房地產管理論文精選(九篇)
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第1篇：房地產管理論文范文
其一，是在會計基礎工作環節比較薄弱，進而導致會計信息的失真以及隨著而來的混亂的秩序。
其二，房地產經濟管理中法人內部監督作用發揮的不夠突出。監事會以及董事會監控力度特別薄弱，他們的監督作用發揮得不夠有效。
其三，管理人的法律意識比較薄弱，常常投機取巧、有法不依、姑息將就、執法不嚴，一些給面子拉人情的現象比較普遍，故而管理必然松弛，造成了一些經濟犯罪的出現。
其四，房地產企業經營層次的員工在素質上的不夠高，其人力資源制度的不夠健全。
2.企業管理做法上的一些利弊。
我們的房地產企業在管理中，通常的做法是統一進行核算、進行分工管理、獎罰不確定。這樣的管理做法，雖然說有利于統一管理以及監控，但是也有其弊端。
其一，導致項目開發責任和權力以及利益的嚴重的脫節。這樣做，不利于積極地將一線項目經理人員的積極性機遇有效地調動起來，單單依靠房地產企業公司決策層的一些積極性，顯然是不夠的。
其二，這樣的企業管理做法由于存在著不具體的業績衡量指標數，導致房地產公司項目經理部之間攀比的出現，對公司的發展不利。
二、改善我國房地產經濟管理的一些具體看法
1.積極建立起科學的內部管理環境。
為了完善和加強房地產企業內部的有效管理，有必要對房地產內部管理環境給予積極地建設，這里包括經營方式和風格、理念，以及組織機構等一些方法。在房地產內部積極地建立起良好的管理環境，進而保證企業管理制度的有效地落實。
2.加強房地產企業內部的相互間的有效牽制。
房地產企業可以積極地采取一些工作輪換制度，以及根據企業中不同崗位在房地產管理中的不同程度，規定每一員工在其崗位上的履職時間，特別是對一些重要崗位做到頻繁輪換，而對一些次要的一些崗位盡可能少輪換，對這些管理漏洞崗位給予積極地填充。
3.積極加強房地產企業的稽核制度。
在房地產企業管理過程中，由于企業經營者對企業管理中稽核部門的認識上的不足，以為稽核部門不能夠創造良好的效益，還占用一些人員編制，進而加大了房地產企業經營的成本，故而沒有從根本上對稽查制度給予有效地重視。盡管企業內部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能夠有效嚴格地執行。
三、對我國房地產經濟管理的一些思考以及建議
1.積極地核算出公司的投資總額。
房地產項目的可行性研究報告在得到批復以后，就需要房地產公司選擇一些合適的項目經理部給予有效地落實，進而進一步得到已經批復的可行性研究報告的最基本的依據，并對該項目的總體投資給予初步的估算，并為此提出具體的項目資金流量表。
2.有效地對開發給予控制，確保資金的支出。
在房地產企業經濟管理中，對開發成本的管理是房地產管理中的關鍵。當對企業中某一項目的投資資金總額確定以后，其開發成本控制是重要的一方面。
3.積極應對的思路。
其一，房地產企業管理應該積極地把“政府”和“市場”兩只手的作用充分地發揮出來。
我們在在房地產企業經濟管理中，為了有效地增強房地產的經濟管理能力，一方面需要房地產市場自身的有效地調節能力的支撐，與此同時，還需要我們國家政策的調節有效地配合。加強對房地產市場的有效調節，有利于房地產市場健康秩序的確立。讓市場自我調節，比國家行政手段的宏觀調控更有效和快捷。故而，有效地增強房地產自身調節能力，也就成為了市場長遠發展的一個必然。國家在房地產經濟發展中所發揮出的是宏觀微調的積極作用，而中央和地方有效地結合，有助于對市場進行有效地指導和監督作用。
其二，充分地讓發展目標、政策立足長遠。
在制定政策過程中，我們需要對政策機遇通盤考慮，且不朝令夕改。積極地通過個人所得稅有效地調控房價，不是有效地手段。因為個人所得稅是屬于產品交易之后產生的一種行為，在房地產經濟中，屬于下游環節，只能夠間接產生作用。就目前來說，國內的房地產市場發展缺乏穩定性和長遠的目標，這需要我們的房地產管理依據我國社會主義國家性質和實際經濟情況制定出一些合理的科學的一些比較長遠的政策。政府在政策制定中，充分考慮不斷增長的我國城市住房要求和民情以及城鎮化進程的實際狀況，進而保證我們的國民經濟穩定地增長，促使我國房地產經濟走上正軌軌道。就稅收而言，政府發揮的是稅收政策的調節作用。住房城鄉建設部門和稅務的緊密配合，有助于促進房地產企業僅僅管理的建設。
其三，積極地對我國的法律法規體系給予建設和完善。
我們要想我國的房地產市場有一個健康的秩序，需要我們的政府積極地建立和完善具有我們國家特色的房地產企業法律法規體系，保證我們的房地產市場運作步入到規范化的道路上來，即房地產企業經濟管理合法化和合理化。我們的政府應該在法律規范中，積極地實施其經濟管理行為，最大可能地避免行政在干預中的過度行為導致房地產市場秩序不利局面出現。與此同時，多層次、全方位的房地產積極的宏觀調控體系在實施中有可行的法律保證。
其四，積極處理好中央政府和地方政府在房地產經濟管理中和諧關系。
中央政府和地方政府應該積極地明確自己在房地產經濟中職責范圍和責任主體。即，我們的地方政府在房地產經濟管理中的價值取向必須跟我們的中央政府保充分地持高度的一致性。并且對財稅制度進行有效地探索性地實踐，合理地對土地財政給予鉗制，積極地提高地方政府對中央政府宏觀經濟管理的有效落實，有效地遏制房地產市場中一些不良風氣的產生。
四、結語
第2篇：房地產管理論文范文
一般來說，房地產開發項目合同管理的主要目的是：
建立現代企業制度的需要
建立現代企業制度，無論是對于國有企業還是對于非國有企業，都是一個不可回避的深刻而嚴峻的話題。建立現代企業制度，是社會化大生產和市場經濟的必然要求，是市場改革的方向。現代企業制度的建立，對公司提出了新的要求，企業應當嚴格按照《公司法》有關建立現代企業制度的規定，堅持“自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束”的原則，更多地考慮到市場需要的變化，采用先進的管理模式和技術經驗，認真向國際和國內同行學習，提升自己的業務水平。
項目合同，是主體企業進入市場的重要制度，是進行工程施工、監理、驗收的重要依據，關系到開發參加單位的根本利益。因此，加強對項目合同的管理，已經成為建立現代企業制度的重要內容。
規范市場交易行為
規范市場的交易行為，包括二個方面的內容。
一是規范市場主體的行為。項目合同管理的一個重要內容就是確保開發參加方具有市場認可的主體資質，具有參與開發活動的權利能力和行為能力，只有這樣，才能保證房地產開發市場交易的安全性。
二是規范開發市場的價格。市場經濟的一個重要特征就是通過市場來調整價格，而不是由政府干預價格。我國目前正在建立一種“政府宏觀指導，企業自主報價，競爭形成價格，加強動態管理”的市場價格機制。因此，各方必須充分挖掘市場潛在的優勢，通過各種競爭形式形成合同管理的模式，規范彼此雙方的價格關系，以最大限度優化己方的利益。
保證合同的履行
