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第1篇：拆遷主體的法律規定范文

【關鍵詞】物權理念；拆遷條例；私有財產神圣不可侵犯

物權的概念起源于羅馬法，其創設了與對人之訴相對應的對物之訴，以對上述權利進行保護。我國于2007年3月16日通過了《中華人民共和國物權法》，這標志著我國物權法的發展邁入了一個新時期，但個人認為在土地所有權與不動產所有權這兩者交界處，物權理念顯得心有余而力不足。

自1988年開始我國實行城市國有土地有償使用制度改革以來我國不斷進行土地制度改革，并取得了很大的成就。但毋庸置疑，在城市或城市邊緣農村“地權”仍存在很大問題。

首先，土地所有權為國家所有，這是我國城市地權體系的根本，國家對土地所有權實行壟斷性控制，以達到控制土地資源配置的目的，土地所有權只能因循國家意志為不同主體設定土地所有權，這樣在宏觀上看自然有利于國家統一規劃，有利于優化資源配置。

但從國家這個大主體分落到各地政府時，存在著很大的問題。第一，權利主體與實際情況不符，容易造成土地資源的不良和無序使用，城市土地所有權的主體為國家，但法律上的國家是領土、居民與的結合，它是一個抽象概念，不是一個法學上的所有權理論中的具體主體。作為抽象概念，“國家”難以享有和行使民法上具體實在的所有權，實踐中真正行使土地所有權的是地方政府，法律表達和實踐結果在此出現了背離。第二，在計劃經濟體制下，建設用地均以國家的名義進行，其實施手段基本上依靠計劃指令和行政審批，沒有考慮土地所有權人的意志，尤其在我國城市化的進程中，國家通過行政指令單方面取得農村集體土地所有權，并將其收之國有。由于國家壟斷公共權力，農村集體以及農民個體難以與作為國家代表的政府討價還價，容易導致國家濫用權力損害農村集體和農民利益。這在實踐中造成許多難以解決的問題。

2012年5月昆明拆遷戶對抗拆遷部隊，造成極其惡劣的社會效應，歸根結底還是國家在這方面物權處理不夠完善?！段餀喾ā返?2條第1款規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征集集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”同時又規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利?！狈课輰倬用袼接胸敭a，物權法第66條規定私人合法財產受法律保護。而且居民擁有房屋下土地的使用權。城市開發建設免不了要征用土地，如果政府授權的開發商想得到那塊土地，必須向居民購買，至少要給予合理的補償和安置。但這個合理的標準需要雙方協商同意。在協商未果的情況下，開發商和政府都無權拆除房屋。但現實情況往往不是這樣，因為《憲法》規定“國家為了公共利益需要可以依照法律規定對土地實行征收或征用并給予補償”據此，很多政府都有理有據的強制執行拆遷，這顯然與物權法相背離。

土地是國家所有，但房屋所有權在于居民，《城市房地產管理法》等法律規定土地上建筑物可以有不同于土地使用權的所有權，又規定土地使用權和建筑物所有權只由一個法律主體享有，不得在法律上分離，但如今的開發商拿著《城市拆遷管理條例》在沒有經過征收的情況下去拆《物權法》保護的物權時，其行為性質就是侵權。所以個人認為中國物權在城市建設這方面上應該更加完善，在維護國家利益的基礎上也要顧及人民合法利益。

我國物權法發展歷史悠久，建國初期，我國曾多次起草民法典，但均因當時缺乏制定民法典的社會條件和經濟基礎而未能頒行。20世紀80年代至今，我國先后制定的擔保法、農村土地承包法、土地管理法、城市房地產管理法等一系列法律，從不同的角度對物權制度作了規定。1992年，我國經濟體制改革的目標被最終確定為建立社會主義市場經濟體制，要求我們必須建立起符合市場經濟要求的民事法律體系。于是，物權法就誕生了。

在民法中物權分為所有權和他物權、用益物權和擔保物權、動產物權和不動產物權、主物權和從物權。所有權是指所有人依法可對物進行占有，使用，收益和處分的權利。是對自己的所有物所享有的權利，又被稱為自物權。他物權是指對非屬于自身的物所享有的權利，是在所有權權能和所有權人發生分離的基礎上產生的。二者客體不同，因而在取得的方法、成立條件、效力方面存在差異。而主物權與從物權就更好區分了，凡能獨立成立的物權是主物權，不能單獨成立的從屬于其他物權的是從物權。主物權具有獨立性，而從物權則隨著利的產生而產生，消滅而消滅。

當物權遭到侵害時，可以采取法律規定的維護物權人利益、保障權利人不受侵害的保護手段，即物權保護。在我國，各種類型物權的保護，在憲法、行政法、刑法、民法通則等各個法律中都有相關規定，其保護的方法有所不同。但目的都是為了確立我國一個正式的較完整的財產制度和財產秩序，它鼓勵人們創造財富和合法取得財富，并能合法合理的保護自己的財富，促進我國經濟社會更加科學全面地發展。

當公民合法財產受到侵害時，可以拿出民法中物權這一概念保護自己，盡管目前在我國實踐過程中還存在種種問題，但一定會逐步完善。

“拆遷”這一事例只能反映出物權體系不夠完善，不能說物權體系不起作用。在物權法規定私有財產神圣不可侵犯后，公民的合法財產得到了有效保護，在不動產登記上也日趨成熟，所以不動產所有權與土地所有權的沖突一定會得到解決，保護公民切身利益，達到物權理念出臺的初衷。

參考文獻

[1] 洪偉，黃彤.民法[M].上海：格致出版社.

第2篇：拆遷主體的法律規定范文

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的國土行政主管部門；

3、專門設立的土地儲備機構。

那么，誰應當是合法的土地儲備的主體呢？

在沒有行政授權之前，土地儲備的主體應當是各級國土行政主管部門，在有行政授權時，應當是行政授權的土地儲備機構。

【關鍵詞】土地土地管理土地儲備土地儲備機構土地儲備的主體行政授權行政委托城市拆遷訴訟救濟沈陽市皇姑區城市建設局

【正文】

目前，土地儲備不是法律概念。在我國的法律規范中還沒有土地儲備的法律規定。土地儲備制度的建立尚屬探索階段，有關省市地方政府制定了相關的地方政府規章，試圖規范行政。

一、土地儲備的定義

什么是土地儲備？較規范的定義是，土地儲備制度是指政府依照法律規定，運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市規劃，對通過收回、收購、置換和征收等方式取得的土地進行前期開發、整理后，予以儲存，以供應和調控城市各類建設用地需求的和種經營管理制度（來源：深圳國土房產網）。

還有人認為，城市土地儲備指由城市政府委托或授權的機構通過征收、收購、置換、到期回收、土地整理等方式，將城市規劃用地或分散在用地者手中的城市土地集中起來，并由政府授權或由政府委托的機構完成其房屋拆遷等土地整治與開發等一系列前期開發工作后，再根據城市土地年度供應計劃，有計劃地將其儲備后的城市土地重新投入市場的制度安排（見《淺析土地儲備制度運行的程序》作者李凌云）。

最簡單的定義是：國有土地儲備是指政府根據市場需求、土地利用總體規劃和城市規劃要求，對依法征用、收回、收購、置換的土地進儲存的行為。（駐馬店市土地儲備中心網站）

地方政府規章中的定義也是不盡相同，例如：

1、《沈陽市土地儲備辦法》第三條規定：本辦法所稱土地儲備，是指市人民政府根據社會經濟發展的需要，按照土地利用總體規劃和城市規劃的要求，對國有土地依法收回、收購，對集體土地依法征用后予以儲存的行為。

2、《南京市土地儲備辦法》第三條規定：本辦法所稱土地儲備，是指經市政府批準，市國土行政主管部門代表政府依法采用收回和收購等方式取得國有土地使用權，納入政府土地儲備庫并進行土地整理，形成可供應建設用地的行為。

3、《深圳市土地儲備管理辦法》第三條規定：本辦法所稱土地儲備，是指市土地儲備機構依照本辦法的規定，將政府依法通過征收、轉地、收回、收購、置換等方式取得的土地予以儲存，并進行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供應計劃交付供地的行為。

4、《上海市土地儲備辦法》第三條規定：本辦法所稱的土地儲備，是指市、區（縣）政府委托土地儲備機構，依據土地利用總體規劃、城市規劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的行為。

5、《山東省國有土地儲備辦法》第二條規定：本辦法所稱國有土地儲備，是指縣（市）以上人民政府對依法收回、收購、征用的土地進行儲存，以備向社會供應各類建設用地的行為。

