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第1篇：新修正的土地管理法范文

第二條  本辦法所稱外商投資企業，是指中外合資經營企業、中外合作經營和外商獨資企業。

第三條  在本省行政區域內舉辦外商投資企業需要使用土地的，適用本辦法。

第四條  縣級以上人民政府土地管理部門負責外商投資企業用地的統一管理和檢查監督。

第五條  外商投資企業使用城市規劃區內的土地進行建設，應當符合城市規劃，服從規劃管理，節約用地，合理利用。

第六條  經同級人民政府批準，土地管理部門可以按規劃預征土地或預留土地。在預留土地的范圍內，任何單位和個人未經批準不得新建永久性建筑物、構筑物。

預征、預留土地的具體辦法，另行制定。

第七條  農村集體所有的土地，必須先經土地管理部門按照《土地管理法》的規定征歸國有后，再提供給外商投資企業使用。

第八條  外商投資企業用地的批準手續，由縣級以上人民政府授權同級土地管理部門辦理。

第九條  土地使用權出讓方案由土地管理部門會同城市規劃和建設部門、房地產管理部門共同擬定，按照國務院規定的批準權限報經批準后，由土地管理部門實施。

第十條  外商投資企業可以通過出讓、轉讓、租賃、行政劃撥等方式取得國有土地使用權。

中方企業可以以其獲得的國有土地使用權與外商合營、合作舉辦外商投資企業。

國有土地使用權出讓、轉讓、出租、行政劃撥的具體程序和有關文書格式，另行制定。

第十一條  外商投資企業取得的國有土地使用權，可以依法轉讓、出租和抵押。但通過行政劃撥方式獲得的國有土地使用權，必須在按規定辦理國有土地使用權出讓手續，補交土地使用權出讓金后，方可轉讓、出租和抵押。

第十二條  外商投資企業通過出讓方式取得國有土地使用權的，應當支付出讓金。

出讓金由土地管理部門收取，其具體數額由所在地縣以上人民政府根據土地開發程度、周圍環境等條件以及投資項目的具體情況，根據盡量優惠的原則自行確定，但一般不低于征地、拆遷安置費以及為企業配套的公用設施費之和。

第十三條  外商投資企業依法取得的國有土地使用權，受國家法律的保護，但地下資源及埋藏物不在土地使用權范圍之內。

第十四條  使用土地的年限，按批準的外商投資企業經營年限確定。最長年限為：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合和其他用地五十年。

土地使用期滿需要繼續使用的，應提出申請，經批準后，重新簽訂土地使用合同，辦理續延用地手續。

第十五條  外商投資企業需要改變土地用途的，應當到原批準用地的土地管理部門辦理變更用地手續。

第十六條  外商投資企業使用國有土地，還應按每年每平方米0.1？12元的標準向辦理用地手續的土地管理部門逐年繳納土地使用費。

土地使用費的具體標準，由當地物價、財政、土地管理部門根據不同地段、不同用途確定，報同級人民政府批準，并報省財政廳、省物價局、省土地管理局備案。

第十七條  土地使用費自批準用地之日起計收，第一日歷年用地時間超過半年的按半年計算，不足半年的免繳土地使用費。

外商投資企業在建期間免繳土地使用費。在建期間的期限，以施工執照確定。

第十八條  土地使用費由外商投資企業繳納，但中方合營、合作者以土地使用權折價作為投資的，其土地使用費由中方合營、合作者繳納；租賃場地舉辦外商投資企業的，其土地使用費由出租者繳納或由合同約定方繳納。

第十九條  土地使用費標準自本辦法施行之日起，五年內不調整。以后隨著經濟發展，供需變化加以調整，每次調整的間隔時間不少于3年，調整幅度不突破基數的30％。

經批準改變土地用途的外商投資企業，從改變之日起，按新用途標準計收土地使用費。

第二十條  外商投資企業需要臨時使用土地的，應當向當地土地管理部門提出申請，經審查批準發給臨時用地許可證，簽訂臨時用地合同后，方可使用。

臨時用地期限一般不超過兩年。需要延期的，經土地管理部門批準后可以適當延期。

外商投資企業獲準臨時用地，應當從獲準臨時用地之日起繳納土地使用費。其收費標準與非臨時用地相同。

第二十一條  外商投資企業可以預約用地。預約用地，須持依法取得的法人證明和銀行資信證明向當地土地管理部門申請預約用地登記，由土地管理部門會同有關部門選定地塊，并按該地塊征地費用總額的10％收取預約金后，發給其土地使用預約證書。預約用地的有效期限最長為一年。

預約期內正式使用土地后，預約金可以抵充出讓金；因特殊原因沒有批準立項的退還預約金；項目批準后，逾期不使用土地的，視為自動放棄預約，預約金不予退還。

第二十二條  外商投資企業下列用地，除享有國家規定的優惠外，還給予特別優惠：

（一）需要征用集體土地的，按當地征地費標準的下限支付征地費用；其中用于農、林、牧、漁業開發的，還可給予征地費標準下限的20％的優惠，且可緩交，待有盈利時逐年償還；

（二）治理荒山、荒坡、荒地和荒水項目以及水土保持項目的，免繳征地費用和土地使用費；

（三）進行農、林、牧、漁業開發項目的，自批準用地之日起十年內免繳土地使用費，十年后按標準的下限繳納土地使用費；

（四）興辦教育、科學技術、文化、醫療衛生等非盈利的公益事業的，免繳土地使用費；

（五）興辦產品出口型、先進技術型、交通、能源企業的，每年每平方米繳納土地使用費不超過二元，并自投產之日起第一、二年免繳土地使用費，第三至五年按標準的二分之一繳納土地使用費；

（六）其他外商投資企業自投產之日起五年內按標準的二分之一繳納土地使用費，其中外商投資額按當時國家公布的匯率折算人民幣在一千萬元以上的，自投產之日起二年內免繳土地使用費。

第二十三條  外商投資企業可用應當繳納的土地出讓金開發當地政府規劃的公共建筑、市政設施。

第二十四條外商投資企業因不可抗力的原因造成嚴重虧損，確實無力繳納土地使用費的，經企業申請，當地土地管理部門會同財政部門、審計部門審核后，可以緩繳或減免土地使用費。

第二十五條  外商投資企業通過投標、競買取得土地使用權的決標、拍賣過程和土地出讓、轉讓、出租、抵押所簽訂的土地使用權合同，均應進行公證。

第二十六條  對外商投資企業按法定程序提出的用地、續延用地、變更用地、臨時用地、預約用地、過戶登記以及其他有關用地的申請，土地管理部門和其他有關部門均應在收文后十五日以內辦理完畢或作出不能辦理的答復。

第二十七條  土地管理部門在辦理城市規劃區內外商投資企業用地、續延用地、變更用地、臨時用地、預約用地申請的批準手續前，應當征得同級城市規劃部門的同意。

第二十八條  除法律、法規另有規定外，外商投資企業違反本辦法規定，由土地管理部門按下列規定給予處罰：

（一）未經批準或者采取欺騙手段騙取批準或者超過批準用地的數量，非法占用土地的，依照《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第四十七條第一款第一項規定處罰。

（二）不按土地使用合同規定的用途、范圍使用土地的，責令其限期改正，拒不改正的，無償收回其土地使用權。

（三）破壞土地資源的，依照國務院《土地復墾規定》中有關規定處理。

（四）非法轉讓土地使用權的，按有關土地管理、房地產管理的法律、法規處罰；未經批準擅自出租、劃撥土地使用權的，沒收違法所得，并根據情節輕重，處以違法所得3倍以下罰款，但最高不得超過3萬元。

（五）未經土地管理部門批準，連續2年不使用土地的，按照審批權限報經批準后無償收回其土地使用權。

第二十九條  外商投資企業對處罰決定不服的，可以在接到處罰決定之日起十五日內，向作出處罰決定機關的上一級機關申請復議，對復議決定不服的，可以在接到復議決定之日起十五日內，向人民法院起訴；當事人也可以在接到處罰決定之日起十五日內，直接向人民法院起訴。逾期既不申請復議也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執行。

第三十條  土地使用合同糾紛，由當事人協商解決；協商不成的，按合同約定的法定方式解決；合同沒有約定的，當事人可以申請中國涉外仲裁機構仲裁或者直接向人民法院起訴。

第三十一條  本辦法施行前舉辦的外商投資企業，未辦理用地手續的，應當自本辦法施行之日起六個月內補辦用地手續，違者，按本辦法第二十八條的規定予以處罰。

補辦用地手續后，土地使用費標準仍按原合同規定執行；未規定的，從本辦法施行之日起按本辦法執行。

第三十二條  出讓金和土地使用費的上交辦法和業務費的提取比例，由省財政廳、省土地管理局按國家有關規定另行規定。

第三十三條  僑胞、港澳臺同胞和外省企業、組織或者個人在本省投資舉辦企業需要使用土地的，除法律、法規另有規定外，參照本辦法執行。

第三十四條  本辦法具體應用中的問題由省土地管理局負責解釋。

第三十五條  本辦法自之日起施行。除《江西省關于鼓勵開發昌九工業走廊的規定》外，本省各級人民政府以前的有關規定與本辦法不一致的，按照本辦法執行。國家有新規定的，按新規定執行。

江西省人民政府關于修改《江西省工程建設施工招標投標管理辦法》等7件省政府規章的決定

（2001年2月26日江西省人民政府第65次常務會議討論通過  江西省人民政府令第105號公布）

全文

根據國務院關于轉變政府職能、改革行政審批制度的指示精神，省政府決定對《江西省工程建設施工招標投標管理辦法》等7件省政府規章作如下修改：

……

五、《江西省外商投資企業用地管理辦法》

第二十四條修改為：“外商投資企業因不可抗力的原因造成嚴重虧損，確實無力繳納土地使用費的，經企業申請，當地土地管理部門會同財政部門、審計部門審核后，可以緩繳或減免土地使用費。”

……

第2篇：新修正的土地管理法范文

關鍵詞：新鄉村建立；宅基地運用權流轉；流轉障礙

一、現行法律規則及其缺陷

我國《物權法》第153條規則：“宅基地運用權的獲得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國度有關規則。”《土地管理法》第62條第1款規則：“鄉村村民一戶只能具有一處宅基地，其宅基地的面積不得超越省、自治區、直轄市規則的規范。”第4款規則：“鄉村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”第63條規則：“鄉村集體一切的土地運用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建立；但是，契合土天時用總體規劃并依法獲得建立用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地運用權依法發作轉移的除外。”1999年國務院辦公廳《關于增強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中規則，農民的住宅不得向城市居民出賣，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購置的住宅發放土地運用證和房產證。2004年疆土資源部公布的《關于增強鄉村宅基地管理的意見》第13條規則：“嚴禁城鎮居民在鄉村置辦宅基地，嚴禁為城鎮居民在鄉村購置和違法建造的住宅發放土地運用證。”《物權法》第184條和《擔保法》第37條都規則，宅基地運用權不得用于抵押。2009年3月疆土資源部《關于促進農業穩定開展農民持續增收推進城鄉統籌開展的若干意見》中，關于運營性質的集體建立用地流轉曾經解除了限制，但鄉村宅基地仍被掃除在外。

從現行法律規則上剖析，我國對宅基地運用權采取的是限制流轉的政策，并且嚴厲制止鄉村居民的住宅和宅基地在城鄉居民之間流轉，只允許宅基地運用權在本集體經濟組織成員內部流轉。

實踐上，我國宅基地運用權制度創建之初是為了補償方案經濟時期遺留下來的城鄉分治的二元社會嚴陣以待以及經濟開展程度缺乏的缺陷，以保證農民根本的生存權益為目的，在變革開放初期的確起到了積極的作用。而在當前形勢下，政府提出了統籌城鄉開展的方針，要盡快消弭城鄉割據，減少城鄉差異，農民對宅基地的經濟開展功用的需求逐漸超越了其生存保證功用，鄉村宅基地制度的變革曾經到了一個臨界點。