由于市場情況瞬息萬變，開發過程中各方由于情勢的變化或者由于其它原因，很難保證在開發過程中一直履行自己的義務，但是一時有一方退出，不單可能直接導致開發行為無法進行，而且不會引發連鎖反應，從而給開發方或者其它方造成巨大的經濟損失。防范開發行為中風險的一種有效方式就是通過合同約定，強化彼此的權利義務關系，加強對雙方的監督行為，明確違約責任，這樣一方面可以使違約情形的出現機率降至最低，另一方面，一旦對方出現違約情形，由于合同已經設定了違約責任的處理方式，也可以使救濟得到及時的處理，從而使損失減至最低。
開拓國際市場的需要
第3篇：房地產管理論文范文
1.對于銷售類的合同來說，財務部門要參與到預售合同版本的擬定過程中去，銷售部門與財務部門共同討論具體條款的設計，例如按揭條款，違約金條款等。房產銷售合同的簽訂的對象是廣大客戶群體，大家對于合同的某些條款由于理解不同難免產生歧義，如果由于條款設計不夠詳細，可能會日后在售房過程中給公司造成潛在的風險。例如合同中是否注明若買方違約退房，定金是否沒收；如果雙方協商退房，房款退回時是否無息；如果買方延遲付款是否收取違約金等，在制定商品房銷售合同的版本時對有些條款進行明確，就能使上述糾紛發生時，公司不會產生損失。銷售部門要根據每天的銷售合同簽訂情況編制銷售臺賬等資料，財務部門將銷售臺賬數據與賬務系統進行定期核對，部門間多溝通能使財務部對近期銷售合同的簽約及貸款等履約情況進行掌握，并能對營銷數據起到復核作用，也能提早預計近期資金流入情況，進一步統籌好公司資金安排。
2.在工程類合同的管理上，在合同條款的審核中，財務部門應主要注重的是履約保證金收支、工程款項支付、工程質保金支付等條款。財務的工作就是加強對工程項目各項費用的管理，工程類的合同一般時間會比較長，價格相對較大，合同的內容比較詳細，財務人員需要對合同的內容仔細分析。財務人員根據項目的不同進行核算，需建立一個方便的合同臺賬，以便于對項目成本加強監督。合同臺賬應包括比較全面的內容，例如合同簽訂時間、施工單位名稱、合同金額、合同標的、合同收付款節點、累計付款金額、發票開據情況等，臺賬的建立會對合同執行起到一個很好的輔助作用。財務部門應就合同的執行情況定期與相關部門進行溝通核對，避免合同超額支付，對于未按合同條款履約的，財務部門有權拒絕付款，待對方按合同履約后再付款，使合同的履行得到有效的保障。
3.對于采購類的合同，采購一般就是款到發貨及貨到付款。款到發貨方式，公司需支付一筆預付款，這種方式風險性比較大，所以合同的訂立一定要謹慎，一定要寫明公司與客戶需要承擔的法律責任和需要履行的義務，避免對公司的利益造成不可挽回的損失。合同訂立之后，財務部門要與其他部門聯系，及時清楚貨物是否送到，貨物到來以后根據憑據銷掉預付款項。如果選擇貨到付款，就要形成一筆應付賬款，等貨物到來點算清楚之后，待各種單據交與財務部門后，財務部按照合同條款支付應付款項。如果發票沒有開據，財務部門要及時的通知相關部門收取對方發票。其他部門有需要支付的款項，一定要按照相關的流程認真辦理，各種辦理的票據都需要認真整理，及時登記，以方便將來的查驗。
4.在開發非純住宅樓盤時，土地出讓合同中，政府可能會規定開發商必須自持部分物業，這時房地產企業一般會選擇將自持物業對外出租，這就涉及到出租類合同條款的設計，在出租類合同版本擬定過程中，財務部門應注重的條款主要是收取租金的方式、時間、金額。另外還涉及的是租賃保證金等的收取，各項保證金到期是否無息退還，其次就是違約金條款。商業出租類合同一般應由自持物業管理部門登記房租臺賬，臺賬中的信息應包括這些內容：承租人、合同總租金、每期租金金額及收取時間、已收租賃保證金等，財務部門應及時對合同執行情況進行核對，對遲交租金等情況的發生及時告知自持物業管理部門，管理部門對承租客戶發出書面催繳通知，及時收回欠繳商業租金。
第4篇：房地產管理論文范文
一、房屋范圍有章法，既不擴大也不縮小
稅法規定，獨立于房屋之外的建筑物不征房產稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要并入原房屋原值計征房產稅。這就要求我們在核算房屋原值時，應當對房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分。
所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風避雨，可以供人們生產、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。根據這個定義，我們可以區別于其他的獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產，不征房產稅。與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施，是指暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線，電梯、升降機、過道、曬臺等等。由于附屬設備和配套設施往往不僅僅為房產服務，稅法同時規定了具體界限：“附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。”
關于房屋中央空調設備是否計入房產原值的問題，財稅地字[1987]28號文件規定，新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產入帳，單獨核算并提取折舊，則房產原值不應包括中央空調設備。關于舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入帳，不應計入房產原值。
二、核算地價有技巧，圍繞“相關”找歸屬
無形資產準則第21條規定，“企業進行房地產開發時，應將相關的土地使用權予以結轉。結轉時，將土地使用權的賬面價值一次計入房地產開發成本。”該規定不僅適用于房產開發企業開發的商品房，對非房地產企業自行建造自用的房屋同樣適用。
根據《企業會計制度》第47條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本；企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。這里應當注意，一次結轉的土地使用權賬面價值只是指與在建工程相關的土地。
這里的“相關”應當理解為“對應”或“配比”。企業應當以對應房產占用的土地面積按比例結轉，對于非房產占用土地（如場地），應當予以攤銷。
例如，某企業于2002年3月1日征用100畝（66666.66平方米）土地，支付土地出讓金500萬元。企業按50年攤銷。2002年6月份，動用5000平方米（長100米，寬50米）
興建一號廠房。相關賬務處理為：
1.取得土地使用權時：
借：無形資產——土地使用權5000000
貸：銀行存款5000000
2.2002年3月、4月、5月，每月應攤銷：5000000/50/12=8333.33（元）
借：管理費用——無形資產攤銷8333.33
貸：無形資產——土地使用權8333.33
3.2002年6月初，“無形資產——土地使用權”賬面余額為：5000000－8333.33×3＝4975000（元）