二、目前，規章行政授權土地儲備主體規定混亂

仍以上述規章為例：

1、《沈陽市土地儲備辦法》第四條規定：市規劃和國土資源局是本市土地儲備的行政主管部門。市土地儲備機構具體負責土地儲備工作。市計劃、城建、房產、財政等部門按各自職責，做好土地儲備的相關工作。

2、《南京市土地儲備辦法》第四條規定：市國土資源局是全市土地儲備的行政主管部門，市土地儲備中心負責具體實施土地儲備工作。發展和改革、經濟、規劃、房產、建設、財政、物價等有關部門以及儲備土地所在區政府應當按照各自職責，配合國土行政主管部門做好土地儲備工作。

3、《深圳市土地儲備管理辦法》第五條規定：市政府土地管理部門是市土地儲備工作的主管部門（以下簡稱主管部門）。第六條又規定：市土地儲備機構是市土地儲備的承辦機構，履行職責。

4、《上海市土地儲備辦法》第四條（管理部門）規定：市土地管理工作領導小組負責審核批準本市土地儲備計劃，協調解決土地儲備中的重大問題。

市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負責本市土地儲備計劃的組織編制和執行情況的監督管理；區（縣）土地管理部門負責本行政區域內土地儲備計劃執行情況的日常監督管理。

市和區（縣）投資、規劃、土地、建設等管理部門按照本辦法的規定，履行土地儲備項目的相關審批職責。

第五條（儲備機構）又規定：市土地儲備中心是市政府設立的土地儲備機構，在本市區域范圍內實施土地儲備，負責儲備地塊的前期開發，承辦儲備地塊按計劃供應的前期準備工作。

各區（縣）政府設立一個土地儲備機構，在本區（縣）區域范圍內實施土地儲備。

經市政府批準，其他的專門機構可以在特定區域范圍內實施土地儲備。

5、《山東省國有土地儲備辦法（2004年修正）》第四條規定：縣（市）以上土地行政主管部門負責本行政區域內的國有土地儲備管理工作，同級人民政府設立的土地儲備機構具體承擔本行政區域內的國有土地儲備工作。計劃、財政、建設、城市規劃等部門應當按照各自職責，配合土地行政主管部門做好國有土地儲備管理工作。

綜合以上定義和具體規定，可以看出，目前，土地儲備的主體大致有以下三個部門：

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的國土行政主管部門；

3、專門設立的土地儲備機構。

地方規章規定的如此混亂，必然造成管理的混亂。出現以上混亂的主要原因是管理者對法律授權審批人、國土行政主管部門、和法律授權的承辦機構之間的法律關系沒有區分清楚。

那么，誰是合法的土地儲備的主體呢？三、在沒有行政授權之前，土地儲備的主體應當是各級國土行政主管部門

土地管理權屬于行政管理權范疇，行政管理權的取得應當由法律賦予，這是依法行政的要求。那么，我國法律對土地管理權是怎樣規定呢？

依據《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。第五條又規定，國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。各地方性法規均做出授權縣級以上地方人民政府土地行政主管部門負責土地管理。例如：《遼寧省實施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》第四條規定：省土地行政主管部門統一負責本省行政區域內土地的管理和監督工作。市、縣（含縣級市、下同）土地行政主管部門負責本行政區域內土地的管理和監督工作。同時，法律法規又特別規定了應當由人民政府管理和應當由土地行政主管部門報地方人民政府和國務院批準的情形。

有關土地儲備的管理，可以從儲備土地的來源分析如下：

對于土地收回的管理，《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定了由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。

對于土地征收的管理，《中華人民共和國土地管理法》第四十六條規定了國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

對于土地收購、置換的管理，《中華人民共和國土地管理法》中沒有特別規定，所以適用普通規定。

由此可知，現行法律將國有土地的儲備管理權，除征收外，授權給各級土地管理部門，土地管理部門代表國家行使國有土地管理權。

政府批準行為不是外部行政行為，它不直接作用于管理相對人。所以政府不是直接的土地儲備主體。

四、在有行政授權之后，新設立的土地儲備機構屬于規章授權組織，應當是合法的土地儲備主體

新設立的土地儲備機構，各地叫法不一，有的稱土地儲備中心，有的稱土地儲備交易中心，有的稱土地整理儲備中心，有的稱土地收購儲備交易中心等等。這些機構行使土地儲備職權時，有的依據政府委托，有的依據行政授權。

在沒有法律、法規、規章的授權條款的情況下，土地儲備機構依據政府委托行使土地儲備時，屬于行政委托行為，其行政主體是政府，土地儲備機構本身不是行政主體，它只是被委托人，它不具有獨立的行政主體資格。

依據行政授權行使土地儲備時，土地儲備機構本身是行政主體。所謂行政授權，是指法律、法規和規章將某項或某一方面的行政職權的一部分或全部，通過法定方式授予某個組織的法律行為。土地儲備機構，依據授權條款的規定，以自己的名義獨立行使管理權。

行政授權與行政委托是不同的法律概念，有著嚴格的區別。行政委托是指行政機關依法將部分行政管理權委托給行政機關以外的組織行使的法律制度。和行政授權不同，行政授權必須有法律、法規、規章的授權條款；而行政委托的直接依據卻是行政機關與受委托人達成的行政委托協議。將沒有法律、法規、規章授權的情形下的政府委托說成政府授權，是對法律的錯誤認識，是錯誤使用概念。

五、在有行政授權的情況下，政府仍然委托其它組織從事土地儲備，屬于濫用行政職權

在以上的規章中，例如《沈陽市土地儲備辦法》規定：“市土地儲備機構具體負責土地儲備工作”，這就是行政授權，它用規章的形式，將土地儲備權授予給沈陽市土地儲備中心，所以，沈陽市土地儲備中心具有土地儲備的主體資格。并且，只有沈陽市土地儲備中心才具有土地儲備的主體資格，其它組織、個人無權土地儲備。

具報道，2007年9月，沈陽市政府批準沈陽市皇姑區城市建設局對北陵大街東等地塊進行土地儲備。于是沈陽市皇姑區城市建設局搶在《物權法》實施之前取得批件后，開始大面積的城市拆遷。發生了政府與老百姓對抗的局面，各住宅小區自發組織起來，把住小區大門，阻止拆遷辦進入。有的住宅小區發生了拆遷辦采取強制手段毆打老百姓進入小區，造成極壞的社會影響。

既然地方規章已經作出行政授權，那么，政府必須遵守才是依法行政。如果政府可以隨意委托，還制定法規干什么？

在城市土地儲備工作中，土地儲備與城市拆遷是密不可分的，二者既有聯系又有區別。

取得土地使用權是二者的相同點。

不同點是：一是土地儲備是以土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權；而拆遷人是以土地出讓的形式取得土地使用權。二是土地儲備機構取得土地之后，要進行前期開發和經營管理；而拆遷人取得土地使用權之后要搞開發建設。三是土地儲備機構以儲備的土地進行土地供應，有計劃地統一向用地單位供應土地，以招標、拍賣或者掛牌方式出讓給開發商；而拆遷人沒有此權力。

土地儲備機構取得土地使用權之后，同時需要征收、收購地上建筑物，需要將地上建筑物拆除。依據《中華人民共和國物權法》第42條的規定，“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件?！彼?，對于被拆遷人來說，無論是土地儲備拆遷，還是開發商拆遷區別不大，都是搬家走人。區別有二點，一是補償標準不同，依土地儲備征收住宅時，僅僅保證居住條件。而開發商拆遷時以評估和協商確定。二是強制力不同，土地儲備的征收是政府作出的行政決定，具有強制性；而開發商的拆遷不具有強制性。

所以，只有法律法規規章授權組織才能完成土地儲備的全部工作，以保證土地一級市場的穩定，才能帶來社會的和諧。城市建設局沒有土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權的權利和能力、沒有進行前期開發和經營管理的能力、沒有以儲備的土地進行土地供應，有計劃地統一向用地單位供應土地，以招標、拍賣或者掛牌方式出讓的職權和能力。

出現各自為政的混亂局面的原因就是利益驅動，現在的土地增值很快，但是，老百姓也知道這個道理，與民爭利的政府，人民是不能擁護的。

六、對違法土地儲備行為的訴訟救濟

1、房屋拆遷主管部門發放拆遷許可證行為是可訴的。

被拆遷人是拆遷行政許可的有利害關系的人，依據《中華人民共和國行政許可法》的規定，行政許可行為不得損害利害關系人的合法權利，利害關系人有權提出聽證。最高人民法院《關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》也規定，與具體行政行為有法律上利害關系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。

