(huán)境下，還可能滋生投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，如果房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過(guò)了居民消費(fèi)承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達(dá)到一定程度，就必然影響REITS。

對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的控制，除了制度上的創(chuàng)新外，最關(guān)鍵的是在整個(gè)社會(huì)中塑造科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，踐行風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配的投資原則，避免因不理性、盲目的投資造成對(duì)REITS的傷害。

參考文獻(xiàn)：

1.房產(chǎn)專(zhuān)家建議.房地產(chǎn)投資信托基金亟待政策培育[N].中華工商時(shí)報(bào),2005