應結轉至在建工程金額為：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）
借：在建工程——一號廠房373125.03
貸：無形資產——土地使用權373125.03
4.本月應攤銷額＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）
借：管理費用——無形資產攤銷7708.33
貸：無形資產——土地使用權7708.33
第5篇：房地產管理論文范文
1、缺乏足夠的經濟管理理念
房地產業的蓬勃發展，促使企業內管理者逐漸把目光轉移到了經濟管理對該行業的巨大作用上來。本著加快房地產業發展步伐的目標，為數眾多的房地產開發商已經非常重視企業內部的經濟管理工作。然而，現實的經濟管理工作存在著諸多的弊端，首先最為明顯的，就是行業管理者對企業內部的經濟管理工作還沒有一個清醒的認識。大部分企業都認為經營管理工作僅屬于企業內部財務部門的業務范疇，而把這些繁重的管理任務都壓給了它們的財務部門。如此的做法很不利于相關部門工作的開展。因為經濟管理職責涉及到企業內部的所有部門和機構，并且它們彼此有著不能分割的密切業務關系。通過有效的經濟管理可以加強相關部門的有效協作，最大限度地施展每個部門的特有功能。故此種職能可以極大地促進各個部門的效率發揮，非常有利于房產行業管理水平的提升及其快速發展的促進。因此，欲切實達到經濟管理的最初目標，第一，必須先有一個明確的認識，全體干部職工、企業的每一個部門都要給經濟管理工作以足夠的重視；第二，每名員工都積極地參與其中并為企業的繁榮發展獻計出力。
2、不具備有效的經濟管理體系
本著配合好經濟發展大趨勢的目的，我們國家已經對房地產行業的經濟管理工作給予了極大的關注。先后制定了一系列該行業的經濟管理政策和制度。但是這些法規的建立并沒有得到有效的實施，更沒有見到所期望的實效。房地產行業的經濟管理狀況依然比較落后和混亂，絕大多數的政策實施都脫離實際現狀，并且不可能恰當地處理建設過程中發生的各類矛盾和問題。個別政策的落實過程僅流于形式或走過場，根本沒有深入到具體的房地產內容當中。從總體上說，其極大地制約了房地產行業的發展速度。另外，所制定的政策根本沒全覆蓋房地產業的很多具體內容，從而導致不同管理者對同一問題都各持己見，結果造成管理效果的大相徑庭。其根本不可能具備統一協調的經濟管理職能。房地產行業始終作為當地政府財政創收主渠道，在這種情況下，倘若地方政府不能夠實施有效地管理，那么國家的宏觀控制再嚴格亦不可能見到實效。從而，使沒有實施有效管理的房地產行業，在下一步的交接管理中更無法有序開展工作。同時。房地產行業的雜亂局面也會波及到其它相關行業，并引發國家對其他行業的管理失控。
3、缺乏房地產企業的遠景規劃
房地產企業發展進程中的短期行為，其已經構成了整個房地產行業普遍頑疾。不僅房地產開發商本身未制定長運的企業發展規劃，就連政府職能部門所制定的政策、制度，也沒有契合實際的科學性和合理性，更不具備長遠的約束性和可操作性。為數眾多的房產企業所擬定的經營目標均為眼前的目標，政府僅對房地產行業的部分運作內容給予了政策性的指導和調控，而且其中不乏較嚴重的片面性和局限性。這就嚴重地失去了對房地產企業經營的管理作用，且遠遠地滿足不了房產企業現實的經濟管理需求。由于房產企業管理的不規范，導致房地產市場的畸形發展，并造成相當嚴重的不正當競爭行為，這已經造成了市場經濟體制的極大傷害。政府制定政策在一定范圍內的不完整和脫離實際，嚴重導致在其政策落實階段會屢屢發生許多新的矛盾和問題。因為房地產行業的經濟管理會牽扯到很多的社會部門，況且，很多新問題的連續發生，會在很大程度上阻礙行業政策的制定和執行，甚者會因管理力度的增大反而給市場帶來更大程度的負面效應。故眾多的房地產開發商在經營規劃方面的短期行為已嚴重制約了企業的健康發展。
4、法律法規缺乏完整性
法律是限制和約束任何不當行為的有力武器。總的來說，我國的房地產市場是近些年才逐步形成的。到現在為止，給這一市場制定法律法規的進程還依然處于起步時期，而且尚未完整地制訂出一套對房地產經營行為有很強約束、規范能力的法規體系。現實對房地產行業的管理還基本上停留在輿論宣傳階段，而缺乏具有鮮明針對性的法律法規建設。所以，其仍不能圓滿地治理房地產市場的不規范行為。過去我國的法律法規建設就一直不夠完善，現實就更跟不上時展的需求。故當今的房地產市場出現局部的法律真空也屬于歷史的必然。但是，房地產市場這種不規范局面不能長久維持下去，否則，將嚴重阻礙市場經濟的發展，損害國家和人民群眾的利益。我們必須完善相關法律、強化管理職能、加大執法力度，盡快扭轉這一無序的市場狀態。
二、房地產經濟管理問題的解決建議
1、做好房地產開發過程的經濟核算管理
當房地產工程完工時，要計算各項支出的單項額度，以便很快核算出工程的總投資規模。選取恰當規范的經濟管理措施，將總體工程的建設過程及交付環節做出深入、完整地經濟研討及評估；然后，再依托經濟管理的實施，檢查出超越預算支出和節約成本支出的相關項目，從而總結出造成工程投資升高和降低的原因所在，核對出每一單項成本管理的實施結果。據此，能夠在遵循成本運行規律的基礎上，為更大程度地減低成本投入尋找路徑。并給下一步工程的目標成本管理奠定思想基礎。
2、搞好地產建設階段的成本運行管理
在搞房地產的經濟管理時，尤其關鍵的一個環節就是做好房地產建設過程的經濟管理。執行好此環節的經濟管理，能使材料成本消耗大幅度的減小。由于在整個工程的建設成本中，材料成本占相當主要的份額，其依具體的施工條件的變化而差異很大。故在此過程中，就必須對材料的消耗做嚴格地調控，且擬建一套完整系統的經濟管理運行體系，以保證對材料消耗的全過程實施必要的控制、管理和監督。
3、抓好房地產開發招投標環節的經濟管理
當實施房地產開發工程招投標環節時，擬定投標報價的管理人員必須對工程的建設方案和具體細節有深入的了解，并對工程的經濟評價和風險防控有準確的核算，以至于能夠把本企業的各項費用支出全面地把握住。在此基礎上，其才可以編制出適合本企業及該項工程特點的經濟管理方案。
三、結語
第6篇：房地產管理論文范文
關鍵詞：資本成本債務成本市場交易成本所有權成本
一、對資本與成本范疇的厘定
要理解和定義資本成本，先要理解和定義好“資本”與“成本”。
按照馬克思的定義，資本是能帶來剩余價值的價值。基于經濟學中“資本”與“資產”不分，我認為，會計學中“資產”的定義——資產是指過去的交易、事項形成并由企業擁有或者控制的資源，該資源預期會給企業帶來經濟利益，就是資本的定義。一個佐證是，我國著名經濟學家周其仁教授對資本的定義。他認為：資產是可用的經濟資源；資產必須有主，才可能被善用，但清楚界定產權，從來也不意味著“自己的資產只能自己用”；資產須經交易而轉手（資產轉讓），才能提高有主資產的利用效率；資產的自用權利一旦可以有償放棄和讓渡，資產所有者就擁有一個未來的收入來源；這時，資產就轉變為資本；所以，資本是構成獨立的未來收入流的資產，即可以獨立提供與本人勞動無關的權利租金的資產（1）。