2、政府委托城建局土地儲備的行為是可訴的。

依據《沈陽市土地儲備辦法》的規定，沈陽市城區內的土地儲備由沈陽市土地儲備中心負責，區城建局沒有土地儲備的職權。政府將土地儲備權委托給城建局屬于，侵害了被拆遷人的合法利益。

3、政府收回土地的行為是可訴的。

第3篇：拆遷主體的法律規定范文

關鍵詞： 公益性拆遷；商業性拆遷；行政權力；非法適用

中圖分類號：U415

文獻標識碼：A

文章編號：1674-1723（2012）06-0038-02

一、強制拆遷中政府職能的混淆

在城市房屋拆遷中，政府的權力有兩種：一是國有土地所有權；二是社會的管理權。兩種身份互相支撐。作為土地所有權的管理者，政府無論是劃撥用地而實現公益建設的目標，還是出讓土地而收取開發商的土地出讓金，都導致了拆遷人與被拆遷人這一對矛盾利益主體的產生。這些矛盾的產生主要體現在以下幾個方面。第一，以公益性拆遷為名，侵犯被拆遷人的利益。我國的憲法和有關法律中對于“公共利益”的規定僅是宣示性的，過于原則和概括，不利于在實踐中正確認識和區分城市房屋拆遷的目的：即是基于公益，還是出于商業目的。而公益拆遷和商業拆遷在法律規范的適用、法律關系的性質、拆遷補償安置費用的標準、權利救濟的途徑方面是不相同的。第二，國有城市土地的商業化運作?！巴恋亍焙汀百Y本”被稱為開發商的兩大命脈，在某些地區，政府利用土地在黃金地段的價值，把土地出讓收入作為其收入的主要來源，更有甚者盲目規劃拆遷然后把土地掛牌出讓，這是一種標準的商業化的運做，目的就是拆遷土地利益實現最大化。無法維護被拆遷人應有的利益。第三，政府既是行政強制拆遷的制定者有時拆遷的實施者。政府首先是行政強制拆遷的制定者，用于公共事業的拆遷項目由政府制定。但是在很多地方政府又是拆遷活動的具體實施者。當拆遷人拆遷遇到阻力，政府以公權力對私權利強行干涉，激化了整個社會的矛盾。

二、強制拆遷中的程序合法性

在實施強制拆遷的過程中，我國有多部法律法規規范城市房屋拆遷工作程序，加強房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，《城市規劃法》、《城市房屋拆遷管理條例》，以及《城市房屋拆遷工作規程》。這些法律法規中都對強制拆遷的程序做了一定的要求。但是在現實生活中卻存在著很多不合法現象，主要表現在：（1）沒有辦理相關房屋拆遷手續即進行拆遷的，拆遷手續不健全拆遷許可并未完全批準的即進行拆遷的。（2）剝奪被拆遷人知情權。《城市房屋拆遷管理條例》不僅規定了被拆遷人對拆遷事項的知情權，也規定了房屋拆遷管理部門與拆遷人在滿足被拆遷人知情權上“公告、宣傳和解釋”的義務。（3）拆遷許可證的發放不符合法律規定。我國《城市房屋拆遷管理條例》規定，具備建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆遷計劃和拆遷方案、辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明，才能申辦拆遷許可證。（4）暴力拆遷的現象?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規定，房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷。任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷。

三、拆遷安置，補償程序不合法

房屋拆遷補償不及時的情況在我國非常嚴重。拆遷人往往在還不具有對被拆遷人進行補償的資力時，就開始拆遷行為，導致被拆遷人長期得不到相應的補償，對被拆遷人的正常生活造成了巨大的影響，嚴重侵害了被拆遷人的財產權利。

補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，或者實行貨幣補償與房屋產權調換相結合的形式。拆遷安置不到位主要表現在：“被拆遷人原有的房屋面積較大足夠家庭正常的居住和生活，而安置的房屋面積較小不能滿足家庭成員起居的需要；被拆遷人原有的房屋戶型結構較優，而安置的房屋戶型結構不合理影響被拆遷人的使用；被拆遷人原有的房屋是符合國家質量標準的，而安置的房屋質量低劣對被拆遷人的生命財產安全構成隱患；被拆遷人原有的房屋位于較好的地段，工作、子女教育、就診、營業等更為方便和有利，而安置的房屋所處的區位差影響了被拆遷人的正常的生產生活。”

對于拆遷中的住房困難和低收入家庭，地方政府并沒有全力的通過健全和完善住房保障制度等辦法，確保其得到妥善安置以至于許多拆遷戶無房可住或損失巨大。對于符合廉租住房條件的，沒有納入廉租房保障范圍。像這類的問題更是增加了社會矛盾。

綜上所訴，行政強制拆遷作為一種行政行為在實踐中存在的一些問題已受到政府和社會的廣泛關注，行政強制拆遷雙方的主體需要加以明確和重視。行政強制只能用于被拆遷人需要服從公共利益的場合。而商業性拆遷產生的糾紛屬于合同糾紛，拆遷人與被拆遷人達不成協議的，或者達成協議一方不履行的，不宜采用行政強制的方法。在我國已有法的情況下，對強制拆遷法律規定存在不合理現象，存在一些規定不清楚的現象，包括政府職能的混淆，強制拆遷對象的確定等。在具體的實踐中有存在一些不合法現象，如：強制拆遷中的程序不合法拆遷安置，補償程序不合法等。這些問題說明現存在有關強制拆遷的法律并不能完全解決目前存在的一些問題，有關行政強制拆遷法的完善有待解決，從立法上解決這個問題是基礎，此外要加強對具體行政行為的監督。

參考文獻

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第4篇：拆遷主體的法律規定范文

第一，區分了征收與征用。征收、征用都是國家基于公共利益的需要，通過行使行政權，對集體和私人財產權的限制，具有很多相似之處：一方面，征收、征用都是出于公共利益的需要，正是因為公共利益的存在，通過征收、征用而限制單位和個人的財產權，不需要與被征收征用人協商，從一定意義上講具有強制移轉所有權的特征。另一方面，征收、征用都應當依法對被征用人給予一定的補償。只有在作出補償的情況下，征收、征用才具有正當性。但是，《物權法》中征收和征用是兩個不同的概念，由兩個條款分別加以規定，二者的主要區別表現在是否移轉被征收人的所有權。比較法上，征收(taking)的外延比較廣泛，其不僅包括移轉所有權的征收，還包括不移轉所有權的征收，即所謂對財產利益的征收。①但在我國《物權法》中，征收與征用的權屬變動和影響情況不同，征收將導致被征收人所有權移轉，引起被征收人所有權的相對消滅；而征用僅僅引起使用權的移轉，主要表現為對所有權的限制，而不發生所有權的移轉。征用是在緊急情況下才能適用。征收是在和平環境下基于公共利益的需要而采取的措施，不以緊急需要的存在為其適用的前提。還要看到，兩者在補償方面存在差異。一般來說，由于征收需要移轉所有權，對被征收人造成的損失更大，對其給予的補償也就更高一些。盡管征收在性質上不同于買賣，且征收也不以完全補償為前提，但由于征收要移轉所有權，征收后作出補償時應當充分考慮市場價格。而與征收不同的是，征用只是臨時使用，征用結束后如果沒有造成物的毀損滅失，通常需要將被征用物返還被征用人，并給予適當補償。政府在進行征用時，通常不需要按照市場價格作出補償。

第二，明確了征收征用權的主體為國家。一方面，征收征用是一種國家的強制行為，是政府行使征收權的行政行為，①因此，享有征收征用權的主體只能是國家，只有國家才能利用公共權力對集體或私人財產進行干預，甚至將其強制性地移轉給國家。除國家之外，任何組織和個人都不享有公共權力，因而也不享有征收征用權。另一方面，既然征收是基于公共利益而移轉公共財產權的行為，只能由政府代表社會公眾來行使征收權，實現社會公共利益。從物權法的規定來看，盡管《物權法》第42條和第44條并沒有明確征收征用行為的主體，但由于《物權法》有關征收征用的規定，本身就是對政府行使行政權的規范，因而并不妨礙我們將征收征用權的主體理解為國家。我認為，為了充分保障被征收征用人的財產權益，不僅要明確征收的決定應當由政府依法作出，而且還要強調的是，整個征收過程包括拆遷方案的制定、拆遷補償標準的確立應當有政府主導。有一種觀點認為，實踐中比較普遍的做法是，城市房屋拆遷由開發商主導并實施，因而有關房屋拆遷的補償標準應當由開發商確定。我認為這種觀點并不妥當，因為房屋拆遷行為具有一定的強制性，只能由政府來實施，而不能由開發商等民事主體來負責?！段餀喾ā返?4條明確將拆遷納入征收的范圍之內，由此表明，拆遷行為也應當納入到關于征收的法律制度內。