與農業用地、其他非農建立用地相比，現行法律與法規在鄉村住房及宅基地流轉方面愈加單薄，以至言行一致，主要表現在以下三個方面：

第一，鄉村住房一切權可轉讓性與宅基地運用權不可轉讓性的矛盾。依據“房隨地走、地隨房走”、“房地一體”的準繩，房屋買賣必然觸及宅基地買賣。理想中鄉村私房買賣的買房人名義上是買房，但實踐上是買地，當呈現買賣糾葛時，如何認定買賣合同效能，是司法理論的一大難題。

第二，允許宅基地在本集體內部流轉與一戶一宅準繩的矛盾。假如允許農戶將住房和宅基地轉讓給本集體內的農戶，勢必違犯了一戶只能具有一處宅基地且面積不得超標的規則。契合宅基地運用權分配條件的其他農戶完整能夠申請分配到一塊宅基地建房，而沒有必要購置別人的住房及宅基地。

第三，宅基地審批制與宅基地物權性質的矛盾。《物權法》正式將宅基地運用權定性為用益物權。但是，從宅基地運用權的實踐運轉來看，其并不具備物權性質。首先，宅基地運用權以特定行為人為主體，其權益只能對立集體組織內部其他成員，而不具備物權的對世權特征。其次，注銷制是物權的根本準繩，宅基地作為物權應以注銷作為其公示要件，而理論中宅基地運用權行使卻遭到來自集體組織和政府部門的限制，農民不具有物權的直接應用、控制的特征。在行政機關審批之前，農戶對集體一切的宅基地并無任何權益。

二、宅基地流轉障礙的本源

上述剖析揭顯露我國宅基地運用權制度設計存在著實質的缺陷，就宅基地流轉而言，障礙其流轉的本源在于集體一切制及其權益主體缺位。由于假如鄉村宅基地運用權向城鎮居民流轉，將招致非鄉村集體成員能夠實踐享有土地運用權，而真正的集體成員則分開集體，不再享用集體成員權益和實行相應義務，從而使原鄉村集體一切演化為非集體一切以至是非集體成員個人私有。當這種買賣現象在某個鄉村集體較為普遍地呈現時，鄉村現行的集體一切制以及與之配套的系列制度將土崩瓦解、難以為繼。因而，現行宅基地集體一切制及其主體缺位成為了宅基地運用權流轉的最大制度障礙，二者的矛盾是不可調和的。

而鄉村一切權法律主體虛位問題曾經成為了鄉村變革的突出問題。我國法律關于鄉村集體一切權的主體稱謂并不分歧。鄉村集體一切權的主體有“農民集體”和“農民集體經濟組織”兩個稱號，這就形成了主體規則的含糊性，在詳細操作時難以認定。從實踐狀況來看，多數狀況下，村委會實踐上代行了集體一切權主體的權益，有的中央以至成了個別村干部的一切權。

針對這一矛盾，當前學術界有鄉村土地私有化、集體土地按份共有制及集體土地國有化三種觀念，終究未來應該采取何種做法更有利于新鄉村建立及社會開展，有待于學者們進一步研討討論。

三、宅基地運用權流轉法律制度構建

就目前現有集體一切權制度來看，為理解決宅基地運用權流轉問題，可暫時先在已有制度框架內構建合適宅基地運用權流轉的法律制度，待機遇成熟時再從本源上加以處理。

（一）確權注銷

鄉村宅基地運用權流轉的前提是其權屬必需合法，只要依法辦理了土地注銷，有合法的土地權屬證書，才干保證買賣的平安。因而，變革的第一步就是要增強宅基地的注銷工作，明晰宅基地運用權主體。詳細應由疆土資源管理部門擔任對本地宅基地停止逐戶逐宗核對注銷，并發給相應的宅基地運用權證書，明白農民合法的宅基地可上市流轉和具有收益權。宅基地超出規則面積的，分別在注銷薄和證書上注明。宅基地運用權以買賣、贈與和繼承方式流轉的，雙方當事人應當及時辦理宅基地運用權變卦注銷，并收取注銷費用，宅基地流轉未經變卦注銷不生效，以進步鄉村土地買賣的平安系數，防備一房二賣或者其他糾葛的發作，確保在糾葛發作時有據可證，以促使糾葛順利處理。

同時樹立宅基地退出補償機制。凡已在城鎮置辦商品房定居或愿意進城鎮規劃區定居的農民，只需自愿退宅還耕且以后不再申請新宅基地，政府可按退出的宅基空中積給予一定的經濟獎勵；在契合規劃的前提下，允許將原宅基地和房屋有償調劑給契合申請宅基地條件的本村村民。宅基地退出補償資金來源為耕地開墾費、土地出讓金、新增建立用地有償運用費，獎勵方式為一次性貨幣或養老生活補助。

（二）有償運用與無償運用相分離

《物權法》將宅基地定性為用益物權，依用益物權獲得的根本法理，應以有償為準繩，無償為例外。那么宅基地運用權的獲得是有歸還是無償，就應由其當事人（農民集體與運用人）去協商，而不應由國度統一規則。

宅基地運用的制度設計應包含以下幾點：一是出于保證其根本寓居的需求，本集體成員曾經獲得的法定面積規范內的宅基地，無須支付運用費；二是本集體成員超占、多占的宅基地，須支付懲罰性的運用費，費用規范應足以使其無法超占、多占宅基地；三是非本集體成員經過流轉方式獲得宅基地（包括繼承）須支付運用費，費用規范應參照國有土地出讓金肯定。

（三）流轉范圍

就宅基地運用權與建立用地運用權的區別而言，兩者均以建造并保有房屋及其隸屬設備為目的，主要的區別在于建立用地運用權是在“國度一切的土地”之上設定，而宅基地運用權是在“集體一切的土地”之上設定。依物權法的根本原理，只需契合法定的條件，任何人均可在別人之物上設立他物權，不應對他物權人的身份作限制性規則，否則有違主體對等的民法根本準繩。

宅基地運用權的成員性限制了宅基地運用權相關制度的開展。成員性并不是宅基地運用權的當然屬性。《物權法》第152條規則：“宅基地運用權人依法對集體一切的土地享有占有和運用的權益，有權依法應用該土地建造住宅及其隸屬設備。”這里，宅基地運用權的主體是“宅基地運用權人”，并不是“集體經濟組織的農民”。宅基地運用權并不當然具有成員權性。非本集體成員可否獲得宅基地運用權應屬“農民集體”的內部事務，能夠經民主設定程序決議。因而，《土地管理法》在修正之時，可將流轉的對象和范圍擴展到非集體成員，但需對用處加以限制，必需用于寓居。這樣，“小產權房”能夠遭到法律的維護，減少了糾葛，維護了社會的穩定。

（四）流轉程序

在現行《土地管理法》之下，鄉村村民申請住宅用地，須經鄉（鎮）人民政府審核，縣級人民政府批準后，再由鄉村集體經濟組織向宅基地申請者無償提供宅基地運用權。其中觸及占用農用地的，依法辦理農用地轉用審批手續。這一規則不契合一切權的法理。宅基地運用權是在宅基地一切權上所設定的權益擔負，因而，其設定人應為宅基地一切權人。而現行規則標明，宅基地運用權的獲得只需縣級人民政府審批即可，作為宅基地一切權人的“農民集體”，在這里毫無意義。這一規則不只不合一切權的根本原理，而且忽視一切權人的權益，有違憲之嫌。

我國物權法關于不動產物權的設立采取了“合同+注銷”的形式。就宅基地運用權的設立而言，當事人之間設立宅基地運用權合同自是至關重要的一環。只需當事人契合鄉（鎮）土天時用總體規劃和土天時用規劃或特地制定的鄉村宅基地規劃等宅基地運用權獲得的條件并雙方協商分歧，自愿訂立合同即可，而基本沒有必要逐一地審批、控制。為了完成對土地資源停止管理的目的，能夠樹立土地備案制來監管宅基地的運用狀況。

宅基地運用權一經設立，就成為農民的私權，理應可由其權益人自在處分。現階段宅基地運用權的流轉宜先由當事人簽署協議，再由一切權人“農民集體”同意，同時，流轉應有一定的期間限制，不宜定為長期和永世不變。宅基地運用權流轉后，原運用人不得再次申請獲得宅基地運用權。至于鄉村住宅流轉可能產生的投機問題，待鄉村住宅流轉市場開展起來后，完整能夠經過政府的宏觀調控措施加以處理。

本集體成員轉讓宅基地運用權的，應由有資質的評價機構，依據所轉讓宅基地的自然情況、區位條件等要素來肯定流轉宅基地的價錢轉讓價錢，普通不應低于同地域建立用地運用權的土地出讓金規范。在流轉收益分配的比例問題上，應傾向于維護農民的利益，剩余局部以不動產稅和土地流轉稅等稅收方式交村民集體一切并依法運用，特地設立社保基金，并制定嚴厲的財務管理制度，做到專款專用，無須上交國庫。

參考文獻：

第3篇：新修正的土地管理法范文

關鍵詞:土地征收補償;補償原則;補償范圍;補償標準;救濟

中圖分類號:D922.3　文獻標識碼:A　文章編號:1009-8631(2010)01-0034-01

隨著我國工業化、城市化進程逐漸加大步伐,大量城市、城鎮周邊地區的農用土地被征收。為了維護失地農民的權益,第四次憲法修正案“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”的規定為我國的土地征收補償制度提供了憲法基礎和保障。為了有效實施憲法確立的土地征收補償制度,修訂后的《土地管理法》、新頒布的《物權法》等法律就土地征收補償問題做了相對細化得規定,國務院及國土資源部實施了一系列配套的規范性文件,從而形成了系統的土地征收補償法律體系。但是,我們看到,目前我國的土地征收補償制度仍不完善,加之整個社會就業壓力增大,社會保障匱乏,失地農民的生活狀況急劇下降。失地農民補償問題引起了國家和社會的高度重視,成為社會各界關注的熱點問題。本文結合我國的國情,參考國外的一些做法,就我國土地征收補償制度的完善提出幾點建議,喚起大家對這一問題的繼續關注。

一、確立公平補償的土地征收補償基本原則

土地征收補償原則是土地征收補償的基礎。不同國家和地區,土地征收補償的原則各不相同,總的來說,主要有完全補償原則、不完全補償原則及相當補償原則。完全補償原則認為,對于行政相對人因公共利益受到的特別損失,國家都應予以補償;不完全補償原則強調,為了調和權利剝奪和社會義務,應給予臺理的補償,補償應限于被征收財產的價值;相當補償原則認為,公正的補償只要是按照補償時社會的一般觀念,算定相當的、合理的補償就足夠了。雖然我國憲法中規定了土地征收必須補償,但是缺少對補償基本原則的規定,其他法律也未對土地征收補償基本原則做出明文規定,因而各省、各地的農村土地征收標準不是很統一,補償結果差異性很大。

為更好地保護被征收人的合法權利,維護社會的穩定,促進和諧社會的構建,我國應確立土地征收補償的基本原則。首先,在憲法中明確規定土地征收補償的總原則。根據我國國情,借鑒國外先進的立法經驗,筆者建議,在憲法中應規定公平補償的土地征收補償原則,為其他土地征收補償立法具體規定補償標準明確憲法基礎。公平補償的原則,更具有靈活性、適應性和包容性,能夠規范土地征收權力的運作,化解規范之間的矛盾沖突,為法官提供司法判決的理由,使被征收人的損失按照公平的市場價格得到填補。其次,土地管理法等相關立法,在憲法公平原則的指導下,應將憲法確立的公平補償原則具體化,使其能夠有效應對現實當中出現的征地補償糾紛,從而實現社稷的安定,保障人民的福社。

二、完善土地征收補償的范圍和標準

首先,擴大補償范圍。我國土地征收補償范圍狹窄,只包括土地補償費、林木補償費、青苗及地上附著物補償費、安置補償費、房屋補償費和搬遷安置費,沒有做到充分的補償。為了改變土地征收補償范圍過窄、對相對人保護不利的局面,適應現代社會征收補償理論的發展要求,擴大補償范圍。補償不但要包括土地征收的直接損害補償,還包括因征地引起的間接損害補償,如土地承包經營權損失造成的直接經濟利益損失、由于土地征收而給被征收地塊之外的殘留地所造成的直接損失等,只有這樣,才能使土地所有者不致因土地征收而受到經濟上以及精神上的損失,從而有效地保護所有者的利益。”