會計學中的“資本”一般是指“資產（資金）的來源”，按會計恒等式“資產=負債所有者權益”來解釋，“資本”即指“負債所有者權益”。我認為，在公司財務理論中，資本成本中的“資本”應作會計學上的解釋。
張五常（2000）認為，“成本是所放棄的價值最高的選擇”。可見，經濟學家是把成本定義為“機會成本”的。汪丁丁（1996）進一步認為，機會成本的兩個要素是：（1）任何成本都是選擇的成本；（2）任何成本都是對于某一個人的主觀價值判斷而言的成本。因此，成本概念是建立在人們依據主觀價值標準作出選擇的基礎之上的。不存在選擇，便不存在成本；也不存在獨立于人們行為選擇的“客觀價值”基礎上的成本。據此，在經濟學家看來，沉沒成本、歷史成本不是成本。在公司財務理論中，經濟學的成本概念應是可取的。還要注意的是，選擇是面向未來的，所以成本也是未來成本，而且必須弄清楚誰將承擔成本。公司財務中的籌資、投資等財務決策正是面向未來的，作為財務決策標準的“資本成本”自然要能面向未來，所以用面向未來的“機會成本”來理解“資本成本”是合理可行的。
二、資本成本的定義與計量
（一）資本成本的定義及相關問題
在公司財務中，資本成本的一般定義為：公司籌集和使用資本所付出的代價。根據上面的分析，這個“代價”應以“機會成本”作衡量，而且承擔資本成本的主體是特定的公司。因此，資本成本是特定企業籌集和使用資本應承擔的機會成本。
根據上述定義，資本成本由兩部分構成：（1）籌資費用，指在籌資過程中所發生的費用，即獲取資本之前所發生的費用，如手續費、談判費、發行費等，屬于市場交易成本；（2）用資費用，指在使用資本過程中所發生的費用，即獲取資本之后所發生的費用。具體表現為：①以利息（利率）形式支付給債權人的報酬；②以發紅或股利（股息）（投資報酬率）形式支付給所有者的報酬。進一步，資本成本的靜態（不考慮時間價值）表現形式有：（1）絕對數，即“資本成本額=籌資費用用資費用”；（2）相對數，即“資本成本率（k）=年平均資本成本額/籌資總額”。實務中則常用“資本成本率=年平均用資費用/（籌資總額-籌資費用）”。通常，用到“資本成本”時，即指“資本成本率”。
資本成本有四層含義：（1）個別資本成本，指單獨使用一種籌資方式下的資本成本。（2）加權平均資本成本（綜合資本成本或總資本成本），即對同時使用多種籌資方式的資本成本以加權平均方法的綜合計量。（3）個別邊際資本成本（MCC），指單獨使用一種籌資方式去新籌資本的資本成本。它有三種定義方法：①數學上的定義。若y=f（x）[y：個別資本成本；x：籌資量]，則MCC=dy/dx.②經濟學上的定義。x=1時的y（因增加一個單位的資本而增加的資本成本），即為MCC.③財務管理實務上的定義。企業新籌資本的個別資本成本，即為MCC.這個定義的誤差大，但實用。（4）加權平均邊際資本成本，它是對同時使用多種籌資方式去新籌資本的資本成本以加權平均方法的綜合計量。
在公司財務理論中，資本成本一般是指加權平均資本成本或加權平均邊際資本成本，而且并不嚴格區分加權平均資本成本與加權平均邊際資本成本，籠統用“加權平均資本成本”。
（二）資本成本概念在財務管理中的重要地位
1、資本成本是比較籌資方式、選擇追加籌資方案的依據。個別資本成本是比較各種籌資方式優劣的一個尺度（但不是選擇籌資方式的唯一依據）；加權平均資本成本是企業進行資本結構決策的基本依據；個別、加權平均邊際資本成本是比較選擇追加籌資方案的重要依據。
2、資本成本是評價投資項目、比較投資方案和追加投資決策的主要經濟（財務）標準。人們通常將資本成本視為投資項目的“最低收益率”（Aminimumreturnrate），即視為投資項目的“取舍率”（Acut-offrate），還作為比較選擇投資方案的主要標準。
3、資本成本作為資本化率，是運用貼現的現金流量方法進行價值評估（財務估價）的關鍵因素（變量）。
4、資本成本還可作為衡量整個企業的經營業績的基準。近年來，在對公司的績效進行財務衡量時，人們越來越喜歡用剩余利潤（剩余收益）、經濟增加值（EVA）或調整的經濟增加值等指標。這時，“加權平均資本成本”便成為上述指標中不可或缺的解釋變量之一。
（三）資本成本的計量
要發揮好“加權平均資本成本”對公司的財務決策與績效解釋的功能，如何準確計量（也許用“預測”更恰當，因為要計量面向未來的“機會成本”可能是徒勞的），“加權平均資本成本”便成為一個不容回避的問題。
1、所羅門的“現代公式”（2）。所羅門于1963年出版的《財務管理理論》認為，“加權平均資本成本”就是“促使企業預期未來現金流量的資本化價值與企業當前價值相等的折現率”。據此，所羅門建立了一個被學術界稱為“現代公式”的“加權平均資本成本（K）”計量模型：K=[（x-kD）（1-t）/V]（S/V）[k（l-t）D/V]/（DV）
式中，x為企業預期未來凈營業收入；k為債務資本成本D為債務的市場價值，S為（所有者）權益價值；V為企業價值（V=S）；t為企業所得稅的邊際率。
阿迪提（1973）認為，“現代公式”所隱含的下列假設以成立：①預計企業將有永續固定的盈利（為了運用永續年金值公式）；②企業盈利等于預期未來凈營業入。
我認為，“現代公式”還有兩個致命缺陷：一是推導的問題。所羅門的推導起點是“K=x（1-t）/V”，然后將“x=（-kD）（S/V）kD（D/V）”代人“K=x（l-t）/V”，即得“現公式”。問題是，x≠（x-kD）（S/V）kD（D/V）。理由如下：x=xkDkD=[（x-kD）kD]（V/V）=[（x-kD）kD][（SD）/V]（x-kD）（S/V）kD（D/V）（x-kD）（D/V）kD（S/V），而（x-k）（D/V）kD（S/V）≠0，所以x≠（x-kD）（S/V）kD（D/V）二是本末倒置。在財務估價中，人們本來是要利用“加權平均資本成本”來估計（預測）適當的折現率，以便評估企業價值。而“代公式”不過是這一過程的逆運算（有“循環論證”之嫌），試問：“企業價值”又如何確定？用折現現金流量之外的方法確定的“企業價值”代人“現代公式”，反求“加權平均資本成本”，是能保證與折現現金流量方法匹配（即能否保持邏輯上的一致性）？這恐怕是“現代公式”無法回答的。
2、MM的“平均資本成本方法”。MM在1966年出了另一種計量“行業平均資本成本（C）”的公式：
C=f（K，dD/dA）=K[1-T（d/dA）]
式中，K為企業權益資本成本；T為企業所得稅稅率；D/dA為企業負債比率。其中，K=1/■，■由下列模型回歸而得：
（V-TD）/A=■■/A■■（A/A）U/A
式中，V為企業當前市場總價值；D為企業負債的市場價值；A為企業總資產的賬面價值；A為資產的變動量；X為企業預期息稅前收益；U為隨機干擾項；■為常數項；■為規模系數；■為預期收益系；■為增長系數。