第三，明確了公共利益是征收征用追求的目的。比較法上，“征收”一般是圍繞“公共利益”(publicuse)和“正當補償”(justcompensation)這幾個概念來展開的。①征收征用“必須特別嚴格地遵守合法性的原則，也就是說，征用的種類和范圍是為了滿足公共利益而不可避免的，并且沒有其他較為溫和的手段”。②公共利益既是征收權行使合法性的基礎，也是征收權行使的目的。政府之所以可以將公民財產通過征收轉歸國家所有，是因為征收是為了實現公共利益。正所謂“公共之必要較個人之必要為大”。(publicnecessityisgreaterthanprivate)③我國《物權法》第41、42條都規定了，公共利益是行使征收權的目的。由于公共利益是征收征用權行使的目的，所以，不能單純為了商業目標而行使該權力。因而，公共利益也是征收征用權行使的條件和限制，如果政府不是基于公共利益而行使征收權力，應當允許被征收人提出異議。

第四，明確了征收征用必須符合法定權限和程序。我國《物權法》特別強調征收補償必須依據法定的權限和程序開展，其不僅在第42條、第44條中要求，征收征用必須遵循法定的權限和程序，還在第43條進一步規定，“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地”。法律之所以要將依照法律規定的權限和程序作為征收征用的條件，主要是因為：一方面，出于充分保護公民的財產權的需要。征收征用將永久性地或者在一段時間剝奪公民的財產權利，是對被征收征用人財產權的極大限制，為了防止一些地方政府及其工作人員以公共利益為名，濫用征收權力，損害被征收征用人的利益，必須強調要遵循法定的程序，通過程序來保障權利人的合法權益。另一方面，強調法定的權限和程序，有利于政府機關依法行政，彌補因公共利益的概念過于抽象而產生的缺陷。如前所述，對于公共利益作一個明確的界定是比較困難的，這就需要通過在法律上明確征收、征用的條件和程序來彌補公共利益概念抽象的缺陷。還要看到，由于我國征收征用制度尚不完善，各地征收征用補償制度也很不統一，這在一定程度上也影響了征收工作的順利進行。將依照法律規定的權限和程序作為征收征用的條件，也是為了減少不必要的糾紛，保障征收征用工作的順利開展。

第五，明確了被征收征用人獲得補償的權利。征收雖然是基于公共利益的目的而對個人和集體財產權所作出的限制，但這種限制并不是對財產的無償征收，而是強制性地以適當補償為前提的權利移轉。因而，征收補償不能完全等同于市場交易行為，但是，征收人和被征收人之間又形成了平等有償的關系。這就是說，即使政府基于公共利益行使征收權，也不能隨意將個人、集體的所

第5篇：拆遷主體的法律規定范文

關鍵詞： 工程建設　公益性　拆遷　立法

一、公益性建設項目拆遷具有特殊性

1.公益性建設項目與經營性建設項目的區分

工程建設項目根據工程建設目的的不同，可區分為公益性建設項目和經營性建設項目。二者的區分標準在于：公益性建設項目的建設目的是追求社會公益，建設主體對其建設開發不追求利潤的獲取，而經營性建設項目的建設目的是實現特定主體的經營目標，建設主體實施項目開發建設會產生相應的投資利潤回報。正如美國判例法所闡明的：只要行為后果涉及權利人之外的不特定多數人，就視為符合公益目的要求。美國就此曾有著名判例：景德路公司為建筑一條通向一個私人工廠的鐵路而請求征收私人土地。由于這條鐵路又被用來停放車輛，從而減輕了影響貨主和車主的運輸擁擠壓力，法院認為，這條鐵路不僅使景德公司受益，一定范圍的第三人也受益，從而鐵路所占用土地從私人占地變為公用占地，其土地征收合法。

我國《土地管理法》第五十四條、《城市房地產管理法》第二十三條均根據建設目的的不同對建設項目的性質作出了區分，并依此區分對土地使用權的取得方式作了不同的規定。筆者認為其中公益性建設項目根據開發主體的不同，還可以再區分為國家機關設施建設項目、市政工程建設項目和公益設施建設項目，但三者的區別僅是開發主體的不同，該差異對三者基于公益性建設目的而建造的基本屬性并不影響。

公益性建設項目的開發建設成果是可以滿足社會大眾公共需求的公共產品，該產品不具有流轉性，因而不是民法意義上的“財產”。相比較而言，經營性建設項目的開發建設成果不僅具有使用價值，而且具有完全的交換價值，因而經營性建設項目的成果不僅是“產品”，而且是民法意義上的“財產”。上述不同決定了公益性建設項目與經營性建設項目法律調整方式上的差異。財產是民商法的調整對象，因而經營性建設項目土地使用權的創設，必須由建設用地申請人與建設用地借給人在平等自愿的基礎上以合意完成，經營性開發建設中的土地出讓行為應為民事法律行為，應受民商法調整；公共產品不屬于民商法的調整對象，公益性建設項目所需建設用地需要政府以行政劃撥的方式批轉，公益性開發建設中的土地劃撥行為屬于行政行為，應由行政法規范。

需要指出的是：公益性建設項目與經營性建設項目不僅在國有土地使用權的取得方面存在差異，兩者在地上物的拆遷、土地的整理和供應等方面也存在著較大的差別。

2.公益性建設項目拆遷行為的特殊性決定了其法律規范具有特殊性

公益性建設項目拆遷行為與經營性建設項目拆遷行為相比，具有以下幾項特點：

一是公益性建設項目的拆遷成本控制應與經營性建設項目有所不同。公益性建設項目是為不特定的社會公眾提供公共產品，其工程建設的公益性目的決定了其項目建設投入的收益率極低甚至沒有投入收益。市場經營的一般規律是：投資風險應該與投資收益相適應?；诠嫘越ㄔO項目的非盈利特征，國家應控制其經營風險，保障其建設開發進程。與此相應地，立法機關應該制定相應的法律制度控制公益性建設項目的建設成本，促進開發建設目標的實現。正如有學者所說：市政、公益項目的建設拆遷中，如用統一的拆遷立法，提供和房地產經營項目相同的補償安置標準，則既為國家財力力所不及，又有悖于公平原則，妨礙市政、公益拆遷項目的正常進行。

二是公益性建設項目拆遷的進度控制也應該與經營性建設項目有所不同。公益性建設項目的工程進度直接關系到社會公共，因而利益對此應予以嚴格控制。在工程建設項目的拆遷工作中，工程拆遷的進度與項目的審批環節與審批程序直接相關。我國現行拆遷法規為工程建設項目拆遷設置了較嚴密的法律程序，根據我國《城市房屋拆遷管理條例》第七條的規定，拆遷人只有向拆遷主管部門提交建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆遷計劃和拆遷方案及辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明后，被拆遷人才能申請取得拆遷許可證。筆者認為：現行立法設置如此嚴格的拆遷補償安置程序的原因是：房屋拆遷安置補償工作與城市居民的根本利益緊密相關，與城區的規劃發展密切相聯，嚴格的審批程序可以控制工程建設單位的工程拆遷，使其不能擅自實施工程拆除行為，侵害他人合法權益，也可以防止工程建設單位實施違反城市發展規劃、危及社會公共福利的違法行為。相比較而言，公益性建設項目出于其公益性的建設目的，一般均需要長時期的設計論證，一般不會與城市發展規劃和居民的合法權益發生根本性的對立和沖突。在對公益性建設項目的可行性研究和立項作嚴格論證和審批的情況下，對公益性建設項目設置過于嚴密的拆遷安置法律程序，不但毫無必要，反而會無謂減緩公益性建設項目的建設進度，增加建設成本。

全面、普遍、徹底地解決這些特殊問題需要立法的支持，公益性建設項目拆遷行為的特殊性決定了立法應賦予其獨特的地位，在一般拆遷法規之外形成相對獨立的特別法規范。

值得注意的是：上海市2001年出臺的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（下稱111號文）第十條和第二十六條就重大市政工程建設的拆遷管理和拆遷糾紛處理作出了與其他建設項目不同的規定。顯然這邁出了對公益性建設項目和經營性建設項目拆遷行為分別調整的第一步，但邁出這一步并不意味著現行拆遷立法已經解決了公益性建設項目拆遷立法中存在的主要問題。按照111號文第十條的規定，雖然相比較經營性建設項目，重大市政工程可以就項目建設范圍內暫停辦理建設施工等事項向拆遷主管部門提前提請審批，但是該提前申請并不能起到提前拆遷實施進度，并進而降低工程拆遷成本的結果。此外，111號文也未對重大市政工程拆遷補償的標準問題作出另行規定，顯然，111號文第十條和第二十六條并不能滿足公益性建設項目拆遷立法的需要。