其次,完善土地征收補償的標準。明確了補償范圍之后,接下來的問題是以什么樣的標準對被征收的財產予以補償回顧歷史,不少國家在征收補償的時候是按照財產所有人的價值進行補償,但是,由于所有人的價值非常復雜,很多時候難以確定財產所有人的具體價值。而市場價值具有形式上的中立性,更具有可操作性,不少國家逐步改為以市場價值為補償標準。在我國,第47條對被征收的土地的補償標準作了詳盡的規定,但是,該標準并沒有明確這種補償是屬于市場價值還是所有人的價值,而是不僅考慮到被征地農民的生活成本,同時還依賴政府的財政能力。這種標準是由行政機構決定,毋需考慮財產的市場價值,是高度行政化的土補償標準,實踐征收過程中,土地征收補償的規定存在層層授權,甚至是無權授權現象,且對農民的補償偏低。因此,完善土地征收補償的標準,要建立以保護被征收人權利為主旨的法律制度,將土地所有人的“義務本位”改為“權利本位”,從法律上明確個人對集體所有土地的各項權利。對于征地的補償,以土地的市場價值為標準對被征收人進行補償。

三、健全土地征收補償的救濟機制

“人類權利自始就是與救濟相聯系的。沒有救濟可依的權利是虛偽的,猶如花朵戴在人的發端是虛飾。”隨著我國征收土地行為的頻繁和征收土地量的增多,隨著農民民主法律意識的增強,由征地引發的糾紛越來越多。遺憾的是,我國至今尚未有一部法律對行政補償訴訟作出專門規定。而實踐中存在著征地補償是合法行為而不屬于行政訴訟受案范圍的誤區,造成了行政補償案件的立案難、審理難和判決難,導致被征地相對人權利受到侵害時告狀無門,維權艱難的現狀。

為了維護被征地人的合法權益,規范政府行為,必須健全土地征收補償的救濟機制。首先,建立解決土地糾紛的社會仲裁機構。社會仲裁機構因其具有中立性、專門性、簡易性,能夠直接接受社會監督,可在仲裁機構內部設立專門解決土地糾紛的仲裁部門,來解決土地征收補償中的糾紛。其次,完善行政復議制度。行政復議作為土地征收及補償救濟的重要途徑,因其專業、效率而具有其不可取代的優點。《行政復議法》第30條的規定為土地征收補償糾紛提供了行政復議救濟途徑,為強化其糾紛解決的功能,應從延長被征收人提出行政復議申請的期限、行政復議期間應停止土地征收的執行、修改《行政復議法》關于復議終局的有關規定等方面進行完善。最后,完善司法救濟。從法律層面明確人民法院對于土地征收補償的司法管轄權,法院應逐步擴大對征地農民的司法救濟,規定相對人對于土地征收過程中征收土地的公共利益目的的認定、土地征收方案和補償方案是否合理、征地程序是否公正等各項具體行政行為都可以向法院,由法院在衡量相關利益后作出裁決。

參考文獻:

[1]田文淀.農村土地征收補償原則淺論[J].蘭州學刊,2007(8).

[2]柴強.各國(地區)土地制度與政策[H].北京:北京經濟學院出版社。1993:187.

第4篇：新修正的土地管理法范文

關鍵詞：宅基地；使用權；流轉；驅動力

中圖分類號：F325.25文獻標志碼：A文章編號：1673-291X(2008)09-0039-02

國家規定，農村宅基地流轉只有國家征收征用和集體組織內部流轉兩種合法形式，但實際上農村宅基地的流轉十分普遍，特別是在城市郊區。農村宅基地的普遍流轉必然有其驅動力，概括來說宅基地流轉的驅動力主要包括城鎮發展驅動、經濟發展驅動、經濟利益驅動、文化傳統驅動、國家制度政策驅動等。根據宅基地流轉主體的不同，可將宅基地使用權流轉分為國家征收征用流轉、農村集體組織轉用流轉、農村居民自發流轉。由于流轉主體的不同，其相應的流轉動力也應是不同的。

一、國家征收征用流轉驅動力

國家征收征用流轉是國家因經濟建設與發展的需要，依靠國家強制力從農村集體手中或農村居民手中征收征用宅基地。征收是不僅使用權發生改變，所有權也發生了改變；征用只是使用權發生改變，所有權不發生改變。但無論是征收還是征用，其使用權都發生了流轉。本文不將征收與征用加以區別，統一稱為“征用”。

國家因經濟社會建設發展需要產生了征用農村集體土地的內在需求，農村宅基地作為農村集體土地的重要組成部分也必然列在其中。國家征用宅基地的內在需求包括城市規模擴張的需求、經濟發展的需求、區際聯系的需求等，這些需求構成了宅基地征用的內在動力；國家征用宅基地所依靠的強制力具體表現為各種法律法規和政策的制定與實施，這些正式制度的實施形成一種外在動力，即制度誘致力，來保證宅基地征用的實現；地方各級政府所擁有的政治權利引致其自身的利益需求，這種利益需求形成了一種新的農村集體土地征用的外在動力，利益驅動力。

1.城市規模擴張

城鎮化和工業化是人類社會發展的必然趨勢。諾瑟姆（Ray M. Northam）把城鎮化過程分成三個階段，即初期發展緩慢階段、中期加速階段、后期緩慢停滯階段。周一星（1995）認為[1]，我國的城鎮化已從初期階段邁入中期加速階段。城鎮化的中期發展階段不僅表現為城市數量的增加，更表現為城市規模的迅猛擴張。在中期發展階段，由于城市具有“優越的區位條件、便捷的交通網絡和較發達的通訊、郵電設施，使城市具有發展某些主導職能部門的優勢，并有主導職能部門相繼發展的‘乘數效應’帶動其他相關行政、經濟職能部門的相繼發展。”[2]城市的加速發展吸引了人口、勞動力、土地、資本等大量生產要素向城市集中，促使城市規模不斷向外擴張，城市周圍的大量集體土地通過征用轉為城市用地，農村宅基地的使用權也由農村居民轉給了地方政府和其他相關主體。

2.經濟發展驅動

經濟發展擴大了對物流、信息流、資金流等的需求，掀起了基礎設施建設的，農村集體土地被大量征用，基礎設施建設占用的宅基地也被一并征用過來，推動了農村宅基地的流轉。同時，經濟的發展提高了人們的生活水平，人們對居住環境、生活環境、交通便捷等的要求越來越高。城市規模的不斷擴張給居民帶來了居住環境惡化、交通擁擠等眾多的城市問題，城市中工業企業特別是重污染企業的發展不僅受到城市日益高昂的地價的制約，也受到城市居民的抵制。工業企業要進一步發展，必須搬離市區。工業企業的新建不僅需要廠房辦公用地，還需要配套設施用地，這必然導致大量的農村集體土地被征用，宅基地的征用也不可避免。

3.制度誘致力

2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或征用并給與補償。”第2條第5款規定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。”第43條第1款規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”第43條第2款規定：“前款所依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。”車裕斌（2004）分析了土地征用制度在農地轉為城市建設用地的動力作用，指出：“由于土地征用制度具有一定的強制性，而相應的土地規劃制度和土地保護制度因內在的種種缺陷，實施執行的強度遠遠不如土地征用制度，各級地方政府在運用其征地權時往往將征用制度的強制性發揮到了極致，在征用范圍上農戶沒有發言權，在補償費用上農戶更沒有發言權，這種征用權缺乏有效的監督和制約的制度促進了農用地征用流轉的加速，甚至出現農用地征用規模遠遠大于地方經濟發展對非農建設用地需求的情況。”雖然宅基地的征用比農地征用復雜一些，代價高一些，但由于國家對農地征用的管制越來越嚴，同時鼓勵農村建設用地整理，將城市建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤，加上征用土地的巨大利益誘惑，征用農村宅基地也就成了必然趨勢。

4、經濟利益驅動

征用宅基地雖然相對于征用農地要付出較高的代價，但相對于國有土地使用權出讓價格，單位面積宅基地征用補償費僅相當于國有土地使用權出讓價格的幾分之一甚至十幾分之一。巨大的利潤空間促使地方基層政府利用新農村建設的時機，加大農村建設用地整理的力度，置換出更多的城市建設用地指標，征用更多的農村集體土地。

二、農村集體組織轉用流轉驅動力

農村集體組織轉用流轉的驅動力主要表現為經濟利益驅動，這種表現在城鎮郊區、特別是大城市郊區表現得特別突出。

隨著經濟的發展、人們生活水平的提高、城市規模的擴大、城市人口的增加，對城市住房的需求越來越大，再加上對房產投機投資，造成各城市房價一路飆升。目前城鎮房價已與普通城鎮居民收入嚴重失衡，房價已大大超過居民的購買力，這從各界紛紛要求政府控制房價的呼聲日益高漲就可窺見一斑。作為理性的城鎮居民在買不起市區住房的情況下，定會將目光投向郊區價格較為低廉的“村產房”，也就是“小產權房”。

農村集體組織是農村集體土地所有權代表，作為理性的代表來說，其必然為本集體組織謀取更大的利益。由于非農建設用地的收益遠遠高于農地農用的收益，市區房價一再高漲，“小產權房”存在較大的市場，農村集體土地所有權代表必將集體的土地轉為宅基地進行“小產權房”開發。況且集體非農建設用地使用權出讓的收益如何分配和使用，目前法律法規尚無明確規定，農村集體土地所有權代表對這一部分收益具有完全的支配權。利用宅基地進行房地產開發存在巨大的利益空間，必會激發農村集體組織運用各種手段將集體土地轉為宅基地，就是違反國家有關土地的法律法規也在所不惜。何況他們還會采取規避法律法規的做法呢？如各地普遍存在的“以租代征”就是明顯的例證。

三、農村居民自發流轉驅動力

農村居民自發流轉宅基地包括宅基地繼承、買賣、出租等，其驅動力主要是經濟利益驅動和文化傳統驅動。

1.經濟利益驅動

經濟利益驅動應是農村居民自發流轉宅基地的主要驅動力。2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》第62條第1款規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”。但由于種種原因，一戶多宅現象還比較突出，農戶住不了那么多宅基地，特別是在城市購買了商品房的農戶，遇到合適的買主就會將宅基地賣掉。

出租宅基地主要是出租房屋連帶出租宅基地，這種現象主要出現在城鎮郊區，特別是在“城中村”中。20世紀90年代中后期，城市蔓延和郊區化進程加速，城市邊緣區土地被大量征用，原有農村聚落為城建用地所包圍或納入城建用地范圍，成為“城中村”[3]。城市的擴張吸引了大量的外來人口，“排外的住房政策”使外來人口只能從“城市住房體系”之外尋找住房；租賃、尤其是租賃私房，成為外來人口獲取住房的主要方式[3]。“城中村”依靠優越的區位，低廉的價格成為外來人口首要的房源地。城市郊區農村宅基地的大量流轉是在經濟利益驅動下伴隨著外來人口大量涌入城市而自發形成的，是城鎮化發展的必然產物。

2.文化傳統驅動

社會的發展產生了兩種文明，即城市文明和鄉村文明，兩種文明相互影響、相互吸引、共同發展，由此產生了城鄉之間的流動。城鄉之間流動促進了城鄉文化信息交流，使農村居民認識了城鄉之間的差異，形成更高層次的心理需求，產生進入城市成為城市人的欲望[4]，當條件成熟時，就會誘致其進城定居。其在農村的房產和宅基地，特別是“一戶多宅”的，就會想辦法進行流轉。同樣，城鎮居民也受到鄉村文明的吸引，特別是農村優美的自然環境、淳樸的鄉情、清新的空氣等成為吸引城鎮居民的引致力。雖說當前農村落后的基礎設施會對這種需求有很大的約束，但隨著新農村建設的推進，農村各種條件的改善，這種需求必將會越來越大。

繼承是文化傳統驅動力促進農村宅基地流轉的另一種形式。雖然我國法律法規規定：農村宅基地不能繼承，但幾千年的中華傳統：上輩的東西遺傳給下輩是天經地義的。在農民眼里，農村宅基地和其房產、樹木等附著物一樣，都是農民的私產，很多都是其祖上一輩一輩傳下來的，既是祖宗留下來的寶貴遺產，也包含對先人追思的深厚情感。

風水說也是文化傳統驅動力表現形式之一。中國幾千年來，農村建房就講究風水一說，許多農戶宅基地流轉就是受了風水的影響。

參考文獻：

[1]周一星.城市地理學[M].北京:商務印書館,1995:88.