筆者發，這一方法可能存在如下問題：①MM方法不是對個別企業資本成本的計量，雖然它對個別企業的財務決策有參考作用，畢竟應用受到了很大的限制；②難以從MM方法發展出個別企業資本成本的計量公式；③C=f（K，dD/dA），而與負債資本成本本無關，在理論上難以令人信服；④MM方法放棄了“加權平均”思想，未必可行；⑤“X（1-T）”的做法與實踐（稅法）不符，改“（X-I）（I-T）”才對（I表示因負債而發生的利息費用），與因變量“（V-TD）”相匹配；⑥1/■是企業資產收益率，用來作為K替代，顯得很牽強；⑦尋找V的替代變量（計量方法）成為成功運MM方法的關鍵，而對V的計量本來不易；⑧就算MM方法正確，也只能求得歷史（過去）的資本成本，但這與資本成本的定義相。未來不是過去的簡單的、線性的延伸，因此經驗估計的結果對來的指導作用要大打折扣。
國內，沈藝峰（1999）、王寧（2002）運用MM方法檢驗了“股權成本高債務成本”理論的正確性。裴平（2001）用自己構建的模型對我國上市公司的資本成本進行了計量，但與前兩位的結論相反，少安（2001）的研究結果支持裴平的結論。他們的相互矛盾的結果難以解釋。這也在一定程度上說明MM方法存在缺陷。
3、財教科書方法。幾乎在所有財務管理教科書中，多是先求出個別本成本，再以財務結構（各種資本占總資本的比重）作為權數，用統計學上的加權平均方法，最后算出公司的加權平均資本成本筆者把這種方法叫做“財務教科書方法”。胡玉明的博士論文《資本成本會計》，就是用的這種方法。既然大量財務管理教科書財務學者采用上述方法，筆者認為必有一定道理。
縱觀個資本成本的計量方法，無不是利用未來現金流量折現而求的。這說明資本成本是面向未來的機會成本，在理論上是站得住的。“財務教科書方法”還有一大優勢是，它能求出個別公司的加權平均資本成本，從而可直接用于財務決策。正如胡玉明博士所：“如果世界上存在一種簡單易行且不必涉及任何主觀判斷就準確的計量出普通股資本成本的方法，那將是一件非常美好的情。不幸的是，至今，我們仍然沒有找到這種方法（作者注：也永遠也找不到）。這就要求公司必須根據其自身所面臨的各種經環境，對各種計量方法的實用價值進行判斷，從而，選擇出在現有的情況下相對合理的計量方法。”（1997）筆者以為這種概括深“機會成本”概念的真諦。據此，可以預見，資本成本的計量方法構建與選擇不能偏離“機會成本”概念，否則，都將難免犯錯誤。
三、對“資本成本”的分拆及可能的創新
將“資成本”理解為“加權平均資本成本”時，才有可能對其進行分拆。一種最簡單的辦法是“還原”，將“加權平均資本成本”還為債務成本和（所有者）權益成本。進一步，將債務成本分拆為短期借款成本、短期債券成本、長期借款成本、長期債券成本等，將權益成本分拆為普通股成本、優先股成本、留存收益成本等。在筆者看來，這種分拆沒有什么理論價值，因為財務決策需要的是“加權平均資本成本”。在此，我們試圖運用新制度經濟學的有關知識，將“加權平均資本成本”分拆為“債務成本”、“市場交易成本”、“所有權成本”等成本概念（魏明海，2003），以開拓現代財務理論的創新空間。
1、債務成本。公司因債務而導致的未來現金流出一般是預定的，不存在太大的預測難題，所以債務成本的計量相對容易做到。不過，因公司一般有多種債務，所以債務成本也應是一個加權平均概念。值得進一步研究的是，增加債務可以增加稅盾（TaxShield）效應，降低成本（信號傳遞效應），但債務成本本身卻會因此增加（債權人將要求更多的風險報酬，破產成本也會增加），那么債務成本與成本之間究竟存在一種什么樣的此消彼長關系？這種關系對資本結構、公司治理結構有何影響？此外，金融市場是如何影響債務成本的？在公司重組（如債務重組）時，降低財務杠桿，隨之降低債務成本，是如何影響企業績效（效率），資本市場又作什么反應？
2、市場交易成本。在新制度經濟學那里，“交易成本”并不是一個十分清晰的概念。再加之學者們的注釋與發揮，更使人墜入云里霧里。為此，我們嘗試作一粗淺的梳理。
張五常（2000）認為：“必須把‘交易成本’定義為所有在魯賓遜。克魯索經濟中不存在的成本。”汪丁丁（1996）提出了批評：“這個定義顯然不是構建性的。因為它只能說明哪些成本不是交易成本，而不能說明哪些成本是交易成本。”新制度學派把交易成本按照發生的時間分成兩類：（1）事前費用，發生于契約簽訂之前，包括生產信息、交換信息，討價還價等等的費用；（2）事后費用，發生于契約簽訂之后的執行契約的成本，包括監督、懲罰、獎勵、怠工等等行為造成的費用（汪丁丁，1996）。于是，交易成本即指人的契約成本（尤金。法馬，1990）。
在邁克爾。詹森和威廉。梅克林（1976）那里，交易成本即指成本，它包括：（1）委托人的監督支出；（2）人的保證支出；（3）剩余損失。
張五常曾經提出，“交易成本應該稱為‘制度成本’，這一點科斯也完全同意。”汪丁丁同意這個觀點，并給出了如下定義：制度成本是選擇制度的機會成本，這個機會成本是那些沒有得到實現但經由參與博弈者的影響可能實現的博弈均衡中具有最高價值的均衡價值。他還分析了這樣的定義無法回避的四個困難：（1）交易成本是在一群利益不一致的人們中間組織分工所花費的機會成本。然而這群人可以通過許多種方式來組織分工并協調利益。有些方式如宗教的、權威和意識形態的、自我約束和社會道德規范的，等等，其“成本”是無法定義的。（2）交易成本往往不能從生產的“技術成本”（Transformationcost）分離出來。（3）交易成本存在的前提，是存在著不確定性。于是，當事人不可能確定他的每一個選擇的機會成本是多少。（4）任何交易成本必定涉及兩個以上人的行動，所以必定是博弈行為。改變交易成本就意味著博弈的人“選擇”從一個均衡跳到另一個均衡。但是，這種跳躍到底是怎樣實現的，就連博弈學家也還沒有找到答案。他的分析表明，計量交易成本是困難的。
至于交易成本的影響因素，威廉姆森（Williamson）認為影響交易成本水平和特征的三個因素（交易維度）是：資產專用性、不確定性和交易頻率，而亨利。漢斯曼（HenryHansmann）在《企業所有權論》中則認為下列因素對交易成本產生影響：單純的市場支配力、置后的市場支配力（鎖定，Lockin）、長期合作的交易風險、信息不對稱、策略性的討價還價、客戶偏好的信息傳遞、客戶的不同偏好的妥協和協調、異化（Alienation）。誰來承擔由此產生的交易成本？他回答道，企業所有人、企業客戶、其他生產要素的供應方將分擔這些成本，最后究竟落在誰的頭上是由企業涉足的其他市場的性質來決定。無論這些成本由誰來承擔，總是存在著一種動力或利益驅動推動企業以重組的方式采用一種更有效率的所有權形式，以盡可能降低這些交易成本。可見，要對象化交易成本并不容易。
將“交易成本”概念引入公司財務理論中，筆者以為至少還要解決如下問題：（1）可操作的交易成本定義及其構成；（2）交易成本與成本、契約成本之間的關系；（3）不應將交易成本等價于制度成本；（4）如何分清楚各種交易成本的承擔者；（5）哪些具體的交易成本才可以進入公司財務理論視野，即將宏觀意義上的“交易成本”微觀化（深入公司層次）；（6）公司資本成本中，哪些屬于交易成本。
想搞清楚上述問題難度很大，交易成本經濟學也沒有給出明確的答案。目前，可行的選擇是進行簡化處理：將公司資本成本中的交易成本分為顯性的交易成本和隱性的交易成本。顯性的交易成本即前述“籌資費用”，即企業獲取資本之前所發生的費用，如手續費、談判費、發行費等。至于隱性的交易成本，由于計量的困難，我們暫時不作考慮，有待經濟學和會計學研究的新成果來解決。但在決策時，我們必須定性地考慮諸如隱性的成本、破產成本、尋租成本等的影響。