二、完善公益性建設項目拆遷立法需要解決的幾個問題

筆者認為，完善公益性建設項目拆遷立法，需要從拆遷主體、拆遷審批程序和拆遷補償標準等方面著手進行，具體而言：

1.公益性建設項目拆遷應納入土地儲備制度的調整范圍，由政府作為拆遷人依法實施拆遷

以上海市的情況為例，二四年六月九日，《上海市土地儲備辦法》（下稱《儲備辦法》）正式公布施行，這是上海市關于土地儲備制度的基礎規范。根據《儲備辦法》第三條的規定：土地儲備是指市、區（縣）政府委托土地儲備機構，依據土地利用總體規劃、城市規劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的行為。政府有關部門實施土地儲備，實質上是政府將土地使用權征收或收購，然后經拆遷和前期開發配套把“生地”變為“熟地”，然后予以供應的過程。

需要注意的是：《上海市儲備辦法實施細則》（下稱《實施細則》）第四條規定：本市新增經營性建設用地的供應，原則上應當從儲備土地中選擇，并優先列入土地利用年度計劃。即新增經營性建設用地一般均須通過土地儲備取得。而公益性建設項目用地是否需要通過土地儲備方式取得，該《實施細則》未作規定。

筆者認為，從降低公益性建設項目建設成本，推進公益性建設項目建設的角度，應將公益性建設項目建設用地取得納入土地儲備的制度的調整范圍。其原因有三：

一是由土地儲備機構實施公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發，可以較為嚴格地控制公益性建設項目的用地和建設規模。根據《儲備辦法》及《實施細則》的規定，土地儲備機構實施土地儲備一般要由土地儲備機構在每年的10月份向政府房地資源局和發改委報送下一年度土地儲備計劃建議，該土地儲備計劃建議報經政府土地管理領導小組審核批準后形成年度土地儲備計劃，該年度計劃應與政府國民經濟和社會發展計劃相協調，與土地利用年度計劃以及明后年的土地供應計劃相銜接。以上較為嚴格的土地儲備年度計劃報批實施程序可以確保政府公益性建設項目經過層層論證，逐級把關，防止公益性建設項目用地的濫批濫用。此外，在土地儲備中，由于委托土地儲備機構是受政府房地資源局委托實施儲備地塊上的房屋拆遷，拆遷中的拆遷范圍和拆遷補償等焦點、難點問題都可以由政府按照城市發展規劃和城市土地供應計劃的要求統一部署，保證落實。政府部門主導實施拆遷有利于保障開發進度，控制供地范圍，防止用地申請人擅自擴大用地范圍。由于土地的前期市政配套開發也同時由政府委托相關專業機構實施，因而政府還可以通過土地前期配套開發控制儲備地塊的用途。

二是由土地儲備機構實施公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發，可以降低公益性建設項目土地前期開發的成本。根據《儲備辦法》及《實施細則》的規定，土地供應部門就供應經營性新增建設用地所得收益，除用于支出付經營性建設用地的開發成本和管理費用外，應全部劃入土地儲備專項基金，該基金的設立目的是支付土地開發與整理的費用。顯然，該基金也可用以支持重大市政公益性建設項目的前期開發成本。在重大市政工程建設的開發建設中，如果政府直接把經配套開發的熟地供應給公益性建設項目的建設單位，公益性建設項目的建設成本將會大大降低，城市公共福利水平能夠得到較快提高。

三是由土地儲備機構實施公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發，可以大大加快公益性建設項目的開發建設進度。將公益性建設項目的用地取得和前期開發納入土地儲備的統一制度體系，可以使建設單位從土地前期開發的復雜工作中解脫出來，專注于項目的可行性研究，可以較早地介入工程設計施工階段。這樣工程的可行性研究與工程用地的前期開發整理同時并行，就可以大大加快工程開發建設進度。降低公益性建設項目的開發建設成本。

基于以上分析，筆者認為，應將公益性建設項目的建設用地供應和土地前期開發納入土地儲備的法律規定中來，由有關土地儲備的法規直接規定新增公益性建設項目用地的收購、拆遷和前期開發和供應，明確公益性建設項目用地儲備和開發在現行土地儲備制度體系中的地位。

2.公益性建設項目拆遷應形成相對獨立、統一的拆遷補償原則和補償標準

拆遷安置補償標準是城市房屋拆遷的核心問題。根據我國《城市房屋拆遷管理條例》和上海市111號文的規定，拆遷人應按照被拆遷房屋的市場評估價給予被拆遷人拆遷安置補償，此外，拆遷人還應對因拆遷所引起的設備拆遷費、不可移動設備的重置費以及由拆遷造成的被拆遷人的營業損失等相關費用向拆遷人予以補償。

以上是我國城市房屋拆遷補償的一般標準。筆者認為。我國現行拆遷法規關于拆遷安置補償的不足有三：

一是未能在區分公益性建設項目拆遷補償和經營性建設項目拆遷補償的基礎上，對拆遷補償標準分別加以規定。

如上文所述，公益性建設項目與經營性建設項目在建設目的和法律適用上存在較大差異，因而基于不同性質的建設項目所發生的拆遷補償費用也應有所區分。根據我國《土地管理法》第二條第四款規定：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家在征收取得國有土地后，再根據《土地管理法》第五十四條的規定將土地劃撥給公益性建設項目的建設主體。因而公益性建設項目拆遷補償的法律依據是國家征收行為；相比較而言，經營性建設項目取得建設用地的法律基礎則有所不同。國家不能以征收的方式為經營性建設項目取得建設用地，而只能以其他方式收回國有土地使用權，然后再以出讓方式為經營性建設項目設立國有土地使用權。顯然，兩種建設項目國有土地使用權取得方式不同，其拆遷地上物的拆遷補償標準也應有所區別。 筆者認為，公益性建設項目適用房屋拆遷補償的標準應同土地使用權征收補償標準相統一。學界雖然對征收補償的理論基礎和補償標準存在不同學說，但是這些學說的主要觀點還是趨于一致的，即：土地征收人應向被征收人足額補償因土地征收給被征收人造成的直接損失（主要指由于征收所引進被征收人的房地價值損失）和因土地征收所引起的土地征收時已經造成的間接損失。相比較而言，基于經營性建設項目土地使用權取得行為而發生的補償問題，則由于其投資具有營利性，其補償不應只及于被拆遷人的直接損失，而應給予被拆遷人所受一切損失包括全部間接損失的充分補償。

二是征收城市國有土地使用權和集體土地使用權過程中所發生房屋拆遷補償的補償原則未能統一。如上文所述，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。該補償在國有土地使用權的征收上，體現為城市房屋拆遷補償，而集體土地使用權的征收方面，則體現為集體土地使用權的征收補償。根據《城市房屋拆遷管理條例》第二十四、三十一、三十二、三十三、三十四條的規定，拆遷人應按照合理補償的原則，向被拆遷人補償被拆遷房屋的市場評估價值，對被拆遷人造成其他損失的，拆遷人要支付搬遷補償、停業損失補償等費用。存在設備搬遷的，被拆遷人還可以請求設備搬遷補償。在城市房屋拆遷補償中，國有公房的承租人同樣具有獨立的請求拆遷補償地位，承租人可以按照有關規定，請求拆遷人支付拆遷補償費用總額的80%.根據上述論述可總結出我國城市房屋拆遷補償的兩項原則：一是給予城市國有土地使用權人以獨立的拆遷補償請求權，二是拆遷補償額的計算方式是市場評估。

相比較而言，集體土地使用權的征收補償則較為復雜。不僅包括集體土地上房屋的拆遷補償，而且包括集體耕地的征收補償。因為后者是集體土地征收的主要類型。故筆者以其為例加以分析。根據我國《土地管理法》第四十七條規定，征收集體耕地發生的費用補償包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償等，計算該征收補償費用的方法是按照過去三年被征收耕地年產值的倍數確定。此外，《土地管理法》并未賦予集體土地使用權人以獨立的補償費用請求權，而僅在《土地管理法實施條例》第二十六條規定：“土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有?！敝劣谕恋匮a償費如何在集體經濟組織與包括集體土地承包經營權人在內的集體土地使用權人間分配，分配比例是多少，均缺乏法律的明確規定。相比較城市房屋拆遷補償的原則，集體土地征收補償的補償費用計算方法和土地使用權人的補償地位均有較大差異，這些差異導致集體土地征收補償中，農村集體土地使用權人的權益被嚴重忽略。農民的合法權益不能得到法律的周延保護。因而如何將國有土地征收補償和集體土地征收補償統一在共同的征收補償原則之下，是未來完善公益性建設項目拆遷立法的重要內容。