[2]張安錄.城鄉生態經濟交錯區農地城市流轉機制與制度創新[J].中國農村經濟,1999,(7):43-49.

[3]魏立華，閻小培.中國經濟發達地區城市非正式移民聚居區“城中村”的形成與演進――以珠江三角洲諸城市為例[J].管理世

第5篇：新修正的土地管理法范文

二、主動適應，創新思路，努力破解土地制約難題

今年，市委、市政府決定在全市上下開展以“創新破難、加快發展”為主題的大學習、大推進活動，要求吳興一馬當先，目標之高，任務之重，我們深感壓力巨大。區委、區政府已經把今年確定為工業項目建設推進年,無論是一馬當先加快發展，還是新區的大建設、項目的大推進，土地保障至關重要,事關全局。從目前土地供求形勢來看，國家繼續實行最嚴格的土地管理制度，用地形勢非常嚴峻。主要表現在以下三個方面：一是土地利用規劃的制約。省土地利用總體規劃預計到2005年底完成修編，三項控制指標特別是建設用地規模指標無法及早下達，已成為我區編制土地利用總體規劃的最大制約因素。二是土地利用年度指標的制約。今年，國土資源部下達浙江省土地利用年度計劃16.5萬畝，其中9.9萬畝（60%）留在國土資源部，保證浙江省的國家重點建設項目用地需求；3.3萬畝（20%）留在省國土資源廳，保證省重點建設項目用地需求；其余3.3萬畝（20%）如何分配到各市方案還未確定。折抵指標這塊，預計全省土地整理新增耕地折抵指標10萬畝，約合建設用地規模20萬畝，而分配給湖州市的建設用地規模最多為1.2萬畝，全市平均分攤我區也不過2000畝，除市留用于保證市重點建設項目需求外，我區可用指標更少。三是用地需求大大增加。根據實施工業項目建設推進年的要求，從目前已排定的重點建設項目情況來看，今年我區實際用地需求超過1.5萬畝，其中投資千萬元以上的63個重點建設項目用地8917畝（未含老虎潭水庫9664畝和基礎設施建設用地）。因此，今年，土地供求形勢非常嚴峻，制約矛盾更加突出，面對困難和問題，我們只有積極主動地適應新形勢、新任務的要求，創新思路，創新辦法，艱苦努力，才能破解土地制約難題。

做好今年的土地管理工作，概括起來就是“一個觀念”、“兩個提高”、“三篇文章”、“四個名單”。

1、以科學的發展觀為指導，牢固樹立節約、集約用地的觀念。一是要充分認識國家宏觀調控給我區加快發展帶來的嚴峻挑戰。新區組建以來，區委、區政府提出了打造“五個吳興”、建設“六個區”的宏偉目標，今年又提出實施工業項目建設推進年的要求，土地的制約將給新區建設和項目推進帶來巨大困難，這是我們必須面對的現實,如果應對不當，將直接影響到“五個吳興”和“六個區”目標的順利實現。二是要抓住國家宏觀調控給我區加快發展、率先發展帶來的良好機遇。國家通過加強宏觀調控，以土地制約這個倒逼機制，提高土地利用效率、轉變經濟增長方式，從長遠看符合科學發展觀和可持續發展的要求。當前，全國各地都面臨土地制約的難題，我們如果能抓住這個機遇，一手抓年度指標爭取，一手抓土地集約利用和經濟增長方式轉變，就能贏得發展先機，既保證重點項目建設,又加快經濟增長方式轉變,實現集約發展、加快發展和可持續發展。三是要把破解土地制約難題作為提高執政能力的一次真正檢驗。在土地形勢如此嚴峻的情況下，各鄉鎮要完成招商引資、加快發展的任務，難度很大。如何創新思路、創新辦法，破解土地制約難題，完成既定的各項目標任務，對我們的工作能力是一次真正的檢驗。因此，我們必須克服悲觀埋怨、消極等待的思想，主動、靈活、科學、理性地適應新形勢，勇于迎接新挑戰，以科學的發展觀為指導，牢固樹立節約、集約用地的觀念，把轉變土地利用方式、提高土地利用效率作為調控經濟，轉變政府職能和加快科技進步、轉變經濟增長方式的重要抓手，通過節約、集約利用土地，促進經濟社會的可持續發展。

2、以提高建設項目用地控制指標和土地出讓價格為抓手，切實提高土地利用效率。一是要提高建設項目用地控制指標。區政府已專門制訂了《關于加強土地管理切實提高土地利用效率的通知》，從今年1月1日起，凡新建項目用地投資強度和容積率指標必須符合國土資源部《關于和實施工業項目建設用地控制指標（試行）的通知》和浙江省發展計劃委員會、省國土資源廳《關于印發建設項目用地控制指標（試行）的通知》的要求，建設項目投資強度區域修正系數一律上調0.2，每畝注冊資本不得低于10萬美元，達不到標準的一律不安排供地。新建工業項目的建筑系數應不得低于30%，所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%，禁止建造成套職工住宅、專家樓、賓館和招待所等設施，對生產工藝無特殊要求的項目，不得建造單層廠房。對投資規模小于1000萬元的工業建設項目，試行項目投資規模最低值控制辦法，原則上不單獨供地。同時，嚴格控制建設項目綠地控制指標。教育、衛生等公共建筑用地不得超過35%，商品住宅、經濟適用房等住宅用地不得超過30%，除安全、消防等特殊規定的項目外，工業生產企業等工業用地不得超過20%。二是提高土地出讓價格。從1月1日起，適當提高引進生產性項目供地基價，東部新區生產性項目土地出讓基價內資12.5萬元/畝、外資9.4萬元/畝，對土地利用效率較低的項目用地適當提高供地價格，對土地利用效率較高、利用外資數量多、科技含量高的項目用地給予適當的地價優惠，促進土地的節約、集約利用。同時，全面落實經營性土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓制度，大力推行工業用地市場化配置機制，積極推進工業用地招、拍、掛市場化運作，以有效發揮價格杠桿的調節作用，增強企業用地成本意識，促進企業提高土地利用效率。

3、做好“爭取增量、盤活存量、開發補量”三篇文章，保障用地需求。一是爭取土地增量。從今年土地利用計劃安排情況看，國家、省都預留了部分用地指標來確保重點項目建設用地，爭取列入國家、省重點建設項目是爭取用地指標的最佳辦法。因此，要爭取用地指標，把項目包裝好、銜接好、爭取好是關鍵。二是盤活土地存量。這里主要是指廢棄工礦區、倉庫等建設用地經整治直接利用或經復墾置換使用。在目前土地整理新增耕地折抵指標使用受到控制后，復墾指標是目前唯一不受年度計劃制約的指標，有多少可用多少。按照現有政策，廢棄工礦企業等建設用地復墾項目經省立項后，可預先使用80%的啟動指標，項目驗收后多退少補按實際面積使用，復墾工作由鄉鎮人民政府實施，啟動資金由鄉鎮貸款，市國土資源局向銀行承諾擔保，復墾指標由市國土資源局以2萬元/畝收回集中，但指標的70%可給我區使用。因此，我們要把廢棄工礦企業復墾作為當前增加用地指標的一項重中之重的工作，進一步加大工作力度，搞好宣傳發動，充分挖掘潛力，大力開展建設用地復墾。對交通方便的閑置礦區、企業、學校、辦公樓、大禮堂等建設用地經平整后可直接利用的要直接利用；對不能直接利用的要經過復墾后，進行置換使用；有條件的鄉鎮要結合“百千工程”建設，積極開展村莊復墾，力爭今年全區完成復墾面積3000畝。三是開發土地補量。國務院28號文件和省政府37號文件明確規定，要確保基本農田不減少和非農建設經批準占用耕地“占多少、補多少”。各鄉鎮要按照市政府2005年實施“1833計劃”（18萬畝土地整理、3萬畝造田造地、3萬畝優質園地和標準魚塘劃為農保）的要求，進一步統一思想，深入宣傳發動，明確目標任務，發揚“南泥灣”精神，大力開展土地整理、造田造地，確保今年完成土地整理建設標準田面積1萬畝，力爭造田造地1萬畝，并將1萬畝優質園地和標準魚塘投入整治劃為基本農田，以補充增加耕地面積，為我區發展提供基本農田和占補平衡指標。

4、以“四個名單”的動態管理為抓手，切實加快項目推進。1月5日，區政府已召開集約用地工作協調會，要求各鄉鎮人民政府分門別類排出符合規劃未農轉（綠色名單）、已供地未建設（紅色名單）、已農轉未供地（橙色名單）和已建設未達標項目（黃色名單）四個名單，各鄉鎮要采取有力措施，加快項目推進。一是以重點項目包裝為抓手，抓好已符合規劃未農轉項目的報批工作。區經統局、區招商局要落實專人，對項目進行逐個分析，對童裝、紡織等產業相同、占地集聚的中小項目進行捆綁整合包裝，積極爭取列入國家、省重點建設項目；對一般項目也要積極向市爭取折抵指標；對目前安排在還不符合兩個規劃區塊的項目，有可能拿到國家、省級重點建設項目的，由區統籌可跨鄉鎮安排，進入可農轉區域。二是以法律手段為抓手，加大已供地未建設項目的清理處置力度。要像抓礦山整治一樣抓閑置土地清理，對已供地未建設的項目，按照《土地管理法》、《閑置土地處置辦法》的有關規定，法律、經濟、行政手段并用，對辦理審批手續滿1年未建設的項目收取土地閑置費，供地后滿2年未開發建設的，依法收回閑置土地，安排給急需建設的項目使用。三是以紅線證、土地使用證“兩證”發放為抓手，提高已建設未達標項目的土地利用效率。要組織專門的力量對已建設項目進行排查，達不到“雙控”指標要求的，督促企業限期按要求增加投資，否則國土部門要嚴格把關，不發紅線證或不換發土地使用證；對99年以前的項目，按批準的初步設計方案審查，達不到要求的不發證，如新調整按新的“雙控”指標執行。四是以項目推進為抓手，加快已農轉未供地項目的供地。對已農轉未供地的項目，要逐個分析未供地原因，落實專人加快推進，提高供地率，確保前兩年度、上一年度及當年土地供應率分別達到95%、80%、50%。:

三、加強領導，落實責任，推進土地管理工作上新臺階

1、要高度重視土地管理工作。各鄉鎮人民政府、有關部門一定要提高認識，把思想統一到區委、區政府的部署上來，把加強土地管理作為一項重要工作擺上日程，切實加強領導，緊急行動起來，主要領導要親自掛帥，務必抓出成效。

第6篇：新修正的土地管理法范文

一：土地承包經營權的概念

在黨的以來的農村改革實踐中，人們對農民使用土地的權利形成了一個通行且己被法律認可了的叫法-土地承包經營權。然而，在法律、法規、政策及學術者述中，對土地承包經營權概念。內涵與外延的表述有諸多不同，歸納起來主要有以下幾種：

（一）稱之為土地承爭經營權，定義為：公民集體對集體所有或國家所有由全民所有制或集體所有制單位使用的國有土地的承包經營權。該項權利的權利主體為公民或集體；權利客體為集體所有土地或國家所有由全民所有制單位或集體所有制單位使用的國有土地；權利內容由合同約定。主要依據是該定義是根據憲法所規定的，由我國民法通則和土地管理法明確規定的，并綜合《農業法》等法律法規規定而得出的。憲法修正案第6條肯定了“家庭聯產承包為主的責任制”《民法通則》第80第2款規定：“公民、集體依法對集體所有的或者國家所有由集體使用的土地的承包經營權，受法律保護。承包雙方的權利和義務，依照法律由承包合同規定。《土地管理法》第12條規定”集體所有的土地，全民所有制單位、集體所有制單位使用的國有土地，可以由集體或者個人承包經營，從事農林牧副漁生產，承包經營土地的集體或者個人，有保護和按照合同規定的用途合理利用土地的義務。土地的承包經營權受法律的保護“。其它法律如《農業法》《擔保法》中的相關規及其它一些行政法規、規章司法解釋和政策中也多使用土地承包經營權的概念，并作了類似于上述含義的規定。在諸多學者的學術著作中使用的也是”土地承包經營權“仍不失為一個最恰當的概括，因為具體的農用土地使用權利大多仍是根據承包經營合同而設立的。而且土地承包經營權是已被廣大農民認可了的稱謂。