經過簡化處理后，還必須明確一點：計算債務成本和所有權成本時，就不要重復計算顯性的交易成本——“籌資費用”了，必須將交易成本從原來的債務成本和所有權權益成本中分離出來，以便單獨考慮。單獨考慮市場交易成本的意義在于，將促使公司財務管理關注其外部市場環境，從而更加重視對理財環境的研究，以便在籌資時大大降低市場交易成本。
3、所有權成本。相對于經濟學而言，“所有權”概念在法律上比較明確。按照錢穎一（1989）的理解，經濟學中的“所有權”有三種常見的含義：（1）對財產資本回收的權利，這是“產權學派”的定義；（2）對實物財產的控制權利，這是格羅斯曼（Grossman）和哈特（Hart）的定義；（3）資本回收和控制權利。現在，一般取第三種含義，并表述為：對企業決策的控制權和收益的索取權，而且收益權（而非控制權）是所有權的本質（李笠農，2001；殷召良，2001）。這時，企業所有權事實上被不同的要素所有者分享著。由于一些要素所有者只享有固定的控制權和收益權，企業所有權被嚴格定義為：剩余控制權與剩余索取權（謝德仁，2001）。亨利。漢斯曼在《企業所有權論》（中譯本）中寫道，企業的“所有人”指分享以下兩項名義權利的人：對企業的控制權和對企業利潤或剩余收益的索取權。由此可見，企業所有權不是企業的所有權，而是指企業所有者對企業的所有權。
亨利。漢斯曼進一步提出了“所有權成本”概念：企業所有權的兩項核心權能——控制權和剩余收益索取權本身都有其固有的成本，這些成本可大致分為三種：管理人員的監督成本、集體決策成本和風險承擔的成本。前兩種是與所有權的剩余控制權這一權能相關的，第三種則是直接與剩余收益的索取相關。具體而言：（1）管理人員的監督成本其實就是成本。它包括企業所有者對管理層進行有效監督的成本（企業所有者為對管理層進行有效的監督而付出的獲取有關企業運營信息的成本、所有者之間交換意見和作出決策而溝通信息的成本、敦促管理層執行決策的成本）和監督不力而導致的管理人員機會主義行為的成本。（2）集體決策成本是指當多個人共同分享一個企業的所有權時，企業所有者的利益可能會不一致甚至會發生沖突，他們要作出決策就必須采用某種形式的集體選擇機制（如表決）。當所有者之間出現利益上的分歧時，這種機制本身也會制造成本，即“集體決策的成本”，包括因決策無效率產生的成本和決策過程本身制造的成本。（3）所有權的第二種權能——剩余收益索取權也涉及很多成本問題，其中最顯而易見的就是與企業經營的重大風險相關的風險承擔成本。因為這些風險通常都直接反映在企業的剩余收益中。
筆者認為，所有權成本是企業所有者獲取和維護所有權而付出的代價，這種“代價”同樣用“機會成本”計量，而且由企業所有者承擔。不過，這種所有權成本最終將在企業得到補償——企業支付給所有者的報酬（除非企業失敗）。因此，轉換一下，可以認為，所有權成本即財務管理中的“（所有者）權益資本成本”，從而使所有權成本回歸“資本成本”的邏輯體系。“（所有者）權益資本成本”可定義為企業支付給權益資本所有者的投資報酬，投資報酬又可分解為無風險報酬和風險報酬。這里，大致可以這樣理解：管理人員的監督成本和集體決策成本對應“無風險報酬”，風險承擔的成本則正好對應“風險報酬”。在財務理論中，“風險報酬”、“無風險報酬”均可以單獨計量，只是要將“無風險報酬”分解為管理人員的監督成本和集體決策成本，并進一步分解成管理人員的監督成本和集體決策成本的具體成本項目，這個計量就困難了。
將“（所有者）權益資本成本”分解為“管理人員的監督成本、集體決策成本和風險承擔的成本”，是一種理論上的創新分類，將有助于改進財務決策理論，使決策分析深入“分子”層次，考慮問題將更周全，并提高決策效率。為了區別傳統的（所有者）權益資本成本的分類（如分為普通股成本、優先股成本、留存收益成本等），將“管理人員的監督成本、集體決策成本和風險承擔的成本”總稱為“所有權成本”不失為一個不錯的定義。
“所有權成本”概念還將企業與其所有者聯結在一起，必將拓寬公司財務理論的研究視野。公司財務管理應該為降低所有權成本作出貢獻。同時“所有權成本”概念為論證“所有者（股東）財富最大化”的目標提供了支持，或者說，公司價值最大化也是為了“所有者（股東）財富最大化”。為了改善公司績效，我們必須重視股權結構、公司治理結構、公司財務治理結構、公司控制權市場對所有權成本的影響，理論上值得對他們之間的關系進行認真研究。
參考文獻：
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20、孫錚、吳茜：《經濟增加值：盛譽下的思考》，《會計研究》2003年第3期。
21、魏明海：《公司財務理論研究的新視角》，《會計研究》2003年第2期。
注釋：
第7篇：房地產管理論文范文
(一)房地產金融風險的概念
國內外許多學者都做過如何界定房地產金融的內涵及外延方面的探討和研究。目前廣為認可的說法是,廣義的房地產金融是指所有與住房的開發、建設、交易、消費和經營等經濟活動有關的資金融通活動。狹義的房地產金融是指與居民或消費性的非營利住房機構的住房開發、建設、交易、消費和經營等經濟活動有關的資金融通活動。房地產金融風險是指在房地產資金融通過程中,由于無法確定的各種現實因素,使以銀行為代表金融機構的實際收益與預期收益發生了一定偏差,從而具有受到損失的可能性。
(二)國內外研究綜述
國外理論實證方面,AllenandGale(1998)提出基于信貸擴張的資產價格模型。在該理論中,銀行貸款是形成資產泡沫的重要原因。Collvnsandsenhadji(2002)提出了一個使房地產業和經濟周期聯系起來的傳播機制,并強調在監管薄弱和外資流入的情況下,該機制的作用可能放大。Hofmann(2003)對20個主要工業化國家的房地產價格與GDP、利率和貸款量的關系進行了研究,指出房地產價格周期的變化在長期中會導致銀行信貸周期的變化。DavisandHaibinZhu(2004)選用17個國家的樣本數據,對商用房地產價格和銀行貸款之間的關系進行了實證分析,得出房地產價格的上漲會導致銀行信貸擴張的結論。國內理論實證方面,袁志剛、樊瀟彥(2003)分析了房地產均衡價格中理性泡沫產生和存在的條件以及泡沫破滅的臨界條件,認為高按揭貸款的比例是產生泡沫的原因之一。武康平、皮舜等(2004)構建了房地產市場與銀行信貸市場的一般均衡模型,通過對均衡解進行比較靜態分析,得出房地產價格與銀行信貸二者之間存在正反饋的作用機制。易憲容(2005)認為中國目前出現了房地產資產泡沫,并且指出我國的房地產市場是完全建立在銀行信貸支持基礎上的房地產市場。石長麗(2006)對房地產貸款和房地產資產泡沫進行了實證分析,結果表明商業銀行房地產貸款與房地產泡沫兩者存在很強的正相關關系,商業銀行房地產信貸規模對房地產價格產生直接影響。
二、商業銀行房地產金融風險狀況分析
(一)商品房價格大幅攀升