三是政府需要就公益性建設項目拆遷標準定期公布市場評估參照價格。如上文所述，公益性建設項目建設用地取得的法律基礎是政府的土地征收行為。由于土地征收補償的標準與土地與地上附著物的市場評估價值緊密相關。因而政府實施土地征收補償，既要堅持其征收行為的行政強制性效力，同時還要使其補償與被征收土地及其地上附著物的市場價值相適應，以保護被征收人的合法權益。

為了保證土地征收行為行政效力性與補償充分性的協調，政府需要建立起較為合理的土地征收補償價格指導機制。即政府應定期公布公益性發建設項目土地征收或者房屋拆遷的補償參照價格。并在該政府指導補償價格的基礎上，確定一定的補償價格調整幅度，在該補償價格調整幅度內，綜合考慮被征收土地及其地上附著物的區位、用途、重置價值、收益等因素，確定土地征收補償（在國有土地征收，即體現為城市房屋拆遷補償價格）的最終價格。

筆者認為：在上述土地征收補償政府指導價的價格構成中，房屋價值的補償，可參照同等區域同種類型房屋的重置價確定，而土地征收的地價補償則可在被征收土地的土地基準地價上浮一定幅度確定。為了保持與土地交易價格的同步性，該土地征收補償政府指導價應與土地基準價格、標定價格同步制定、同步公布，同步實施。

3. 公益性建設項目的拆遷申請與審批程序應予以簡化

我國《城市房屋拆遷管理條例》第六條、第七條規定，拆遷人實施拆遷，必須依法取得拆遷許可證，而取得拆遷許可證，則必須取得前文所述的各審批文件。因此根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，在公益性建設項目拆遷中，拆遷人只有辦理完畢包括項目投資立項、用地規劃許可、土地使用權取得審批和拆遷資金到位證明等相關申請前置程序，才具備辦理拆遷許可證的法定資格。

如上文所述，簡化公益性建設項目的申請與實施程序，即是將公益性建設項目建設用地的征收和前期配套開發納入土地儲備體系，即由政府有關儲備機構代表政府完成上述土地儲備和整理開發工作。政府儲備機構對公益性建設項目拆遷工作的介入，為簡化拆遷申請與實施程序奠定了重要的基礎。

《儲備辦法》第十條就土地儲備中的拆遷補償作出了如下規定：土地儲備涉及房屋拆遷、征用農村集體所有土地的，應當按照國家和本市的有關規定，辦理房屋拆遷許可、征地補償安置方案審批等相關手續，并按照規定的標準、方式和程序實施補償安置。另據上海市111號文第十條規定：因重大市政建設項目拆遷房屋的，建設單位可以憑市發展計劃委員會或者市建設和管理委員會的批準文件，向規劃管理部門申請辦理停止房屋及其附屬物的新建、改建和擴建的通知手續，并向拆遷房屋所在地的區、縣房地局申請暫停辦理改變房屋和土地用途的審批手續，以及房屋租賃合同的登記備案手續。根據上述規定，重大市政工程項目只需持項目批文，而無須持辦理完畢工程建設規劃許可證即可申請規劃范圍內房屋和土地使用的審批，停止規劃范圍的工程建設和建筑設施的處分行為。

但是上述規定只是提前了凍結工程規劃范圍內工程建設行為和建筑設施處分行為的時間，并未完全實現簡化拆遷申請和審批程序的目的。在土地儲備制度中，土地儲備計劃的審核程序十分嚴格，一旦一宗土地納入年度的土地儲備計劃，即表明該宗土地的儲備已經與城市國民經濟發展計劃、城市發展規劃相符合，因而在此情況下，再為該宗土地地上物的拆遷許可設置較繁復的前置程序，既不能實現該前置程序設立的基本目的，又有審批制度重復設置之嫌。筆者認為，在土地儲備制度中，公益性建設項目的拆遷審批程序應作如下簡化：

一是由投資、規劃、土地管理等行政主管部門在土地儲備機構設置審批分支機構，由各部門在公益性建設項目儲備用地的拆遷作集中審批，作“一站式管理”，從機構設置上為簡化公益性建設項目的拆遷審批奠定基礎。

二是將拆遷的審批標準由實體審查轉變為形式審查。這樣既可以減輕審批工作的壓力，同時又可以加快相關審批工作的進度。同時，立法還可以就審批工作設定審批時限，以加速公益性建設項目拆遷的審批進程。

三、公益性建設項目拆遷的立法模式

如上文所述，上海市111號文已經作出了區分市政工程建設項目拆遷與經營性建設項目拆遷的若干規定，但是該規定是零星的，不系統的，而且市政工程建設只是公益性建設項目的一個重要組成部分，上海市111號文的相關規定也并不能反映公益性建設項目拆遷立法的全貌。筆者認為：在與現行拆遷立法銜接的基礎上，公益性建設項目拆遷立法應從以下幾個方面逐漸加以完善。

1.應將公益性建設項目的拆遷作為特別規范對象，單列于現行的《城市房屋拆遷管理條例》之外。

《城市房屋拆遷管理條例》第二條規定：在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。根據該規定，包括公益性建設項目拆遷和經營性建設項目拆遷在內的所有城區國有土地上的房屋拆遷，只能適用該條例。而根據前文所作分析，公益性建設項目的拆遷工作相比較經營性建設項目，在建設目的、建設成本、進度要求和補償標準等方面均在在較大差異，不同種類的拆遷工作適用同一法規予以調整，不利于促進公益性建設項目的建設和發展。

另需注意的是：國務院辦公廳于二四年六月下發的《關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》就城鎮房屋拆遷中政府的地位和作用作出了如下規定：政府行政機關不得干預或強行確定拆遷補償標準，以及直接參與和干預應由拆遷人承擔的拆遷活動。如果將公益性建設項目納入《城市房屋拆遷管理條例》的調整范圍，那么公益性建設項目的拆遷工作就不能由政府來實施，也不能得到有關政府部門的支持，城市公益性建設項目如何推動就成為一個矛盾。

為了避免發生上述矛盾，筆者認為，應修改《城市房屋拆遷管理條例》第二條，將公益性建設項目拆遷單列于其調整范圍之外，在《城市房屋拆遷管理條例》之外，形成較為完整的公益性建設項目拆遷行政管理、審批和補償標準規范體系。

當然，在無法及時修改《城市房屋拆遷管理條例》的情況下，可在上海市第111號文現有規定的基礎上對公益性建設項目拆遷作例外性規定，甚至還可以通過政府規范性文件的形式對上海市第111號文所作規定作進一步細化，逐漸形成以政府規章為主體的公益性建設項目拆遷規范體系。而就上海市而言，由于已經形成了單行的土地儲備規范體系，則應盡快將其納入土地儲備的法律規范體系。

2.將公益性建設項目拆遷立法納入土地儲備的調整范圍，并進而成為政府征收制度的重要組成部分……

如前文所述，《儲備辦法》第十條就土地儲備中的房屋拆遷作出明確規定。該規定為公益性建設項目拆遷納入土地儲備制度的調整范圍奠定了法律規范的基礎。以后的工作則是要在行政管理、審批和補償標準等方面作出更加詳細的規定。

值得提出的是：《儲備辦法》是上海市人民政府頒布的政府規章，土地儲備作為一項創設性的法律制度，僅由政府規章的形式規范尚顯依據不足，應在經驗積累到一定程度，時機成熟時，由上海市人大及其常委會制定相應的地方性法規。

在對《儲備辦法》第十條制定實施細則的基礎上，上海市可以形成較為完善、系統的公益性建設項目拆遷規范體系，而相比較而言，上海市111號文主要規范經營性建設項目拆遷，這樣就可以形成公益性建設項目拆遷法規與經營性建設項目拆遷法規相互并立、彼此協調的拆遷法律規范體系。