（二）稱之為農地使用權。一些學者主張用“農地使用權”一語取代現今使用的土地承包經營權概念，并以物權關系固定農地使用關系。農地使用權是指農業經營者在集體經濟組織所有的或國家所有由集體經濟組織長期使用的土地上進行耕作，養殖或畜牧等農業活動的權利。它是一種真正的用益物權，具有用益物權的全部性質。他們認為聯產承包合同，屬于債權關系，基于承包合同所取得的農地使用權，屬于債權性質。債權效力比物權弱，債權原則上不能對抗物權。改革開放以來，各地經常發生發包方任意撕毀承包合同，嚴重侵害承包方合法權益的事件，主要是因為農戶所取得的使用權屬于債權。此外，債權屬于有期限的權利，致使臨近合同到期農戶對土地不愿投入，甚至進行掠奪式經營以及重新簽訂合同時引起農村秩序動蕩等現象。如果采用物權關系和物權制度，基于物權的效力，可以對抗所有權人，據此可以避免任意侵害農戶利益的現象。還有的學者認為，我國的土地承包經營權經歷了一個債權物權化的過程。而土地承包經營權物權化的一個形式上的結果，就是在農村土地用益物權體系中，不再使用“承包經營權”這一帶有債權特點的概念，“為了避免與債法上的‘承包經營’相混淆，在物權法上還是不用這一概念為好”。還有的學者認為，為了實現中國法制的現代化，在法律術語上應與各國通行做法一致，故應用農地使用權代替土地承包經營權。

（三）稱之為永佃權。有的學者提出我國的農用土地使用制度應實行永佃權制度。有的則認為，目前我國的農村土地承包權就是一種新的永佃權。在社會主義制度下仍是一種用益物權，它是指土地經營者（永佃權人）以支付佃租，長期在集體所有或國家所有但由集體使用的土地上耕種的權利。他們認為永佃權從權利性質內容到權利期限（30年甚至更長）都是與現行關于土地承包經營權的規范接軌的必要實行永佃權制度。實行永佃權，不僅可以使土地所有權與經營權分離，而且可以使土地經營權得以流動，形成規模經營，并為土地投資提供內在動力，可以有效地克服家庭承包經營責任制的土地均包而引起的土地經營規模較小，承包地流轉困難，產業結構調整受阻等問題。且永佃權的長期性可以避免農戶對土地的掠奪式經營。他們有的還認為可以而且應該用“永佃權”代替“農地使用權”“永”表明該權利為一種長期的權利，“佃”字表明永佃權反映租佃關系，簡潔明了，內涵確定。而“農地使用權”系生造的概念，以“使用權”概括，易生歧義，因為對土地承包經營的權利不僅限于使用權，因而，如果我國將來物權立法采取一種與永佃權制度基本一致的制度，在名稱上應采取永佃權，總之，目前，在美土地承包經營權的名稱、內涵及外延上尚有不同的認識。我們認為各種主張均有一定的合理和可取之處。但我們還認為

二、土地承包經營權的性質。

關于土地承包經營權的性質，理論界的代表性觀點主要有物權說和債權說：

（一）物權說

大多數學者認為土地承包經營權是一種用益物權性質的民事權利。但理由不盡相同。1：承包經營權表現為對土地等物的直接支配的權利。承包人基于承包合同而實際占有、控制、使用土地，對土地行使直接支配的權利。2、承包經營權具有排他性。集體組織在與農民簽訂承包合時，不能就同一標的設定兩個承包權，承包人對于其承包標的可以按照合同的約定，自主地行使使用和收益的權利，排除任何人的非法干涉。任何人都負有不得侵犯承包人的承包經營權的義務，3、承包經營權具有優先性、追及性。承包合同都是有期限的，期滿后，再次簽訂承包合同時原承包人在相同條件下享有優先權。承包人根據合同占有承包標的后，任何人都不得妨礙其權利的行使，不管承包的土地被誰占有，承包人都有追索權。4、《民法通則》將承包經營權規定為“與所有權有關的財產權”，而不是規定在債權部分，至少說明立法原意也是把它排除在債權之外的。5、承包經營權是根據承包合同設定的，但并不能據此認定承包經營權為債權。物權和合同并非互相排斥，相反合同往往是物權產生的主要原因。在承包經營關系中，承包人根據合同請求集體將土地交由自己承包經營的權利是一種債權，而承包人依據合同直接對土地承包經營的權利則是物權，是對物的直接支配權，可以對抗任何人。

學者們還從革除實踐中的弊病出發，認為應將土地承包經營權界定為物權農業生產本身的特性決定了農業生產的周期性需要經營者作長期投入，而長期投入的決定性因素是土地使用關系的長期穩定及土地使用權利的自主流轉，而這只能在土地經營權物權化的基礎上才能統一起來，我國的第二輪土地承包與第一輪相比有一個明顯的不同，就是非常強調穩定土地使用關系的穩定突出“30年不變，及對土地的頻繁調”透過30年不變的制度安排；賦予農民長期而有保障的土地使用權，以促使農民增加對土地的長期投入，避免掠奪式經營，實現農村土地的可持續利用、“增人不增地，減人不減地”。土地承包經營權的物權化，一方面可以控制農村人口的出生率，另一方面可以實現土地承包權的自主流轉，實現土地資源的市場化配置，提高土地資源的利用效率，以克服土地均包模式所導致的土地資源利用效率不高和土地規模狹小的弊端，同時也杜絕鄉村級干部在土地調整中的侵權行為。只有確定土地承包經營權的物權性才有利于維護農民的生產積極性，才有利于農用土地使用權的流轉，才有利于農用土地的合理利用。

（二）債權說

近年來，有觀點認為土地承包經營權為債權，其主要理由如下：1、從土地承包經營權的連帶性上看，土地承包經營權連帶于聯產承包，不是一個獨立的物權。“聯產”意味著承包人必須達到“承包指標”，發包人對作為承包經營權標的物的土地，仍有相當大的支配力，2、從承包人與土地所有者的關系上看，聯產承包合同關系是發包人與承包人之間的內部關系，因此而取得的承包權實際上只有對人而無對也的效力。3、從土地承包經營權轉讓的條件來看，承包人不能自主轉讓承包權，而須經發包人同意，這種轉讓方式完全是普通債權的轉讓方式。4、依《民法通則》第80條第2款；就會出現土地所有權上設定土地使用權，又在土地使用權上設定土地承包經營權的梯次結構，這時的土地承包經營權是否物權，不無疑問。5、在土地轉包關系中，轉包人取得的權利也是土地承包經營權，若該權利性質為物權，這顯然違背一般物權法原理，若為債權，則立法上和實踐上不得不區別物權性質的土地承包經營權和債權性質的土地承包經營權。

（三）對土地承包經營權的性質分析。

1、物權說失依體系解釋方法；將土地承包經營權認定為物權，并又從實踐的需要方面論述了土地承包經營權為物權的必要性。債權說則是從現行規范經過實證分析得出土地承包經營權為債權的結論。而在土地承包經營權推行的十多年中，隨著農村生產力的發展，土地承包經營權具備了由債權向物權轉化的物質條件，而在生活實踐中更多地具有債權屬性的土地承包經營權，對土地承包人極為不利，因此多數學者認為土地承包經營權為物權。

2、物權和債權說兩種不同的見解，表明了我國對土地承包經營權現行規范的沖突，依體系解釋方法，民法通則將農村土地承包經營權規定膦“與所有權有關的財產權”，則土地承包經營權性質為他物權自屬無疑。從《民法通則》第80條第2款，《農業法》第12條，農村土地承包經營權系基于合同約定而產生的權利，當事人雙方的權利義務由合同約定，顯然與物權法定原則相違背。此外，非經發包人同意，土地承包經營權人不能轉讓土地承包經營權。不能轉包承包土地，這表明土地承包經營權只有對人效力而不具有對物效力，因而性質當為債權而非物權。正是因為存在這些規范的不一致才使得立法者旨在規為物權性質的土地承包經營權，在低價位的具體規范中，表現出許多債權特征，從而就有了物權說與債權說的不同見解。

三：關于土地承經營權流轉的問題

現階段我國實行的是社會主義市場經濟制度。流轉達是市場的基本特征之一，土地使用權流轉就是土地使用權權利主體的轉換或變更。關于土地承包經營權的流轉，學者們主要對以下問題進行了探討。

（一）土地承包經營權流轉的必要性問題

關于土地承包經營權流轉的必要性學者們的觀點比較一致，即土地承包經營權確有必要進行流轉，但流轉的原因學者們有不同的看法，可歸納為以下幾種。1、我國現在實行的是社會主義市場經濟。市場經濟的主要特征就是市場化、社會化農業生產要素是土地。如果不能實現土地資源的市場化配置，市場經濟在農村的建立將是一句家話。現有的是將集體所有土地按人口平均分包到一家一戶，如果不允許土地承包經營權流轉，土地將被凝固在分散的一家一戶上，根本無法實現土地資源優化配置。客觀上阻礙了我國的土地資源向種田能手集中不利于農村產業結構調及土地的適度規模經營，無法實現土地的市場化配置，那只有仍繼續原來的準行政性分配土地的制度。這種準行政性分配導致的缺點很多，否定了土地流轉的經濟因素和效益原則，事實上阻礙了農業生產力的阻礙了農業生產的進上步發展。農地的市場化配置將是進一步深化農村改革所必需的。2、農業生產自身的特點要求對土地的長期投入。為了確保農戶對工地長期投入的利僧必須要穩定的土地使用制度并允許土地使用權自主流轉，為此必須建立和健全我國的土地承包經營權流轉制度。3、土地承包經營權流轉制度的建立是解決農村勞動力的市場化、社會化的需要。我國現行的土地制度很大程度上禁固了農村勞動力。土地的承包經營權基本是該集體的成員才能使用，這樣使農村的勞動力只能禁固在特定的集體所有的土地上。并且承包垢收入多寡直接關系到農戶收入的多寡，家庭的主要任務就是必須種好承包地，因此，家庭主要成員在農忙時必須回到土地上，仍擺脫不了土地的禁固。再者因為視行土地管理制度和其他以屬地原則相關的制度，如戶口等，使得農村剩余勞動力即使轉化到其他方面，戶口仍在農村“農民永遠是農民”這種禁固與土地有密切關系要解除土地對農村勞動力的禁固，第一步必須從改革現行土地使用制度入手，建立農村土地承包經營權可流轉制度。使農村勞動既能通過這種制度取得土地承包權，又能通過這種制度將其轉讓出去同時搞好綜合改革，如戶籍制度改革等，4、土地承包經營權的可流轉制度是農業生產進上步發展，規模化、產業化經營的需要，現行的按人口平均分包土地的模式。使我國一家一戶的承包地不但面積小而且過于分散不僅制約了大型、先進的農業機械的有效使用，而且耗費人力多、物力多，又使統一規劃，統一施工的水利建設難以進行，從而影響了農業機械化、水利化工作的全面推進。一方面會種田的種能能手得不到大規模土地供其耕種，另一方既使不會耕種者，無法耕種者也擁有一份土地使土地資源得不到有效利用，從而造成土地資源的極大浪費。為了改善這種狀況，實現土地的規模化經營，必須確立農地可流轉制度，使會經營土地者得到較大規模的土地，而不善經營者將土地承包經營權轉讓出去搞其他經營，實現農村產業結構的調整。5、是完善的土地法律制度的需要。《土地管理》第2條第3款規定，土使用權依法轉讓。然而除城市國有土地使用權轉讓已形成系統的法律規則和市場運行機制外，農村集體土地使用權的漢轉尚無成形的法律法規。而早在建立之初，土地承包經營權就不同程度地自發進入了市場。隨著農村經濟的進一步發展，這種自發進入市場所帶來的糾紛和混亂表明，完善土地法律制度，依法規范土地流轉，它是當務爭。