我國商品房銷售面積不斷增加,到2012年我國商品房銷售面積達到111303.65萬平方米,其原因主要是由于宏觀經濟逐漸復蘇。房地產年銷售總額也隨之大幅上漲,比2003年房地產銷售總額7955.66億元,增長了8倍多,上升到64455.79億元。其中,住宅銷售總額在房地產銷售總額中所占比重持續占高位,自2003年至今,都在80%以上,反映出居民對住宅需求持續旺盛的態勢。
(二)融資渠道單一,風險相對集中
在經歷了20多年的發展以后,目前中國房地產業的資金來源也有多種渠道,但還是以銀行貸款作為主要形式,其他的融資形式提供的資金比例很少,只能滿足于少部分大企業的需求。房地產業是典型的資本密集型產業,而在中國,由于中國的國情大部分的房地產企業規模小,資源比較分散,不能形成規模效益。。據資料統計,目前中國擁有80000家房地產企業,而其平均自有資本僅17949力元,企業的自有資金遠遠不足以完成一般的項日開發。在中國目前的房地產市場中,各個環節中都離不開商業銀行的支持和參與,商業銀行在承擔了房地產業幾乎全部環節的風險后,又缺乏有效的風險轉移手段和分散機制,造成商業銀行集經營風險、市場風險和流動性風險于一身。
(三)金融市場競爭無序,信用風險增加
就商業銀行本身而言,部分商業銀行和其他金融機構的經營行為也存在不理性和不規范問題。商業銀行的資產業務中,由于房地產信貸的規模較大,收益率較高,加之其抵押品相對優質,大多數商業銀行都會努力開發與房地產相關的信貸業務,在經營業務時優先做有關房地產貸款甚至出現放松信貸條件的傾向。為了應對相對激烈的金融競爭環境,在發放房地產貸款過程中,有的商業銀行為了業務量故意降低資信門坎,簡化手續等。再如,對于有政府擔保一些項目部分商業銀行在處理的過程中盲目樂觀,忽視了這些項目所具有的風險性。此外,為了爭奪在市場中的份額,銀行在個貸業務方面紛紛推出刺激消費的新品種,這些住房抵押產品實際上也隱藏了一定風險。
三、商業銀行房地產金融風險的實證研究
1、指標選取與基礎數據。本文選取商業銀行房地產貸款不良貸款率(NPL)作為商業銀行房地產金融風險的衡量指標。不良貸款率指金融機構不良貸款占總貸款余額的比重。不良貸款是指在貸款風險五級分類中次級、可疑和損失三類之和。金融機構信貸資產安全狀況的重要指標之一就是不良貸款率的高低,不良貸款率低,說明金融機構收回貸款的風險小,反之則風險大。其計算公式為:房地產不良貸款率=(房地產次級、可疑類、損失類貸款總和)/貸款總量。宏觀經濟周期,房地產市場價格變化,房地產信貸政策變化等因素均會對房地產金融風險產生影響。本文將選取國內生產總值(GDP),貨幣供應量(M2),房地產價格指數(P)三個相關指標作為自變量。考慮到數據的可獲得性,本文選擇全國2003年到2012年共10年各項指標的數據。2、數據處理。為了使數據具有持續可比性,對基礎數據進行了處理,商品房銷售價格(P)、國內生產總值(GDP)和貨幣供應量(M2)均以2003年的數據為基數,記作100,處理后的數據整理如表1:實證檢驗結果用Eviews8.0軟件對因變量指標與3個自變量指標進行多元回歸分析,以求出因變量與自變量的回歸方程,掌握變量之間的函數關系,結果如表2:由上表可以看出,不良貸款率與GDP指數、貨幣供應量指數、房地產價格指數3個指標相關性較高,其判別P值分別為0.0202、0.0034、0.0093,均小于顯著性指標0.050,所以可以認為因變量與自變量之間存在線性關系。判定系數R2為0.95,說明模型擬合效果較好。采用最小二乘法來計量不良貸款率與GDP,房地產價格,貨幣供應量三者之間的關系,得出如下線性回歸方程:由上述回歸方程可以看出,貨幣供應量指數(M2)、GDP指數、房地產價格指數(P)對對房地產不良貸款率的影響較均為顯著。房地產不良貸款率和GDP指數、房地產價格指數的關系是負相關性的,房地產不良貸款率和貨幣工供應量指數具有正相關性。房地產金融風險的高低與宏觀經濟周期呈反向關系。房地產金融風險的高低與房地產價格指數呈反向變化。
四、防范房地產金融業務風險的對策
(一)穩妥推行住房抵押貸款證券化
抵押貸款證券化可以有效地分散和轉移風險,提高資產的流動性,解決銀行抵押貸款“短期負債支持長期資產”的流動性難題,與此同時抵押貸款證券化也對刺激抵押貸款一級市場有積極的促進作用。首先,要培育抵押貸款證券化市場。發行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強的抵押貸款二級市場。因此,要制定相關的法律法規,深化金融體制改革。其次,建立完善的抵押市場擔保體系。開展住房抵押貸款證券化必須先解決好抵押證券的安全性和清償能力兩個方面的問題,因此必須穩妥推行住房抵押貸款證券化,設立專門的證券化擔保機構。最后,探索新的住房抵押貸款的證券化途徑。途徑的創新關系到住房抵押貸款證券化的可持續發展,是防范流動性風險的長久之計。
(二)發展房地產信托,完善房地產金融工具體系
信托具有獨特的制度設計功能,能夠起到避稅、財產隔離的功能,而且其所具有的創新性、靈活性、收益性三大特點,使信托的應用范圍廣泛,可用于貨幣市場、資本市場、產業市場等多種市場,同時信托適合管理長期資金的特點,使其天然地具有了便于和房地產相結合的特性,而廣泛的市場兼容性,又為房地產信托開拓了廣闊的發展空間。首先,要大力發展“股權+貸款”形式的房地產投資信托基金。其次,要為我國房地產投資信托基金進入實施運作創造必要的法律環境。最后,應逐步完善證券場外交易市場和產權交易市場,使基金的資金收入與回收機制更為完善。
(三)完善房地產金融的體系建設與立法工作
第8篇：房地產管理論文范文
“不斷高企的房價、關于泡沫的爭論、利潤水平的謎團、宏觀調控的影響”，使得房地產業在連續多年繼續蟬聯最引人注目的行業之一。關于這個行業特質的描述也逐漸歸集到幾個詞語：暴利、違規操作、社會責任、泡沫等等。如果說對于其它方面還有或多或少的爭議，那么對于“高利潤”，似乎大家都認為是理所當然了。但高收益的背后卻往往是高風險，對于房地產企業的管理層來說，真的是冷暖自知。
二、房地產行業過程管理的核心與本質
房地產業的核心是什么？我們應該從金融資本的角度認識房地產行業的本質。房地產開發行業的核心是投資運營。當我們認識到了地產的本質，當我們看到了地產發展的未來趨勢，那么我們的地產商們就應該及時調整自己的地產戰略，快速變化自己的發展和運營模式，以爭得未來地產發展的競爭先機。我們就可以抓住房地產行業過程管理的核心與本質，那就是流程管理。防范風險和提高效率是房地產企業運營的內在要求，因此，科學和高效的管理，成為了這個行業追求的共同目標。在這過程中當然不會遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質上來說，就是知識管理中個人隱性知識到組織顯性知識的轉化過程。對于規范企業運作、提升企業運營效率、促進集團知識沉淀與應用創新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優化的源頭來自于業務實戰，在客戶訴求的受理、派工、進程匯報和跟蹤、客戶的回訪與返工等日常活動中，積累了大量的數據，可以通過客戶投訴系統進行管理；有了真實全面的業務數據，可以對任務處理關閉率、服務滿意度、工程質量缺陷率等流程績效指標進行測量和監控，把流程管理和房地產管理緊密結合在一起；再通過對各地區公司在流程績效指標上的不同表現，找到內部的標桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經驗，形成相關的經驗推廣和應用。