但是需要注意的是：將公益性建設項目拆遷納入土地儲備制度的調整范圍，必須解決土地儲備制度的上位法律依據問題。土地儲備制度屬于調整土地權屬變更的重要經濟制度，而且涉及對非國有財產的征收，因此該事項應屬于我國《立法法》第八條所規定的只能制定法律的事項，地方立法機關及地方人民政府只能根據該法律規定制定實施性的規范。但是由于在國家立法層面，我國對土地儲備的立法規范尚是一片空白，所以盡管我國除貴州、以外的大部分省市都已經就土地儲備制度作出了不同形式的制度規范，但是這些規范背后的合法根據并不充分。

尋找土地儲備制度的合法性依據，必須界定好土地儲備制度的法律性質。目前，我國的《物權法》和相關的國家征收法律規范都在起草之中，根據我國《物權法（草案）》的規定，非為公共利益目的，非經法律規定審批和充分補償，不得以征收拆遷的形式侵害公民的私有財產。在不遠的未來，《物權法》即將公布實施，如果不將土地儲備制度定位于公益性目的的征收，其實施將面臨與《物權法》直接沖突的尷尬局面。因此，筆者認為，將土地儲備定位于公益性建設項目的土地征收、整理和供應制度是我國現有法律體系制度選擇的必然。在我國征收法律法規出臺的基礎上，將土地儲備制度納入政府征收法律體系，再將公益性建設項目拆遷納入土地儲備的調整范圍，將是公益性建設項目拆遷立法的選擇和出路。公益性建設項目與經營性建設項目在建造目的上的區分，促成了兩者在用地、拆遷、供應等各個方面彼此區分，相對獨立的制度規范結果。

參考文獻：

1. 沈暉：《我國城市房屋拆遷制度的法律透視》「J，上海市政法干部管理學院學報2000年第3期；

2. 陳泉生：《論土地征用補償》「J，法律科學1994 年第 5 期；

3. 郭潔：《土地資源保護與民事立法研究》「M，法律出版社 2002 年版；

第6篇：拆遷主體的法律規定范文

一、拆遷中物權保護的不足………………………………………………4

（一）拆遷相關立法的問題………………………………………………4

（二）拆遷實施中的問題…………………………………………………5

二、完善我國拆遷中的公民物權保護……………………………………7

（一）加強法制的規范化建設……………………………………………7

1、厘清公共財產和私人財產的界限，制訂平等保護的物權法…………7

2、以物權法為基礎，以立法的形式重新規范拆遷行為…………………7

3、糾正違反上位立法的地方政府規章……………………………………7

（二）加強法制的合理化建設……………………………………………7

1、回歸立法的精神的合理化…………………………………………… 7

2、引入聽證程序，加強拆遷的程序合理化…………………………… 8

3、引入公正補償原則、事先補償機制,加強拆遷過程中實體法制建設…9

（三）落實法制的實施建設…………………………………………… 10

1、改善黨、政領導干部的為政模式……………………………………  10

2、加強權力監督………………………………………………………  10

3、簡化權利救濟………………………………………………………  10

三、結論………………………………………………………………   11

參考文獻………………………………………………………………… 11

論文摘要： 物權（特別是不動產物權），關于公民的切身利益，是公民的最基本權力之一，因此，相關立法的成敗直接關系到國家政治、經濟建設秩序。但是由于種種原因，在當前的房地產開發熱潮中，政府、開發商在強制拆遷中，普通存在著侵害私人財產問題，造成人民群眾對立情緒，從而引發了社會的極大不穩定，破壞人們對法制的信心。鑒于此，本文建議通過立法對拆遷行為嚴格限制。使拆遷行為按照法律規范進行，必須依法進行，做到有法可依。使拆遷雙方享受平等權力。引入聽證機制。從拆遷決策的民主參與到公共利益標準的引入到事先補償，公平補償制度的建立本文將詳加論述。這將是本文的主要內容。

關鍵詞：物權；公共利益；聽證；事先補償；隱性損失

民法上將人的權利劃分為人身權和財產權，其中財產權又分為對人的財產權和對物的財產權。對物權事實上是財產支配權的代名詞，它抽象了物權、知識產權和準物權所具有的表彰權利人支配特定客體并排除他人非法干預的功能。因此，物權法是人們從事社會經濟活動，取得、讓與、占有、使用、收益和處分財產的最基本的法律規則。而物權法確認合法財產具有同等法律地位，體現了對相同事物給予相同對待的自然正義原則，為個人合法財產提供了穩定的法律保障。這將增加個人創造社會財富的動力。對物權本質的認識，目前通說認為德國學者的權利歸屬理論最令人信服。即物權的直接支配、享受利益和保護的絕對性，最終來自于法律將物直接歸屬于權利主體，物權在此前提基礎上才有可能成為支配特定物而享受其利益的絕對性權利。由此得出，權利主體獲得了法律賦予的特定物歸屬權后，對特定物直接支配，享受利益并同時排除他人對支配與享受利益的侵害干預是物權的本質。然開發商、政府部門暴力拆遷、侵犯公民產權的事件層出不迭。土地是一切生產活動的源泉，是居民財產中最主要的一部分私人財產。因此完善拆遷相關立法及實施尤顯重要。

一、拆遷中物權保護的不足

在一個法制社會，權利保護的不足依然體現在法律的制訂與實施中。

（一）拆遷相關立法的問題

第一，由城市房屋拆遷原則所體現的相關立法精神很難保護動遷戶的合法利益。我國城市房屋拆遷的原則有“符合城市規劃的原則；有利于城市舊區改造和生態環境改造的原則；保護文物古跡的原則”而沒有保證被拆遷人合法利益得到合理補償的原則。沒有合法財產平等保護的原則。處處體現了國家利益和社會經濟建設的效率優先的原則而忽視了立法所追求的公平、正義、合理的理念。

第7篇：拆遷主體的法律規定范文

一，按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫“大產權”，要補繳土地出讓金的叫“小產權”。按這種解釋普通商品房就是“大產權”房，經濟適用房就是“小產權”房。

二，按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫“大產權”，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫“小產權”，又被稱為“鄉產權”。購房人要注意的是“鄉產權”并不構成真正法律意義上的產權。

第一種小產權還好，第二種是完全不受法律保護的。等于你花錢在租房

購買小產權房會有什么風險：

第一，法律風險，前面已經詳細論述了由于小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對小產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。

同時，由于購買小產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是小產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由于合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由于小產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。

第二，政策風險，在購買的是在建小產權房，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓小產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于小產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。

第三，目前，小產權房屋的開發建設還沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管同樣存在缺位。而小產權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業管理也極易出現問題。

第8篇：拆遷主體的法律規定范文

關鍵詞：公權力；私權利；房屋拆遷；平衡

中圖分類號：D669文獻標識碼：A文章編號：1009-0118（2012）05-0201-02

孟德斯鳩曾說過：“一切有權力的人都容易濫用權力，這是一條千古不變的經驗。有權力的人直到把權力用到極限方可休止?！彼倪@條“經驗論”告訴我們，公權力不僅具有強烈的自我擴張性，而且這種擴張性難以得到外力有效的遏制，在強大的公權力面前，私權利是天生的弱者。公權力的這種特性決定了兩者的沖突是不可避免的，特別是在房屋拆遷中這種沖突體現的尤為激烈。房屋是普通公民最重要的財產，是安身立命之所，而拆遷牽涉到地方經濟的發展，行政效率的提高。在房屋拆遷問題上，公權力與私權利產生了近乎不可調和的沖突?；诖耍疚囊苑课莶疬w中的公權與私權的沖突為視角,對兩者產生沖突的原因進行分析，從而進一步提出實現我國公權力與私權利平衡的途徑與措施。

一、公權力與私權利的關系

公權力是人類共同體（國家、社團、國際組織等）為生產、分配和提供公共物品（安全、秩序、通訊等）而對共同體成員進行組織、指揮、管理，對共同體事物進行決策、立法和執行、實施決策、立法的權力。行政公權力屬公權力之一種。私權利，即私有的權力，指法律規定的法律關系的主體或享有權利人，具有自己這樣行為或不這樣行為，或要求他人這樣行為或不這樣行為的能力或資格。具體到房屋拆遷問題上，房屋拆遷中的公權力即我國的房屋管理部門所擁有的行政權，而私權利則是行政相對方所享有的不動產所有權。