（二）上地承包經營權流轉制芳設計

雖然學者們論述了應建立土地承包經營權的依法右流轉的制度，但現有的法律規定卻不是很充分《土地管理法》第12條規定了土地使用權可依法轉讓。第14條規定：“農民集體所有的土地由集體經濟組織的成員承包經營，從事種植林、林業、畜牧業、漁業生產”。第15條規定，“農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或個人承包經營的，必須經村民會議三分之三以上成員或三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準”。可見土地承包經營權原則須受讓人具有社區成員的身份，非社區成員的個人或組織受讓集體土地使用權作為例外受到嚴格限制。農業部1994年12月《關于穩定和完善土地承包關系意見的通知中指出：“在堅持上地集體所有和不設土地農業用途的前提下，經收包方同意，允許承包方面承包期間。對承包標的物依法轉包、轉讓、互換、入股、其合法權益受法律保護”。《農業法》第13條規定：“在承包期內經收包方同意，承包方可以轉讓所承包的土地嶺、草原、荒地、灘涂、水面，也可以將農來承包合同的權利和義務轉讓給第三者。”1986年最高法院在《關于審理農村承包合同糾紛案件若干問題的意見》中規定，承包人未經發包人同意私自轉達、轉達包承包合同的。承包合同無效。《擔保法》第37條規定：“下列財產不得抵押……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權”以上這些規定構成了土地承包經營權流轉的主要的法律淵源，此外還有一些根據這些規定而制定的行政法規，地方性法規規章。從以上這些規定可以看出：土地承包經營權可以在集體組織成員內，經發包方同意，以轉包、轉讓、互換、入股的方式流轉，集體經濟組織以外的成員受讓土地承包經營權則很來格。土地承包經營權不可以抵押。多數學者認為如此規定的土地承包經營權流轉制度，流轉范圍封閉，社區成員的身份因素對漢轉有很大影響，采取債權的漢轉方式，使得我國土地承包經營權流轉并不順暢。另有學者認為之所以要限制土地承包經營權的漢轉范圍，是因為農村生產水平不高，而且為了維護農村社會的穩定有必要這樣限制。

此外學者們還認為我國的土地承包經營權流轉程序不規范，操作無章可循，自發流轉現象多，沒有統一規范的程序，有很多“口頭協調”，糾紛隱患多，影響農村正常的經濟秩序。而且漢轉管理是落后，（1）缺乏一部規范土地承包經營權流轉的基本法，（2）沒有專門負責農地管理的職能機構，（3）農村土地地籍制制芳尚未全面建立，有的學者認為我國土地承包經營權流轉應采取登記原則。不動產物權的變動必須依法登記。這樣做：（1）可以強化土地承包經營權的物權效力。（2）可以維護交易安全。但具體深入的登記機關的設置、登記的程序和方法等并救濟化述。此外還應對土地承包經營權流轉作一不定期的限制1：不得改變土地用途。2：禁止炒賣土地承包經營權。3：規定最低流轉面積，避免農地過于分散化。總之，學者們對這一部研究無論的深度，還是從廣泛上講，都需做進上步的努力。

四：土地承包經營的行政管理

（一）農村承包經營公司的管理

農村改革之初，土地所實行的家庭承包責任制是一種粗放型的改革方案，未能建立規范化農村土地管理制度。目前，農村承包合同從簽訂、履行到解除常處在無人管理的狀態。依法簽訂，履行到解除常處在無人管理的狀態。依法簽訂，履行這類關系著集體利益與承包者合法權益的大量合同，對于當前穩定社會大局，穩定農村經濟有著舉足輕重的作用。如何加強對這類合同的管理，已成為當前及今后農村經濟建設中亟待解決的頭號題。一、農村承包合同形成與發展過程中（即發包、簽訂、履行三個階段）存在著諸多方面的問題1：發包階段（1）“標的”違法（2）“拉黑牛”現象嚴重。（3）重疊發包等，2：簽訂階段（1）自己。（2）權利義務關系失衡。（3）違法條款明顯。3：履行中存在的問題。（1）對承包合同缺乏簽訂后的管理。（2）用行政命令與行政手段的方法隨意解除合同。（3）發包方主要領導的更換造成合同中止或無法履行，（4）短期行為嚴重。（5）“轉包”現象嚴重而大都違法。為解決現行土地承爭經營合同中存在的問題，對土地承包經營合同的管理及其機構設置，學者們有以下設想：1、利用現有的行政機構在不增加編制的條件下，調整業務部門，專設農村承包經營管理部門。2、公證機關對土地承包經營合進行管理提出該觀點的學者對公證機關提前介入的可能性與必然性作了論述。為保證公證機關正確發揮職能作用。嚴肅執法應賦予公證機關以下權力（1）對合同進行公證的必須權。（2）公證機關經審查以后不合法，不真實，不可行的合同有決定中止履行的權利以及其他有關的權利。

（二）農用土地的用途管理制度。

如前述。土地承包經營權為物權，這意味農民將獲得更大程度的自，在此情況下如何保護土地資源將是一個嚴重的問題，對此，學者提出了一些方法。土地用途管理，是拗國家采取必要的法定形式，使農村土地各種現有性質固定化，土地用途變更程序化。土地承包經營權物權性質一個重要的制芳條件是建立健全土地產權登記制度。土地產權登記制度，一方面以法定形式明確土地產權的歸屬；另一方面以法定形式固定土地登記之用途。國家土地用途管理主要是對土地登記之用途。國家土地用途管理主要是對土地登記之用途的管理。在設立、轉移或行使土地承包經營權時，如果擅自變更土地用途，政府土地主管機關可對此行使強恢復原狀或行政處罰的權力。

五：關于土地承包經營權保護的問題

第7篇：新修正的土地管理法范文

關鍵詞：土地流轉 農村分配關系 農民權益

土地的有限性與用地的急需性使得農村土地流轉過程中出現的問題急需我們來研究和解決。進一步完善農村土地流轉與農村的分配關系可以使廣大農民自身的社會合法權益得到保障。

一、農村土地流轉與農村分配關系的內涵

農地流轉是指權利主體的土地權利全部或部分地從一個主體轉移給其他主體的行為。體現在土地產權在主體之間的變更，它包括土地權利在不同所有者之間、不同組織和個人之間的變更。

農村分配關系指在商品交換前提下，通過農村市場性和非市場性的資源配置活動，在不同市場主體之間形成或改變的經濟利益關系。包括以下幾個情況：一是要素收入在分配和消費時的利益關系；二是即要素收入再分配中的利益關系；三是即基于剩余產品占有數量的間接利益關系。

農地流轉的分類包括所有權流轉和使用權流轉。農村土地所有權流轉包括國家因公共利益而進行的土地征用和不同集體經濟組織之間的土地所有權流轉。農村土地使用權流轉劃分為農用地使用權流轉和農村建設用地使用權流轉。

農地流轉的方式包括轉包、租賃、租賃、互換、代耕、出讓、入股。

轉包這部分多是已轉移到非農產業的人員，他們不再以農為生。轉包可以緩解農村增人不增地的矛盾，但是它并不能從根本上解決農村的人地矛盾。租賃，即農戶與承租方之間在一定期限內的土地使用權轉移。租賃的不足之處在于承租方的開發項目會受到一定的限制。互換，是指農戶之間土地承包經營權剩余期限的相互轉移，在一定程度上使土地資源得到優化配置。但是它仍不能徹底解決以戶為生產單元的形式。代耕是將自己承包的土地交給信得過的人代耕代種的方式。代耕的使用權始終不轉移。其缺陷在于代耕人對土地大多采取粗放經營，降低了土地的生產力。出讓是取得一定量的土地補償后放棄土地承包經營權剩余期限的形式。出讓的土地多是改變了用途和性質的，而真正的土地所有權者卻沒得到收益。入股即農戶將全部或部分承包土地使用權作價為股份，參與股份制或股份合作制經營，以入股的土地使用權作為分紅依據，股紅按經營效益的高低確定。現階段這種方式還在初步推廣階段，有一定的風險性。

二、農村土地流轉的法律保障

1982年《憲法》和1986年《民法通則》都規定土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓。說明80年代中前期中國對于農村集體所有土地采取的態度都是禁止流轉的。

1988年《憲法》修正案有關條文規定“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。這在立法上第一次明確了農村土地流轉的合法地位。

2004年《中華人民共和國憲法》修正案有關條文規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”

自2007年10月1日起實施的《物權法》第61條規定：城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。第128條則規定：土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。我們可以看出該法律文件所調整的對象也是僅限于土地承包經營權的流轉，并未涉及農用地向集體非農建設用地、國有土地方面的流轉的問題。

綜上，我國現行法律體系中沒有土地承包經營和流轉的中心立法，在各個地區也沒有專門的管理機關，沒有專門的地方規章做依據。

三、農村土地流轉對農村分配關系的影響

征用過程中作為失地農民的報酬的征地補償款的合理性直接關系到農村分配關系的合理性，進而關系到農民的合法權益是否得到維護。

目前的土地征用對農村分配關系的影響主要表現在以下幾個方面：

一是在征用過程中，土地要素報酬的非市場化違背了按要素分配的基本原則。根據曲福田等相關專家的測算，農村集體及農民所得到的農地征地價格大概是為出讓價格的1/10，而農地出讓價格大概為市場價格的1/5，即補償價格、出讓價格和市場價格的比例為1:10:50。

二是征地補償金分配的比例失調，造成個別分配主體的合法利益受到侵害。根據溫鐵軍（2003）的測算，農民在征地價中只能得5%～10%、村級集體經濟可以得25%～30%、60%～70%最后為鄉鎮政府以及各部門所得。處于弱勢地位且失去土地保障功能的農民只獲得了微乎其微的征地補償，分配關系極其不合理，阻礙農村經濟的發展，造成農村社會政治的不穩定。

農地流轉的市場化，不但可以獲得土地承包的收益，還可以節約勞動力去從事非農業生產的行業，有利于發揮交易競爭機制的作用。根據新制度經濟學，明晰穩定的產權是市場交易的基礎。由于我國農村集體土地產權的不明晰性和產權虛位等所存在的實際問題，土地調整時有發生，導致了農民所擁有的土地承包權極其不穩定。

宅基地使用權流轉的市場化程度與農村分配關系的合理性成正相關，市場化程度越深，越有利于農村分配關系。房屋和宅基地是農民最有價值和穩定的保障功能。如果對房屋和宅基地的限制少，市場化的程度高，則農民從中得到的實惠越多，越有利于農村分配關系的合理化。現階段農村宅基地使用權流轉的市場限制過大，農民自身很難得到其中的應有的資產收益。土地管理法規定“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓”。結果導致了農村的宅基地使用權流轉無法形成規模，要素價值也沒有發揮出來，使農民在合法的分配權益受到損失。

四、結語

綜上，農村分配關系與農村土地流轉的程度成正相關性。市場化的深度越深、廣度越大，越能體現其價值。在以后的農村征用土地的政策上，國家要充分考慮農民的自身利益，規范的市場化，透明的價格化，分配比例的合理化，充分體現農民土地資產的市場價值。但是國家目前的土地法律法規還不夠完善，國家應該明確規范農村征用地的價格尺度，應設立專門專向的征用地價格規定的辦公機關，盡可能地打擊一些不法分子在利用征地的法律所存在的漏洞而中飽私囊，把濫用錯用征地給國家和農民所帶來的損失減少到最少，切實保障農村土地流轉的合法與合理進行。

參考文獻：

[1]張合林.城市化進程中土地征用與流轉制度創新研究[J].經濟問題探索,2005，(5)：41-46.

[2]李翠霞.農村分配關系的系統詮釋――再讀《農村分配關系問題研究》[J].商業經濟，2008，(5)：129.