三、房地產行業管理者角色與技能
激烈競爭的現代市場經濟，要求房地產企業管理者必須具有敏感的市場反應能力、快速決策能力和強有力的實施能力。而業要滿足這些需求，就必然要求房地產行業管理者在流程管理方面有所突破。房地產行業的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實現項目各方的溝通與協調能力。其次，在房地產項目中，管理者隨時掌握項目資金的需求、供應、使用和回款情況、保證資金動態平衡是至關重要的。同時，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產流程管理的需要。
四、房地產行業管理反思與研究
近年來，房地產行業在市場和機制的變革中逐漸跨入到新的發展階段，行業整合加速、房地產企業明顯出現規模化和集團化發展趨勢。不僅原有的大型地產企業集團加快擴張，從一級城市向二級城市、三級城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產企業，也耐不住寂寞，紛紛升級為集團，要擴張自己的版圖。同時，開發商瘋狂搶地，土地儲備競賽不斷加劇，“標王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價屢創新高。值得思考的是，地產企業的快速擴張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個角度凝練擴張力？從本質上看，擴張本身并不是企業的真正目的，企業的根本目標在于創造價值和利潤。也就是說，企業如何通過資源的整合和最大化利用，來體現規模化和集團化的效益。我們都知道，產業化的本質是規模經濟，而規模經濟的基礎卻又是標準化。GE的工廠布局，細微到洗手間的布置，在每個國家都是相同的，這就是GE的標準化；我們在津津樂道麥當勞和肯德基的快速擴張時，也應該同樣注意到每個門店的裝修、每個員工的穿著以及每個客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標準化。因此，我們相信，成功的企業是要靠標準化的核心競爭能力來占領市場，甚至通過把自己的標準變為全行業可以接受的標準，向其它企業滲透，房地產行業的企業也是離不開這條規律。所以企業要實施精確的流程管理，實現該目標的要素就是控制的明晰，支撐精細化管理；實現流程管理任務結構的快速分解和計劃的有效編排。另一方面，在規范化的基礎上，可以實現流程管理模式的對外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產企業管理中作用顯著。
五、對房地產流程管理建立模塊分析
1、房地產市場容量分析
拆遷產生的購房需求比例降低改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大，投資購房比例基本平穩，結婚購房比例保持穩定，城市化進程中產生購房需求增速平穩。
2、房地產市場需求特征分析
幾年來，房地產市場的風云變幻，表現出劇烈的周期轉換特征。剖析這一難得的房地產市場周期波動，我們可以明顯看出，房地產市場的周期波動規律，房地產市場需求特征分析，結合政府、開發商和購房者在周期轉換過程中做出的決策，我們可以預測到未來房地產的發展趨勢。
3、房地產市場交易狀況分析
1）現房銷售增幅高于期房銷售
2）消費結構在逐步發生轉變
第9篇：房地產管理論文范文
全面的預算管理進行的基礎就是企業的利潤，圍繞企業的利潤來進行全體員工、各個部門、各個項目全過程等進行全面的預算，因此對于房地產企業來說是十分重要的，其作用也是不容小視的。
1.有利于房地產企業整體目標的實現
全面管理圍繞房地產企業的利潤展開，企業整體的目標就是實現利潤的最大化，因此，企業的所有預算都是為了更好地實現企業的整體目標。在企業做好一切的預算之后，就會將企業整體目標實現計劃化與規范化，從而有利與更好地實現企業的整體目標。
2.有利于反映房地產開發企業的經營管理水平
房地產企業的全面預算可以作為評價一個房地產開發企業的管理業績的標準，把房地產開發的一些前景以及風險很好地反映出來，從而使一個房地產項目的開發變得更加透明，以便于更好地進行正確的抉擇來確保資金流動的合理性與低風險性，在一定程度上也對房地產企業的經營管理起到了一定的促進作用。
3.有利于房地產企業中的員工進行相互協調
由于全面預算管理是一個全員性、全部門性的一個過程，在這期間需要員工與員工之間進行有效的溝通與很好地協調才能將預算順利地進行下去，從而使整個企業的員工形成一個整體，在某個部門出現困難與問題時，可以通過全面預算管理使全體員工進行協調與解決，從而在一定程度上也提高了員工工作的效率與員工之間的協調性。
4.有利于降低企業的風險
有效的全面預算管理是對于企業未來項目投資與公司的發展來進行有效的預測，其中的盈利性、風險性都會很好地被預測出來，因此有利于房地產企業對于下一步的發展進行合理的抉擇，從而將風險降到最低。
二、如何完善目前房地產企業的全面預測管理
1.提高房地產企業全員對于全面預算的認識度與重視度
由于全面預算管理是一個全面的預算，必須要使全體員工進行合理的配合與協調。因此，房地產企業要提高員工對于全面預算管理的重視度，讓他們對于全面預算管理有一個整體的認識，使他們認識到全面預算管理對于企業發展的重要性。從而使整體員工動員起來，積極配合全面預算管理的工作并且給與一定的支持，可以將各部門進行不同的分工：例如營銷部的員工可以負責企業整體收入的預算、研發部的員工可以負責企業生產成本的預算、人力資源部的員工可以負責企業人力成本的預算，最終由財務部的員工來進行最后的整合預算等等，這樣使預算出來的數據才更具準確性，從而大大降低了公司的風險。
2.要完善與構建房地產企業全面預算的軟硬件環境
完善與構建房地產企業全面預算的軟硬件環境主要分為兩個方面：第一個是要建立與完善房地產企業的預算管理制度。由于許多房地產企業公司整體目標與下層部門的聯系不夠，以至于實施全面預算管理的條件不具備，因此房地產公司應該建立一個高效的全面預算制度。第二個就是要安排專門的人來進行全面預算，房地產企業應該設立專門人員來專門負責企業的全面預算，使全面預算管理有人落實、有人監督，從而提高其落實度。
3.要注重全面預算的指標與企業的整體戰略的統一
房地產企業的全面預算指標應該與企業的整體戰略相統一，使全面預算成為房地產發展的基礎與抉擇的重要標準，因此房地產企業在進行預算指標的制定時要充分考慮房地產企業的實際情況，以大量的實地調研與數據分析為基礎，在進行全面預算的指標之前首先要明確企業的短期目標、長期目標、未來發展的戰略具體是什么，從而圍繞企業整體的戰略目標來制定全面預算指標。這樣可以使房地產企業的預算與以后企業的發展更好地聯系起來，從而有效地避免了預算工作的盲目性。
三、結語