權力都具有擴張性，行政公權力尤其明顯。學者林呂建曾說，行政公權力具有一種自我擴張的內在力量，使掌握他的人傾向于進一步擴張權力，并通過他的運用來追求權力的最大化。而私權利是權利主體必不可少的生存條件，但卻極易受到侵害。關于兩者之間的關系，一方面，行政公權力與私權利是相對立的。在社會生活中,行政公權力的行使往往與私權利的行使發生不可避免的沖突,甚至有時行政公權力的行使要以犧牲私權利為代價。如國家建設需要征用農民的土地,城市建設需要拆除居民的房屋等。另一方面，行政公權力與私權利又是統一的，行政公權力源于私權利。我國憲法第2條第1款規定：中華人民共和國的一切權力屬于人民。按照盧梭的社會契約論，國家權力是公民讓渡其全部“自然權利”而獲得的。也就是說,行政公權力的來源是私權利,私權利是行政公權力合法存在的依據。設立行政公權力的目的是為了更好地保障私權利、發展私權利。私權利如果離開了公權力的保障便難以實現。

二、房屋拆遷中公權力與私權利的沖突

由于公權力和私權利之間存在著這種相依相存、此消彼長的關系，使得兩者之間的沖突非常常見，特別是在轉型期間的我國，特別是在矛盾比較尖銳的房屋拆遷領域。在這一領域，公權力頻頻侵犯私權利，比如湖南嘉禾拆遷的株連九族、四川拆遷農民“脫富致貧”、甘肅榆中村民自焚拒絕征地等類似事件不斷見于報端。究其原因：

（一）以房屋拆遷管理部門為代表的行政機關，在強制拆遷中不僅擁有自己的合法利益，還積極地謀求如尋租、設租利益等種種非法利益。在此過程中，公權力與私權利此消彼長，公權力的膨脹勢必造成私權利的萎縮。由此可見，利益沖突是引發公權力與私權利之間沖突的必然原因。

（二）相關法律制度的不健全不科學。對于房屋拆遷，我國雖早有法律調整，但相關法律制度很不完善。1、由于《土地管理辦法》中沒有對農村房屋拆遷問題做出規定，致使許多基層政府隨意拆遷農民房屋，無法可依；2、《城市房屋拆遷管理條例》中規定了以行政裁決的形式代替了民事主體對各自權利的意思表示，強行干預民事主體之間合同的訂立；3、行政機關對“公共利益”的濫用。在房屋拆遷過程中，某些政府及其官員往往打著“社會公共利益”的旗號滿足一己私利或他人利益，致使政府的誠信度大幅下降，公民對此種行為深惡痛絕，對房屋拆遷行為進行抵抗，造成公權與私權的沖突。

三、實現公權力與私權利平衡的途徑與措施

無論是代表國家的公權力,還是代表公民個人的私權利,都有一個如何正確定位和合理配置的問題,公權力與私權利在同一體系之中能否得到平衡并實現共贏,這是構建和諧社會的關鍵。因此，構建公權力與私權利平衡機制具有重大的現實意義。

（一）要對公權力進行合理定位。公民權利與國家權力必須嚴格界定，這種界定是實現和法治的基本前提。我國受歷史傳統的影響，國家權力一直處于強勢地位，甚至呈現膨脹狀態。因此,要實現依法治國，建設社會主義法治國家，就必須對公權力進行限制、制約和監督，就必須遵循兩個原則：1、權力法定原則。首先權力的來源和取得必須合法。從實質上講，權力首先必須來源于人民，從形式上講，來自于人民的權力必須上升為國家意志；其次法律必須以明確的語言確認各種權力的主體、職能范圍等。以防止權力真空和權力漏洞給權力濫用造成可乘之機，失去制裁依據；2、權力制約原則。而對權力的制約一方面要求權責必須統一，另一方面要求對司法校正，甚至必要時采用違憲審查。

第9篇：拆遷主體的法律規定范文

一、我國現行拆遷制度存在的問題

（一）國有土地使用權流轉問題不明確

拆遷人進行房屋拆遷的最直接目的是獲取被拆除房屋所占用范圍內的土地使用權，而不是要取得被拆遷人的房屋。被拆遷人擁有自己房屋占用范圍內的土地使用權是不容置疑的。土地使用權是被拆遷人的合法私有財產，受法律保護?！锻恋胤ā返谑龡l明確規定：依法登記的土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。同時《城市房屋拆遷管理條例》中也規定，當地政府許可房屋拆遷的單位實施拆遷的前提條件就是在拆遷之前必須擁有該區域內的國有土地使用權批準文件。當地政府批準拆遷人使用該宗土地時，必須是當地政府未將該宗土地的使用權出讓給他人，或者當地政府已經依據《土地法》第五十八條之規定，依法收回了該宗土地的使用權。但現實中是土地部門未收回被拆遷人的土地使用權證書，就又給拆遷人發放了同一塊土地的土地使用權證書，所以就會出現：在法庭上被拆遷人拿著土地使用權證書質問拆遷人：“我有國家發放的土地使用權證書，你為什么也有土地使用權證書”的情形了。這是因為在現行拆遷制度下，政府不作為拆遷的實施主體，且避開了征用或征收程序，被拆遷人的土地使用權這一特殊的財產在沒有得到應有的補償前提下被隱性的“收回”，這樣對被拆遷人來說顯失公平。

（二）補償安置協議的定性錯誤

拆遷補償安置協議究竟是民事合同還是行政合同，法學界有過爭論，現在比較一致的看法是它應是行政合同，其基本理由是：1、按照《城市房屋拆遷管理條例》，被拆遷人沒有選擇不被拆遷的權利，只有選擇貨幣補償或產權置換的權利。2、補償的價格、方式都必須在拆遷條例和政府規定的標準范圍內，被拆遷人討價還價的余地很小。3、政府對達不成協議的拆遷裁決無論被拆遷人是否同意，對拆遷當事人均有約束力?？梢姡疬w補償安置協議離《民法》和《合同法》規定的平等、自愿、公平、等價有償等基本原則相去甚遠。

（三）缺乏對被拆遷人基本人權的保障條款

生存權、財產權和平等權是社會公認的基本人權。由于房屋是城市居民安生立命之所，對房屋的拆遷，也關乎個人基本人權的保護問題，拆遷中存在一些被拆遷人只有一處小面積住宅，因拆遷補償所得款無法購買住房或產權調換的面積不足最小成套的住房面積，被拆遷人又無力購買超出原面積部分，這樣無形中對這部分被拆遷人的基本人權保障構成挑戰。其次，住宅中供水、供電、供氣、供暖現在已經成為人們日常生活的基本需求，而《城市房屋拆遷管理條例》中對強制拆遷的強制方式未作任何限制，致使現實中的野蠻拆遷時有發生，甚至在未提起強制拆遷程序的前提下，拆遷人也經常采取停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通等手段，強迫被拆遷居民搬遷，被拆遷人的基本生存條件在拆遷中經常受到威脅。再次，《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第七條規定：“未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證。具體標準、程序由省、自治區、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規定?！边@條規定的淺層次的含義是未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證；反之，若未達成拆遷補償安置協議戶數較少或比例較低的，就不需要聽證了。公民的陳述權和申辯權只有在人數較多時才需要尊重保護，人數較少時就可以不尊重、不保護了，這是一種不合邏輯的條款。

二、城市房屋拆遷的完善

（一）制定房屋拆遷法，完善拆遷管理法律制度

城市房屋拆遷的根本問題，實質上是涉及到當地政府是否有權處置被拆遷人合法擁有的房屋，以及如何處置被拆遷人私有房屋的法律問題?！读⒎ǚā返诎藯l規定，對非國有財產的征收，只能由法律規定。因此，國家應當盡快出臺房屋拆遷法，確保地方政府在征收公民、法人和其他組織的國有土地使用權和房屋所有權時，能夠依照法律進行，而不是依據現行的行政法規。房屋拆遷法應當將國有土地、集體土地上的房屋拆遷都納入到該法調整的范圍，切實保護好公民最基本的私有財產——國有（集體）土地使用權和房屋所有權。

（二）建立保障被拆遷人基本人權的約束機制

為保障被拆遷人的基本人權，應堅決杜絕野蠻拆遷、暴力拆遷，除了對被拆遷人的必要生活做好安排外，不得采取停水、停電、停氣等方式，強迫被拆遷人搬出房屋。如違反上述規定者，對責任人應當采取嚴厲的制裁措施，對被拆遷人的損失應照價賠償，并給予一定的精神慰撫金?！段餀喾ā返谒氖l第三款規定：征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。因此，在拆遷補償的具體制度中，對被拆遷人僅有一處住房且獲得的貨幣補償金額低于拆遷補償最低標準的，應當制定拆遷補償最低標準對被拆遷人予以補償。拆遷補償最低標準可授權由設區市的人民政府參照《國家住宅設計規范》規定的最小戶型面積或當地經濟適用住房面積、價值等因素確定。

（三）確立先補償后拆遷的原則