第8篇：新修正的土地管理法范文

關鍵詞：物權法所有權用益物權擔保物權會計準則

我國物權法以財產權利與義務為內容，秉承物權法定的原則，規定了所有權、用益物權與擔保物權。其中，權利人占有、使用、收益、處分自己的動產、不動產的權利，稱為所有權。權利人占有、使用、收益他人不動產的權利，稱為用益物權。企業向銀行借款，用自己的不動產、動產或者有價證券擔保，銀行占有、處分屬于該企業的不動產、動產或者有價證券的權利，稱為擔保物權。

會計學上的資產、負債來源于法律上的有關概念。現代會計雖然已經將“資產”與“負債”的內涵外延都進行了拓展，但是權利與義務仍然是其主要內容。這些法定物權種類的確立，以及動產和不動產物權取得和變動規則的發展，直接決定了企業資產與負債的內容與形式，進而必將影響會計核算。筆者分別從所有權、用益物權以及擔保物權入手，進一步研究物權法對會計確認和計量的影響。

一、企業法人所有權為貫徹會計主體理論提供制度保障

會計主體理論是會計核算工作的前提和出發點，是會計學的基本假設之一。會計主體是指會計所服務的特定單位或組織，即指企業會計確認、計量和報告的空間范圍。企業本身發生的各項經濟業務，應獨立于其他經濟組織或個人、企業所有者及經營者自身與企業本身無關的經濟活動。

會計主體與法學上的法人概念雖然并不完全重合，但是會計主體問題的核心，是如何正確劃定主體權利和義務的邊界。傳統會計主體理論奉行的是投資者本位理論，雖然也承認企業在會計上是一個獨立的主體，但是卻認定企業的全部財產歸投資者所有。這樣就使企業成為了投資者的傀儡，毫無財產的自主處分權，形成了企業自主經營的桎梏。事實上，國家對其出資設立的企業所享有的權益的性質一直以來也都是制約國企改革進程的關鍵問題之一。隨著現代企業組織形態的發展與經濟生活的變革，財務會計開始強調企業的主體觀念，認為在財產權的分配上，投資者一旦將其財產投入公司，就應該喪失了對其財產的所有權，轉而擁有的是股東權利。而企業在取得了投資者投入財產的所有權后，依法對該財產行使權利、承擔義務。但是對于這一會計認識的進步一直未有充分的法律支持。對于企業法人所有權的會計研究，在我國物權法頒布之前，就有學者在積極討論。為了正確界定投資者與企業之間的權利義務，我國于2005年10月修正的公司法第3條規定：公司是企業法人，有獨立的法人財產，享有法人財產權。公司以其全部財產對公司的債務承擔責任。第4條則規定：公司股東依法享有資產收益、參與重大決策和選擇管理者等權利。

物權法則是在公司法的基礎上進一步為這種新的企業會計主體觀念提供了法理支持。其第39條明確規定“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”。它明確揭示出了所有權的四項積極權能，即占有、使用、收益、處分。從本質上看，所有權是所有人對于物產全面支配并排除他人干涉的權利。也就是說，國家、集體和私人所有的動產與不動產，一旦經過投資投入企業，原所有人即喪失所有權，就不能夠再繼續對原屬于自己的不動產或者動產享有占有、使用、收益和處分的權利，轉而行使的是股東權或出資人權利。企業法人依法成為其所有權人，行使占有、使用、收益和處分的權利。物權法的這一規定更加具體和明確地確立了企業法人所有權，為貫徹會計主體理論提供了制度保障，為正確區分會計主體的邊界提供了法理基礎，有利于杜絕股東以各種非法方式干涉公司經營管理和侵占公司財產。如果沒有物權法的這一規定，企業將無法清楚地核算其資產、負債、所有者權益以及收入、費用和利潤。

二、用益物權的會計核算處理

用益物權是指以支配他人之物的使用價值為內容的物權。用益物權的客體為他人之物，其中的他人，原則上為對物享有所有權的人，也可以是對物享有用益物權的人；他人之物，主要為不動產和不動產權利，也包括自然資源，但不能是動產。用益物權的內容，為對物使用價值的支配，可以具體化為占有、使用、收益權能。物權法規定的用益物權主要有地役權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、漁業權等。

國際會計準則根據用益物權的種種特性，將用益物權排除在固定資產或無形資產以外予以單獨規范，但我國會計準則卻未能將大部分用益物權從無形資產或固定資產會計標準（包括企業會計制度及會計準則）中排除，這樣就造成原來實務中只能生搬硬套會計標準中的無形資產或固定資產規定核算用益物權，帶來了用益物權會計核算的失真。因此，也有學者提出為了規范用益物權會計，在會計標準的制訂方式上與國際慣例接軌，應對用益物權進行單獨規范。

對于上述各種用益物權，隨著物權法的實施以及新企業會計準則的具體規定，在會計上我們應該根據其權利的內容和特點，進行適當的確認和計量，不可簡單地歸類。如路橋收費權、公路經營權是依托在公路實物資產上的無形資產，是指經省級以上人民政府批準，對已建成通車公路設施允許收取車輛通行費的收費權和由交通部門投資建成的公路沿線規定區域內服務設施的經營權。其作為無形資產還是固定資產一直以來在實務界與學術界都存在著爭論，但是隨著2006年《企業會計準則第6號-無形資產》中一些新規定出臺，某種程度上解決了路橋收費權和公路經營權作為無形資產在初始計量、攤銷與后續支出上的技術障礙，從理論上就可以把它作為無形資產進行核算。最值得注意的是，物權法繼承和發展了我國現有的國有土地使用權制度，將《土地管理法》確立的“國有土地使用權”發展成了“建設用地使用權”。我國會計準則規定，企業取得的土地使用權，除作為投資性房地產核算外，符合無形資產定義，應作為無形資產核算。國際會計準則一直認為土地是一種標準的不動產。然而隨著物權法的實施，我國物權法所規范的建設用地使用權，已經完全符合國際會計準則對于“不動產”定義。從會計角度分析研究，建設用地使用權作為具備自物權特性的高級用益物權，具備了權利人能夠擁有或者控制、權利客體有形、使用期限超過一個會計期間等三大特點，在學理上，其實是可以作為固定資產入賬的。這實際上消除了我國企業會計準則與國際會計準則的差異，有利于準則趨同。

三、擔保物權對會計確認和計量的影響

我國物權法中的擔保物權就是指在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形下，依法享有就擔保財產優先受償的權利。物權法新創立了動產浮動抵押與應收賬款質押制度。從這兩個新制度分析，動產抵押擔保即經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。從會計學上看，動產浮動抵押屬于或有事項，應該按照或有事項的會計準則進行相關確認與計量。而物權法明確將應收賬款列入可抵押資產的范圍，這也是我國擔保融資制度的突破性改革，將大大惠及中小企業、農民和銀行，有力促進中國商業信用和銀行信用的發展。應收賬款雖然是會計學上的概念，但在這賦予了法律的內涵，由物權法加以規范，其概念中就包括了“公路、橋梁等收費權”，第一次從法律層面上明確了包括公路、橋梁、電網等收費權在內的應收賬款可以質押。可以看到其內涵與外延范圍更加寬泛。根據會計準則，應收賬款質押，從擁有應收賬款的企業角度來看，不符合金融資產終止確認的條件。

此外，擔保物權的共同特點是對資產的權利進行限制，這一限制具有特定的會計含義。當資產的權利受到限制時，從會計角度出發，其確認和計量也將會受到影響。資產的權利限制，首先應當按照或有事項會計準則的規定，考慮擔保物權人行使擔保物權的可能性以及其金額能否可靠計量，分別進行確認和計量。如果擔保物權人很可能行使權利，并且由于其行權企業的損失是可以合理估計的，則應確認為一項負債。如果擔保物權人僅是有可能行使擔保物權或雖然很可能行使權利，但其行權企業的損失無法合理估計，企業就不用確認負債，但是要進行相關披露，提高會計信息的可靠性和相關性。

參考文獻：

第9篇：新修正的土地管理法范文

第一條為加強城市房屋拆遷管理，保護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據有關法律、法規的規定，結合本省實際，制定本條例。

第二條在本省城市規劃區內的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。

本條例所稱房屋拆遷，是指因實施城市規劃或者因其他公共利益需要，依法收回國有土地使用權而拆除該地塊上房屋的行為。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡和有價值的歷史建筑。

第四條本條例所稱拆遷人是指市、縣人民政府設立的具體實施收回國有土地使用權并依法取得房屋拆遷許可證的單位。

本條例所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

第五條縣級以上人民政府應當加強對城市房屋拆遷工作的領導，嚴格控制拆遷規模，督促有關部門依法履行房屋拆遷管理職責，監督拆遷計劃執行和拆遷安置用房建設，保障被拆遷人及時妥善安置，切實維護被拆遷人合法權益。

第六條縣級以上人民政府負責管理房屋拆遷工作的行政部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。

縣級以上人民政府有關部門和鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應當按照各自職責，互相配合，共同做好城市房屋拆遷管理工作。

第七條拆遷人必須依照本條例規定，對被拆遷人給予合理補償、安置。被拆遷人、被拆遷房屋承租人必須服從城市建設需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷。

第二章拆遷管理

第八條縣級以上人民政府應當組織房屋拆遷、建設、規劃、國土資源、發展和改革等行政管理部門，按照城市總體規劃的要求，根據當地社會經濟發展水平，同時考慮近期新建商品房的市場供應等因素，制定城市房屋拆遷的中長期計劃、年度計劃和安置用房建設計劃。拆遷年度計劃和安置用房建設計劃由市、縣人民政府報上一級人民政府備案。

第九條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請房屋拆遷許可證，應當向房屋所在地的市、縣房屋拆遷管理部門提交下列文件：

（一）建設項目批準（備案、核準）文件；

（二）建設用地規劃許可證；

（三）國有土地使用權批準文件；

（四）拆遷計劃和拆遷方案；

（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

前款第（三）項規定的國有土地使用權批準文件是指人民政府依法作出的收回國有土地使用權的決定文件。第（四）項規定的拆遷方案應當對臨時周轉用房和用于產權調換的安置用房作出安排；需要新建安置用房的，應當提供安置用地批準文件。第（五）項規定的拆遷補償安置資金按照拆遷預算的百分之八十確認，專戶儲存，拆遷人提供的安置用房可以折價計入；不足部分由拆遷人在房屋拆遷管理部門規定的期限內補足。

第十條房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起三十日內，對申請事項進行審查；經審查符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。

房屋拆遷管理部門在核發房屋拆遷許可證前，應當依法舉行聽證，就拆遷許可涉及的拆遷計劃、拆遷方案和拆遷補償安置資金的落實情況等相關事項聽取意見。

設區的市房屋拆遷管理部門可以委托區房屋拆遷管理部門實施行政許可。

第十一條房屋拆遷管理部門應當自房屋拆遷許可證核發之日起五日內，將建設項目的名稱、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷期限等事項，以公告形式在新聞媒體以及拆遷范圍內予以公布，并書面告知被拆遷人。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第十二條拆遷范圍公布后，拆遷范圍內的單位和個人在暫停辦理相關手續期間不得進行下列活動：

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限不超過一年；拆遷人需要延長暫停期限的，應當經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限最長不得超過一年。

第十三條拆遷人自取得房屋拆遷許可證之日起三個月內不實施拆遷的，房屋拆遷許可證自然失效，并由房屋拆遷管理部門予以公告。

實施房屋拆遷不得超越房屋拆遷許可證核準的拆遷范圍和拆遷期限。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿十五日前，向房屋拆遷管理部門提出延期申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起十日內予以答復。

第十四條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。從事拆遷業務單位應當按照國家和省的有關規定依法取得房屋拆遷資格證書。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十五條拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并簽訂拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同簽訂之日起十五日內，將合同報房屋拆遷管理部門備案。

被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。

第十六條拆遷人應當向被拆遷人公布拆遷補償安置方案。

拆遷人與被拆遷人應當在公告規定的搬遷期限內，根據本條例規定簽訂拆遷補償安置協議。協議應當載明補償形式、貨幣補償金額及其支付期限、安置地點、安置用房面積、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補償安置協議。

拆遷房管部門代管的房屋，拆遷人應當與代管人簽訂拆遷補償安置協議；代管房屋有使用人的，拆遷人應當與代管人、房屋使用人簽訂拆遷補償安置協議。

拆遷補償安置協議自簽訂之日起生效。拆遷人應當自協議簽訂之日起十五日內將協議報房屋拆遷管理部門備案。

拆遷補償安置協議文本由省建設行政管理部門統一監制，并報省人民政府備案。

第十七條拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

第十八條拆遷當事人對補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內容，在搬遷期限內經協商達不成協議的，拆遷當事人可以向當地市、縣房屋拆遷管理部門申請裁決。被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由本級人民政府裁決。裁決部門應當自受理裁決申請之日起三十日內作出書面裁決；裁決作出之前，裁決部門應當充分聽取各方意見。

當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。除依法需要停止執行的情形外，在復議和訴訟期間如拆遷人已按裁決給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，復議和訴訟期間不停止拆遷的執行。

第十九條拆遷人不得改變尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電、供氣等基本生活條件。

第二十條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內拒絕搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

市、縣人民政府在作出強制拆遷決定前，應當依法舉行聽證，就作出補償安置裁決的主體、程序、依據及被拆遷人拒絕搬遷的理由聽取拆遷當事人、有關主管部門及其他相關人員的意見。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第二十一條拆遷房管部門代管的房屋，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證。代管人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第二十二條被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷：

（一）有產權糾紛的；

（二）產權人下落不明的；

（三）暫時無法確定產權人的。

房屋拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第二十三條拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。

第二十四條法律、法規對拆遷軍事設施、寺觀教堂、文物古跡、歸僑僑眷房屋、涉外房屋等另有規定的，從其規定。

第二十五條城市房屋拆遷涉及公共設施或者各種管線遷移的，由原所有人按規定期限自行遷移，所需遷移費用，由拆遷人給予補償。

第二十六條對拆遷范圍內的花木、綠地，應當盡可能保留。不能保留的，應當按照國家和省的規定辦理有關手續。

第二十七條拆遷人使用拆遷補償安置資金的，應當經房屋拆遷管理部門審核。拆遷補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償、安置，不得挪作他用。具體管理辦法由省建設行政管理部門制定。

縣級以上房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督。

第二十八條房屋拆遷管理部門應當建立、健全房屋拆遷檔案制度，加強對房屋拆遷檔案資料的管理。

房屋拆遷的檔案資料包括：拆遷人從事房屋拆遷的有關批準文件，拆遷計劃和拆遷方案及其調整資料，拆遷補償安置協議及其結算資料，以及其他與拆遷有關的檔案資料。

第三章拆遷補償與安置

第二十九條拆遷人應當對被拆遷人按照國家法律、行政法規和本條例的規定給予合理補償。

拆遷補償、安置可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。被拆遷人有權選擇具體補償形式。

拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷范圍公布后新建、改建、擴建的附屬物不予補償。具體辦法由市、縣人民政府規定。

第三十條拆遷范圍內的違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，必須在拆遷公告規定的搬遷期限內自行拆除，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照市、縣人民政府的規定給予補償。

第三十一條貨幣補償或者產權調換的面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權證或者其他合法房產憑證記載的建筑面積計算。

第三十二條被拆遷房屋的貨幣補償金額根據房地產市場價格評估確定。評估應當采用市場比較法，不具備市場比較法評估條件評估非住宅房屋價格的，可以采用其他評估方法，并在評估報告中說明原因。

房地產評估機構在確定被拆遷房屋的市場評估價格前，應當聽取被拆遷人的意見。

本條以及本條例第三十九條、第五十一條規定的評估所需費用由拆遷人承擔。

第三十三條采用市場比較法評估被拆遷房屋價格的，由房地產評估機構根據評估比準價格，結合該房屋具體區位、建筑結構、建筑面積、成新、層次、裝修等因素評估確定。

評估比準價格由房地產評估機構根據交易價從高原則從類似房地產中選取三個以上可比實例，進行交易情況、交易日期、區域因素和個別因素修正后確定。

被拆遷房屋屬于非成套住宅的，應當根據前款規定選取普通成套住宅作為可比實例。

房管部門應當按月向社會公布本地房產交易信息。

第三十四條房地產評估機構由拆遷人與被拆遷人共同選定；不能共同選定的，由房屋拆遷管理部門從報名的具備相應法定資格的房地產評估機構中隨機確定。參加隨機確定的房地產評估機構不得少于三家。隨機確定房地產評估機構應當由公證機構現場公證。

房屋拆遷管理部門應當在隨機確定房地產評估機構之日起三日前在拆遷范圍內公告房地產評估機構隨機確定的時間和地點。

第三十五條被拆遷房屋的市場評估價格實行公示制。

房地產評估機構應當將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、評估依據、評估價格等主要情況在拆遷范圍內公示，接受社會監督。公示時間不得少于十日。

拆遷當事人對評估結果有異議的，可以要求房地產評估機構作出解釋。房地產評估機構應當自接到解釋要求之日起三日內予以解釋。

第三十六條房地產評估機構應當遵循公開、公平、公正的原則，嚴格按照國家房地產估價規范和標準進行房地產市場價格評估。

第三十七條按照本章規定對被拆遷人進行補償后，其被拆遷房屋按標準容積率占有的土地，不再按照《*省實施（中華人民共和國土地管理法）辦法》第二十九條規定予以補償。被拆遷人依法享有使用權的土地，其面積超過被拆遷房屋按標準容積率占有的土地面積的，超過部分的土地按照《*省實施（中華人民共和國土地管理法）辦法》第二十九條規定予以補償。

第三十八條被拆遷地段用于同類商品房建設的，被拆遷人享有以同等條件優先購買的權利。

第三十九條實行產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當結算被拆遷房屋和安置用房的差價。

被拆遷房屋和安置用房的價格，由同一家房地產評估機構選擇同一評估時點，采用相同的方法、標準評估確定。

第四十條選擇產權調換的被拆遷人有權要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋原建筑面積的安置用房。

安置用房應當符合設計規范要求；屬于新建商品房的，交付前應當經驗收合格。

第四十一條被拆遷人屬于低收入家庭，其被拆遷住宅房屋每戶建筑面積小于三十六平方米（在同一城市規劃區內有其他住宅房屋的，合并計算），并實行產權調換的，拆遷人應當提供建筑面積不小于三十六平方米的成套住宅作為安置用房。被拆遷房屋和安置用房互不結算產權調換的差價。市、縣人民政府可以規定高于三十六平方米的按戶最低安置面積。

前款所稱低收入家庭的具體范圍由市、縣人民政府根據本地區實際確定；被拆遷住宅房屋每戶建筑面積，按照房屋拆遷許可證核發時被拆遷人的戶籍證和房屋所有權證或者其他合法房產憑證為依據確定。

第四十二條拆遷房管部門直管住宅公房或者單位自管住宅公房的（包括非成套住宅），房屋承租人享有按照房改政策購房的權利。房屋承租人按照房改政策購房后，拆遷人應當對其按被拆遷人予以補償、安置。

房屋承租人未按房改政策購房，也未與被拆遷人達成解除租賃關系協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行產權調換的補償安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。

第四十三條拆遷落實私房政策換約續租的住宅用房的，拆遷人應當按照本條例規定對被拆遷人予以補償、安置。對房屋承租人的安置辦法由市、縣人民政府規定。

第四十四條拆遷房管部門代管的房屋，代管房屋有使用人的，應當實行產權調換；代管房屋無使用人的，由代管人選擇補償安置方式。

選擇產權調換的，安置用房仍由房管部門代管；選擇貨幣補償的，貨幣補償金額由代管人專戶存入銀行。

第四十五條被拆遷房屋的用途以房屋所有權證登記的用途為準。認定房屋用途以規劃、土地管理部門提供的合法有效文件作為依據。

房屋所有權證未明確用途的，由產權登記部門依照職權或者根據房屋所有人的申請，按照本條前款的規定調查確認。

房屋所有人要求改變原登記用途的，可以在其房屋被列入拆遷范圍前，持有關文件向產權登記部門申請變更登記。

第四十六條1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后的用途延續使用的，根據房屋所有人的申請，按改變后的用途認定，由產權登記部門變更登記；其中改為商業用房的，應當持有合法有效營業執照。

1990年4月l日《中華人民共和國城市規劃法》施行后未經規劃、土地管理部門同意改變房屋用途的，其房屋用途的認定辦法，由市、縣人民政府規定。

改變房屋用途，按規定應當交納土地收益金的，房屋所有人應當在變更登記前依法補交土地收益金。

第四十七條住宅房屋的被拆遷人選擇產權調換的，拆遷人應當自領取房屋拆遷許可證之日起二十四個月內將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。其中，將拆遷地塊上建設的高層房屋作為產權調換用房的，拆遷人應當自領取房屋拆遷許可證之日起三十六個月內將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。

過渡期間的周轉用房可以由被拆遷人或者房屋承租人自行解決，也可以由拆遷人提供。被拆遷人或者房屋承租人有權選擇具體過渡方式，拆遷人不得強迫或者拒絕。

拆遷人提供周轉用房的，被拆遷人或者房屋承租人應當在得到安置用房的四個月內騰退周轉用房。

第四十八條住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人自行解決周轉用房的，拆遷人應當從其搬遷之月起到被安置后的四個月內支付其臨時安置補助費。臨時安置補助費按照當地租賃與被拆遷房屋相當面積、地段的住宅用房所需費用的平均價格確定，但每戶每月臨時安置補助費不得低于保障其基本居住條件所需費用。具體標準由市、縣人民政府根據當地物價水平確定，每年公布一次。

拆遷人超過拆遷補償安置協議規定的過渡期限未提供安置用房的，應當自逾期之月起按照原標準的二倍支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。

拆遷人提供周轉用房的，周轉用房應當與被拆遷房屋的居住條件相當，并能夠滿足被拆遷人或者房屋承租人基本居住條件，拆遷人不再支付臨時安置補助費。拆遷人超過協議規定的過渡期限未提供安置用房的，除繼續提供周轉用房外，還應當自逾期之月起按照規定標準支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。

第四十九條拆遷人應當支付住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人搬家補助費。搬家補助費每戶不低于六百元，具體標準由市、縣人民政府根據當地物價水平確定，每年公布一次。

實行產權調換的，被拆遷人或者房屋承租人從拆遷人提供的臨時周轉用房遷往安置用房時，應當再次支付搬家補助費。

第五十條拆遷非住宅房屋造成停產、停業引起的經濟損失以及搬遷、安裝、過渡等費用，由拆遷人給予一次性補助。具體補助標準由市、縣人民政府規定。

第五十一條拆除產權屬于學校、醫院、敬老院、福利院、幼兒園、居委會等用于社會公益事業的房屋及其附屬物，拆遷人應當按照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

第四章法律責任

第五十二條違反本條例規定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門按照有關法律、法規的規定予以行政處罰：

（一）未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；

（二）以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證的；

（三）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；

（四）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；

（五）擅自延長拆遷期限的；

（六）接受委托的拆遷單位違反規定轉讓拆遷業務的。

第五十三條違反本條例規定，有下列行為之一，造成被拆遷人或者房屋承租人財產損失的，應當依法承擔民事責任：

（一）未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；

（二）以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證實施拆遷的；

（三）未按房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍、拆遷期限實施拆遷的。

第五十四條房地產評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的市場評估價格的，評估結果無效，由房屋拆遷管理部門重新組織評估；并由有關管理部門責令退還已收取的評估費用，依法給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任；對當事人造成損失的，房地產評估機構應當依法承擔賠償責任。

第五十五條拆遷人有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門給予警告，責令改正；對被拆遷人造成損失的，拆遷人應當依法承擔賠償責任：

（一）未按規定與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議且未經依法裁決進行拆遷的；

（二）違反第二十二條第一款規定，補償安置方案未經房屋拆遷管理部門審核同意而實施拆遷的；

（三）偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規定的拆遷補償安置協議文本的。

第五十六條有關行政管理部門及其工作人員、、，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和直接責任人員，由有關部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）違反規定核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件的；

（二）核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責或者對違法行為不予查處的；

（三）未按本條例規定拆遷公告的；

（四）房屋拆遷管理部門實施房屋拆遷的；

（五）違反本條例規定作出拆遷裁決的；

（六）依照本條例規定應當聽證而沒有聽證的；

（七）未按計劃組織建設拆遷安置用房，導致被拆遷人未能在安置期限內得到安置的；

（八）違反本條例規定實施強制拆遷的。

因前款規定行為給拆遷當事人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第五章附則

第五十七條在城市規劃區外的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執行。